Der Einstieg in die Investition in Mehrfamilienhäuser: Ein Leitfaden für Anfänger

Immobilieninvestitionen werden von vielen Unternehmern als Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau angesehen. Unter diesen sind Investitionen in ganze Wohnhäuser aufgrund ihrer stabilen Cashflows und der durch ihre Größe bedingten Risikostreuung besonders attraktiv. Durch den Erwerb eines gesamten Wohnhauses können Mieteinnahmen aus mehreren Wohnungen erzielt werden, wodurch das Risiko von Leerständen geringer ist als bei Investitionen in einzelne Wohnungen. Aus unternehmerischer Sicht sind Investitionen in ganze Wohnhäuser für die mittel- bis langfristige Vermögensverwaltung und die Stärkung des Geschäftsportfolios nützlich.

Die wichtigsten Vorteile einer Investition in ein ganzes Wohnhaus:

• Stabile Erträge: Durch die Mieteinnahmen von mehreren Mietern sind die Auswirkungen auf die Gesamterträge selbst bei einem teilweisen Leerstand begrenzt. In Ballungsräumen wie Tokio und Osaka ist das Leerstandsrisiko gering, sodass stabile Mietnachfrage und damit sichere Erträge gewährleistet sind.
• Steigende Vermögenswerte: Da die Nachfrage nach Immobilien in Ballungsräumen stets hoch ist, kann man langfristig mit einer Wertsteigerung rechnen.Insbesondere in Gebieten mit laufenden Entwicklungsprojekten wie den 23 Bezirken von Tokio und dem Zentrum von Osaka kann der Wert der Immobilien durch Sanierungsmaßnahmen steigen.
• Effizienz durch Größe: Der Betrieb eines gesamten Gebäudes hat den Vorteil, dass Verwaltungs- und Instandhaltungskosten aus einer Hand abgewickelt werden können. Einfamilienhäuser werden in der Regel anhand von Renditekennzahlen (Rendite) bewertet und gelten als wirtschaftlicher als einzelne Einheiten.

Steuervorteile: Beim Kauf eines einzelnen Gebäudes können in einigen Fällen Steuervergünstigungen wie Abschreibungen in Anspruch genommen werden. Allerdings sind Investitionen, die ausschließlich auf Steuerersparnis abzielen, riskant, und es ist wichtig, den Schwerpunkt auf die wesentliche Rentabilität zu legen.

Aufgrund der oben genannten Vorteile entscheiden sich immer mehr Unternehmer für Investitionen in einzelne Wohngebäude im Großraum Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba, Saitama) und in der Region Kinki (Osaka, Hyogo, Kyoto).

In diesem Bericht werden die konkreten Schritte und zu beachtenden Punkte für den Einstieg in die Investition in Einfamilienhäuser für Anfänger systematisch und praxisnah erläutert.

1. Grundlegendes Wissen über die Investition in Einfamilienhäuser

Bevor Sie mit der Investition in Einfamilienhäuser beginnen, sollten Sie sich zunächst grundlegendes Wissen wie Fachbegriffe und Ertragsstrukturen aneignen. Dieses Verständnis hilft Ihnen bei der Auswahl geeigneter Immobilien und der Risikobewertung.

1.1 Erläuterung der Fachbegriffe

Im Folgenden sind die wichtigsten Begriffe aus dem Bereich Immobilieninvestitionen zusammengefasst.

• Bruttorendite: Der Anteil der jährlichen Mieteinnahmen am Kaufpreis der Immobilie. Da Verwaltungskosten, Steuern und andere Ausgaben nicht enthalten sind, dient sie auf den ersten Blick als Richtwert für die Rentabilität, ist jedoch tendenziell höher als die tatsächliche Rendite.
• Nettorendite: Der Anteil der Nettoeinnahmen, die sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der notwendigen Ausgaben wie Verwaltungskosten, Steuern und Reparaturkosten ergeben, am Kaufpreis der Immobilie.Da sie die tatsächliche Rentabilität näher widerspiegelt, ist sie ein wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen.
• ROI (Return on Investment): Die Rendite des investierten Kapitals, ähnlich der Rendite, wird jedoch manchmal auf der Grundlage des Eigenkapitals einschließlich Darlehen berechnet. Bei der Verwendung von Darlehen ist sie ein guter Anhaltspunkt für die Effizienz des eingesetzten Eigenkapitals.
• LTV (Loan to Value): Das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Immobilienpreis.Wenn beispielsweise eine Immobilie zum Preis von 100 Millionen Yen mit einem Kredit von 80 Millionen Yen erworben wird, beträgt der LTV 80 %. Ein zu hoher LTV (nahezu Vollfinanzierung) erhöht die Rückzahlungsbelastung und belastet den Cashflow, weshalb Vorsicht geboten ist.
• Cashflow: Der nach Abzug der Kreditrückzahlungen und Aufwendungen verbleibende Barbestand. Er gibt die Nettoeinnahmen an und ist ein Indikator dafür, ob eine Anlageimmobilie wirtschaftlich rentabel ist.

1.2 Arten von Anlageobjekten

Ähnliche Anlageobjekte wie Einfamilienhäuser sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Vergleichen wir die jeweiligen Merkmale.

Anlageobjekt Merkmale/Übersicht Vorteile Nachteile

Eigentumswohnungen (Einzimmerwohnungen usw.) Eine Anlageform, bei der eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft wird. Die Investitionssumme ist gering und der Einstieg ist einfach. Mit geringem Kapital zu beginnen Einfache Streuung der Immobilien Bei Leerstand keine Einnahmen Regelmäßige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

Einfamilienhäuser Kauf eines Einfamilienhauses in Holz- oder Leichtbauweise. Im Allgemeinen günstiger als Mehrfamilienhäuser. Relativ günstiger Immobilienpreis Tendenziell hohe Rendite Kürzere Lebensdauer des Gebäudes Häufige Reparaturen

Mehrfamilienhäuser Kauf eines mittelhohen oder hohen Wohnhauses in Stahlbetonbauweise. Hohe Erträge. Stabile Einnahmen durch mehrere Mieten Hoher Vermögenswert Hohe Anschaffungskosten Hoher Verwaltungsaufwand

Einfamilienhäuser bieten aufgrund ihrer Größenvorteile eine hohe Ertragsstabilität, erfordern jedoch einen hohen Kaufpreis. Da die Verwaltungsaufgaben das gesamte Gebäude umfassen, sind Fachkenntnisse und externe Partner erforderlich.

1.3 Ertragsstruktur und laufende Kosten

Die Ertragsstruktur lässt sich grob in Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne (Veräußerungsgewinne) unterteilen.

• Einkommensgewinne: Hierunter fallen die monatlichen Mieteinnahmen.Da in einem Einfamilienhaus die Mieten mehrerer Haushalte zusammenfließen, ist ein stabiler monatlicher Cashflow zu erwarten. Die Einkommensgewinne hängen von der Auslastung und der Mietpreisgestaltung der Immobilie ab.
• Kapitalgewinne: Wenn die Immobilie in Zukunft verkauft wird und der Verkaufspreis höher ist als der Kaufpreis, entsteht ein Veräußerungsgewinn. Dies kann durch steigende Grundstückspreise aufgrund von Stadtsanierungen oder durch Maßnahmen zur Erhaltung und Steigerung des Gebäudewertes (z. B. Renovierungen) erreicht werden.Da dies jedoch von der Marktentwicklung abhängt, ist die Sicherheit gering.

Auf der anderen Seite fallen bei der Verwaltung folgende laufende Kosten an:

• Verwaltungsgebühren: Wenn Sie die Verwaltung der Immobilie an eine externe Verwaltungsgesellschaft übertragen, zahlen Sie einen bestimmten Prozentsatz (z. B. 3 bis 5 %) der monatlichen Mieteinnahmen. Die Verwaltungsgesellschaft übernimmt die Suche nach Mietern, die Einziehung der Mieten und die Bearbeitung von Problemen. Die Auswahl einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft wird später erläutert, aber auch die Aushandlung der Gebühren ist wichtig.
• Reparaturkosten: Für die Instandhaltung eines Gebäudes sind regelmäßige Reparaturen erforderlich. Größere Reparaturen wie Außenrenovierungen und Dachabdichtungen fallen in Abständen von 10 bis 15 Jahren an und verursachen erhebliche Kosten. Es empfiehlt sich, im Voraus einen Reparaturplan zu erstellen und die entsprechenden Beträge aus dem monatlichen Cashflow anzusparen.
• Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands: Hierbei handelt es sich um die Kosten für die Reinigung und Reparaturen nach dem Auszug eines Mieters. Bei Immobilien mit altem Grundriss und alter Ausstattung fallen die Renovierungskosten nach jedem Auszug tendenziell höher aus.
• Grundsteuer und Stadtplanungssteuer: Diese Steuern fallen jährlich an und werden auf der Grundlage des Schätzwertes der Immobilie berechnet. Informieren Sie sich vor dem Kauf über die ungefähre Höhe der Steuern und berücksichtigen Sie diese in Ihrer Finanzplanung.
• Versicherungskosten: Diese Kosten umfassen Versicherungen für Gebäude und Haftpflichtversicherungen für Eigentümer, z. B. Feuer- und Erdbebenversicherungen. Die Absicherung gegen Katastrophenrisiken ist wichtig und wird oft von Finanzinstituten als Voraussetzung für die Gewährung eines Kredits verlangt.
• Kreditrückzahlung: Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, fallen monatlich Kreditraten in gleicher Höhe für Kapital und Zinsen an. Es ist wichtig, das Risiko von Zinsschwankungen zu berücksichtigen und einen großzügigen Rückzahlungsplan zu erstellen.

Unter Berücksichtigung dieser Kosten ist es der erste Schritt zum Erfolg, sorgfältig zu prüfen, ob die Immobilie auf Basis der realen Rendite wirtschaftlich rentabel ist.

2. Fehler, die Anfänger häufig machen, und wie man sie vermeidet

Die Investition in ein ganzes Wohnhaus hat viele Vorteile, aber es gibt auch Fehler, die Anfänger häufig machen. Es ist wichtig, aus den Fehlern der Vergangenheit zu lernen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Im Folgenden werden fünf typische Fehler und Möglichkeiten zu ihrer Vermeidung erläutert.

2.1 Finanzielle Engpässe aufgrund einer zu optimistischen Investitionsplanung

Fehler Nr. 1: Eine zu optimistische Cashflow-Prognose führt zu einem monatlichen Defizit.Konkret handelt es sich um Fälle, in denen Simulationen ohne ausreichende Berücksichtigung von Mietrückgängen und Kostensteigerungen durchgeführt werden und die Kreditrückzahlung zu einer Belastung wird. Außerdem kann es vorkommen, dass aufgrund unerwarteter Reparaturkosten und steigender Leerstandsquoten nicht die geplanten Einnahmen erzielt werden.

Vermeidung: Die Erstellung eines detaillierten Einnahmen- und Ausgabenplans ist unerlässlich. Führen Sie vor dem Kauf Cashflow-Simulationen für mehrere Szenarien (optimistisch, neutral, pessimistisch) durch und überprüfen Sie Indikatoren wie den DSCR (Debt Service Coverage Ratio, Schuldendienstquote).Außerdem ist es effektiv, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen und eine möglichst hohe Anzahlung zu leisten, um die monatliche Rückzahlungsbelastung zu verringern.

2.2 Einkommensverschlechterung durch langfristige Leerstände

Fehlerfall 2: In diesem Fall können die Mieterträge nicht gesichert werden, da die Leerstände nicht aufgefüllt werden können. Aufgrund der schlechten Lage oder der mangelnden Attraktivität der Immobilie (Ausstattung und Grundriss entsprechen nicht der Miete) ist es schwierig, Mieter zu finden, sodass die Leerstandszeiten länger als erwartet ausfallen.

Vermeidungsstrategie: Bei der Auswahl der Immobilie ist es von grundlegender Bedeutung, nachfrageorientierte Gebiete und Objekte auszuwählen. In der Betriebsphase sollten Renovierungsarbeiten und Investitionen durchgeführt werden, die den Bedürfnissen der Zielgruppe entsprechen, um sich von Konkurrenzobjekten abzuheben. Um auch bei Leerstand frühzeitig neue Mieter zu finden, ist es sinnvoll, in Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft aktiv Werbung zu betreiben und die Mietbedingungen zu überprüfen (z. B. Angebot einer mietfreien Zeit).

2.3 Enttäuschung hinsichtlich der erwarteten Steuervorteile

Fehlermuster 3: Kauf eines Mehrfamilienhauses in der Hoffnung auf Steuervorteile durch hohe Abschreibungen, ohne dass die erwarteten Steuervorteile erzielt werden. Wenn Sie aufgrund einer überhöhten Renditeerwartung in die Immobilie investiert haben, können die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als erwartet, sodass Sie unter dem Strich mehr Verluste als Steuervorteile erzielen.

Vermeidung: Bei der Investitionsentscheidung sollte man sich nicht zu sehr auf Steuervorteile verlassen, sondern eine reine Investitionsrentabilitätsrechnung anstellen. Steuerersparnisse durch Abschreibungen sind nur eine vorübergehende Maßnahme zur Verbesserung des Cashflows. Man sollte auch die Möglichkeit berücksichtigen, dass in Zukunft Steuern beim Verkauf (Kapitalertragsteuer auf den kumulierten Abschreibungsbetrag) anfallen können. Steuerersparnisse sollten als sekundärer Vorteil betrachtet und in eine Gesamtsteuerstrategie unter Einbeziehung der Einnahmen aus dem Hauptgeschäft einbezogen werden.

2.4 Kauf einer schlechten Immobilie aufgrund von Verkaufsargumenten

Fehlermuster 4: In diesem Fall werden die versprechenden Argumente eines Immobilienmaklers oder die Empfehlungen von Bekannten ungeprüft geglaubt und eine Immobilie ohne ausreichende eigene Recherchen gekauft. Beispielsweise wird ein Vertrag mit einer „Mietgarantie (Sublease)“ abgeschlossen, doch dann wird die garantierte Miete erheblich gesenkt oder eine Immobilie in einer unattraktiven Lage zu einem überhöhten Preis erworben.Ein bekanntes Beispiel ist der Betrug mit Investitionen in Wohngemeinschaften, bei dem mit Sublease-Verträgen geworben wurde und der zu einem gesellschaftlichen Problem wurde.

Vermeidung: Es ist unerlässlich, selbst Informationen zu sammeln und sich vor Ort zu vergewissern. Verlassen Sie sich nicht nur auf die Aussagen des Verkäufers, sondern recherchieren Sie selbst den Mietmarkt in der Umgebung und überprüfen Sie den Zustand der Immobilie sowie mögliche rechtliche Probleme (illegale Bauten, Nicht-Wiederaufbaubarkeit usw.).Es ist auch sinnvoll, als zweite Meinung einen anderen Immobilienexperten oder einen erfahrenen Investor um Rat zu fragen. Lesen Sie außerdem die Vertragsbedingungen (z. B. Mietminderungsklauseln) eines Untermietvertrags sorgfältig durch und verlassen Sie sich nicht zu sehr darauf.

2.5 In betrügerische Geschäfte verwickelt werden

Fehlerfall 5: Betrug bei Investitionen in Eigentumswohnungen. Konkret handelt es sich dabei um betrügerische Verkaufsmethoden, bei denen Investitionen in nicht existierende Immobilien angeboten werden oder die gekaufte Immobilie tatsächlich nur ein Erbbaurecht ist.Seien Sie insbesondere vorsichtig bei Geschäften mit unklaren Vertragsbedingungen und Angeboten, die unangemessen hohe Renditen versprechen.

Vermeidung: Die beste Vorbeugungsmaßnahme ist die Auswahl eines vertrauenswürdigen Anbieters und die genaue Prüfung des Vertrags. Wählen Sie einen bei der Finanzaufsichtsbehörde registrierten Anbieter oder ein Immobilienunternehmen mit langjähriger Erfahrung und gehen Sie bei verdächtigen Angeboten entschlossen vor, indem Sie keine übereilten Vertragsabschlüsse tätigen. Lassen Sie sich die wichtigen Informationen und den Vertrag von einem Experten (Immobilienberater oder Rechtsanwalt) erklären und schließen Sie den Vertrag erst ab, wenn Sie alle Unklarheiten geklärt haben.

Die oben genannten Fehler lassen sich durch sorgfältige Vorbereitung und umsichtiges Handeln vermeiden. Im nächsten Kapitel werden wir uns Schritt für Schritt mit den tatsächlichen Investitionsschritten befassen und dabei die oben genannten Punkte berücksichtigen.

3. Konkrete Schritte für den Einstieg in die Investition in ein ganzes Wohnhaus

Wir erklären die konkreten Schritte, die Anfänger beim Einstieg in die Investition in ein ganzes Wohnhaus beachten sollten. Machen Sie sich mit dem Ablauf von der Auswahl der Immobilie bis zur Finanzierung vertraut und beachten Sie die einzelnen Schritte.

3.1 Klärung des Investitionszwecks und der Investitionspolitik

Bevor Sie mit der Investition in ein Einfamilienhaus beginnen, legen Sie zunächst Ihren Investitionszweck und Ihre Ziele klar fest. Legen Sie klar fest, ob Sie einen stabilen monatlichen Einkommensstrom mit Schwerpunkt auf dem Cashflow erzielen möchten, ob Sie Wert auf Vermögensaufbau und Steuervorteile legen oder ob Sie Veräußerungsgewinne in der Zukunft anstreben. Von dieser Politik hängen die Art der Immobilie, die Lage und die Finanzplanung ab.

3.2 Festlegung der Kriterien für die Auswahl der Immobilie

Legen Sie als Nächstes Ihre persönlichen Kriterien für die Auswahl der Immobilie fest.Berücksichtigen Sie dabei die folgenden Punkte.

• Rentabilitätskennzahlen: Achten Sie nicht nur auf die Nominalrendite, sondern auch auf die Realisierbare Rendite und den ROI. Wenn Sie beispielsweise eine Mindestrendite von „X %“ festlegen, können Sie unrentable Objekte frühzeitig ausschließen.
• Objektgröße: Für Anfänger ist es in der Regel empfehlenswert, mit kleinen bis mittelgroßen Objekten (im Wert von mehreren zehn Millionen bis 100 Millionen Yen) zu beginnen. Große Objekte mit zu vielen Wohnungen sind in der Verwaltung komplex, daher sollten Sie zunächst mit Objekten beginnen, die Sie bewältigen können.
• Alter: Bei Stahlbetonwohnungen sollte die Nutzungsdauer (gesetzliche Nutzungsdauer 47 Jahre) berücksichtigt werden. Für Objekte, die etwa 20 Jahre alt sind, können in der Regel relativ lange Kreditlaufzeiten vereinbart werden. Ältere Objekte haben jedoch den Vorteil, dass sie günstig sind und eine hohe Rendite bieten. Daher sollten Renovierungskosten und Erdbebensicherheit berücksichtigt werden.
• Bauweise: Wohnungen in Stahlbeton- (RC) oder Stahlrahmenkonstruktionen (S) sind haltbarer und langfristig stabiler als Holzkonstruktionen. Sie sind zwar teurer, aber wenn Sie eine langfristige Nutzung planen, sind RC-Konstruktionen die sicherere Wahl.
• Lage: Berücksichtigen Sie die Entfernung zum Bahnhof, die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und die Konzentration von Universitäten und Unternehmen, um eine nachfrageorientierte Lage zu finden. Dies wird in Abschnitt 5 näher erläutert.

3.3 Überlegungen zur Lage

Bei Immobilieninvestitionen wird die Lage als „das Wichtigste“ angesehen. Bei Einfamilienhäusern kann man sogar sagen, dass die Wahl der Lage gleichbedeutend mit dem Management des Leerstandsrisikos ist. Bei der Betrachtung der Lage sind folgende Punkte zu beachten.

• Verkehrsanbindung: Die nächstgelegene Haltestelle sollte zu Fuß erreichbar sein (idealerweise innerhalb von 10 Minuten).In den Ballungsräumen Tokio und Osaka sind Immobilien in Bahnhofsnähe sehr begehrt und die Nachfrage der Mieter ist hoch. Darüber hinaus sollte die Anbindung an wichtige Verkehrsknotenpunkte (Umsteigemöglichkeiten und Direktverbindungen) geprüft werden.
• Lebensqualität: Die Nähe zu Supermärkten, Convenience Stores, Krankenhäusern, Schulen und anderen Einrichtungen des täglichen Bedarfs ist ein wichtiger Faktor für langfristige Vermietbarkeit. Für Familien sind Parks und Bildungsangebote wichtig, für Alleinstehende die Nähe zu Restaurants und Freizeitangeboten.
• Zukunftspotenzial: In Gebieten mit Sanierungsplänen und Infrastrukturmaßnahmen ist mit einer Wertsteigerung der Immobilien und einer steigenden Nachfrage zu rechnen. Wir prüfen auch Informationen über städtische Entwicklungspläne (Bebauungspläne, neue Bahnhöfe usw.) und die Ansiedlungspläne großer Unternehmen.
• Konkurrenzobjekte: Wir untersuchen den Markt für Mietobjekte in der Nachbarschaft und ermitteln die Mietpreise und die Leerstandsquote der Konkurrenzobjekte. Gebiete mit zu viel Konkurrenz oder einem Überangebot an neuen Wohnungen sind mit Vorsicht zu betrachten.Umgekehrt sind Gebiete mit einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund von Versorgungsengpässen interessant.
• Regionale Besonderheiten: Je nach Gebiet gibt es unterschiedliche bevorzugte Immobilientypen und Grundrisse. Beispielsweise besteht in Städten mit vielen Universitäten eine Nachfrage nach Einzimmerwohnungen, in Bürogebieten nach 1LDK-Wohnungen für Alleinstehende und in Industriegebieten nach Familienwohnungen. Wählen Sie daher unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung und der Branchenstruktur der Region einen Standort, der zu Ihrer Zielgruppe passt.

3.4 Finanzplanung

Da für die Investition in ein ganzes Wohnhaus ein beträchtlicher Kapitalbetrag erforderlich ist, ist eine sorgfältige Finanzplanung der Schlüssel zum Erfolg.

• Eigenkapital und Fremdkapital: Legen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einbringen und wie viel Sie fremd finanzieren möchten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die Rückzahlungsbelastung, aber wenn Sie zu viel Eigenkapital binden, erhöht sich das Geschäftsrisiko.Im Allgemeinen gilt, dass man mit einer Anzahlung von 20 bis 30 % in die Kreditverhandlungen gehen kann. Finanzinstitute legen großen Wert auf die Bonität des Käufers (Jahreseinkommen und Vermögensverhältnisse), daher wird bei der Kreditprüfung die Gesamtbonität des Unternehmers einschließlich der Finanzlage seines Unternehmens berücksichtigt.
• Auswahl des Kreditgebers: Die Kreditbedingungen und Konditionen unterscheiden sich je nach Kreditgeber, z. B. Banken, Kreditgenossenschaften oder Nichtbanken. Suchen Sie nach Finanzinstituten, die Immobilienkredite aktiv vergeben, und vergleichen Sie die Zinssätze, Kreditlaufzeiten und die Bewertung der Sicherheiten.Megabanken bieten zwar niedrige Zinsen, aber strenge Kreditprüfungen, während Regionalbanken und Kreditgenossenschaften bei regionalen Immobilien manchmal flexibler sind.
• Rückzahlungssimulation: Legen Sie den Kreditbetrag, den Zinssatz und die Laufzeit fest und berechnen Sie die monatliche Rückzahlungssumme. Wenn die Rückzahlungssumme 70 bis 80 % der Mieteinnahmen übersteigt, besteht die Gefahr, dass Sie Leerstände oder Zinserhöhungen nicht mehr verkraften können. Erstellen Sie einen großzügigen Rückzahlungsplan und berücksichtigen Sie auch die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung.
• Sonstige Kosten: Beim Kauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis Anfangskosten (Maklerprovision, Eintragungskosten, Kreditbearbeitungsgebühren, Feuerversicherung, Grunderwerbsteuer usw.) in Höhe von etwa 5 bis 7 % des Kaufpreises an. Diese müssen ebenfalls aus Eigenmitteln finanziert werden und sollten daher in die Planung einbezogen werden.
• Reservefonds: Es ist wichtig, einen Reservefonds für unvorhergesehene Ausgaben (unerwartete Reparaturen, Rechtsstreitigkeiten, Katastrophenhilfe usw.) anzulegen.Als Richtwert sollten Sie etwa mehrere Monatsmieten als Reserve einplanen.

3.5 Wichtige Punkte bei der Finanzierung

Machen Sie sich mit den wichtigsten Punkten für eine reibungslose Finanzierung vertraut.

• Aufbereitung Ihrer Unterlagen: Bereiten Sie Unterlagen vor, die Ihre finanzielle Situation und Ihren Geschäftsplan für die Immobilie belegen (Finanzberichte, Steuerbescheide, Geschäftsplan usw.). Wenn Sie Unternehmer sind, sollten Sie auch Erläuterungen zu den Geschäftsergebnissen Ihres Unternehmens und den Vergütungen der Führungskräfte bereitstellen, da diese ebenfalls Einfluss auf die Kreditentscheidung haben.
• Immobilienbewertung: Finanzinstitute legen großen Wert auf die Rentabilität und den Beleihungswert der Immobilie. Sie prüfen, ob die Immobilie nach der Ertragswertmethode rentabel ist und ob die verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer und die Kreditlaufzeit in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Legen Sie eine Mietliste (Übersicht über die Mieten der einzelnen Zimmer) und Daten zu den Marktpreisen in der Umgebung vor, um die Angemessenheit der Immobilie nachzuweisen.
• Ausreichende Eigenmittel: Wie bereits erwähnt, sind hohe Eigenmittel von Vorteil. Insbesondere für Einsteiger ist eine vollständige Finanzierung tabu.Um dem Kreditberater den Eindruck eines „soliden Investors” zu vermitteln, ist es wichtig, dass Sie bereit sind, selbst Risikokapital einzubringen.
• Verhandlung der Zinsen: Wenn Sie über bestimmte Eigenschaften und Erfolge verfügen, können Sie auch über die Zinsen und Kreditgebühren verhandeln. Die Wahl zwischen einem langfristigen festen oder einem variablen Zinssatz ist ebenfalls wichtig und sollte unter Berücksichtigung der Marktzinsentwicklung und Ihrer eigenen Risikobereitschaft getroffen werden.
• Reaktion auf die Erläuterung der Risiken: Finanzinstitute werden Ihnen Fragen zu den Risiken stellen. Zum Beispiel: „Was tun Sie, wenn die Leerstandsquote steigt?”oder „Was tun Sie, wenn die Zinsen steigen?“ Bereiten Sie konkrete Maßnahmen vor, mit denen Sie diese Fragen beantworten können (z. B. Maßnahmen zur Förderung der Vermietung durch Mietanpassungen, vorzeitige Rückzahlungspläne).

Wenn Sie die Schritte 3.1 bis 3.5 durchgeführt haben und den Kauf der Immobilie und die Finanzierung abgeschlossen haben, stehen Sie an der Startlinie Ihrer Investition. Im nächsten Kapitel werden die regionalen Besonderheiten und Strategien aus der Perspektive der Metropolregion Tokio und der Region Kinki erläutert.

4. Merkmale und Strategien der einzelnen Investitionsgebiete (Großraum Tokio und Kinki)

Einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg einer Investition in ein Mehrfamilienhaus ist das Investitionsgebiet. Der Großraum Tokio und die Kinki-Region unterscheiden sich hinsichtlich der Immobilienmarktlage, der Mietnachfrage und der Rendite. Im Folgenden werden die Merkmale und Strategien des Großraums Tokio und der Kinki-Region erläutert, um Ihnen bei der Auswahl des Investitionsgebiets zu helfen.

4.1 Großraum Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba, Saitama)

Besonderheiten: Der Großraum Tokio ist das Ballungsgebiet mit der höchsten Bevölkerungsdichte Japans und eine Region mit extrem hoher Mietnachfrage. Insbesondere die 23 Bezirke von Tokio sind ein stabiler Markt, der auch für Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen zu empfehlen ist. Die Renditen sind im Vergleich zu anderen Regionen niedriger, dafür ist das Risiko von Leerständen gering und die Stabilität hoch.

• Rendite: Die durchschnittliche Rendite für Einfamilienhäuser in der Hauptstadtregion liegt mit etwa 7,5 % unter dem Niveau anderer Regionen. Dies spiegelt jedoch die hohen Immobilienpreise und die starke Nachfrage wider. Die reale Rendite liegt in der Regel zwischen 4 % und 6 %.
• Immobilienpreise: In beliebten Gegenden wie den 23 Bezirken Tokios, Yokohama und Kawasaki liegen die Preise für Einfamilienhäuser in der Regel bei mehreren hundert Millionen Yen.Daher sind die Inanspruchnahme von Finanzierungen und eine sorgfältige Geschäftsplanung unerlässlich.
• Nachfrage: In den 23 Bezirken Tokios gibt es eine vielfältige Nachfrage, die von jungen Alleinstehenden (Studenten und Berufstätige) bis hin zu wohlhabenden Menschen (hochwertige Mietwohnungen) reicht. Auch in Chiba, Saitama und Kanagawa gibt es in den Pendlergebieten der Innenstadt eine hohe Nachfrage von Alleinstehenden, während in den Vororten auch Familien nach Wohnraum suchen.
• Strategie: Bei Investitionen im Großraum Tokio ist es wichtig, „keine Kompromisse bei der Lage“ einzugehen.Auch wenn die Rendite etwas geringer ausfällt, ist es langfristig stabiler, Immobilien in Bahnhofsnähe und beliebten Gegenden zu bevorzugen. Außerdem kann man in Sanierungsgebieten (z. B. Nihonbashi und Shibuya in Tokio, Minato Mirai in Yokohama) mit zukünftigen Kapitalgewinnen rechnen. Anfänger sollten sich insbesondere auf die fünf beliebten Stadtbezirke (Chiyoda, Chuo, Minato, Shibuya und Shinjuku) im Zentrum Tokios sowie die Umgebung der wichtigsten Bahnhöfe konzentrieren.
• Konkrete Beispiele:
  • Zentrum von Tokio: In Shibuya und Shinjuku sind die Mieten hoch und die Nachfrage nach Wohnungen ist ständig groß. Allerdings sind auch die Immobilienpreise hoch, sodass die Rendite bei etwa 3 bis 5 % liegt. Diese Gegend eignet sich für eine vermögensorientierte Strategie, bei der Wert auf Marken gelegt wird.
  • Joto- und Jonan-Gebiet: In Wohnungen, die nur wenige Gehminuten vom Bahnhof entfernt liegen, ist sowohl mit einer hohen Auslastung durch Alleinstehende als auch durch Familien zu rechnen. In dieser Gegend gibt es viele Neuigkeiten, wie z. B. die zukünftige Entwicklung zu einem zweiten Stadtzentrum, sodass mittel- bis langfristig mit einem Wertanstieg zu rechnen ist.
  • Yokohama und Kawasaki (Kanagawa): Diese Region ist nach Tokio die zweitgrößte Metropole und Handelszentrum Japans und verzeichnet als Pendlergebiet für Tokio eine stabile Mietnachfrage. Die Renditen liegen zwar etwas über denen der 23 Bezirke Tokios, aber die stabile Nachfrage ist garantiert.
  • Chiba und Saitama: Chiba, Funabashi und Saitama sind dank ihrer guten Anbindung an Tokio als Vororte mit stabiler Nachfrage nach Wohnraum beliebt.Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Stadtzentrum moderat, und die Renditen liegen im Durchschnitt des Großraums Tokio (ca. 6,5 %).

4.2 Kinki-Region (Präfekturen Osaka, Hyogo und Kyoto)

Besonderheiten: Das Zentrum der Kinki-Region ist Osaka, die zweitgrößte Wirtschaftsregion Japans. In Osaka, Hanshin (Kobe usw.) und Kyoto besteht eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen.Die Renditen sind etwas höher als im Großraum Tokio, und die Immobilienpreise sind tendenziell relativ günstig.

• Renditen: Die durchschnittliche Rendite für Mehrfamilienhäuser in der Kinki-Region liegt bei etwa 8,3 %. Da sie damit etwas mehr als 1 Prozentpunkt über der Rendite im Großraum Tokio liegt, eignet sich diese Region für eine cashfloworientierte Anlagestrategie. Allerdings sind die Renditen im Zentrum von Osaka relativ niedrig (etwa 6 %), während sie in den Vororten und anderen Städten höher sind (etwa 8 %).
• Immobilienpreise: Im Zentrum von Osaka liegen die Preise zwischen etwa 100 Millionen Yen und mehreren hundert Millionen Yen, in den Vororten von Hanshin (Nishinomiya, Ashiya, Kobe) und in Kyoto sind sie ähnlich oder etwas günstiger. In den Vororten und für ältere Immobilien findet man manchmal Objekte für weniger als 100 Millionen Yen, sodass es im Vergleich zum Großraum Tokio leichter ist, ein Einstiegsobjekt zu finden.
• Nachfrage:
  • In Osaka ist die Nachfrage vor allem von Alleinstehenden geprägt. Die Stadtteile in der Nähe des Geschäftsviertels (Umeda, Yodoyabashi usw.) und der Innenstadt (Namba, Shinsaibashi) sind bei alleinstehenden Berufstätigen beliebt. In Stadtteilen mit hoher touristischer Nachfrage (z. B. in der Umgebung von Minami) gab es in den letzten Jahren eine Entwicklung hin zu Privatunterkünften, deren Betrieb jedoch gesetzlichen Vorschriften unterliegt.
  • In Kyoto ist die Nachfrage von Studenten und im Tourismusbereich groß.Insbesondere in Kyoto gibt es viele Universitäten, sodass die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen für Studenten stabil ist. Allerdings gibt es viele Gebiete, in denen aus Gründen des Landschaftsschutzes und der Erhaltung der historischen Altstadt Bebauungsbeschränkungen gelten, sodass es wichtig ist, sich über die Vorschriften zu informieren.
  • Kobe (Präfektur Hyogo) verzeichnet Nachfrage von Pendlern aus dem Großraum Osaka und von lokalen Unternehmen. Die Hanshin-Region ist auch bei Familien sehr beliebt, sodass eine vielfältige Auswahl an Grundrissen erforderlich ist.
• Strategie: Die Strategie für die Kinki-Region besteht darin, ein Gleichgewicht zwischen Rendite und Zukunftspotenzial zu finden.In Osaka gibt es viele positive Themen wie die Weltausstellung 2025 und die zweite Phase der Umgestaltung des Stadtteils Umeda, sodass mittel- bis langfristig mit einer steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen und steigenden Grundstückspreisen zu rechnen ist. Innerhalb der Stadt Osaka sind Umeda (Kita-ku), Namba und Shinsaibashi (Chuo-ku) sowie die stark sanierten Stadtteile Tennoji und Abeno empfehlenswert. Diese Gebiete zeichnen sich sowohl durch eine hohe Nachfrage als auch durch Zukunftspotenzial aus.In Kyoto ist neben dem Stadtzentrum auch die Umgebung von Universitäten (Kyoto-Universität, Doshisha-Universität usw.) für Studenten interessant. Da in Kyoto aufgrund des Tourismus eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen besteht (z. B. Umwandlung von Hotels), sollten Sie auch die Lage und die Flexibilität der Nutzung der Immobilie berücksichtigen. In Kobe sind das Stadtzentrum zwischen Sannomiya und Motomachi sowie Nishinomiya-Kitaguchi aufgrund ihrer verkehrsgünstigen Lage interessant. Da die Region jedoch stark von der lokalen Wirtschaft abhängig ist, sollten Sie auch die Entwicklungen großer Unternehmen im Auge behalten.
• Konkrete Beispiele:
  • Osaka Umeda: Durch das Sanierungsprojekt „Umekita“ wird eine Steigerung des Immobilienwerts erwartet. Da es sich um ein Bürogebiet handelt, besteht eine Nachfrage von Personen mit hohem Einkommen. Die Rendite liegt zwar bei 4 bis 6 %, aber die Stabilität ist hervorragend.
  • Osaka Minami (Namba/Shinsaibashi): Aufgrund der hohen Konzentration an Einkaufsmöglichkeiten besteht eine starke Nachfrage von Alleinstehenden. Da es sich um eine touristische Lage handelt, ist in Zukunft auch eine Nutzungsänderung (Umwandlung in Geschäfte oder einfache Unterkünfte) denkbar. Die Rendite liegt bei etwa 6 bis 7 %.
  • Kyoto Sakyo: In der Gegend um die Universität Kyoto und die Doshisha-Universität sind aufgrund der Nachfrage von Studenten Investitionen in Einzimmerwohnungen sehr beliebt. Bei neueren Gebäuden ist das Leerstandsrisiko gering, allerdings sind aufgrund von Landschaftsschutzvorschriften Einschränkungen beim Umbau zu beachten.Renditen von rund 7 % sind möglich.
  • Umgebung von Kobe Sannomiya: Der Bahnhof Sannomiya wird derzeit saniert, was zu einer Rückkehr der Bevölkerung führt. Die Hafenregion von Kobe ist als Wohnort sehr beliebt, sodass die Nachfrage auch bei Familienwohnungen stabil ist. Es gibt zahlreiche Objekte mit Renditen von 6 bis 8 %.

Sowohl im Großraum Tokio als auch in der Region Kinki sind die wichtigsten Kriterien für die Auswahl eines Standorts die Bevölkerungsentwicklung und die Zukunftsaussichten für Angebot und Nachfrage.Auch größere Städte in ländlichen Regionen (z. B. Nagoya und Fukuoka) sind aufgrund ihres ausgewogenen Verhältnisses zwischen Rendite und Nachfrage interessant.

5. Zu beachtende Punkte bei Betrieb und Verwaltung

Nach dem Kauf einer Immobilie beginnt die Phase der Vermietung. Bei der Verwaltung eines gesamten Wohnhauses sind oft Fachwissen und Umsetzungskraft gefragt. Hier werden wichtige Punkte für den Betrieb erläutert, darunter die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft, Maßnahmen gegen Leerstand und Reparaturpläne.

5.1 Auswahl der Verwaltungsgesellschaft

Eigentümer von Einfamilienhäusern beauftragen in der Regel eine Verwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung, ohne direkt mit den Mietern in Kontakt zu treten. Die Auswahl einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft ist wichtig, um die Immobilieninvestition in passives Einkommen umzuwandeln und sich auf das Kerngeschäft konzentrieren zu können.

• Aufgaben der Verwaltungsgesellschaft: Die Aufgaben sind vielfältig und umfassen die Suche nach Mietern (Werbung), Vertragsabwicklung, Mietinkasso, Bearbeitung von Beschwerden, Gebäudeinspektionen, Reinigung, Begleitung bei Auszügen und die Organisation von Renovierungsarbeiten.Vergleichen Sie auch die Dienstleistungen, z. B. ob ein 24-Stunden-Callcenter vorhanden ist.
• Auswahlkriterien:
  • Erfahrung: Ein Unternehmen mit vielen verwalteten Objekten und lokaler Verankerung ist eine sichere Wahl. Unternehmen, die viele Objekte ähnlicher Größe in derselben Gegend verwalten, kennen den Mietmarkt in dieser Gegend gut.
  • Gebühren: Wie bereits erwähnt, betragen die Verwaltungsgebühren in der Regel 3 bis 5 % der Miete. Da Verhandlungsspielraum besteht, sollten Sie Angebote von mehreren Unternehmen einholen und das Verhältnis zwischen Service und Kosten vergleichen. Es kommt nicht nur auf den Preis an, sondern auch auf den Umfang der Dienstleistungen und die Qualität des Kundenservices.
  • Qualität der Ansprechpartner: Nehmen Sie telefonisch oder persönlich Kontakt auf und achten Sie darauf, ob die Antworten schnell und die Erklärungen verständlich sind. Die Kompetenz der Ansprechpartner wirkt sich auch auf die Geschwindigkeit aus, mit der Leerstände beseitigt und Probleme gelöst werden.
  • Verwaltungsplan: Informieren Sie sich auch über zusätzliche Dienstleistungen wie die Häufigkeit der Reinigung, regelmäßige Inspektionen und Vorschläge für Renovierungsmaßnahmen. Mit einem Komplettpaket, das auch die Gebäudeverwaltung (Inspektion der Anlagen, gesetzlich vorgeschriebene Inspektionen) umfasst, haben Sie als Eigentümer weniger Aufwand.
• Vertragsform: Es gibt Verwaltungsverträge (allgemeine Verwaltungsverträge) und Untermietverträge (Komplettmietverträge). Bei der allgemeinen Verwaltung trägt der Eigentümer das Leerstandsrisiko, erhält aber die volle Marktmiete. Bei der Untervermietung ist zwar eine feste Miete garantiert, dafür sind jedoch die Provisionen hoch und es besteht das Risiko einer Mietminderung in der Zukunft. Anfängern empfehlen wir, zunächst in Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft Erfahrungen in der allgemeinen Verwaltung zu sammeln.

5.2 Maßnahmen gegen Leerstand

Leerstand ist der größte Feind der Mietwirtschaft, da er die Einnahmen direkt belastet. Bei einem Mehrfamilienhaus werden mehrere Wohnungen gleichzeitig verwaltet, sodass es zwar unwahrscheinlich ist, dass alle Wohnungen leer stehen, aber dennoch ist es entscheidend für die Einnahmen, die Leerstandsquote so niedrig wie möglich zu halten.

Wirksame Maßnahmen gegen Leerstand:

• Überprüfung der Mietpreise: Überprüfen Sie regelmäßig, ob die Mieten im Vergleich zu den marktüblichen Preisen in der Umgebung zu hoch sind, und passen Sie sie gegebenenfalls an.Bei längerem Leerstand ist es notwendig, eine mutige Entscheidung zur Senkung der Miete zu treffen (unter Berücksichtigung der Ausgewogenheit gegenüber anderen Mietern).
• Verstärkte Werbung: Überlassen Sie die Werbung nicht allein der Verwaltungsgesellschaft, sondern veröffentlichen Sie Informationen bei mehreren Maklern und schalten Sie attraktive Fotos und Werbeslogans in Online-Anzeigen, um die Sichtbarkeit der Immobilie zu erhöhen. Bei anhaltendem Leerstand lassen Sie sich von der Verwaltungsgesellschaft einen Bericht über den Stand der Vermietung erstellen, um die Anzahl der Anfragen und Besichtigungen zu erfassen.
• Renovierung und Erneuerung der Ausstattung: Bei älteren Immobilien kann eine Renovierung der Innenräume dazu beitragen, Leerstände zu beseitigen. Beispielsweise können alte japanische Zimmer mit Parkettboden ausgestattet, die Sanitäranlagen in Küche und Bad erneuert, kostenloses WLAN installiert und Klimaanlagen eingebaut werden. Es sollten Verbesserungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden, bei denen im Verhältnis zur Investition mit einer Erhöhung der Miete und einer Verbesserung der Abschlussquote zu rechnen ist.
• Zielgruppe eingrenzen: Es sollte eine klare Zielgruppe definiert werden, die zur Lage und den Merkmalen der Immobilie passt, und eine auf diese Zielgruppe zugeschnittene Werbestrategie entwickelt werden.Wenn die Immobilie beispielsweise in der Nähe einer Universität liegt, können Sie mit „Studenten willkommen, möblierte Wohnungen verfügbar“ werben, für Familien mit Kindern mit „Kinderfreundliche Umgebung, Schulen in Laufnähe“ usw.
• Auf die Bedürfnisse der Mieter eingehen: In Gegenden, in denen Haustiere gefragt sind, können Sie die Immobilie als haustierfreundlich anbieten, wenn Sicherheit ein wichtiges Kriterium ist, können Sie automatische Türschlösser und Überwachungskameras installieren usw. Es ist auch sinnvoll, auf die aktuellen Bedürfnisse einzugehen. Eine kleine, aber feine Idee ist beispielsweise, die Briefkästen durch große Briefkastenboxen für Online-Bestellungen zu ersetzen.
• Steigerung der Zufriedenheit der Mieter: Wenn bestehende Mieter lange bleiben, gibt es weniger Leerstände. Führen Sie regelmäßige Reinigungen und Inspektionen der Einrichtungen durch, um das Gebäude und die Gemeinschaftsräume in einem guten Zustand zu halten. Reagieren Sie schnell auf Wünsche der Mieter (z. B. Lärmschutzmaßnahmen oder Reparaturwünsche) und ignorieren Sie keine Beschwerden, um einen Auszug zu verhindern.

5.3 Reparaturplan und Instandhaltung

Für den langfristigen stabilen Betrieb eines Mehrfamilienhauses ist eine planmäßige Instandhaltung unerlässlich.

• Langfristiger Reparaturplan: Für Eigentumswohnungen gibt es langfristige Reparaturpläne, aber auch für Investitionsobjekte sollten Sie freiwillig einen Plan erstellen.Je nach Alter des Gebäudes sollten Sie zukünftige größere Reparaturen wie Außenrenovierungen (ca. alle 10 Jahre), Dachabdichtungen (alle 10 bis 15 Jahre) und Sanitärinstallationen (alle 20 bis 30 Jahre) vorhersehen und die entsprechenden Kosten zurücklegen. Mit einer solchen Planung können Sie die finanziellen Mittel bereitstellen und die Arbeiten zum richtigen Zeitpunkt durchführen lassen.
• Laufende Instandhaltung: Alle gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen, z. B. von Aufzügen, Wassertanks und Feuerlöschanlagen, müssen lückenlos durchgeführt werden.Aufzugswartungsverträge und die Reinigung von Wassertanks sollten über die Verwaltungsgesellschaft in den Jahresplan aufgenommen werden. Auch kleinere Wartungsarbeiten wie die tägliche Reinigung, der Austausch von Glühbirnen und die Pflege der Pflanzen sollten nicht vergessen werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten.
• Vorbeugende Instandhaltung: Es ist wichtig, nicht erst zu reparieren, wenn etwas kaputt ist, sondern Ausfälle und Unfälle zu vermeiden. Wenn beispielsweise ein Dach undicht ist, ist es zu spät, erst dann etwas zu unternehmen. Dachabdichtungen sollten daher bei ersten Anzeichen von Verschleiß frühzeitig erneuert werden.Auch Erdbebensicherungsmaßnahmen sollten bei Gebäuden, die vor 1981 erbaut wurden, in Betracht gezogen werden.
• Verwaltungsgemeinschaft: Der Eigentümer eines gesamten Gebäudes ist sozusagen der Vorsitzende einer Verwaltungsgemeinschaft. Investieren Sie aus einer ganzheitlichen Perspektive nicht nur in die Miete, sondern auch in die Erhaltung und Steigerung des Gebäudewertes. Langfristig gesehen ist es einfacher, Mieter zu finden, wenn das Gebäude in einem guten Zustand ist und die Ausstattung modernisiert wurde, was sich auch positiv auf den Verkaufswert auswirkt.

5.4 Umgang mit Problemen

Während des Betriebs können verschiedene Probleme auftreten. Machen Sie sich mit möglichen Problemen und Maßnahmen zu deren Bewältigung vertraut.

• Mietrückstände: Fälle, in denen Mieter ihre Miete nicht bezahlen. Wenn die Verwaltungsgesellschaft trotz Mahnungen keine Zahlung erhält, kann sie, sofern eine Bürgschaftsgesellschaft eingeschaltet wurde, einen Vorschuss von dieser erhalten. Der Beitritt zu einer Bürgschaftsgesellschaft wird heutzutage immer wichtiger. Im schlimmsten Fall kann es zu einer Räumungsklage kommen, weshalb eine Zusammenarbeit mit einem in rechtlichen Verfahren erfahrenen Anwalt ratsam ist.
• Nachbarschaftsstreitigkeiten: Lärm zwischen Mietern, Verstöße gegen die Müllentsorgungsvorschriften, Beschwerden von Nachbarn usw. Die Verwaltungsgesellschaft übernimmt die Schlichtung und Ermahnung. Bei Bedarf werden Regeln in schriftlicher Form verteilt oder ausgehängt, und wenn sich die Situation nicht verbessert, kann im schlimmsten Fall ein Auszug aufgrund von Vertragsverletzung verlangt werden.
• Ausfälle von Einrichtungen: Bei Ausfällen von Warmwasserbereitern, Klimaanlagen usw. ist eine rasche Reparatur unerlässlich.Da der Eigentümer gemäß Mietvertrag zur Reparatur verpflichtet ist, werden diese so schnell wie möglich veranlasst und, wenn möglich, auch vorübergehende Ersatzgeräte (z. B. Warmwasserbereiter) in Betracht gezogen.
• Katastrophenschutz: Bei Naturkatastrophen wie Erdbeben oder Taifunen werden unverzüglich die Schadenslage überprüft und die Versicherungsgesellschaft benachrichtigt. Je nach Situation ist es auch erforderlich, die Sicherheit der Mieter zu überprüfen und Evakuierungsanweisungen zu erteilen. Es empfiehlt sich, die Mieter im Voraus über die Brandschutzvorkehrungen zu informieren und sie für den Katastrophenschutz zu sensibilisieren.

Die Betriebsführung ist eine mühsame Arbeit, aber der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, nicht zu vergessen, dass es sich um ein Unternehmen handelt, und den PDCA-Zyklus zu durchlaufen, um kontinuierliche Verbesserungen zu erzielen.

6. Zusammenfassung (Bedeutung der Vermögensbildung und des Risikomanagements aus langfristiger Perspektive)

Die Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus ist für Unternehmer eine attraktive Form der Vermögensverwaltung, die bei richtiger Umsetzung langfristige stabile Erträge und Vermögenszuwachs verspricht. Für den Erfolg sind jedoch eine langfristige Perspektive und ein detailliertes Risikomanagement unerlässlich.

Die Bedeutung einer langfristigen Perspektive: Immobilieninvestitionen sind keine kurzfristigen Anlagen mit hohen Renditen, sondern Investitionen, bei denen man die Zeit für sich arbeiten lässt. Anstatt sich von den Höhen und Tiefen des Marktes beeinflussen zu lassen, sollte man 10 oder 20 Jahre in die Zukunft blicken und sich vorstellen, wie man die Immobilie entwickeln möchte. Gerade weil man von einer langfristigen Haltedauer ausgeht, zahlen sich die tägliche Verwaltung und planmäßige Instandhaltungsmaßnahmen aus und führen zu einer Steigerung des Vermögenswerts durch Zinseszinsen.

Die Bedeutung des Risikomanagements: Immobilieninvestitionen sind mit verschiedenen Risiken verbunden (Leerstand, Mietrückgang, Katastrophen, Zinsanstieg, Liquiditätsrisiko usw.). Durch das Verständnis dieser Risiken und die Vorbereitung darauf lassen sich viele Fehler vermeiden. Im Folgenden finden Sie die Grundlagen des Risikomanagements:

• Diversifizierung: Wenn Sie nicht nur eine Immobilie erwerben, sondern auch eine Diversifizierung Ihrer Immobilien (Kombination von Immobilien unterschiedlicher Lage, Art und Baujahr) in Betracht ziehen, können Sie die Auswirkungen einer einzelnen schwachen Immobilie abfedern.
• Versicherung: Der Abschluss einer Feuer- und Erdbebenversicherung ist unerlässlich. Darüber hinaus sollten Sie eine Mietausfallversicherung für Eigentümer und eine Zusatzversicherung für die private Haftpflicht in Betracht ziehen.
• Kapitalplanung: Achten Sie auf eine liquide Finanzlage und halten Sie stets einen bestimmten Cash-Bestand vor, um vorzeitige Kreditrückzahlungen und Notfallausgaben zu ermöglichen.
• Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen: Machen Sie sich mit den einschlägigen Gesetzen wie dem Baugesetz und dem Mietrecht vertraut und beobachten Sie die Entwicklung der Gesetzgebung.Da es in letzter Zeit zu Veränderungen im Umfeld gekommen ist, wie z. B. Vorschriften für Privatunterkünfte und die Digitalisierung von Mietverträgen, sollten Sie sich stets auf dem Laufenden halten.
• Ausstiegsstrategie: Die Ausarbeitung einer Ausstiegsstrategie vor der Investition ist ebenfalls Teil des Risikomanagements. Auch wenn Sie eine langfristige Haltung einnehmen, sollten Sie mehrere Szenarien vorbereiten, um flexibel auf die Situation reagieren zu können, z. B. den Verkauf bei einer Überhitzung des Marktes und einem unerwartet hohen Verkaufspreis oder den Verkauf oder Umbau bei fortschreitender Abnutzung und sinkenden Renditen.

Abschließend möchte ich in diesem Bericht betonen, wie wichtig es ist, „die ursprüngliche Motivation nicht aus den Augen zu verlieren“. Wenn Sie sich die Lernbereitschaft und Vorsicht, mit der Sie zu Beginn Ihrer Investitionstätigkeit begonnen haben, bewahren, sich nicht von Erfolgsgeschichten blenden lassen und stets die Lehren aus Fehlern berücksichtigen, wird die Investition in ein ganzes Wohnhaus zu einem leistungsstarken Instrument für den Vermögensaufbau.

Ich wünsche allen, die sich an die Investition in ein ganzes Wohnhaus wagen, dass sie durch gründliche Vorbereitung und richtige Entscheidungen als Immobilienunternehmer erfolgreich sind und langfristiges Vermögen aufbauen können.Durch das Vermietungsgeschäft werden Sie als Unternehmer Ihren Horizont erweitern und Ihre Fähigkeiten im Bereich des soliden Vermögensaufbaus und des Risikomanagements verbessern.

Damit haben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die ersten Schritte und die wichtigsten Erfolgsfaktoren bei der Investition in Einfamilienhäuser gegeben. Dieser Artikel ist zwar recht lang geworden, aber wir hoffen, dass er Ihnen als Leitfaden für Ihre zukünftigen Investitionsaktivitäten dienen wird. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!