Como Investir em Prédios Inteiros: Guia Completo para Iniciantes

O investimento imobiliário é visto por muitos empresários como um meio de formação de património a longo prazo. Dentro desse contexto, o investimento em prédios inteiros é muito atraente, pois permite obter um fluxo de caixa estável e diversificar os riscos graças à economia de escala. Ao adquirir um imóvel inteiro, é possível obter rendimentos com o aluguer de vários quartos, reduzindo assim o risco de ficar com quartos vagos, que é menor do que no investimento em quartos individuais. Do ponto de vista empresarial, o investimento em prédios inteiros é útil para a gestão de património a médio e longo prazo e para reforçar o portfólio de negócios.

Principais atrações do investimento em prédios inteiros:

• Rendimento estável: ao obter rendimentos de aluguer de vários inquilinos, mesmo que algumas unidades fiquem vazias, o impacto no rendimento total é limitado. Em áreas densamente povoadas, como Tóquio e Osaka, o risco de vagas é baixo, sendo possível garantir rendimentos graças à estável procura por alugueres.
• Aumento do valor do ativo: devido à alta procura por imóveis em grandes áreas metropolitanas, é possível esperar a manutenção e o aumento do valor do ativo a longo prazo.Especialmente em áreas onde há projetos de desenvolvimento em andamento, como os 23 distritos de Tóquio e o centro de Osaka, o valor dos ativos pode aumentar devido ao aumento do preço dos terrenos causado pela requalificação.
• Eficiência em escala: a gestão de um único edifício tem a vantagem de permitir que as despesas administrativas e os planos de manutenção sejam feitos de uma só vez. Os edifícios são frequentemente avaliados por indicadores de rentabilidade (taxa de rendimento) e são considerados mais eficientes em termos de gestão do que unidades individuais.
• Efeito de redução de impostos: Na compra de um imóvel inteiro, em alguns casos é possível utilizar medidas de redução de impostos, como depreciação. No entanto, investir apenas com o objetivo de reduzir impostos é arriscado, sendo essencial dar ênfase à rentabilidade intrínseca.

Devido às vantagens acima, cada vez mais empresários estão a investir em prédios inteiros na região metropolitana de Tóquio (Tóquio, Kanagawa, Chiba e Saitama) e na região de Kinki (Osaka, Hyogo e Kyoto).Este relatório explica de forma sistemática e prática os passos concretos e os pontos a serem observados por iniciantes que desejam investir em prédios residenciais.

1. Noções básicas sobre investimento em prédios residenciais

Antes de começar a investir em prédios residenciais, é importante compreender os conceitos básicos, como os termos utilizados e a estrutura de rendimentos. A compreensão desses conceitos levará à seleção adequada dos imóveis e à avaliação dos riscos.

1.1 Explicação dos termos

A seguir, resumimos os principais termos específicos do investimento imobiliário.

• Taxa de rendimento bruta: é a proporção entre a receita total anual do aluguel e o preço de compra do imóvel. Como não inclui despesas como taxas de administração e impostos, é uma medida de rentabilidade à primeira vista, mas tende a parecer mais alta do que a realidade.
• Taxa de rendimento real (taxa de rendimento líquida): é a proporção entre a receita líquida anual do aluguel, após a dedução das despesas necessárias, como taxas de administração, impostos e despesas de reparos, e o preço do imóvel.É um indicador importante para a tomada de decisões de investimento, pois mostra a rentabilidade real.
• ROI (Return on Investment): É a taxa de rentabilidade do capital investido, semelhante ao rendimento, mas pode ser calculada com base nos fundos próprios, incluindo empréstimos. É útil para avaliar a eficiência dos fundos próprios quando se recorre a empréstimos.
• LTV (Loan to Value): É a relação entre o valor do empréstimo e o preço do imóvel.Por exemplo, se um imóvel de 100 milhões de ienes for adquirido com um empréstimo de 80 milhões de ienes, o LTV será de 80%. É necessário ter cuidado, pois um LTV muito alto (próximo de um empréstimo total) aumenta o encargo de reembolso e pressiona o fluxo de caixa.
• Fluxo de caixa: é o dinheiro disponível após a dedução do rendimento do aluguer e das despesas. Indica o saldo líquido e é um indicador para determinar se um imóvel de investimento está a ter lucros.

1.2 Tipos de imóveis para investimento

Outros tipos de imóveis semelhantes a prédios inteiros para investimento são os apartamentos em condomínios e os apartamentos em prédios inteiros. Vamos comparar as características de cada um.

Objetivo do investimento Características/visão geral Vantagens Desvantagens

Apartamentos em condomínios (estúdios, etc.) Método de investimento que consiste na compra de um apartamento em um prédio. O investimento é pequeno e fácil de começar. É possível começar com pouco capital. É fácil diversificar os imóveis. Quando fica vazio, a renda é zero. É necessário pagar regularmente despesas de administração e fundos de reserva para reparos.

Apartamentos em prédios inteiros: compra de um prédio baixo de madeira ou estrutura metálica leve. Geralmente, o preço é mais baixo do que o de um prédio inteiro. Preço do imóvel relativamente baixo Tendência de alto rendimento Vida útil do prédio mais curtaFrequência de reparos alta

Prédios inteiros: compra de um prédio de médio ou alto padrão, como prédios de concreto armado. Lucro alto. Renda estável com vários aluguéis Alto valor patrimonial Alto custo de compra Grande trabalho de gestão e administração

Os prédios inteiros têm vantagens de escala e, portanto, rendimentos estáveis, mas o investimento inicial é alto. Além disso, a responsabilidade pela gestão abrange todo o edifício, o que requer conhecimentos especializados e parceiros externos.

1.3 Estrutura de rendimentos e custos operacionais

A estrutura de rendimentos pode ser dividida em ganhos de rendimento (receitas de aluguel) e ganhos de capital (lucros com a venda).

• Ganhos de rendimento: correspondem às receitas mensais de aluguel.Como um prédio inteiro recebe aluguéis de várias famílias, é possível esperar um fluxo de caixa mensal estável. O ganho de renda é influenciado pela taxa de ocupação e pelo valor do aluguel do imóvel.
• Ganho de capital: ao vender o imóvel no futuro, se o preço for maior do que o preço de compra, será possível obter um ganho de capital. Isso pode ser alcançado através do aumento do valor do terreno devido à reurbanização da cidade e de medidas para manter ou aumentar o valor do imóvel (renovação, etc.).No entanto, como isso depende das tendências do mercado, é pouco seguro.

Por outro lado, os custos operacionais gerados pela administração incluem os seguintes:

• Taxa de administração: quando a administração do imóvel é terceirizada para uma empresa de administração de imóveis, é pago um percentual fixo (por exemplo, 3 a 5%) da renda mensal. A empresa de administração é responsável por encontrar inquilinos, cobrar o aluguel e lidar com problemas. A seleção de uma empresa de administração confiável será discutida mais adiante, mas é importante negociar a taxa de administração.
• Despesas de reparação: A manutenção do imóvel requer reparações regulares. Grandes reparações, como pintura exterior e impermeabilização do telhado, ocorrem a cada 10 a 15 anos e envolvem custos elevados. Recomenda-se elaborar um plano de reparação com antecedência e reservar uma quantia mensal do fluxo de caixa para esse fim.
• Despesas de restauração: Despesas com limpeza e reparações quando o inquilino se muda. Em imóveis com layout e equipamentos antigos, os custos de reforma tendem a aumentar a cada mudança.
• Imposto sobre bens imóveis e imposto de planeamento urbano: são impostos anuais cobrados com base no valor de avaliação do imóvel. É importante ter uma ideia geral do valor do imposto antes da compra e incluí-lo no plano de receitas e despesas.
• Seguro contra danos: é um seguro que cobre danos ao imóvel e responsabilidade civil do proprietário, como incêndio e terremoto. É importante estar preparado para riscos de desastres naturais, e muitas vezes é exigido pela instituição financeira que concede o empréstimo.
• Reembolso do empréstimo: Se tiver um empréstimo, terá de pagar mensalmente as prestações do empréstimo com juros e capital. É importante ter em conta o risco de variação das taxas de juro e elaborar um plano de reembolso com margem de manobra.

Tendo em conta estes custos, o primeiro passo para o sucesso é avaliar cuidadosamente se o imóvel é rentável com base no rendimento real.

2. Padrões de erros comuns entre iniciantes e como evitá-los

Embora o investimento em prédios inteiros tenha muitas vantagens, existem padrões de erros comuns entre iniciantes. É importante aprender com os erros do passado e tomar medidas preventivas. Aqui, explicamos cinco padrões de erros comuns e como evitá-los.

2.1 Falta de planejamento do investimento e falta de fundos

Padrão de erro 1: Previsão de fluxo de caixa imprecisa, resultando em déficit mensal.Especificamente, trata-se de casos em que a simulação não leva em consideração a queda do aluguel e o aumento das despesas, tornando o pagamento do empréstimo um fardo pesado. Além disso, despesas inesperadas com reparos e o aumento da taxa de vacância podem impedir que a receita planejada seja obtida.

Como evitar: é essencial elaborar um plano de receitas e despesas detalhado. Antes da compra, faça uma simulação do fluxo de caixa com vários cenários (otimista, neutro e pessimista) e verifique indicadores como o DSCR (índice de serviço da dívida).Além disso, é eficaz aumentar a proporção de capital próprio e dar o maior adiantamento possível para reduzir o encargo mensal do pagamento.

2.2 Deterioração da receita devido ao prolongamento do período de vacância

Padrão de falha 2: Não é possível preencher as vagas e garantir a receita do aluguel. Devido às más condições da localização ou à falta de atrativos do imóvel (equipamentos e layout adequados ao aluguel), pode ser difícil encontrar inquilinos, prolongando o período de vacância além do previsto.

Como evitar: É fundamental escolher áreas e imóveis com demanda potencial na fase de seleção do imóvel. Além disso, na fase de operação, é importante fazer reformas e investimentos em equipamentos que atendam às necessidades do público-alvo, a fim de se diferenciar dos imóveis concorrentes. Para garantir rapidamente novos inquilinos em caso de vagas, é eficaz cooperar com a empresa de administração e realizar campanhas publicitárias agressivas e revisar as condições de locação (por exemplo, oferecer aluguel gratuito por um período inicial).

2.3 Expectativas frustradas em relação aos efeitos das medidas fiscais

Padrão de falha 3: Compra de um prédio inteiro com a expectativa de obter efeitos fiscais por meio de uma alta depreciação, mas não é possível obter os benefícios fiscais esperados. Como resultado da compra com base em uma expectativa de rendimento excessivamente alta em relação ao preço do imóvel, os custos acabam aumentando e o lucro líquido diminui, resultando em um prejuízo maior do que os benefícios fiscais.

Como evitar: Ao tomar uma decisão de investimento, é importante não depender excessivamente dos benefícios fiscais, mas sim basear a decisão no retorno puro do investimento. A redução de impostos por depreciação é apenas uma medida temporária para melhorar o fluxo de caixa, e deve-se considerar a possibilidade de cargas fiscais no momento da venda (imposto sobre ganhos de capital acumulados pela depreciação). A redução de impostos deve ser considerada um benefício secundário e parte de uma estratégia fiscal global que inclua os rendimentos da atividade principal.

2.4 Acreditar cegamente em argumentos de vendas e comprar imóveis de má qualidade

Padrão de falha 4: Acreditar cegamente nos argumentos sedutórios de imobiliárias ou nas recomendações de conhecidos e comprar imóveis sem fazer uma pesquisa adequada. Por exemplo, há casos em que os compradores assinam contratos com a garantia de aluguel (sublocação) por se sentirem seguros, mas acabam tendo o aluguel garantido reduzido significativamente ou pagando um preço alto por imóveis em locais sem demanda.Um caso famoso foi o de um esquema fraudulento de investimento em casas compartilhadas com contrato de sublocação, que se tornou um problema social.

Como evitar: é essencial recolher informações e verificar o local por conta própria. Não confie apenas no que o vendedor diz, mas pesquise você mesmo o mercado de aluguéis na região e verifique se o imóvel está em boas condições e se há problemas legais (construção ilegal, impossibilidade de reconstrução, etc.).Também é eficaz pedir uma segunda opinião a outro especialista imobiliário ou a um investidor experiente. Além disso, leia atentamente os termos do contrato de sublocação (cláusulas de redução do aluguel, etc.) e não confie excessivamente.

2.5 Envolver-se em transações fraudulentas

Padrão de falha 5: Fraude em investimentos em apartamentos. Especificamente, isso inclui ofertas de investimento em imóveis que não existem ou vendas fraudulentas em que, após a compra, o imóvel é na verdade um terreno arrendado.É necessário ter cuidado especialmente com transações cujo conteúdo do contrato é obscuro e com ofertas que enfatizam rendimentos excessivamente altos.

Como evitar: Escolher uma empresa confiável e examinar cuidadosamente o conteúdo do contrato são as melhores medidas de defesa. Escolha uma empresa registrada na Agência de Serviços Financeiros ou uma imobiliária com histórico comprovado e, em caso de ofertas suspeitas, não se apresse em assinar o contrato e mantenha uma postura firme. Consulte um especialista (consultor imobiliário ou advogado) sobre o documento de explicação de pontos importantes e o contrato e não assine o contrato até que todas as dúvidas sejam esclarecidas.

Os padrões de falha acima podem ser evitados com preparação prévia e decisões cuidadosas. A partir do próximo capítulo, veremos os passos reais do investimento, prestando atenção a esses pontos.

3. Como começar concretamente o investimento em prédios inteiros

Explicaremos os passos concretos que os iniciantes devem seguir ao começar a investir em prédios inteiros. Entenda o fluxo desde a seleção do imóvel até a obtenção do financiamento e confira os pontos a serem observados em cada etapa.

3.1 Definir o objetivo e a política de investimento

Antes de começar a investir num edifício inteiro, defina claramente o objetivo e a meta do investimento. Defina claramente a direção a seguir: se pretende obter uma renda mensal estável com foco no fluxo de caixa, se dá mais importância à expansão do património e à redução de impostos, ou se pretende obter lucros com a venda no futuro. Essa política determinará o tipo de imóvel e a área a escolher, bem como o plano financeiro.

3.2 Definir os critérios de seleção do imóvel

Em seguida, defina os seus próprios critérios de seleção do imóvel.Crie os critérios considerando os pontos a seguir.

• Índice de rentabilidade: dê importância não apenas ao rendimento aparente, mas também ao rendimento real e ao ROI. Por exemplo, se definir um limite mínimo como «rendimento real de pelo menos X%», poderá excluir rapidamente os imóveis que não são rentáveis.
• Dimensão do imóvel: para iniciantes, é comum começar com imóveis de pequeno a médio porte (de alguns milhões a cerca de 100 milhões de ienes). Imóveis muito grandes, com muitas unidades, são difíceis de administrar, portanto, comece com algo que esteja ao seu alcance.
• Idade do imóvel: considerando a vida útil (a vida útil legal é de 47 anos) dos prédios de concreto armado, os imóveis com cerca de 20 anos tendem a ter prazos de financiamento relativamente longos. No entanto, os imóveis antigos têm a vantagem de serem mais baratos e terem um rendimento mais alto, portanto, considere os custos de renovação e a resistência sísmica ao tomar sua decisão.
• Estrutura: Os apartamentos de concreto armado (RC) e estrutura de aço (S) são mais duráveis e oferecem mais estabilidade a longo prazo do que os apartamentos de madeira. Por isso, são mais caros, mas se a intenção é manter o imóvel por muito tempo, a estrutura de concreto armado (RC) é mais segura.
• Área: Considere a distância da estação, o acesso a estabelecimentos comerciais e a concentração de universidades e empresas para escolher uma localização com baixa demanda. Isso será explicado em mais detalhes na seção 5.

3.3 Considerações sobre a localização

No investimento imobiliário, diz-se que a localização é «o mais importante». No caso de um prédio inteiro, não é exagero dizer que escolher a localização é igual a gerir o risco de vagas. Os pontos a considerar ao avaliar a localização são os seguintes.

• Conveniência de transporte: é preferível que esteja a uma curta distância a pé da estação mais próxima (de preferência a menos de 10 minutos a pé).Na região metropolitana de Tóquio e na região de Kinki, os imóveis próximos a estações são altamente competitivos e têm forte demanda por parte dos inquilinos. Além disso, verifique também o acesso às principais estações terminais (troca de linhas ou linhas diretas).
• Conveniência para a vida cotidiana: a presença de instalações necessárias para a vida cotidiana, como supermercados, lojas de conveniência, hospitais e escolas nas proximidades, é um fator que contribui para a permanência dos inquilinos. Para famílias, considere também a proximidade de parques e escolas, e para pessoas que moram sozinhas, a proximidade de restaurantes e locais de entretenimento.
• Potencial futuro: Áreas com planos de remodelação ou planos de desenvolvimento de infraestruturas têm potencial para aumentar o valor dos imóveis e a procura no futuro. Verifique também informações sobre planos urbanísticos do governo (reorganização de terrenos, construção de novas estações, etc.) e planos de expansão de grandes empresas.
• Imóveis concorrentes: Pesquise o mercado de imóveis para arrendamento nas proximidades e verifique os preços dos imóveis concorrentes e a disponibilidade de vagas. Tenha cuidado com áreas com muita concorrência ou com excesso de oferta de apartamentos novos.Por outro lado, áreas com escassez de oferta e grande disparidade entre a oferta e a procura são alvos a serem considerados.
• Características regionais: O tipo de imóvel e a disposição dos cômodos preferidos variam de acordo com a área. Por exemplo, cidades com muitas universidades têm demanda por estúdios, áreas comerciais têm demanda por apartamentos de um quarto para solteiros e áreas industriais têm demanda por famílias. É importante escolher uma localização adequada ao público-alvo, levando em consideração a demografia e a estrutura industrial da região.

3.4 Elaboração do plano financeiro

O investimento em prédios inteiros requer um capital considerável, portanto, um plano financeiro detalhado é fundamental para o sucesso.

• Capital próprio e financiamento: Decida quanto capital próprio investir e quanto recorrer ao financiamento. Quanto maior for a proporção de capital próprio, menor será o encargo de reembolso, mas reduzir demasiado o capital disponível também representa um risco para a gestão.Em geral, diz-se que se tiver 20 a 30% do valor para dar de entrada, as negociações para o empréstimo serão mais favoráveis. As instituições financeiras dão importância às características do comprador (rendimento anual e património), por isso, se for empresário, deve apresentar a situação financeira da sua empresa para a análise do empréstimo.
• Escolha da instituição financeira: cada instituição financeira, como bancos, caixas económicas e instituições não bancárias, tem uma política de empréstimo e condições diferentes. Procure instituições financeiras que sejam favoráveis a empréstimos para investimento imobiliário e compare as taxas de juro, o prazo do empréstimo e a tendência de avaliação das garantias.Os megabancos têm taxas de juros baixas, mas a análise é rigorosa, enquanto os bancos regionais e cooperativas de crédito podem ser mais flexíveis com imóveis na região.
• Simulação de reembolso: defina o montante do empréstimo, a taxa de juros e o prazo para calcular o valor da prestação mensal. Se o valor da prestação exceder 70% a 80% da renda, poderá ser difícil suportar o aumento das taxas de juros ou o risco de imóveis ficarem vagos. Elabore um plano de reembolso com margem de manobra e considere a possibilidade de fazer pagamentos antecipados.
• Despesas diversas: No momento da compra, além do preço do imóvel, há despesas iniciais (comissão de corretagem, despesas de registro, comissão de empréstimo, seguro contra incêndio, imposto sobre aquisição de imóveis, etc.) que correspondem a cerca de 5% a 7% do preço do imóvel. Essas despesas também precisam ser pagas com recursos próprios, portanto, inclua-as no seu plano.
• Reserva financeira: É importante ter uma reserva financeira para despesas imprevistas (reparos inesperados, litígios, recuperação de desastres, etc.).Como referência, é aconselhável garantir o equivalente a alguns meses de renda anual.

3.5 Pontos importantes para obter um empréstimo

É importante compreender os pontos importantes para obter um empréstimo sem dificuldades.

• Organização dos atributos: prepare documentos que organizem a sua situação financeira e o plano de negócios do imóvel (demonstrações financeiras, comprovantes de pagamento de impostos, plano de negócios, etc.). No caso de empresários, os resultados da empresa e a remuneração dos diretores também influenciam na decisão do empréstimo, por isso é aconselhável preparar materiais explicativos.
• Avaliação do imóvel: as instituições financeiras dão importância à rentabilidade e ao valor de garantia do imóvel em si. É necessário confirmar que o imóvel é rentável de acordo com o método de redução do rendimento e que existe um equilíbrio entre o período de vida útil legal restante e o prazo do empréstimo. Prepare uma lista de rendimentos (lista dos aluguéis de cada quarto) e dados sobre os preços de mercado na área para demonstrar a adequação do imóvel.
• Capacidade financeira: como mencionado anteriormente, quanto maior for a sua capacidade financeira, melhor. Especialmente para iniciantes, empréstimos integrais são estritamente proibidos.Para causar uma boa impressão ao responsável pelo empréstimo como um «investidor sólido», é importante mostrar que está disposto a investir o seu próprio dinheiro.
• Negociação de taxas de juro: Se tiver certas características ou um histórico, é possível negociar as taxas de juro e as comissões de empréstimo. É importante escolher entre uma taxa de juro fixa ou variável a longo prazo, considerando as tendências das taxas de juro do mercado e a sua tolerância ao risco.
• Resposta a explicações sobre riscos: As instituições financeiras farão perguntas sobre os riscos. Por exemplo: «O que fará se o número de quartos vagos aumentar?“O que fazer se as taxas de juros subirem?” Para responder a essas perguntas, prepare medidas concretas (por exemplo, medidas para promover a ocupação através do reajuste do aluguel, plano de pagamento antecipado).

Se você seguir as etapas 3.1 a 3.5 e chegar à compra do imóvel e à concessão do financiamento, estará na linha de partida do investimento. No próximo capítulo, explicaremos as características e estratégias de cada região, do ponto de vista da região metropolitana de Tóquio e da região de Kinki.

4. Características e estratégias de cada área de investimento (área metropolitana de Tóquio e região de Kinki)

Um dos principais fatores que determinam o sucesso ou o fracasso do investimento em prédios inteiros é a área de investimento. A área metropolitana de Tóquio e a região de Kinki apresentam diferenças em termos de mercado imobiliário, procura por aluguéis e taxas de rendimento. Aqui, explicaremos as características e estratégias da área metropolitana de Tóquio e da região de Kinki, para ajudar na escolha da área de investimento.

4.1 Área metropolitana de Tóquio (Tóquio, Kanagawa, Chiba, Saitama)

Características: A área metropolitana de Tóquio é a região mais populosa do Japão, com uma demanda por aluguéis extremamente alta. Em particular, os 23 distritos de Tóquio são um mercado estável, recomendado até mesmo para quem está começando a investir em imóveis. Os rendimentos são baixos em comparação com outras regiões, mas, em contrapartida, o risco de vacância é baixo e a estabilidade é excelente.

• Taxa de rendimento: A taxa média de rendimento de um edifício residencial na área metropolitana de Tóquio é de cerca de 7,5%, um nível mais baixo do que em outras regiões. No entanto, isso reflete o preço elevado dos imóveis e a forte procura. A taxa de rendimento real fica entre 4% e 6%.
• Preço dos imóveis: Em áreas populares como os 23 distritos de Tóquio, Yokohama e Kawasaki, o preço de um edifício residencial geralmente chega a centenas de milhões de ienes.Por isso, é essencial recorrer a financiamento e elaborar um plano de negócios detalhado.
• Público-alvo: Nos 23 distritos de Tóquio, existe uma procura diversificada, desde jovens solteiros (estudantes e profissionais) até pessoas abastadas (aluguéis de luxo). Em Chiba, Saitama e Kanagawa, também há muita procura por parte de solteiros que trabalham no centro da cidade, e nos subúrbios há procura por parte de famílias.
• Estratégia: No investimento na área metropolitana de Tóquio, é importante «não comprometer a localização».Mesmo que o rendimento seja um pouco baixo, dar prioridade a imóveis próximos a estações e em áreas populares garante estabilidade a longo prazo. Além disso, se você visar áreas em processo de redesenvolvimento (por exemplo, Nihonbashi e Shibuya, em Tóquio, e Minato Mirai, em Yokohama), também é possível esperar ganhos de capital no futuro. Para iniciantes, é recomendável começar a pesquisar os cinco bairros mais populares do centro de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shibuya e Shinjuku) e as áreas próximas às principais estações.
• Exemplos concretos:
  • Centro de Tóquio: Shibuya e Shinjuku têm aluguéis altos e demanda constante por imóveis. No entanto, como os preços dos imóveis também são altos, o rendimento pode ficar em torno de 3% a 5%. É uma boa opção para quem quer investir em imóveis de marca.
  • Área de Joto e Jonan: os apartamentos a uma curta distância da estação têm alta ocupação, tanto para pessoas que moram sozinhas quanto para famílias. Há muitas notícias sobre desenvolvimento do centro da cidade no futuro, então é uma área com potencial de valorização a médio e longo prazo.
  • Yokohama e Kawasaki (Kanagawa): Com a segunda maior metrópole e área comercial do país, a demanda por imóveis para aluguel é forte, já que a região é considerada parte da área metropolitana de Tóquio. O rendimento aparente pode ser um pouco mais alto do que nos 23 distritos de Tóquio, mas a estabilidade da demanda é garantida.
  • Chiba e Saitama: Com fácil acesso a Tóquio, Chiba, Funabashi e Saitama são cidades estáveis devido à demanda por moradias na periferia da capital.Os preços dos imóveis são mais baixos do que no centro da cidade, e a taxa de rendimento superficial pode ser esperada em torno da média da região metropolitana (cerca de 6,5%).

4.2 Região de Kinki (Prefeituras de Osaka, Hyogo e Kyoto)

Características: O centro da região de Kinki é a cidade de Osaka, a segunda maior economia do Japão. Há uma demanda forte por aluguéis na cidade de Osaka, na região de Hanshin (Kobe, etc.) e na cidade de Kyoto.A taxa de rendimento é ligeiramente superior à da região metropolitana de Tóquio e os preços dos imóveis tendem a ser relativamente mais baixos.

• Taxa de rendimento média: A taxa de rendimento média dos edifícios de apartamentos na região de Kinki é de cerca de 8,3%. Como é 1 ponto percentual superior à da região metropolitana de Tóquio, é fácil adotar uma estratégia de investimento que privilegia o fluxo de caixa. No entanto, mesmo dentro da região, o centro da cidade de Osaka tem uma taxa de rendimento relativamente baixa (cerca de 6%), enquanto os subúrbios e outras cidades têm uma taxa mais elevada (cerca de 8%).
• Preço dos imóveis: No centro de Osaka, os preços variam entre 100 milhões e vários bilhões de ienes, sendo semelhantes ou ligeiramente mais baixos na região de Hanshin (Nishinomiya, Ashiya, Kobe) e na cidade de Kyoto. Nos subúrbios e em imóveis antigos, é possível encontrar imóveis por menos de 100 milhões de ienes, sendo mais fácil encontrar preços acessíveis do que na região metropolitana de Tóquio.
• Público-alvo:
  • Em Osaka, a procura é principalmente de solteiros. As áreas próximas a bairros comerciais (Umeda, Yodoyabashi, etc.) e bairros movimentados (Namba, Shinsaibashi) são populares entre os profissionais solteiros. Além disso, em áreas com alta procura turística (como a região de Minami), tem havido um movimento de aluguer por temporada nos últimos anos, mas é necessário operar levando em consideração as regulamentações legais.
  • Em Kyoto, a procura é grande por parte de estudantes e turistas.Kyoto, em particular, tem muitas universidades, e a procura por apartamentos de um quarto para estudantes é estável. No entanto, há muitas áreas com restrições de desenvolvimento devido a regulamentações de preservação da paisagem e da cidade antiga, por isso é importante conhecer as regulamentações.
  • Kobe (pref. de Hyogo) tem procura por parte de pessoas que trabalham em Osaka e de empresas locais. A área entre Hanshin e Osaka é muito popular entre famílias, por isso é necessário oferecer uma variedade de layouts.
• Estratégia: A estratégia na região de Kinki é manter um equilíbrio entre rendimento e potencial futuro.A cidade de Osaka tem muitas notícias positivas, como a Expo 2025 e a segunda fase do projeto de desenvolvimento de Umeda, e espera-se um aumento da procura por imóveis para arrendamento e um aumento dos preços dos terrenos a médio e longo prazo. Dentro da cidade de Osaka, recomendamos Umeda (bairro Kita), Namba e Shinsaibashi (bairro Chuo) e a área de Tennoji e Abeno, que está passando por um grande processo de renovação. Essas áreas têm alta procura e potencial futuro.Em Kyoto, além do centro, os imóveis próximos a universidades (como a Universidade de Kyoto e a Universidade Doshisha) têm grande procura por estudantes. Além disso, Kyoto tem uma procura por aluguéis (como conversão de hotéis) sustentada pelo turismo, por isso é necessário considerar a localização e a flexibilidade do uso do imóvel. Em Kobe, o centro da cidade, entre Sannomiya e Motomachi, e Nishinomiya-kitaguchi, um importante ponto de transporte, são áreas promissoras, mas é preciso considerar a dependência da economia local e ficar atento às tendências das grandes empresas.
• Exemplos concretos:
  • Área de Umeda, em Osaka: espera-se um aumento no valor dos imóveis com o projeto de remodelação «Umekita». É uma área comercial com demanda de pessoas com alto poder aquisitivo. A taxa de rendimento aparente pode ficar entre 4% e 6%, mas a estabilidade é excelente.
  • Área de Osaka Minami (Namba/Shinsaibashi): concentração de estabelecimentos comerciais e forte procura por pessoas que moram sozinhas. Por ser uma área turística, há a possibilidade de mudança de uso (conversão em lojas ou alojamentos simples) no futuro. Rendimento de 6% a 7%.
  • Sakyo-ku, Kyoto: a área da Universidade de Kyoto e da Universidade Doshisha é tradicional para investimentos em imóveis de um quarto devido à procura por estudantes. Imóveis recentes têm baixo risco de ficarem vagos, mas é preciso estar atento às restrições de reconstrução impostas pelas leis de preservação da paisagem.É possível obter um rendimento de cerca de 7%.
  • Arredores de Sannomiya, Kobe: A estação de Sannomiya está a ser remodelada e há um movimento de retorno da população. A zona portuária de Kobe é muito popular para morar e a procura é estável, incluindo para famílias. Há muitos imóveis com rendimentos de 6 a 8%.

Tanto na região metropolitana de Tóquio como na região de Kinki, os pontos importantes na escolha da zona são «se é uma zona com crescimento populacional» e «se é possível prever a oferta e a procura no futuro».Além disso, as principais cidades do interior (como Nagoya e Fukuoka) também chamam a atenção pelo equilíbrio entre rendimento e procura.

5. Pontos a serem observados na gestão e administração

Após a compra do imóvel, entra-se na fase de gestão locativa. Na gestão e administração de um prédio inteiro, há muitas situações que exigem especialização e capacidade de execução. Aqui, explicamos pontos importantes da gestão, como escolha da empresa de administração, medidas contra imóveis vagos e plano de reparos.

5.1 Escolha da empresa de gestão

Os proprietários de prédios inteiros geralmente contratam uma empresa de gestão para administrar o imóvel, sem se envolver diretamente com os inquilinos. A escolha de uma empresa de gestão confiável é importante para transformar o investimento imobiliário em renda passiva e poder se concentrar no seu negócio principal.

• Funções da empresa de gestão: recrutamento de inquilinos (anúncios), procedimentos contratuais, cobrança de aluguéis, atendimento de reclamações, ronda no prédio, limpeza, acompanhamento de desocupação, providenciar reformas para restaurar o imóvel ao estado original, entre outras.Compare também os serviços oferecidos, como a disponibilidade de um call center 24 horas por dia.
• Pontos a serem considerados:
  • Experiência: empresas com um grande número de imóveis sob gestão e ligação com a comunidade são mais seguras. Empresas que administram muitos imóveis de tamanho semelhante na mesma área conhecem bem o mercado de arrendamento local.
  • Taxas: como mencionado acima, as taxas de administração de aluguéis geralmente são de 3% a 5% do valor do aluguel. Como há margem para negociação, peça orçamentos a várias empresas e compare a relação custo-benefício. Não basta escolher a empresa mais barata, é preciso levar em consideração o conteúdo dos serviços e a qualidade do atendimento.
  • Qualidade do responsável: comunique-se por telefone ou visite a empresa para verificar se a resposta é rápida e se as explicações são claras. A competência do responsável também influencia a rapidez com que as vagas são preenchidas e os problemas são resolvidos.
  • Plano de gestão: verifique também os serviços adicionais, como frequência de limpeza, inspeções regulares e capacidade de propor reformas. Um plano de gestão integral, que inclui a gestão do edifício (inspeção das instalações e inspeções legais), reduz o trabalho do proprietário.
• Tipo de contrato: Existem contratos de gestão (contrato de gestão geral) e contratos de sublocação (contrato de locação global). Na gestão geral, o proprietário assume o risco de vagas, mas recebe o valor total do aluguel de mercado. Na sublocação, um aluguel fixo é garantido, mas as comissões são altas e há risco de redução do aluguel no futuro. Para iniciantes, recomendamos adquirir experiência com a gestão geral, em colaboração com uma empresa de gestão.

5.2 Medidas contra vagas

As vagas são o maior inimigo do lucro da gestão de aluguéis. Em prédios com vários apartamentos, como prédios de apartamentos, é difícil que todos fiquem vagos ao mesmo tempo, pois é necessário administrar vários apartamentos de uma só vez, mas manter a taxa de vagas baixa é a chave para o lucro.

Medidas eficazes contra vagas:

• Revisão do valor do aluguel: verifique regularmente se o aluguel não está muito alto em comparação com o mercado local e ajuste-o para um nível adequado.Se houver vagas por um longo período, é necessário tomar a decisão de reduzir o aluguel (levando em consideração o equilíbrio com os outros inquilinos).
• Reforço da publicidade: não deixe tudo a cargo da empresa de gestão, divulgue as informações a várias imobiliárias, publique fotos e slogans atraentes em anúncios na Internet, etc., para aumentar a visibilidade do imóvel. Se as vagas continuarem, peça à empresa de gestão para fornecer um relatório da situação das vagas, para saber o número de respostas e visitas.
• Renovação e atualização das instalações: em imóveis antigos, a remodelação do interior pode ajudar a eliminar vagas. Por exemplo, substitua o piso antigo por piso de madeira, troque os equipamentos da cozinha e do banheiro, instale Wi-Fi gratuito e ar condicionado, etc. Considere medidas de melhoria que possam aumentar o aluguel e a taxa de contratação em relação ao investimento.
• Definição do público-alvo: defina claramente o tipo de inquilino adequado à localização e às características do imóvel e elabore uma estratégia de recrutamento que atraia esse público.Por exemplo, se o imóvel estiver perto de uma universidade, pode-se anunciar «Estudantes bem-vindos, planos com móveis e eletrodomésticos disponíveis», e se for para famílias, «Área com apoio à educação infantil, a poucos minutos a pé da escola», etc., de forma a atrair o público-alvo.
• Atendimento às necessidades dos inquilinos: Se for uma área com demanda por animais de estimação, pode-se permitir animais no imóvel, e se for uma área que valoriza a segurança, pode-se instalar fechaduras automáticas e câmaras de segurança, entre outras medidas que atendam às necessidades atuais. Pequenos detalhes, como substituir as caixas de correio por caixas maiores para encomendas online, também podem fazer a diferença.
• Aumentar a satisfação dos inquilinos: se os inquilinos existentes permanecerem por muito tempo, haverá menos vagas. Realize limpezas regulares e inspeções nas instalações para manter a beleza do edifício e das áreas comuns. Responda rapidamente às solicitações dos inquilinos (medidas contra ruídos, pedidos de reparos, etc.) e não ignore reclamações para evitar que eles se mudem.

5.3 Plano de reparação e manutenção

Para uma gestão estável a longo prazo de um edifício residencial, é essencial uma manutenção planeada.

• Plano de reparação a longo prazo: Os edifícios residenciais para venda têm planos de reparação a longo prazo, mas também deve elaborar um plano voluntário para os edifícios residenciais para investimento.De acordo com a idade do edifício, é necessário prever grandes reparações que serão necessárias no futuro, tais como pintura exterior (aproximadamente a cada 10 anos), impermeabilização do telhado (a cada 10-15 anos) e reparação das tubagens de água e esgotos (a cada 20-30 anos), e acumular os custos correspondentes. Com um plano, é possível preparar os fundos necessários e realizar as obras no momento adequado.
• Manutenção diária: Realizar todas as inspeções legais necessárias, tais como elevadores, tanques de água e equipamentos de incêndio.Inclua no plano anual, através da empresa de gestão, contratos de manutenção de elevadores e limpeza de tanques de água. Além disso, não se esqueça da manutenção leve, como limpeza diária, troca de lâmpadas e manutenção de plantas, para manter o valor patrimonial do imóvel.
• Manutenção preventiva: é importante ter consciência de prevenir avarias e acidentes, em vez de reparar depois que eles ocorrem. Por exemplo, é tarde demais quando começa a chover, então é preciso impermeabilizar o telhado assim que perceber sinais de deterioração.O reforço sísmico também deve ser considerado em imóveis antigos (construídos antes de 1981).
• Conceito de associação de proprietários: o proprietário de um imóvel é, por assim dizer, o presidente da associação de proprietários do edifício. Investimos não apenas no aluguel, mas também na manutenção e valorização do imóvel, com uma visão de otimização global. A longo prazo, um imóvel limpo e com equipamentos renovados é mais fácil de alugar e tem um valor de venda mais alto.

5.4 Resolução de problemas

Durante a gestão, podem ocorrer vários problemas. É importante conhecer os problemas previsíveis e as medidas a tomar.

• Atraso no pagamento do aluguer: caso em que o inquilino não paga o aluguer. Se a empresa de gestão enviar avisos e o inquilino continuar sem pagar, se tiver sido contratada uma empresa de garantia, esta poderá pagar o aluguer em seu nome. Atualmente, é cada vez mais importante contratar uma empresa de garantia. Na pior das hipóteses, poderá ser necessário recorrer a um processo judicial para recuperar o imóvel, pelo que é importante colaborar com um advogado especializado em procedimentos legais.
• Problemas com vizinhos: barulho entre inquilinos, violação das regras de descarte de lixo, reclamações de vizinhos, etc. A empresa de gestão fará a mediação e alertará os envolvidos. Se necessário, distribua e afixe um documento com as regras e, se mesmo assim não houver melhora, considere a possibilidade de recomendar a desocupação do imóvel por violação do contrato.
• Falhas nas instalações: é importante providenciar rapidamente o conserto de falhas em aquecedores de água, aparelhos de ar condicionado, etc.Como o proprietário também tem a obrigação de fazer reparos nos termos do contrato de locação, providenciamos o reparo o mais rápido possível e, se possível, consideramos a instalação de equipamentos substitutos temporários (por exemplo, aluguel de aquecedor de água).
• Resposta a desastres: Em caso de desastres naturais, como terremotos e tufões, verificamos os danos e entramos em contato com a seguradora imediatamente. Dependendo da situação, também é necessário verificar o estado dos inquilinos e dar instruções de evacuação. É recomendável informar os inquilinos sobre os equipamentos de evacuação em caso de incêndio e outros procedimentos em situações de emergência, a fim de promover a conscientização sobre a prevenção de desastres.

A gestão operacional é um trabalho árduo, mas o segredo do sucesso é não esquecer que se trata de «gestão» e manter uma postura de melhoria contínua através do ciclo PDCA.

6. Conclusão (importância da formação de ativos e da gestão de riscos numa perspetiva de longo prazo)

O investimento em prédios inteiros é um meio de gestão de ativos atraente para os gestores e, se feito de forma adequada, pode proporcionar rendimentos estáveis a longo prazo e expansão dos ativos. No entanto, para que seja bem-sucedido, é essencial ter uma perspetiva de longo prazo e uma gestão de riscos meticulosa.

Importância da visão de longo prazo: O investimento imobiliário não é algo que traz grandes retornos em curto prazo, mas sim um investimento em que o tempo é seu aliado. Em vez de se deixar levar pelas oscilações do mercado, tenha uma visão de 10 ou 20 anos à frente e imagine como o imóvel irá se valorizar. É justamente por se tratar de um investimento de longo prazo que a gestão diária e as reparações planeadas se tornam importantes, levando a um aumento do valor do património de forma composta.

Importância da gestão de riscos: O investimento imobiliário envolve vários riscos (vacância, queda do aluguel, desastres, aumento das taxas de juros, risco de liquidez, etc.). Compreender esses riscos e se preparar com antecedência pode evitar muitos erros. A seguir estão os princípios básicos da gestão de riscos:

• Diversificação: Além de investir em um único imóvel, considere a possibilidade de diversificar seus investimentos (combinação de imóveis de diferentes áreas, tipos e anos de construção) no futuro, para reduzir o impacto de um único imóvel em má situação.
• Seguro: É obrigatório contratar um seguro contra incêndio e um seguro contra terremotos. Além disso, considere também um seguro de garantia de aluguel para proprietários e um seguro de responsabilidade civil.
• Plano de capital: Procure manter sempre uma certa quantidade de dinheiro em caixa para garantir a liquidez e poder antecipar o pagamento de empréstimos ou cobrir despesas de emergência.
• Conhecimento das leis e regulamentos: Entenda as leis e regulamentos relevantes, como a Lei de Padrões de Construção e a Lei de Contratos de Locação, e fique atento às mudanças na legislação.Recentemente, há mudanças no ambiente, como regulamentações sobre alojamento local e digitalização de contratos de locação, portanto, não deixe de se manter informado.
• Estratégia de saída: traçar uma estratégia de saída antes de investir também faz parte do gerenciamento de riscos. Mesmo que pretenda manter o imóvel por um longo prazo, prepare vários cenários para poder tomar decisões flexíveis de acordo com a situação, como vender se o mercado aquecer e os preços ficarem mais altos do que o esperado, ou vender ou reconstruir se o imóvel ficar muito antigo e o rendimento diminuir.

Por fim, o que gostaríamos de enfatizar neste relatório é “não esquecer o início”. Mantenha sempre o entusiasmo e a cautela com que começou a investir, não se deixe levar pelo sucesso e tenha sempre em mente os erros cometidos no passado. Assim, o investimento em prédios inteiros se tornará uma ferramenta poderosa para a formação do seu património.

Desejamos que todos aqueles que se aventuram no investimento em prédios inteiros tenham uma preparação prévia sólida e tomem decisões acertadas para ter sucesso na gestão imobiliária como negócio e construir um património de longo prazo.Através do negócio da gestão de arrendamento, a sua visão como gestor será ampliada e as suas competências em formação de património sólido e gestão de risco serão aprimoradas.

Acima, explicámos de forma abrangente como começar a investir em prédios residenciais e os pontos-chave para o sucesso. Apesar de ser um artigo longo, esperamos que ele seja útil como guia para as suas atividades de investimento no futuro. Desejamos-lhe boa sorte.