Guía Completa para Invertir en Edificios de Apartamentos

La inversión inmobiliaria es un medio de creación de patrimonio a largo plazo que atrae la atención de muchos empresarios. Entre ellas, la inversión en edificios de apartamentos completos resulta especialmente atractiva por su estability

flujo de caja

y la

diversificación del riesgo

que ofrece gracias a su economía de escala. Al adquirir un edificio completo, se obtienen ingresos por el alquiler de varias habitaciones, lo que reduce el

riesgo de desocupación

en comparación con la inversión en habitaciones individuales.Desde el punto de vista empresarial, la inversión en edificios de apartamentos es útil para la

gestión de activos a medio y largo plazo

y para

reforzar la cartera de negocios

.

Principales atractivos de la inversión en edificios de apartamentos

: Debido a los atractivos mencionados anteriormente, cada vez son más los empresarios que se lanzan a la inversión en edificios de apartamentos en

el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) y en el área de Kansai (Osaka, Hyogo y Kioto

). En este informe se explican de forma

sistemática y práctica

los pasos concretos y los puntos a tener en cuenta a la hora de iniciarse en la inversión en edificios de apartamentos.1. Conocimientos básicos sobre la inversión en edificios de apartamentos Para empezar a invertir en edificios de apartamentos, primero hay que adquirir

conocimientos básicos

, como la terminología y la estructura de los ingresos. Comprender estos conceptos le ayudará a seleccionar los inmuebles adecuados y a evaluar los riesgos. 1.1 Explicación de términos A continuación se resumen los principales términos específicos de la inversión inmobiliaria. 1.2 Tipos de inmuebles de inversión Otros tipos de inversión similares a los edificios de apartamentos son los

apartamentos en propiedad horizontal

y los

edificios de apartamentos

. Comparemos las características de cada uno.Objeto de la inversión Características y resumen Ventajas Desventajas

Apartamentos en propiedad horizontal

(estudios, etc.) Método de inversión que consiste en comprar una habitación de un edificio de apartamentos. La inversión es pequeña y es fácil empezar. Se puede empezar con poco capital. Es fácil diversificar las propiedades. Cuando hay habitaciones vacías, los ingresos son nulos. Hay que pagar gastos de comunidad y una reserva para reparaciones periódicamente.

Edificios de apartamentos

Se compra un edificio de apartamentos de baja altura, de madera o de estructura metálica ligera. Por lo general, el precio es más bajo que el de un edificio de apartamentos. Precio relativamente bajo. Tendencia a obtener una alta rentabilidad. Vida útil del edificio relativamente corta.

Frecuencia de reparaciones

elevada.

Edificio de apartamentos

Compra de un edificio de apartamentos de mediana o gran altura, construido con hormigón armado. Gran volumen de ingresos.

Ingresos estables gracias a múltiples alquileres

. Alto valor patrimonial. Elevado precio de compra. Gran esfuerzo de gestión y administración.

Los edificios de apartamentos ofrecen una gran estabilidad de ingresos gracias a su

escala

, pero requieren una gran inversión inicial.Además, la

responsabilidad de la gestión

se extiende a todo el edificio, por lo que se necesitarán conocimientos especializados y socios externos. 1.3 Estructura de ingresos y costes de funcionamiento La

estructura de ingresos

se divide principalmente en dos tipos:

ganancias de ingresos

(ingresos por alquiler) y

ganancias de capital

(ganancias por venta). Por otro lado, los

costes de funcionamiento

que se producen durante la gestión son los siguientes: Teniendo en cuenta estos costes, el primer paso para alcanzar el éxito es evaluar cuidadosamente si la propiedad es

rentable

en términos de rendimiento real.2. Errores comunes que cometen los principiantes y cómo evitarlos Aunque la inversión en edificios de apartamentos tiene muchas ventajas, existen

errores comunes

en los que suelen caer los principiantes. Es importante aprender de los errores del pasado y tomar medidas preventivas. A continuación, explicamos cinco errores comunes y cómo evitarlos. 2.1 Falta de rigor en el plan de inversión

Error común n.º 1

:

Falta de rigor en la previsión del flujo de caja

, lo que provoca un déficit mensual.En concreto, se trata de casos en los que se realizan simulaciones sin tener suficientemente en cuenta la caída de los alquileres y el aumento de los gastos, lo que hace que el

reembolso del préstamo

se convierta en una carga pesada. Además, es posible que no se obtengan los ingresos previstos debido a gastos de reparación imprevistos o al aumento de la tasa de desocupación.

Cómo evitarlo

: Es imprescindible elaborar un

plan de ingresos y gastos

detallado. Antes de la compra, realice simulaciones de flujo de caja con

varios escenarios

(optimista, neutral y pesimista) y compruebe indicadores como el

DSCR

(ratio de servicio de la deuda).También es eficaz aumentar la proporción de fondos propios y aportar

la mayor cantidad posible de capital inicial

para reducir la carga de la cuota mensual. 2.2 Deterioro de los ingresos por vacantes prolongadas

Patrón de fracaso n.º 2

:

No se llenan las vacantes

y no se pueden garantizar los ingresos por alquiler. Debido a las malas condiciones de la ubicación o a la falta de atractivo de la propiedad (equipamiento y distribución adecuados al alquiler), puede ser difícil encontrar inquilinos y el período de vacantes puede prolongarse más de lo previsto.