Impacto de la Reurbanización en los Valores de Propiedad en Shirokane-Takanawa

La zona de Shirokane-Takanawa está situada en Minato Ward, en el centro de Tokio, en el distrito de Shirokane-Takanawa, conocido como una exclusiva zona residencial. Centrada en la estación de Shirokane-Takanawa, la primera estación de la línea Namboku del metro de Tokio y de la línea Toei Mita, la zona combina un entorno de vida tranquilo con una gran comodidad de transporte al centro de la ciudad. Originalmente una mezcla de fábricas y casas de madera, la reurbanización a largo plazo está transformando la zona en una de las más exclusivas de Tokio. En los últimos años, la zona de Shirokane-Takanawa ha sido testigo de una serie de proyectos de reurbanización a gran escala, que han renovado significativamente el paisaje urbano y las funciones urbanas, y el impacto en el valor de la propiedad está llamando la atención. En particular, el desarrollo en torno a la estación Takanawa Gateway de la línea JR Yamanote, que se inaugurará en 2020, y el Proyecto de Reurbanización Tipo 1 del Área Urbana Central Oeste de Shirokane 1-chome están atrayendo la atención de personas adineradas e inversores inmobiliarios de Japón y el extranjero debido al efecto dominó que tendrán en toda la zona.

Esta sección detalla el estado de la reurbanización de la zona de Shirokane-Takanawa en abril de 2025 y su impacto en el valor de las propiedades. Se ofrecerá una visión general de la zona y de los antecedentes de la reurbanización, los principales proyectos actualmente en curso, los cambios en la ciudad como resultado de la reurbanización, un análisis del impacto específico en el mercado inmobiliario, el atractivo y las preocupaciones de la zona desde la perspectiva de los particulares con grandes patrimonios y los inversores, las perspectivas de futuro y las consideraciones estratégicas de inversión.

1. lista y resumen de los proyectos de reurbanización en curso

En la zona de la estación de Shirokane-Takanawa se están llevando a cabo o se han finalizado recientemente varios proyectos de reurbanización a gran escala que están transformando la ciudad. A continuación se resumen los principales proyectos.

• TAKANAWA GATEWAY CITY: Se trata de un desarrollo a gran escala de uso mixto cuyo núcleo es la estación Takanawa Gateway, una nueva estación de la línea JR Yamanote que abrirá en 2020. Toda la zona se está desarrollando por fases dividiéndola en cuatro bloques, el primero de los cuales, denominado "Bloque 4", se inaugurará en marzo de 2025. Las plantas inferiores (1-5) están ocupadas por Newman Takanawa, un complejo comercial de unas 200 tiendas. El Hotel JW Marriott, el primer hotel de lujo de Tokio, tiene prevista su apertura en otoño de 2025 en las plantas superiores de la Torre Norte. La gran inauguración de los 1-3 bloques restantes está prevista para la primavera de 2026, cuando se construirán en secuencia oficinas, un palacio de congresos y una amplia zona verde (aproximadamente 2,7 hectáreas de espacio público abierto). La zona que rodea la estación de Takanawa Gateway se está desarrollando como centro internacional de negocios y desarrollo urbano de nueva generación bajo el concepto de "campo de pruebas para enriquecer la vida de las personas durante los próximos 100 años".

• Proyecto de Reurbanización de la Zona Urbana Este-Norte de Shirokane 1-chome (SHIROKANE The SKY): este proyecto de reurbanización está situado a tres minutos a pie de la estación de Shirokane-Takanawa y se centra en Shirokane The SKY, un edificio de apartamentos en torre de gran altura con 45 plantas sobre rasante y una bajo rasante, de aproximadamente 156 m de altura. El proyecto consta de una torre residencial con un total de 1.247 unidades (torre este) y una torre de altura media de 19 plantas (torre oeste) en un terreno de aproximadamente 1,7 ha, que integra viviendas, fábricas, oficinas e instalaciones de confort. La construcción comenzó en abril de 2015 y finalizará en febrero de 2023. Shirokane The Sky se completó y comenzó a ocuparse en 2023, convirtiéndose en un punto de referencia en la zona circundante y en un exitoso ejemplo de reurbanización a gran escala. Se han construido nuevas cubiertas peatonales y paseos a lo largo del río Furukawa, mejorando la preparación ante desastres.

• Proyecto de Reurbanización Urbana de Primera Clase del Área Central Oeste de Shirokane 1-chome: este proyecto de reurbanización abarca un área de aproximadamente 1,6 ha situada al oeste de la estación de Shirokane-Takanawa y al noroeste del Centro Comercial Shirokane. El proyecto reorganiza una densa zona urbana con muchos edificios en ruinas y calles estrechas para crear un complejo urbano que combine funciones residenciales y comerciales de alta calidad con las funciones de pequeñas fábricas, una industria local, mediante la consolidación del terreno y la mejora de las carreteras y los espacios abiertos. Los principales componentes son un edificio alto de 39 plantas sobre rasante y una bajo rasante (aproximadamente 140 m) y un edificio medio de 14 plantas sobre rasante en el Bloque A, y dos edificios bajos de cuatro plantas sobre rasante en el Bloque B. El número total de unidades residenciales asciende a 991 unidades. Entre los promotores participantes figuran importantes empresas como Tokyu Land Corporation, Mitsui Fudosan Residential y Japan Post Real Estate. Tras la aprobación de la constitución de la asociación en junio de 2022 y la aprobación del plan de conversión de derechos en febrero de 2024, está previsto que la construcción comience en 2025 y finalice en 2028. Está previsto que la remodelación incluya una gran plaza de aproximadamente 3.300 m2, que se espera que sirva como base de prevención de catástrofes y como nuevo núcleo para la comunidad local.

• Otros desarrollos relacionados: Además de lo anterior, la zona de Shirokane-Takanawa cuenta con un proyecto de reurbanización, la Ciudad AEL de Shirokane (un complejo formado por la Torre Shirokane [edificio residencial de 42 plantas] y la Torre NBF Platinum [edificio de oficinas de 26 plantas]), que se terminó en torno a 2005. Tras el desarrollo de la infraestructura frente a la estación a través de estas urbanizaciones anteriores, los proyectos actuales de los distritos Este Norte y Oeste Central se están desarrollando en el centro de la zona, y el uso de alto nivel de la ciudad avanza por etapas. También se están estudiando planes de reurbanización para la zona que rodea la estación de Sengakuji (línea Toei Asakusa y línea Keikyu), situada entre la estación de Takanawa Gateway y la estación de Shirokane-Takanawa, y se está trabajando activamente en la renovación urbana de la zona más amplia de Takanawa. En cuanto a la infraestructura viaria, se están llevando a cabo mejoras en la red de tráfico de la zona, como los planes de ampliación de la avenida Kitasato-dori (anunciados por el Gobierno Metropolitano de Tokio en 2023), por ejemplo, y se espera seguir mejorando el entorno circundante.

Como se ha descrito anteriormente, en la zona de Shirokane-Takanawa se están llevando a cabo simultáneamente múltiples proyectos, que van desde la construcción de nuevas infraestructuras ferroviarias hasta el desarrollo de complejos residenciales y comerciales, y toda la zona está experimentando una gran transformación. El siguiente capítulo profundiza en los cambios específicos de la ciudad como resultado de dicha remodelación. 2. Cambios en la ciudad como ciudad

2. cambios en la ciudad como resultado de la reurbanización (funciones urbanas, paisaje, accesibilidad del transporte, etc.)

La reurbanización de la zona de Shirokane-Takanawa ha provocado multitud de cambios en las funciones urbanas, el paisaje y la accesibilidad del transporte. A continuación se describe la situación actual de cada uno de los puntos principales.

La construcción de una serie de rascacielos en torno a la estación de Shirokane-Takanawa está transformando el paisaje urbano. Por ejemplo, Shirokane The Sky (edificio de gran altura a la derecha en la foto), terminado en 2023, cuenta con 45 plantas sobre el nivel del suelo y se ha convertido en un nuevo punto de referencia en la zona de Shirokane, que anteriormente tenía muchos edificios de baja altura. El grupo de edificios de mediana y gran altura en primer plano a la izquierda son el ala oeste del proyecto y los edificios existentes en los alrededores, y esta remodelación a gran escala ha renovado el horizonte de toda la zona de forma moderna. Aunque los rascacielos provocarán cambios en la luz diurna y el paisaje, en términos de diseño han creado un lujoso y armonioso paisaje urbano.

En cuanto a las funciones urbanas, la reurbanización ha propiciado la integración de los entornos residencial y comercial. En la reurbanización de la zona centro-oeste, se ha previsto un desarrollo urbano de uso mixto, con viviendas, instalaciones comerciales, guarderías e instalaciones de apoyo a la infancia, así como las funciones de las fábricas de la ciudad que llevan tiempo funcionando, convenientemente ubicadas en la misma zona. Esto aumentará la comodidad diaria de los residentes locales y, al mismo tiempo, creará una ciudad animada durante el día y la noche. También se está haciendo hincapié en reforzar los vínculos con la vecina calle comercial de Shirogane, con pasarelas peatonales y plazas que unan las nuevas instalaciones comerciales con la calle comercial existente, con el objetivo de mejorar la circulación y crear sinergias en la economía local. De hecho, la reurbanización de la zona norte oriental también incluyó espacios públicos abiertos y pasarelas peatonales, que contribuyeron a reforzar la red de senderos a lo largo del río Furukawa circundante. Estas medidas han contribuido a transformar la zona, que ha pasado de ser "una ciudad en la que las zonas residenciales y comerciales están separadas" a ser "una ciudad cómoda y bulliciosa en la que la vida y el comercio están integrados".

Las mejoras en la comodidad del transporte también han sido notables. La estación de Shirokane-Takanawa siempre ha tenido un buen acceso al centro de la ciudad, pero la remodelación de la zona ha facilitado aún más los desplazamientos dentro y fuera de la zona. En Takanawa Gateway City, se han desarrollado una cubierta peatonal a gran escala conectada directamente con la estación y una plaza peatonal (espacio público), creando un espacio de circulación de 4 hectáreas donde la gente puede disfrutar paseando por la zona de la estación. Este espacio público está rodeado de abundantes zonas verdes (aprox. 2,7 ha), lo que proporciona un entorno donde la gente puede sentir la naturaleza y la relajación a pesar de estar en el corazón de la ciudad. La apertura de la nueva estación también ha aumentado las rutas de acceso a Shinagawa y Tokio a través de las líneas Yamanote y Keihin-Tohoku, ampliando las opciones de transporte para los residentes en la zona de Shirokane-Takanawa. En el futuro, se está estudiando la posibilidad de construir una cubierta de dos niveles que conecte la estación de Takanawa Gateway con las estaciones de Shirokane-Takanawa y Sengakuji, así como autobuses lanzadera (concepto en fase de borrador de planificación urbanística), y la comodidad de la red ferroviaria aumentará aún más a medida que toda la zona se vaya integrando.

Otro cambio importante es la mejora de la prevención de catástrofes y la seguridad. Se están ensanchando las carreteras y construyendo plazas en toda la zona de reurbanización, y se están reforzando las infraestructuras de prevención de catástrofes, por ejemplo asegurando las rutas de evacuación y creando zonas cortafuegos. En la zona centro-oeste se ha construido una nueva plaza de 3.300 m2, una de las mayores de la región, y se está desarrollando la infraestructura necesaria para habilitar alojamientos temporales y un centro de socorro durante las catástrofes. Además, se ha reconstruido la zona en la que estaban densamente edificadas las antiguas casas de madera, convirtiéndolas en edificios muy resistentes a los terremotos, lo que ha mejorado notablemente la resistencia a los seísmos y a los incendios. En la zona nororiental también se han tomado medidas para evitar inundaciones en caso de desbordamiento del río Viejo, lo que ha elevado el nivel general de seguridad en la zona. En cuanto a la seguridad pública, cabe esperar que mejore el entorno de prevención de la delincuencia, ya que se han desarrollado en la ciudad más ojos y espacios peatonales luminosos.

Como se ha descrito anteriormente, la reurbanización de la zona de Shirokane-Takanawa ha supuesto mejoras cualitativas tanto en los aspectos duros como en los blandos de la ciudad. Al tiempo que se introducen las últimas funciones comerciales y empresariales, la zona también se enriquece con espacios verdes y plazas, y evoluciona hacia una ciudad atractiva para la gente que vive, trabaja y visita. ¿Qué impacto ha tenido esta transformación de la ciudad en el mercado inmobiliario? En el siguiente capítulo analizamos, con datos, el impacto específico sobre el valor de los inmuebles, incluidos los precios del suelo, de la vivienda y de los alquileres.

3. análisis del impacto en los valores inmobiliarios (precios del suelo, de la vivienda, de los locales comerciales y evolución de los alquileres)

La reurbanización de la zona de Shirokane-Takanawa ha ejercido una notable presión al alza sobre el valor del suelo y de los inmuebles. Esta sección analiza el impacto a través de indicadores como los precios oficiales del suelo, los precios de venta de las viviendas y las tendencias de los alquileres.

(1) Tendencias de los precios del suelo: los precios del suelo en la zona han mostrado una consistente tendencia al alza en los últimos años debido al progreso de la reurbanización. Los precios públicos del suelo en la zona de Takanawa de Minato-ku (incluido Shirokane-Takanawa) han aumentado en torno al 5 % anual, disparándose más de 1,3 veces en los cinco años transcurridos entre 2013 y 2018. El impulso no ha decaído desde entonces, y los precios del suelo siguen subiendo, apoyados por la demanda de volver al centro de la ciudad, incluso con el desastre de la corona posterior a 2020. En particular, la zona en torno a la estación de Shirokane-Takanawa ha sido muy valorada por su potencial futuro debido a la reurbanización, y los precios del suelo tanto residencial como comercial están subiendo a un ritmo elevado. En los precios oficiales del suelo para 2024 publicados por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, los precios estándar del suelo residencial en Shirokane 1-chome, Minato-ku, aumentaron aproximadamente un 7% interanual, y las expectativas de reurbanización se están teniendo en cuenta en los precios (datos específicos de ubicación: 1-XX-XX Shirokane, Minato-ku, etc.). Esta tendencia continuará en 2025, y los expertos comentan que es improbable que el impulso disminuya. Algunos afirman que se espera que los precios del suelo sigan subiendo a medida que avance la reurbanización en el futuro. De hecho, muchos promotores inmobiliarios están adoptando una postura proactiva en la adquisición de terrenos en la zona de Shinagawa-Takanawa en previsión del aumento de la demanda tras la apertura de la Puerta de Takanawa, y es muy probable que los precios del suelo en la zona de reurbanización sigan subiendo en el futuro.

(2) Precios de la vivienda y valor de los activos: El efecto de la reurbanización también se refleja en los precios de la vivienda. Los precios de los condominios de segunda mano en la zona de la estación de Shirokane-Takanawa han subido considerablemente en los últimos diez años, y un estudio calcula un incremento medio del precio del 60-70%. Por ejemplo, muchos condominios en torre de unos 20 años de antigüedad situados a poca distancia de la estación han aumentado su valor en decenas de millones de yenes en comparación con hace 10 años, lo que supone un aumento significativo del valor de los activos de los propietarios desde antes de la remodelación. Los precios de los nuevos condominios en venta también están en un nivel alto. En el momento de las ventas, el precio medio de la unidad tsubo (por 3,3 m2) de Shirokane the Sky rondaba los 5-6 millones de yenes, y el precio de una unidad estándar de 70 m2 superaba los 100 millones de yenes. Muchas unidades se agotaron el mismo día de su venta, lo que indica la gran demanda de la clase acomodada. La reurbanización de la zona ha mejorado el valor de marca de la misma, y los posibles compradores tienen una prima aún mayor por la dirección Shirokane-Takanawa, con precios alcistas que continúan tanto para los condominios nuevos como para los usados. De hecho, el precio de referencia de las propiedades en el mercado de condominios de segunda mano de los alrededores con la estación de Shirokane-Takanawa como estación más cercana está subiendo de forma generalizada, con un precio medio de unos 58 millones de yenes en 2023 (para una propiedad estándar con una superficie exclusiva de unos 60 m2), un aumento de más del 27% en comparación con hace 10 años. Sin embargo, aunque el mercado de condominios ha comenzado recientemente a mostrar algunos signos de enfriamiento, en parte debido a la subida de los tipos de interés, la popularidad y rareza de la zona de Shirokane-Takanawa sigue siendo excepcional, y el mercado todavía tiene grandes expectativas de mantener y mejorar el valor de los activos en el futuro.

(3) Mercado inmobiliario comercial y de oficinas: La propia zona de Shirokane-Takanawa ha estado tradicionalmente muy teñida de zonas residenciales y el espacio para oficinas a gran escala ha sido limitado. Sin embargo, con la apertura de Takanawa Gateway City, se está formando un nuevo grupo de oficinas en la zona de Shinagawa-Takanawa. El complejo cuenta con una enorme superficie total de unos 450.000 m2, de los cuales una parte importante se destinará a oficinas de última generación. Se espera que atraiga la demanda de las empresas que se trasladen desde las zonas vecinas de Mita y Tamachi y que tenga un efecto dominó en los niveles de alquiler de oficinas de toda la zona. De hecho, está previsto que la Link Pillar Tower, que abrirá sus puertas en 2025, albergue empresas de TI nacionales y extranjeras y bases de apoyo para nuevas empresas (como el laboratorio LiSH, una colaboración entre la Universidad de Tokio, la Universidad Nacional de Singapur y otras), y la afluencia de personal altamente cualificado puede impulsar aún más la demanda residencial y comercial de los alrededores. En cuanto a las instalaciones comerciales, está previsto que Newman Takanawa (un centro comercial a gran escala con aproximadamente 200 tiendas) abra sus puertas en otoño de 2025, lo que mejorará drásticamente el entorno comercial diario de los residentes de Shirokane Takanawa. La apertura del centro comercial a gran escala tendrá un efecto dominó en el sector minorista y de servicios circundante, y será un factor de aumento de los alquileres de mercado para los inquilinos. Por otro lado, los cambios en el entorno competitivo pueden afectar a algunas zonas comerciales existentes en cuanto a la atracción de clientes, pero en general, la rentabilidad de las zonas comerciales aumentará debido al incremento de nuevos segmentos de clientes. Esta evolución del entorno comercial dará lugar a un aumento del valor de tasación de los inmuebles comerciales, lo que a su vez apoyará los precios del suelo y los valores inmobiliarios de la zona en su conjunto.

(4) Tendencias de los alquileres: En el mercado de alquileres, la zona de Shirokane-Takanawa es extremadamente popular y los alquileres están en alza. Por ejemplo, no es raro ver ofertas que superan los 300.000 yenes al mes por un piso de 2LDK (unos 70 m2), y se han fijado alquileres superiores en el rango de 500.000-600.000 yenes al mes para los pisos superiores de las torres de pisos de nueva construcción (condiciones reales del mercado a partir de 2025). En concreto, tras la finalización de Shirokane the Sky, se suministró un gran número de unidades en venta y alquiler de la misma propiedad, y el alquiler medio solicitado se ha mantenido por encima de la tasa del mercado circundante. Aun así, la demanda de ejecutivos acomodados y extranjeros que quieren vivir en Shirokane es fuerte, e incluso los alquileres más caros se han firmado en un periodo relativamente corto, lo que da la impresión de que el mercado de alquiler tiene una fuerte capacidad digestiva. La reurbanización de la zona ha aumentado la comodidad de la ciudad, y las personas con altos ingresos que antes habían elegido otras zonas como Azabu Juban y Hiroo están dirigiendo ahora su atención a Shirokane-Takanawa, ampliando el alcance de la demanda de alquiler. En cuanto a los alquileres de locales comerciales, los alquileres solicitados para las nuevas plantas de oficinas en la zona de Takanawa Gateway se han fijado en la media del distrito de Minami o por encima de ella, y dependiendo de las condiciones del mercado una vez terminados, también puede haber una presión al alza en los alquileres de los edificios existentes en la zona. En general, puede decirse que el aumento del valor añadido de la reurbanización también es visible en las cifras en términos de alquileres.

El análisis anterior muestra que el valor de la propiedad en la zona de Shirokane-Takanawa se ha visto impulsado significativamente por la reurbanización tanto de terrenos como de edificios. El aumento de los precios del suelo indica las expectativas del potencial futuro de la zona, mientras que el aumento de los precios de la vivienda y de los alquileres muestra la fuerza de la demanda real y de la demanda de inversión. Sin embargo, en algunos sectores también existe cierta cautela ante el rápido aumento de los precios, y en el siguiente capítulo se analizan las posibles preocupaciones, así como el atractivo de la zona desde el punto de vista de los particulares con un patrimonio muy elevado y de los inversores.

4. atractivo e inquietudes de la zona de Shirokane-Takanawa desde la perspectiva de los particulares e inversores con patrimonios muy elevados

La zona de Shirokane-Takanawa es un destino de inversión y residencia sumamente atractivo para los particulares con patrimonios muy elevados y los inversores institucionales debido a su lujosa imagen de marca y a su potencial de crecimiento. Por otro lado, también existen factores de riesgo asociados a los desarrollos a gran escala. En esta sección se exponen las ventajas y las preocupaciones desde el punto de vista de los particulares e inversores con grandes patrimonios.

Atractivos y factores positivos

• Valor de marca y escasez: Como sugiere el nombre "Shirokane", la zona ha establecido una marca como una de las zonas residenciales más exclusivas de Tokio. La reurbanización de la zona ha incrementado la comodidad y sofisticación de la ciudad, aumentando aún más su valor de marca. Para los ultrarricos, Shirokane-Takanawa, como zona de tenencia de activos, ofrece una sensación de seguridad y es un símbolo de estatus patrimonial. En particular, la limitada oferta de torres de condominios conectadas directamente con la estación de Shirokane-Takanawa y a poca distancia de ella atrae a los ricos por su rareza como activos "únicos".

• Protección de activos y estabilidad a largo plazo: los inmuebles de primera categoría de Tokio no suelen perder valor a largo plazo, una tendencia que se espera que se vea reforzada por la remodelación de Shirokane-Takanawa. En comparación con el efectivo y las acciones, los bienes inmuebles son más resistentes a la inflación como activo real y pueden ser un medio de protección patrimonial para las personas adineradas. De hecho, se han dado casos en los que grandes propiedades en manos de familias fundadoras durante generaciones han cotizado a precios elevados. Por ejemplo, en 2023 se anunció que la residencia del fundador de Seikosha (ahora Seiko), situada en Shirokane 2-chome, se vendería por unos 30.000 millones de yenes, sorprendiendo al mercado. El hecho de que se trate de una zona en la que personas con un patrimonio muy elevado pueden realizar transacciones de gran valor da seguridad a los inversores.

• Comodidad y confort de vida: tras su remodelación, Shirokane-Takanawa se está convirtiendo en una "zona comercial única en el corazón de la ciudad". Las instalaciones médicas, educativas y comerciales importantes para las familias adineradas son de alto nivel, tanto dentro de la zona como en las áreas vecinas (Hiroo, Azabu, etc.). Con la apertura de la Puerta de Takanawa, hay planes para crear una zona verde a gran escala en el emplazamiento de la antigua Residencia Imperial de Takanawa, asociada a la familia real, y se espera que esto mejore aún más el excelente entorno vital. Para los superricos, el entorno vital es incluso más importante que el valor de los activos, y Shirokane-Takanawa es ideal por su seguridad y privacidad, y por su armonía entre una zona residencial relajada y las últimas funciones urbanas.

• Internacionalidad y potencial de desarrollo futuro: la proximidad a la estación de Shinagawa (prevista para una nueva estación lineal y de Shinkansen) significa que la zona atraerá más atención como centro internacional de negocios en el futuro. También se espera que Takanawa Gateway City atraiga a empresas extranjeras y nuevas empresas, lo que aumentará la necesidad de que ejecutivos extranjeros vivan en la zona en el futuro. El sector inmobiliario de Tokio también es popular entre los inversores extranjeros adinerados por sus ventajas en divisas y sus rendimientos estables, y Shirokane-Takanawa, que está experimentando un notable crecimiento gracias a la reurbanización, resulta especialmente atractiva como destino de inversión para "apostar por el potencial futuro de Tokio". El hecho de que todavía haya margen para un mayor desarrollo (por ejemplo, pequeños y medianos proyectos de reurbanización y mejoras de infraestructuras en los alrededores) también lo convierte en un objetivo de inversión interesante, ya que es fácil trazar una historia de desarrollo a largo plazo.

Preocupaciones/factores de riesgo

• Riesgo de exceso de oferta: La oferta de condominios a gran escala durante un corto periodo de tiempo puede relajar temporalmente el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. De hecho, con la finalización de Shirokane The Sky (1.247 unidades) en 2023 y la oferta de aproximadamente 991 unidades en la región Centro-Oeste en el futuro, el número de propiedades en los mercados de segunda mano y alquiler puede aumentar temporalmente. Sin embargo, existe la preocupación de que el crecimiento del valor de los activos se ralentice y los alquileres lleguen a un punto muerto si hay competencia de propiedades con especificaciones similares en la misma zona. Sin embargo, es poco probable que el exceso de oferta se prolongue, y la opinión general es que se digerirá a medio y largo plazo por un aumento neto de la población del centro de la ciudad y la absorción de la demanda extranjera.

• Altos niveles de precios y evolución de los tipos de interés: los precios inmobiliarios en las zonas de reurbanización ya se encuentran en un nivel considerablemente alto. Incluso las personas adineradas se resisten a "pillar el precio alto" siempre que se trate de una inversión. En cuanto al entorno financiero mundial, también se ha señalado que el atractivo relativo de los rendimientos de la inversión inmobiliaria está disminuyendo debido a la reciente subida de los tipos de interés. No se puede descartar que un cambio en la política de relajación monetaria en Japón en el futuro también pueda ejercer una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios. Por lo tanto, se requiere prudencia en el momento de la compra y en las estrategias de financiación, y aspirar a ganancias de precio en reventas a corto plazo se considera arriesgado. Por otro lado, los particulares con patrimonios muy elevados y reservas de efectivo pueden soportar algunas fluctuaciones del mercado, ya que se supone que son titulares a largo plazo, pero los inversores institucionales deben tomar decisiones cuidadosas, incluidas las estrategias de salida.

• Cambios en el entorno vital: Aunque la ciudad se está desarrollando, también preocupa el aumento del bullicio y la congestión provocados por el incremento del tráfico. Shirokane-Takanawa se ha considerado tradicionalmente una "zona residencial tranquila, apacible y exclusiva", pero la apertura de grandes instalaciones comerciales y el crecimiento demográfico podrían cambiar drásticamente el entorno. A algunas personas muy adineradas no les gusta el ajetreo de la zona y trasladan sus residencias a las afueras o al extranjero en busca de más tranquilidad, por lo que hay que encontrar un equilibrio entre mantener el atractivo de la zona y esto. Sin embargo, dado que se han tenido en cuenta las opiniones de los residentes locales desde la fase de planificación del desarrollo y se han tomado medidas para hacer frente al ruido y al paisajismo, se espera evitar una degradación medioambiental extrema.

• Incertidumbre política y normativa: El mercado inmobiliario también se ve afectado por la fiscalidad y la normativa. Por ejemplo, futuros aumentos de los impuestos sobre bienes inmuebles y sucesiones o restricciones más estrictas a los inversores extranjeros podrían afectar al ánimo inversor de las personas adineradas. Bajo el Gobierno actual, se han adoptado políticas para fomentar la regeneración urbana (por ejemplo, la flexibilización de los coeficientes de superficie), lo cual es un factor positivo, pero no existe un riesgo nulo de que se produzca un cambio en la política gubernamental a largo plazo. Sin embargo, desde el punto de vista de la planificación urbana, Shirokane-Takanawa no es una zona de paisaje histórico a la que deba darse máxima prioridad de conservación, y la propia reurbanización está siendo dirigida por la administración, por lo que el riesgo político es relativamente pequeño.

INA recomienda activamente la zona de Shirokane-Takanawa a sus clientes para la creación de activos, pero también hace hincapié en el seguimiento continuo de las tendencias del mercado y los riesgos potenciales. El siguiente capítulo presenta una perspectiva de futuro y consideraciones estratégicas de inversión inmobiliaria basadas en esta perspectiva.

5. perspectivas de futuro y consideraciones estratégicas de inversión inmobiliaria

Las perspectivas de futuro para la zona de Shirokane-Takanawa son brillantes y las oportunidades de inversión prometedoras se están ampliando. Sin embargo, es importante adoptar un enfoque estratégico, teniendo en cuenta los factores de riesgo mencionados en el capítulo anterior. En este capítulo se examinan las perspectivas a medio y largo plazo de la zona, así como las medidas que pueden adoptarse para realizar inversiones inmobiliarias sensatas.

[Perspectivas futuras de la zona]
A partir de 2025, la zona de Shirokane-Takanawa alcanzará la culminación de su desarrollo urbano con la finalización de una serie de proyectos de reurbanización; la gran inauguración de Takanawa Gateway City en la primavera de 2026, cuando la zona estará plenamente operativa como centro de negocios e intercambios internacionales; la Línea Central Lineal del Shinkansen, cuya apertura está prevista en la estación de Shinagawa a principios de la década de 2030; y la expansión global de la Línea del Shinkansen, cuya finalización está prevista para 2026. La mejora de la accesibilidad global aumentará el valor de toda la zona de Takanawa. Se espera que Shirokane-Takanawa mantenga su posición única como zona residencial de alto nivel basada en la calidad de su entorno vital, al tiempo que se beneficia de estos importantes efectos dominó. En concreto, el entorno de vida mejorará aún más con el desarrollo de infraestructuras médicas y educativas y la ampliación de los servicios públicos en los alrededores para apoyar al aumento de población resultante de la reurbanización. La administración (ciudad de Minato) ha situado la zona de Shirokane-Takanawa como área de promoción de asentamientos en su visión de población para el futuro, y se espera que se implementen medidas de apoyo tanto en términos de software como de hardware, como el desarrollo de parques de prevención de desastres y la introducción de viviendas de apoyo para el cuidado de niños.

En cuanto a los valores inmobiliarios, es muy probable que se mantenga una tendencia al alza constante a medio y largo plazo. Mientras no se produzca un sobrecalentamiento similar al de una burbuja, cabe esperar que los valores aumenten gradualmente con el crecimiento urbano, e incluso si se produce una fase de ajuste temporal en el ciclo económico, la fortaleza de la ubicación y la marca le darán la capacidad de recuperarse rápidamente. Como ya se ha mencionado, el mercado se encuentra ya en una zona de precios altos, pero como afirma un experto, "ahora es un buen momento para adquirir una propiedad antes de que suba más", por lo que las expectativas de futuro siguen siendo altas. En particular, se espera que el Proyecto de Reurbanización del Área Central Occidental esté terminado en 2028-29, y la zona estará extremadamente completa, por lo que se ha señalado que los valores de tasación podrían alcanzar su punto máximo en ese momento. Por otro lado, sin embargo, también se prevé un escenario en el que se espera un nuevo repunte en la década de los 30, cuando se materialicen la reurbanización de Shinagawa y los efectos de la línea ferroviaria lineal, y se cree que cabe esperar al menos un alto nivel de estabilidad durante un periodo de 10-20 años.

Consideraciones sobre la inversión inmobiliaria estratégica
Basándose en las perspectivas anteriores, se pueden considerar las siguientes estrategias para la inversión inmobiliaria en la zona de Shirokane-Takanawa.

• Buscar plusvalías mediante la tenencia a largo plazo: Una estrategia de tenencia a largo plazo es más eficaz que una estrategia de reventa a corto plazo para beneficiarse de la revalorización a medida que la zona madura, ya que las ganancias de valor durante un periodo de cinco a diez años facilitan la absorción de los costes de adquisición y los efectos de las fluctuaciones temporales del mercado. El INA también aconseja a sus clientes que el valor de una propiedad en Shirokane-Takanawa se puede realizar conservándola durante un largo periodo de tiempo.

• Inversión selectiva en propiedades de alto valor añadido: Incluso dentro de una misma zona, el crecimiento futuro del valor de cada propiedad varía. En concreto, se espera que las unidades situadas en los últimos pisos de torres con excelentes vistas, número de plantas y valor de marca, y las propiedades únicas, como las que están directamente conectadas con estaciones de tren o a un minuto a pie de ellas, sigan siendo relativamente populares y mantengan su valor en el futuro. Como inversor, puede mejorar la calidad de su cartera de activos seleccionando este tipo de propiedades de primera clase, aunque sean ligeramente más caras. Por el contrario, las propiedades con especificaciones inferiores corren el riesgo de quedarse obsoletas en el futuro y deben evaluarse cuidadosamente para su adquisición.

• Combinación de alquiler y venta: Cuando las personas con un elevado patrimonio neto adquieren varias unidades con fines de inversión, puede considerarse una estrategia en dos fases: alquilar las unidades por el momento para generar ganancias (ingresos por alquiler) y venderlas cuando llegue el momento. La demanda de alquileres en la zona de Shirokane-Takanawa es fuerte y el riesgo de desocupación es bajo, lo que la convierte en una fuente estable de ingresos durante el periodo de tenencia. Al vender en un momento en el que se puede esperar un beneficio futuro de la venta (por ejemplo, durante un periodo de escasez de oferta y demanda inmediatamente después de la finalización de la reurbanización), se puede disfrutar tanto de los ingresos como del capital. Sin embargo, a la hora de alquilar el inmueble, es importante prestar atención al mantenimiento de la propiedad y al cuidado de los inquilinos, y mantener un nivel de gestión adecuado para un inmueble de gama alta.

• Considerar la diversificación regional y sectorial: aunque Shirokane Takanawa es prometedor, la cartera de inversión global también debe diversificarse adecuadamente. La diversificación sectorial dentro de una zona, como residencial y minorista u oficinas, puede complementar las caídas de un mercado con las de otro. INA puede ayudarle a construir un patrimonio sólido y eficiente ajustando la proporción de su inversión en Shirokane-Takanawa a su tolerancia al riesgo.

• Considere una estrategia de salida: al invertir, también debe considerar su futura salida (venta o herencia). Por ejemplo, si está pensando en una gran venta dentro de 10-15 años, debería considerar si es probable que el tipo de propiedad atraiga a compradores en ese momento y el ciclo del mercado. En el caso de Shirokane-Takanawa, existe el riesgo de que la liquidez sea limitada para las propiedades de alto valor, que se venden principalmente entre personas adineradas, pero, por otro lado, como existe una gran base de demanda tanto en Japón como en el extranjero, se espera que sea posible vender sin una reducción significativa del precio. En el caso de herencias futuras, si hay un desfase entre el valor estimado del impuesto de sucesiones y el valor real, es esencial preparar un plan de pago de impuestos. Como el tamaño de los activos tiende a ser grande debido a las características de la zona, también merece la pena considerar un plan de sucesión utilizando oficinas familiares o empresas de gestión de activos.

Sobre la base de las estrategias anteriores, es importante adoptar un enfoque sólido y proactivo de la inversión en la zona de Shirokane-Takanawa desde una perspectiva a largo plazo. Daisuke Inazawa también le acompañará en la toma de las mejores decisiones de inversión posibles utilizando la experiencia en consultoría inmobiliaria que ha cultivado a lo largo de los años.

6. conclusión

La zona de Shirokane-Takanawa está experimentando una gran transformación debido a una serie de proyectos de reurbanización que se están llevando a cabo en 2025, lo que se está traduciendo en un notable aumento del valor de las propiedades. La renovación del hardware de la ciudad, como la construcción de torres de gran altura frente a la estación, el amplio desarrollo centrado en la Puerta de Takanawa y la mejora de las infraestructuras viarias y plazas, están elevando el potencial de la zona y provocando una continua tendencia al alza de los precios y alquileres del suelo y la vivienda. Además, la marca de Shirokane, apodada "Calle del Platino", combinada con su suave atractivo de entorno verde y tranquilo para vivir en el corazón de la ciudad, ha hecho que la zona sea popular entre un amplio abanico de personas, desde los ultra ricos hasta las familias corrientes.

Sin embargo, los rápidos cambios que acompañan a la reurbanización también conllevan advertencias en cuanto a la oferta, la demanda y el medio ambiente. El mercado inmobiliario tiene que estar atento a los aumentos temporales de la oferta y a los cambios en el entorno de los tipos de interés, mientras que las comunidades locales también tienen que responder a los retos que plantea el rápido crecimiento de la población. Sin embargo, estas preocupaciones se gestionarán adecuadamente a medida que el distrito portuario, las empresas y los residentes trabajen juntos para crear una ciudad sostenible.

En conclusión, la reurbanización de la zona de Shirokane-Takanawa se está convirtiendo en un modelo de éxito para aumentar drásticamente el valor y el atractivo de la zona, y es un campo muy prometedor desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria.INA continuará siguiendo de cerca los desarrollos en esta zona y, basándose en la información primaria facilitada por los organismos gubernamentales y los promotores, seguirá proporcionando a los clientes INA continuará siguiendo de cerca la evolución de esta zona y, basándose en la información primaria facilitada por los organismos gubernamentales y los promotores, seguirá haciendo propuestas óptimas que contribuyan a la creación de activos para los clientes. A medida que se profundiza en la regeneración urbana de Tokio, confiamos en que Shirokane-Takanawa siga desarrollándose de forma sostenible y que sus valores inmobiliarios sigan brillando en el futuro.