Investimento Imobiliário: Como Iniciar e Garantir Renda Estável

A situação atual e o potencial do investimento imobiliário como um negócio paralelo

Últimas tendências no mercado de investimento imobiliário

O mercado de investimento imobiliário está apresentando um crescimento extremamente sólido em 2024. Espera-se que o investimento em propriedades comerciais atinja um nível bem acima de JPY 4 trilhões, o que indica que o ambiente de mercado continua favorável para os investidores.

As previsões de mercado para 2025 são particularmente dignas de nota. Espera-se que a atitude de empréstimo das instituições financeiras se estabilize, criando um ambiente de investimento favorável tanto para compradores quanto para vendedores. Por trás disso está uma mudança na política monetária, desde a remoção da política de taxa de juros negativa até uma política de taxa de juros zero, mas espera-se evitar um aumento acentuado nas taxas de juros.

Vantagens do investimento em propriedades secundárias

Garantia de uma renda de aluguel estável

A principal atração do investimento imobiliário é o fluxo de caixa estável da renda mensal do aluguel. Há relativamente pouco risco de flutuações de preço, como no caso do investimento em ações, e é fácil prever a renda a longo prazo. Com a seleção e o gerenciamento adequados da propriedade, é possível gerar uma renda estável por até 10 ou 20 anos.

Uso de efeitos de economia de impostos

No investimento imobiliário, a depreciação do imóvel, os custos de gerenciamento, os custos de reparo e os juros sobre empréstimos podem ser registrados como despesas. Isso permite que você agregue sua renda de trabalho com sua renda imobiliária para reduzir o imposto de renda e o imposto de residência. Esse efeito de economia de impostos é particularmente benéfico para pessoas de alta renda.

Efeito de proteção contra a inflação

O valor real do dinheiro e dos depósitos diminui com o avanço da inflação. Os imóveis, por outro lado, são um ativo real e, portanto, funcionam como um seguro contra a inflação. A renda de aluguel também tende a aumentar de acordo com o aumento dos preços, contribuindo para manter o poder de compra.

Efeito de construção de ativos

O investimento imobiliário baseado em empréstimos permite a formação de ativos usando o capital de outras pessoas (empréstimos). Ao usar a renda mensal do aluguel para pagar o empréstimo, a estrutura é efetivamente paga pelo inquilino, o que significa que o inquilino paga o empréstimo e você acaba com uma propriedade sem dívidas.

Por que é adequado para funcionários de empresas

Fácil acesso ao financiamento.

Os funcionários de empresas estão em uma posição melhor para obter empréstimos de instituições financeiras devido à estabilidade de sua renda salarial. Em especial, as empresas de capital aberto e os funcionários públicos têm uma alta classificação de crédito junto às instituições financeiras e podem obter empréstimos em condições favoráveis. É considerado realista começar a investir em imóveis a partir de uma renda anual de cerca de 6 milhões de ienes, o que torna essa opção de investimento acessível para muitos funcionários de empresas.

Eficiência por meio da terceirização para empresas de administração

No investimento imobiliário, as tarefas de gerenciamento, como recrutamento de inquilinos, cobrança de aluguel, tratamento de reclamações e manutenção, podem ser terceirizadas para empresas especializadas em gerenciamento. Isso permite que você continue investindo sem interromper seu negócio principal. As taxas de administração geralmente giram em torno de 5% da receita do aluguel, mas são consideradas uma despesa necessária para funcionários de empresas com muitas restrições de tempo.

Métodos de investimento com menos restrições de tempo

Não há necessidade de monitorar constantemente as tendências do mercado, como é o caso do investimento em ações e em câmbio. Depois de comprar a propriedade certa e terceirizá-la para uma empresa de administração confiável, você fica livre das tarefas rotineiras de administração. Essa é uma grande vantagem para os funcionários da empresa que desejam se concentrar em seu trabalho diário durante a semana e passar o tempo com suas famílias nos finais de semana e feriados.

Há considerações fiscais ao investir em propriedades como um negócio secundário. Se um funcionário de escritório investe em propriedade como um negócio secundário, o tamanho da propriedade deve ser inferior a "cinco edifícios e dez cômodos". Observe que, se esse valor for excedido, o tamanho da propriedade será considerado como um negócio e o tratamento fiscal será alterado.

Como começar a investir em propriedades - um guia completo para iniciantes

Definição de metas de investimento

Antes de começar a investir em imóveis, é importante definir metas claras. A definição de metas numéricas específicas, em vez de ideias vagas do tipo "quero ganhar muito dinheiro", permitirá que você formule uma estratégia de investimento adequada.

Determinação de metas de renda

Primeiro, decida qual é a renda que você pretende obter mensalmente. Por exemplo, se você pretende obter uma renda adicional de JPY 50.000 por mês, um imóvel com rendimento superficial de 6% exigiria a compra de um imóvel no valor aproximado de JPY 10 milhões. No entanto, é importante entender que, na verdade, você precisará de um imóvel mais caro se levar em conta outras despesas, como taxas de administração, taxas de reparo e manutenção e impostos.

Definição de um período de investimento

O investimento em imóveis é baseado em um investimento de longo prazo. O período de investimento é definido levando-se em conta, de forma abrangente, o período de pagamento do empréstimo, a vida útil da propriedade e o momento em que a propriedade será vendida no futuro. Em geral, é importante planejar um período de retenção de longo prazo de 20 a 35 anos para investimentos em unidades de condomínio.

Verifique sua tolerância a riscos

Investir envolve riscos. Verifique com antecedência até que ponto você pode tolerar vários riscos, como o risco de vacância, o risco de queda dos aluguéis e o aumento das taxas de juros. Dependendo de sua tolerância ao risco, decida sobre o tipo de propriedade a ser investida, sua localização e os termos do empréstimo.

Prepare os fundos necessários

O valor padrão dos fundos pessoais para investimento em imóveis é de cerca de 20% do preço do imóvel. Além disso, você precisará pagar várias despesas (taxas de registro, taxas de corretagem, prêmios de seguro contra incêndio etc.) de cerca de 7% a 10% do preço da propriedade.

Potencial aproximado de investimento por renda anual

A tabela abaixo mostra o potencial aproximado de investimento por renda anual.

Entretanto, esses números são apenas um guia e as condições de financiamento podem variar significativamente, dependendo do status de crédito do indivíduo, do empregador, do tempo de serviço etc.

Métodos de financiamento

As seguintes opções de financiamento estão disponíveis se você não tiver fundos pessoais suficientes.

O método mais básico é utilizar a poupança. Economize e prepare sistematicamente os fundos pessoais necessários. Esse é o método mais seguro, embora atrase o início do investimento.

Outra opção é pedir emprestado a parentes ou doar dinheiro. No entanto, deve-se levar em conta as questões tributárias sobre doações e o impacto sobre os relacionamentos familiares.

Algumas instituições financeiras podem oferecer empréstimos integrais ou a descoberto, mesmo que você tenha poucos recursos pessoais. No entanto, as taxas de juros podem ser mais altas e o processo de triagem mais rigoroso, portanto, é necessário considerar com cuidado.

Pontos-chave na escolha de um imóvel

Importância da localização

A localização é um dos fatores mais importantes no investimento imobiliário. Como diz o ditado, "localização, localização, localização", os imóveis em boas localizações têm baixo risco de vacância e os aluguéis caem lentamente.

O princípio básico é escolher um local com bom acesso ao centro da cidade. Idealmente, o local deve estar a menos de 10 minutos a pé de uma estação principal, ter acesso a várias linhas de trem e estar próximo a instalações comerciais e médicas.

Os planos de desenvolvimento futuro também são um fator determinante importante. As áreas planejadas para reforma e as áreas em que há previsão de abertura de novas estações podem aumentar os valores das propriedades no futuro.

Seleção do tipo de propriedade

Para iniciantes, recomenda-se o investimento em unidades de condomínio, especialmente apartamentos tipo estúdio. Em comparação com uma única propriedade, o valor do investimento é menor e o gerenciamento é menos demorado.

Os imóveis recém-construídos têm a vantagem de contar com novas instalações e baixos custos de reparo inicial, mas tendem a ser mais caros e a ter rendimentos mais baixos. As propriedades de segunda mão são menos caras e têm rendimentos mais altos, mas podem ter custos de reparo mais altos.

Como os rendimentos são calculados

O rendimento superficial (rendimento bruto) é a renda anual do aluguel dividida pelo preço do imóvel. Entretanto, para determinar a rentabilidade real, é necessário calcular o rendimento real (rendimento líquido).

Rendimento real = (renda anual do aluguel - despesas anuais) / preço do imóvel x 100

As despesas anuais incluem taxas de administração, fundos de reserva para reparos, imposto predial, imposto de planejamento urbano, taxas de administração, prêmios de seguro contra incêndio, etc.

Avaliação do potencial futuro

Ao avaliar o potencial futuro de uma propriedade, os seguintes fatores são levados em conta

A análise demográfica é importante. Investigue se a população da área está aumentando, qual é a estrutura etária e qual é a proporção de residências com uma única pessoa.

O desenvolvimento da infraestrutura de transporte também é um fator importante. A abertura programada de novas linhas, obras de melhoria nas estações e melhorias nas rotas de ônibus podem aumentar o valor de uma propriedade.

As mudanças no ambiente ao redor também devem ser monitoradas. A realocação de universidades e empresas, o desenvolvimento de instalações comerciais e a construção de instalações públicas podem ter um impacto significativo na demanda de aluguel.

Como aproveitar as vantagens do financiamento

Como escolher uma instituição financeira

Uma grande variedade de instituições financeiras oferece empréstimos para investimento imobiliário. Bancos da cidade, bancos regionais, bancos shinkin e instituições não bancárias, todos têm suas próprias características.

Os bancos da cidade tendem a oferecer taxas de juros mais baixas, mas estão sujeitos a uma triagem mais rigorosa e têm certos requisitos em termos de renda anual e local de trabalho. Os bancos regionais e os shinkin banks são mais comunitários e podem ser mais flexíveis. Os bancos não bancários têm um processo de triagem relativamente tranquilo, mas tendem a ter taxas de juros mais altas.

Comparação dos termos do empréstimo

Ao comparar os termos do empréstimo, você precisa considerar não apenas a taxa de juros, mas também o prazo do empréstimo, o valor do empréstimo, a taxa de garantia e as taxas de administração.

A escolha entre taxas de juros variáveis e fixas também é importante. As taxas de juros variáveis oferecem taxas de juros iniciais mais baixas, mas estão sujeitas ao risco de aumentos futuros das taxas de juros. As taxas de juros fixas evitam o risco de aumentos nas taxas de juros, mas têm uma taxa de juros inicial mais alta.

Dicas para passar no processo de triagem

Os seguintes pontos são importantes para passar na análise do empréstimo

O mais importante é a comprovação de renda estável. Mostre que você tem uma renda contínua e estável com contracheques, recibos de imposto retido na fonte e declarações de imposto de renda.

Também é importante manter o controle do seu histórico de crédito. Atrasos no cartão de crédito, histórico de uso de crédito ao consumidor, etc. podem afetar negativamente o processo de triagem.

As reservas de autofinanciamento também afetam o processo de seleção. Quanto mais fundos pessoais você tiver, mais digno de crédito você será perante as instituições financeiras e mais condições favoráveis você poderá obter um empréstimo.

Estratégias e pontos-chave para um investimento imobiliário bem-sucedido

Investimento prático em studio flat

Por que é recomendado para iniciantes

Investir em apartamentos tipo estúdio é a abordagem de investimento mais fácil para iniciantes em investimentos imobiliários. É adequado para funcionários de empresas com um trabalho diário, pois o valor do investimento é relativamente pequeno e o esforço de gerenciamento é reduzido.

A demanda por apartamentos tipo studio é estável devido ao aumento no número de residências com uma única pessoa. Especialmente nos centros das cidades, há uma demanda contínua de jovens trabalhadores de escritório que valorizam a conveniência do deslocamento, bem como daqueles que estão se mudando para outras áreas.

Outra vantagem para os iniciantes é que, como o edifício é de propriedade de uma unidade, a associação de administração gerencia todo o edifício e o investidor individual só precisa considerar a administração da área privativa.

Análise de histórias de sucesso

Os investidores mais bem-sucedidos têm o seguinte em comum

A seleção da localização é uma prioridade máxima. Eles escolhem propriedades que estejam a menos de 10 minutos a pé de uma estação, que tenham acesso a várias linhas de trem e que estejam em boas vizinhanças. Mesmo que o preço seja um pouco mais alto, a escolha da propriedade se baseia na estabilidade a longo prazo.

A seleção da empresa de administração correta também é um fator importante. Ao contratar uma empresa de administração que seja capaz de recrutar inquilinos e responder rapidamente, minimizamos a duração das vagas.

Manter a manutenção regular é outra chave para o sucesso. Ao realizar pequenos reparos com antecedência, evitam-se grandes reparos e o valor da propriedade é mantido.

Pontos a observar

Os seguintes pontos devem ser observados ao investir em apartamentos tipo estúdio

O investimento em apenas uma unidade acarreta o risco de renda zero se a unidade ficar vaga. Sempre que possível, é importante considerar o investimento diversificado em várias unidades.

Em propriedades mais antigas, os custos de reparo podem aumentar devido ao envelhecimento das instalações. A condição do edifício deve ser investigada minuciosamente antes da compra e os planos de reparos futuros devem ser confirmados.

Importância do gerenciamento de riscos

Há vários riscos associados ao investimento imobiliário. Compreender esses riscos e tomar as contramedidas adequadas é fundamental para o sucesso.

Principais riscos e contramedidas

A tabela abaixo resume os principais riscos do investimento imobiliário e como neutralizá-los.

Medidas para reduzir o risco de vacância

O risco de vacância é o maior risco no investimento imobiliário. As medidas a seguir são eficazes na redução desse risco.

A seleção do local é o mais importante. A escolha de um local com alta demanda de aluguel, como próximo a uma estação de trem, no centro da cidade ou em uma área com população crescente, pode reduzir significativamente o risco de vacância.

A qualidade das instalações também é um fator importante. Fornecer as instalações que os locatários desejam, como ar-condicionado, lavatórios, lavatórios independentes e fechaduras automáticas, pode aumentar sua competitividade.

Definir um aluguel adequado também é importante. A definição de aluguéis muito altos em comparação com o mercado circundante pode prolongar o período de vacância. Devem ser realizadas pesquisas de mercado regulares para manter um nível de aluguel adequado.

Como lidar com o risco de aumento das taxas de juros

O risco de aumento das taxas de juros requer atenção especial quando os empréstimos são contratados com taxas de juros variáveis.

O risco de aumento das taxas de juros pode ser evitado ao se optar por uma taxa de juros fixa. Entretanto, como as taxas de juros fixas são mais altas do que as taxas de juros variáveis, o valor total do reembolso pode aumentar.

Você pode reduzir o impacto do aumento das taxas de juros reduzindo o saldo do empréstimo por meio do pagamento antecipado. Se você tiver fundos excedentes, considere ativamente fazer o pagamento antecipado.

O monitoramento das tendências das taxas de juros também é importante. É importante verificar regularmente a política monetária do Banco, os indicadores econômicos e as tendências das taxas de juros do mercado e considerar o refinanciamento, se necessário.

Uso de seguro

Várias apólices de seguro podem ser usadas para reduzir o risco no investimento imobiliário.

O seguro contra incêndio é essencial. Ele cobre não apenas incêndio, mas também danos causados por água, vento e roubo. O valor do seguro é baseado no valor de reposição do edifício.

O seguro contra terremotos é adquirido em conjunto com o seguro contra incêndios. Como o Japão é um país propenso a terremotos, é importante estar preparado para o risco de terremotos. No entanto, o valor máximo segurado para o seguro contra terremotos é de 50% do seguro contra incêndio.

O seguro de responsabilidade civil das instalações cobre a responsabilidade por danos causados a terceiros devido a defeitos de construção. No caso de condomínios, ele geralmente é contratado pela associação de administração, mas também vale a pena considerar a possibilidade de contratá-lo para pessoas físicas.

Medidas fiscais e economia de impostos

Uso da depreciação

O maior benefício de economia de impostos do investimento imobiliário é a capacidade de registrar a depreciação do edifício como uma despesa.

Com base na ideia de que os edifícios diminuem de valor com o tempo, o preço de compra dividido pela vida útil legal do edifício pode ser contabilizado como despesa anualmente. A vida útil legal de um edifício residencial feito de concreto armado é de 47 anos.

Os imóveis de segunda mão têm uma vida útil remanescente mais curta, o que significa que a despesa de depreciação anual é maior, aumentando a economia de impostos. Entretanto, um período de depreciação mais curto também significa que a depreciação termina mais cedo.

Pontos-chave sobre o registro de despesas

As seguintes despesas podem ser registradas como despesas no investimento em propriedade

Taxas de administração e fundos de reserva para reparos são pagos pela administração e reparo das áreas comuns de um edifício de apartamentos. Como são pagas em um valor fixo todo mês, são despesas fáceis de registrar.

O imposto sobre a propriedade e o imposto de planejamento urbano são impostos decorrentes da propriedade de um imóvel. O valor do imposto anual é dividido por 12 e registrado como uma despesa mensal.

A parte dos juros de um empréstimo pode ser contabilizada como despesa, mas a parte do principal não. Você deve manter os juros e o principal separados no cronograma de pagamento.

Taxas de administração são taxas pagas à empresa de administração. Em geral, são cerca de 5 a 10% da renda do aluguel.

Custos de reparo e manutenção são as despesas gastas na manutenção e no reparo da propriedade. Entretanto, as melhorias que aumentam o valor da propriedade não são custos de reparo, mas despesas de capital e estão sujeitas à depreciação.

Pontos a serem observados ao fazer a declaração de imposto de renda

Se você tiver renda de propriedade, deverá apresentar uma declaração de imposto de renda. Até mesmo os funcionários assalariados são obrigados a apresentar uma declaração de imposto de renda se sua renda imobiliária exceder 200.000 ienes.

A renda imobiliária é calculada deduzindo-se as despesas necessárias da renda total. Se você tiver um déficit, poderá receber uma restituição de imposto de renda somando sua renda e perda com sua renda de trabalho.

Se optar por apresentar uma declaração azul, você terá direito a uma dedução especial de declaração azul (máximo de JPY 650.000). Entretanto, se a empresa não for de escala comercial (cinco edifícios com 10 ou mais cômodos), a dedução será de 100.000 ienes.

É obrigatório preparar e manter livros contábeis. As receitas e despesas devem ser registradas com precisão e os comprovantes, como recibos, devem ser mantidos adequadamente.

Perguntas frequentes (FAQs)