La normativa sobre construcción es un factor importante en la promoción inmobiliaria y la planificación de edificios. Sin embargo, si se utilizan los sistemas adecuados, estas normativas pueden flexibilizarse razonablemente y conseguirse promociones más eficientes y atractivas.
En este artículo, INA&Associates Ltd ofrece información detallada para inversores y promotores inmobiliarios sobre la Aprobación de Lote Único y el Sistema de Diseño Integral. Si comprende y utiliza correctamente estos sistemas, podrá conseguir un desarrollo inmobiliario más rentable disfrutando de las ventajas de unos coeficientes de superficie por planta más relajados y de una normativa de construcción más ágil.
Son opciones especialmente importantes para quienes se dedican a la promoción inmobiliaria y de condominios. Esperamos que estos conocimientos le sirvan para comprender las complejas disposiciones de la Normativa de Edificación y hacer un uso adecuado de su terreno.
Visión general básica del sistema de certificación monobloque
¿Qué es la certificación monobloque?
La certificación monobloque es un sistema basado en el artículo 86(1) de la Ley de Ordenación de la Edificación y se conoce oficialmente como "sistema de diseño integral para un bloque". Este sistema es un sistema especial de excepción en virtud del cual la normativa de construcción se aplica a la construcción de múltiples edificios considerando cada solar como un solar único.
Normalmente, sólo puede construirse un edificio en un solar, ya que la Ley de Ordenación de la Edificación aplica el principio de "un solar, un edificio". Sin embargo, mediante la obtención de un certificado de emplazamiento único, los edificios múltiples pueden ser tratados como si estuvieran en el mismo emplazamiento y se les pueden aplicar de forma integrada normativas tales como la proporción de superficie construida y la proporción entre edificio y terreno.
Objetivo e importancia del sistema
El objetivo principal del sistema es fomentar el desarrollo racional en un mismo terreno. En particular, permite el desarrollo armonioso de grandes urbanizaciones y locales comerciales en su conjunto, sin necesidad de subdividir el terreno.
Según las estadísticas del Ministerio de Suelo, Infraestructuras y Transporte, a finales de marzo de 2015 había 17.764 proyectos, de los cuales 16.250, es decir, la mayoría, eran para usos residenciales. Esto indica que el régimen se utiliza ampliamente en condominios y urbanizaciones.
Elegibilidad y requisitos
Para calificar como urbanización única se deben cumplir los siguientes requisitos
Requisitos básicos
- El edificio debe estar razonablemente diseñado y coordinado entre sí dentro de una determinada superficie de terreno.
- Debe reconocerse que el edificio no presenta riesgos para la seguridad, la prevención de incendios o la higiene.
- Estar autorizado por una autoridad administrativa determinada.
Requisitos técnicos
- Disposición adecuada de edificios múltiples.
- Trazado adecuado de instalaciones públicas como carreteras y parques.
- La relación entre los edificios debe ser razonable.
El cumplimiento de estos requisitos hace posibles planes de desarrollo que serían difíciles de realizar con las normativas de construcción convencionales.
Explicación detallada del sistema de diseño integral
Cómo funciona el Sistema de Diseño Integral
El Sistema de Diseño Integral, que también es el nombre oficial de la Aprobación de Lote Único, se explica aquí en detalle como un sistema basado en el artículo 86(1) de la Ley de Normas de Edificación. El núcleo de este sistema es que permite una planificación de la construcción más flexible y eficiente al tratar varios solares como uno solo.
Según las normas de construcción convencionales, el coeficiente de superficie construida y el coeficiente de edificabilidad se aplican por separado a cada solar, lo que significa que puede que no se aproveche todo el potencial de desarrollo de un solar, dependiendo de su forma y ubicación. Utilizando el sistema de diseño integral, estas restricciones pueden resolverse de forma racional.
Mecanismo de relajación del coeficiente de superficie
Una de las mayores ventajas de este sistema es la relajación del coeficiente de superficie. En concreto, se aplican las siguientes medidas de atenuación
Transferencia de superficie
El coeficiente de superficie puede transferirse entre varios edificios. Por ejemplo, el exceso de superficie del edificio A puede transferirse al edificio B y éste puede hacerse más alto. Esto permite un uso más eficiente del suelo en su conjunto.
Racionalización de las restricciones de oblicuidad de las carreteras.
Las restricciones de oblicuidad de las carreteras se aplican en función de la anchura máxima de la carretera con la que linda la zona en cuestión. Esto permite construir edificios más altos incluso en zonas que dan a carreteras estrechas.
Racionalización de las restricciones de sombra
Como las restricciones de sombra se aplican a varios edificios como una sola unidad, incluso si los edificios individuales no pueden cumplir los requisitos, la construcción es posible si la normativa puede cumplirse en su conjunto.
Procedimiento de solicitud
La solicitud del Sistema de Diseño Integral se desarrolla en las siguientes fases.
| Etapa | Contenido | Plazo aproximado | Comprobaciones principales |
|---|---|---|---|
| Consulta preliminar | Consulta sobre la planificación general | 1-2 meses | Confirmación de la aplicabilidad del sistema y de los requisitos básicos |
| Presentación del plan básico | Consulta sobre el plan detallado | 2-3 meses | Requisitos técnicos, coordinación con los departamentos pertinentes |
| Solicitud de certificación | Presentación de los documentos formales de solicitud | 1-2 meses | Evaluación final y decisión sobre la aprobación o denegación |
| Verificación del edificio | Confirmación del cumplimiento del Código de la Edificación | 1 mes | Solicitud de confirmación basada en los detalles aprobados |
El proceso de solicitud requiere conocimientos especializados y experiencia, y es esencial la cooperación con arquitectos y especialistas en urbanismo.
Comparación y uso de los dos sistemas
Diferencias entre la certificación de bloque único y el sistema de diseño integral
En la promoción inmobiliaria, la Homologación de Bloque Único (Sistema de Diseño Integral) y el Sistema de Diseño Integral tienden a confundirse debido a sus nombres similares, pero son sistemas completamente distintos. Es importante comprender claramente las diferencias entre ambos sistemas para poder seleccionar el sistema adecuado.
| Artículo | Certificación única (sistema de diseño integral) | Sistema de diseño integral |
|---|---|---|
| Leyes y reglamentos en los que se basa el sistema | Artículo 86, apartado 1 de la Ley de Normas de la Construcción | Artículo 59-2 de la Ley de Normas de la Construcción |
| Objetivos principales | Aplicación de normativas integradas para edificios múltiples | Relajación de la proporción de superficie construida asegurando el espacio abierto. |
| Edificios objetivo | Edificios múltiples (principalmente complejos de viviendas) | Edificios individuales (edificios altos y condominios) |
| Requisitos del solar | Integración de múltiples emplazamientos | Emplazamiento único a partir de cierto tamaño |
| Detalles de relajación | Transferencia de superficie, relajación de las restricciones diagonales | Prima por proporción de superficie construida, relajación de las restricciones de altura |
| Espacio abierto | No exigido | Obligatorio (a partir de un determinado porcentaje) |
| Ejemplos de casos de aplicación. | Complejos residenciales, pisos de varias unidades | Pisos altos, edificios comerciales |
Criterios de selección del sistema
Selección por escala de desarrollo
La certificación de bloque único es adecuada para promociones de pequeña y mediana escala con varios edificios. En cambio, si desea utilizar el coeficiente máximo de superficie construida para un único edificio de gran tamaño, el sistema de diseño integral resulta eficaz.
Elección en función de las condiciones del emplazamiento
El sistema de diseño integral es adecuado para edificios de gran altura en solares limitados en el centro de las ciudades, mientras que el sistema One-Plex Approval es adecuado para complejos residenciales en grandes solares de las afueras.
Perspectivas de rentabilidad empresarial
El sistema de diseño integral exige asegurar espacios abiertos, lo que reduce la cantidad de suelo disponible para proyectos. Sin embargo, el aumento significativo del coeficiente de superficie construida puede traducirse en una mayor rentabilidad. La certificación de bloque único no requiere espacio abierto público, por lo que la tasa de utilización efectiva del suelo es mayor.
Ejemplos de uso real
Ejemplos de uso de la certificación de bloque único
Los grandes promotores inmobiliarios utilizan la certificación de bloque único para realizar planes de distribución eficientes. Por ejemplo, los edificios bajos y altos se combinan para crear un entorno de vida atractivo en su conjunto, aprovechando al máximo la proporción de superficie construida.
Ejemplos de uso del sistema de diseño integral
En los proyectos de remodelación del centro de las ciudades, el sistema de diseño integral se utiliza para garantizar espacios abiertos en la planta baja, al tiempo que se consigue un aumento significativo de la proporción de superficie construida en las plantas superiores. Esto contribuye a mejorar el entorno local, al tiempo que garantiza la rentabilidad del negocio.
Ventajas y desventajas de utilizar el sistema
Ventajas de la certificación inmobiliaria única
Ventajas económicas
Al utilizar la acreditación de complejo único, no es necesario subdividir el terreno y los costes de registro y topografía pueden reducirse considerablemente. Además, la transferencia de volumen permite una planificación más eficiente de la construcción y una mayor rentabilidad empresarial.
Mayor libertad de diseño
Dado que los edificios múltiples pueden planificarse como una sola unidad, se reducen las restricciones sobre la distribución y la altura de los edificios. Esto permite planes de desarrollo más atractivos y funcionales.
Mayor eficacia en el mantenimiento y la gestión
Como los edificios múltiples pueden gestionarse como una sola entidad, las instalaciones comunes pueden ubicarse de forma más eficiente y los costes de gestión pueden reducirse. Este efecto es especialmente notable en las grandes urbanizaciones.
Desventajas de la certificación de bloque único
Complejidad del procedimiento
La solicitud de certificación requiere conocimientos especializados y un gran número de documentos, lo que hace que el procedimiento sea largo y costoso. Además, la consulta previa a la autoridad administrativa específica es obligatoria y puede requerir cambios en el plan.
Limitaciones futuras
Los planes aprobados pueden ser difíciles de modificar en el futuro. La acreditación puede exigirse de nuevo cuando se cambie el uso del edificio o se amplíe o renueve.
Requisitos técnicos estrictos.
Los requisitos de seguridad, protección contra incendios e higiene están sujetos a un examen estricto y requieren un estudio detallado desde la fase de planificación. Esto puede aumentar los costes de diseño.
Comparación de ventajas e inconvenientes del sistema de diseño integral
| Artículo | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Ratio de superficie | Es posible obtener primas significativas (hasta un máximo de aproximadamente el doble). | La superficie edificable práctica se reduce al asegurar el espacio abierto. |
| Restricciones de altura | Se relajan las restricciones absolutas de altura y las oblicuas. | Estricto examen del impacto en el entorno |
| Potencial comercial | Aumento de la rentabilidad gracias a una elevada proporción de superficie útil | Costes de mantenimiento del espacio público abierto |
| Contribución a la sociedad | Contribución a la mejora del entorno urbano | Requisitos cualitativos estrictos para los espacios abiertos |
| Procedimientos | Historial probado y gran previsibilidad | Tasas de solicitud elevadas (a partir de varios cientos de miles de yenes) |
Importancia de la gestión de riesgos
La gestión adecuada del riesgo es esencial a la hora de utilizar estos sistemas. Debe prestarse especial atención a los siguientes puntos
Riesgo de modificaciones legales
Las modificaciones del Código de la Edificación y la legislación conexa pueden afectar a los detalles de acreditación existentes. Es importante realizar comprobaciones legales periódicas y colaborar con especialistas.
Riesgo de volatilidad del mercado.
En los proyectos de desarrollo a largo plazo, los cambios en las condiciones del mercado pueden hacer necesaria una revisión del plan de negocio. Debe mantenerse la flexibilidad en el proceso de planificación.
Riesgo técnico.
Los proyectos de construcción complejos pueden encontrar problemas técnicos durante la fase de construcción. Es importante tener esto muy en cuenta en la fase de diseño y seleccionar un contratista de obras con experiencia.
Procedimiento de solicitud y documentos necesarios
Flujo detallado del procedimiento de solicitud
El procedimiento de solicitud de la certificación de bloque único consta de varias fases. La preparación y tramitación adecuadas en cada etapa están directamente relacionadas con el éxito en la obtención de la certificación.
Fase 1: Consulta general
En primer lugar, se lleva a cabo una consulta general en la Sección de Orientación sobre la Construcción de la autoridad administrativa especificada. En esta fase se comprueba la aplicabilidad básica del plan y se aclaran las consideraciones necesarias.
Fase 2: Consulta preliminar
Se preparan los documentos detallados de planificación y se lleva a cabo la consulta preliminar. En esta fase se confirman detalladamente los requisitos técnicos y se coordina con los departamentos pertinentes. Pueden ser necesarias consultas con el Cuerpo de Bomberos, el Departamento de Medio Ambiente, el Departamento de Construcción, etc.
Fase 3: Solicitud de certificación
Se presentan los documentos finales de la solicitud, que reflejan los puntos planteados en la consulta previa. El periodo de revisión suele ser de 1-2 meses, pero puede ampliarse en función de la complejidad del plan.
Fase 4: Solicitud de certificación del edificio
Una vez obtenida la certificación, se presenta una solicitud de verificación del edificio de conformidad con la Ley de Normas de Edificación. Como la solicitud de confirmación se basa en el contenido de la homologación, su tramitación es más ágil que la de una solicitud de confirmación normal.
Lista de documentos necesarios
Documentos básicos
| Nombre del documento | Contenido | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Formulario de solicitud de certificación | Formulario de solicitud conforme a los formularios reglamentarios | Utilice el formulario designado por la autoridad administrativa competente |
| Exposición de motivos | Motivo y efecto de la solicitud de acreditación | Exponer la necesidad y el interés público del proyecto. |
| Documento de diseño | Detalles del diseño detallado del edificio | (incluyendo estructura, equipamiento, acabados, etc.) |
| Planos de diseño | Distribución, planos de planta, alzados, etc. | Anote la escala y la descripción. |
| Certificado de asuntos registrados | Derechos sobre el terreno y la construcción | En los 3 meses siguientes a su expedición |
Documentos técnicos
| Nombre del documento | Contenido | Especialización |
|---|---|---|
| Hoja de cálculo estructural | Seguridad estructural de los edificios | Diseño estructural Se requiere un arquitecto de primera categoría |
| Cálculos de equipamiento | Suministro y drenaje de agua, electricidad, aire acondicionado, etc. | Requiere experiencia en diseño de instalaciones |
| Esquema de protección solar | Efectos de sombreado en el entorno | Cálculos con programas informáticos especiales |
| Cálculos de flujos de tráfico | Impacto en las carreteras circundantes | Se requieren conocimientos de ingeniería de tráfico |
| Declaración de impacto ambiental | Evaluación del impacto ambiental | Requiere conocimientos de evaluación ambiental |
Costes estimados de la solicitud
La solicitud de certificación de finca única conlleva las siguientes tasas
Tasas administrativas
- Tasa de solicitud de certificación: aproximadamente ¥ 100.000 - ¥ 500.000 dependiendo del tamaño del edificio
- Tasa de solicitud de certificación del edificio: el mismo importe que para una solicitud normal de certificación
- Tasas de inspección intermedia y final: se calculan en función del tamaño del edificio.
Honorarios profesionales
- Honorarios de diseño arquitectónico: aprox. 3-5% del coste de construcción del edificio.
- Honorarios de diseño estructural: 1-2% del coste de construcción del edificio
- Honorarios de diseño de las instalaciones: 5-8% del coste de construcción de las instalaciones
- Honorarios de consultoría: entre 1 y 5 millones de yenes aproximadamente, en función de la envergadura del proyecto.
Otros gastos
- Honorarios de topografía: aprox. 500.000 - 2 millones de yenes, dependiendo del tamaño del terreno.
- Gastos de estudio geológico: entre 1 y 3 millones de yenes, aproximadamente, en función del tamaño del edificio.
- Gastos de información al vecindario: gastos de celebración de sesiones informativas, etc.
Gestión del plazo de solicitud
Suele ser necesario un periodo de 6 meses a 1 año desde la solicitud de certificación de bloque único hasta la obtención de la certificación. Gestionar adecuadamente este periodo es importante para la gestión global del calendario del proyecto.
Puntos clave para la gestión del calendario
- Garantizar tiempo suficiente para el examen en la fase de consulta preliminar.
- Periodo estimado de coordinación con los departamentos pertinentes
- Fijación adecuada del periodo de documentación de la solicitud
- Preparación para la presentación de materiales adicionales durante el periodo de revisión
Conclusión
Puntos clave para utilizar el sistema
La Aprobación Única de Solares y el Sistema de Diseño Integral son sistemas extremadamente eficaces para el desarrollo inmobiliario. El uso adecuado de estos sistemas puede permitir planes de desarrollo difíciles de realizar con las normativas de construcción convencionales y mejorar significativamente la rentabilidad de las empresas.
Criterios de selección del sistema
- Escala de desarrollo y composición de los edificios (uno o varios edificios)
- Ubicación y consideración del entorno
- Rentabilidad empresarial y periodo de amortización
- Costes de mantenimiento y valor de los activos a largo plazo
Requisitos para el éxito
- Colaboración temprana con expertos para optimizar la planificación
- Consulta previa suficiente con los organismos gubernamentales pertinentes
- Explicación cuidadosa y búsqueda de consenso con los vecinos
- Planificación empresarial desde una perspectiva a largo plazo
Perspectivas y retos de futuro
Dirección del desarrollo del sistema
En los últimos años, estos sistemas han cobrado cada vez más importancia desde el punto de vista de la planificación urbana. En particular, están atrayendo la atención como medio para maximizar el uso de los limitados recursos de suelo, sobre todo en las zonas urbanas.
Integración con la innovación tecnológica
Los avances en BIM (Building Information Modelling) y la tecnología de IA están agilizando el estudio de complejos planos de edificios y la preparación de documentos de solicitud. Se espera que esto reduzca los obstáculos a la utilización del sistema y lo ponga a disposición de más proyectos.
Consideraciones de sostenibilidad.
Con la demanda de un desarrollo centrado en la reducción del impacto ambiental y la armonización con las comunidades locales, el establecimiento de métodos de desarrollo sostenible que utilicen estos sistemas es una cuestión importante.
Próximas medidas.
Si está considerando la posibilidad de utilizar el sistema deaprobación única de urbanizaciones o el sistema de diseño integral, le recomendamos que siga los siguientes pasos
- Análisis de la situación actual: realizar un estudio detallado de la ubicación, el tamaño y el entorno del inmueble.
- Estudio de aplicabilidad del sistema: evaluación de la aplicabilidad y los efectos previstos de cada sistema.
- Consulta a expertos: consultas con arquitectos, consultores urbanísticos, etc.
- Planificación empresarial: análisis de rentabilidad y plan de recuperación de la inversión.
- Consultas administrativas: consultas previas con los organismos administrativos especificados
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuál es la mayor diferencia entre el sistema de aprobación de una sola obra y el sistema de diseño integral?
R1: La diferencia más significativa es la composición de los edificios cubiertos. La certificación de bloque único (sistema de diseño integral) es un sistema en el que varios edificios se consideran un único emplazamiento, y se utiliza principalmente para complejos residenciales y urbanizaciones de pisos de varias unidades. El sistema de diseño integral, por otro lado, es un sistema en el que un solo edificio recibe una reducción de la proporción de superficie construida al garantizar un espacio público abierto, y se utiliza principalmente para condominios de gran altura y edificios comerciales.
La elección del sistema debe determinarse considerando exhaustivamente la escala y estructura del plan de desarrollo, las condiciones de ubicación y la rentabilidad del negocio.
P2: ¿Cuánto se tarda y cuánto cuesta solicitar la certificación de un complejo?
A2: Normalmente se tarda entre seis meses y un año desde el momento de la solicitud de certificación de un solo complejo hasta el momento de la certificación. En cuanto a los costes, la tasa administrativa suele oscilar entre 100.000 y 500.000 yenes, y el coste total, incluidos los honorarios de los expertos, suele oscilar entre varios millones y varias decenas de millones de yenes.
Sin embargo, como varían mucho en función de la escala y complejidad del proyecto, es necesario un estudio detallado basado en un plan concreto. Se recomienda consultar pronto a un experto para estimar el plazo y los costes adecuados.
P3: ¿Se puede modificar el plan después de la acreditación?
R3: Es posible modificar el plan después de la acreditación , pero dependiendo de los cambios, puede ser necesario volver a solicitar la acreditación. Es posible que solo haya que notificar los cambios menores, pero se requiere una nueva solicitud de acreditación para los cambios importantes en la distribución o la escala del edificio, o para los cambios en el uso del edificio.
Es importante formular planes que tengan en cuenta la posibilidad de cambios futuros y comprobar de antemano los procedimientos que deben seguirse cuando se introduzcan cambios.
P4: ¿Tiene alguna ventaja utilizar el sistema incluso en proyectos de pequeña envergadura?
A4: Incluso las pequeñas urbanizaciones pueden beneficiarse suficientemente del sistema, dependiendo de su ubicación y de la naturaleza de la urbanización. En particular, la certificación de una unidad hace posibles planes que serían difíciles de realizar en una urbanización aislada, debido a la disposición eficiente de múltiples edificios.
Sin embargo, teniendo en cuenta los costes de aplicación y la complejidad del procedimiento, resulta práctico utilizar el sistema para promociones a partir de cierto tamaño. Se requiere un análisis detallado de la rentabilidad del negocio para tomar una decisión concreta.
P5: ¿Qué hay que tener en cuenta al tratar con barrios cuando se utiliza el sistema?
R5: Cuando se utiliza la Aprobación de Complejo Único o el Sistema de Diseño Integral, es especialmente importante explicar cuidadosamente y crear consenso con los vecinos, ya que el desarrollo suele ser a mayor escala que un proyecto de construcción normal.
En concreto, es necesario celebrar sesiones informativas en una fase temprana del proceso de planificación, y ofrecer suficientes explicaciones y consultas sobre cuestiones como la consideración del impacto ambiental, las medidas contra el ruido y las vibraciones durante el periodo de construcción, y los métodos de mantenimiento y gestión posteriores a la finalización. El establecimiento de buenas relaciones con el vecindario está directamente vinculado al buen desarrollo del proyecto y al mantenimiento de los valores patrimoniales a largo plazo.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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