Impacto del Aumento de Residentes Extranjeros en el Mercado Inmobiliario Japonés

El rápido aumento del número de residentes extranjeros en Japón en los últimos años ha provocado cambios significativos en el mercado inmobiliario, especialmente en el sector de la vivienda de alquiler: a finales de 2023, el número de residentes extranjeros alcanzó la cifra récord de 3.410.992, lo que representa un notable aumento del 10,9% respecto al año anterior. Este rápido aumento ha creado un nuevo estrato de demanda en el mercado del alquiler urbano, que presenta tanto oportunidades como retos para los propietarios. Este artículo explica cómo el aumento de residentes extranjeros está afectando a los mercados inmobiliarios urbanos y los puntos clave para gestionar con éxito los alquileres en el contexto de este cambio. En una sociedad japonesa cada vez más internacionalizada, las estrategias de gestión de alquileres para residentes extranjeros serán una opción importante para futuras inversiones inmobiliarias.

Tendencias en el aumento de residentes extranjeros y su impacto en el mercado inmobiliario

Cambios en el número de residentes extranjeros y situación actual

El número de residentes extranjeros en Japón sigue aumentando. Según las estadísticas de la Agencia de Gestión de Inmigración e Inmigración del Ministerio de Justicia, el número de residentes extranjeros a finales de 2023 era de 3.410.992, un aumento de 335.779 (10,9%) desde finales del año anterior y un nuevo récord. En la última década, el número de residentes extranjeros ha seguido aumentando moderadamente y se espera que siga aumentando.

Por regiones, la distribución de los residentes extranjeros es desigual. Tokio tiene el mayor número de residentes extranjeros con 663.362 (19,4% del total nacional), seguida de las prefecturas de Aichi, Osaka, Kanagawa y Saitama. Se observa que los residentes extranjeros se concentran en estas áreas metropolitanas.

Por estatus de residencia, es especialmente significativo el aumento del número de extranjeros con estatus de residencia altamente especializado o técnico, de humanidades o de negocios internacionales. Estos grupos tienen ingresos relativamente estables y tienden a buscar viviendas de buena calidad.

Impacto específico en el mercado inmobiliario

El aumento del número de residentes extranjeros ha afectado al mercado inmobiliario de diversas maneras. En concreto, se observan los siguientes cambios

1. Aumento de la demanda de viviendas de alquiler: la demanda de viviendas de alquiler aumenta a medida que aumenta el número de residentes extranjeros. La demanda de pisos de alquiler, sobre todo en el centro de las ciudades, se está viendo impulsada por los extranjeros altamente especializados o técnicos, humanistas o con estatuto laboral internacional.

2. Aumento de las ventas en el sector servicios y comercial: el incremento del número de visitantes extranjeros en Japón ha provocado un aumento de las ventas en el sector servicios (alojamiento, ocio, transporte, etc.) y en los grandes almacenes.

3. Revitalización de la construcción hotelera: la creciente demanda entrante ha provocado una avalancha de construcción de hoteles en las principales ciudades y destinos turísticos.

4. Aumento del precio del suelo: en los principales destinos turísticos y centros urbanos, el precio del suelo está subiendo debido a la mayor demanda de un número creciente de turistas y residentes extranjeros.

5. Subida de los precios de los condominios: especialmente en los 23 distritos de Tokio, los precios de los condominios siguen subiendo debido al aumento de las compras de propiedades por parte de inversores extranjeros y a la mayor demanda de residentes extranjeros.

Impacto de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario

Paralelamente al aumento del número de residentes extranjeros, los inversores extranjeros invierten cada vez más en el mercado inmobiliario japonés. Según un estudio de JLL, una empresa global de servicios inmobiliarios integrados, la inversión inmobiliaria japonesa en los tres primeros trimestres de 2023 ascendió a 2.748,3 billones de yenes, lo que supone un aumento interanual del 40%. Estos buenos resultados se producen en un momento en que la inversión inmobiliaria en todo el mundo ha descendido un 50% interanual, lo que indica la singular fortaleza del mercado japonés.

Los inversores extranjeros compran inmuebles japoneses por seis razones principales

1. Pocas restricciones a la propiedad extranjera
2. Precios relativamente bajos de los inmuebles japoneses
3. Rendimientos elevados (3-10%)
4. Bajo riesgo geopolítico (estabilidad política)
5. Infravaloración debido a la reciente depreciación del yen
6. Fácil accesibilidad desde otros países asiáticos

Este aumento de los inversores extranjeros ha apuntalado la demanda inmobiliaria, sobre todo en el centro de Tokio, y también ha contribuido a mejorar la liquidez inmobiliaria. Se espera que la inversión inmobiliaria japonesa por parte de extranjeros siga aumentando en el futuro.

Retos y riesgos de aceptar inquilinos extranjeros

Problemas habituales con los inquilinos extranjeros

A la hora de aceptar inquilinos extranjeros, pueden surgir diversos problemas debido a las diferencias culturales y de estilo de vida. Algunos ejemplos de problemas importantes son

1. Problemas de ruido: Debido al trasfondo cultural que considera el hogar como un espacio social, se dan casos de conversaciones y pasos fuertes cuando se invita a amigos a casa. Las medidas de insonorización suelen ser inadecuadas, sobre todo en los pisos de madera, y esto puede provocar fácilmente problemas de vecindad.

2. Problemas de segregación de residuos: Las detalladas normas de segregación de residuos propias de Japón y el uso de días y bolsas designados no se entienden, lo que facilita que se produzcan infracciones.

3. Gran número de personas conviviendo: En algunos casos, pueden convivir más personas de las previstas en el momento de la contratación. Esto no sólo aumenta la carga del edificio y causa problemas de vecindad, sino que también puede acelerar el envejecimiento del edificio.

4. Rescisión y devolución no autorizadas: existe el riesgo de que los inquilinos se marchen sin avisar para desalojar los locales y no puedan recuperar el alquiler ni los gastos de restauración.

5. Dificultad para confirmar el pago del alquiler: en algunos casos, no es posible abrir una cuenta bancaria menos de seis meses después de la entrada en el país, por lo que el pago debe realizarse mediante transferencia bancaria. En muchos casos, el nombre del titular de la cuenta bancaria que realiza la transferencia y el nombre del inquilino no coinciden, lo que complica la gestión.

Problemas de comunicación debidos a barreras lingüísticas y culturales

Muchos problemas con los inquilinos extranjeros se deben a una comunicación deficiente debida a las diferencias lingüísticas y culturales. Las explicaciones sobre asuntos importantes y los contratos en los contratos de alquiler japoneses están llenos de jerga y son difíciles de entender, incluso para los japoneses. Para los extranjeros, el obstáculo es aún mayor, y la falta de comprensión del contrato puede acarrear problemas.

En algunos casos, también es difícil para los extranjeros entender las instalaciones de la vivienda específicas de Japón (por ejemplo, cómo utilizar el aire acondicionado y los calentadores de agua) y las normas de convivencia (por ejemplo, ruido, eliminación de basuras, relaciones de vecindad) debido a las diferencias culturales. Las barreras lingüísticas pueden impedir una comunicación adecuada a la hora de explicar estas cuestiones, lo que puede acarrear problemas.

Riesgos legales y consideraciones contractuales

Existen varios riesgos legales y consideraciones contractuales a la hora de firmar un contrato de alquiler con un extranjero:

1. Confirmación del estatus de residencia y del periodo de estancia: es importante confirmar el estatus de residencia y el periodo de estancia del residente, y especificar en el contrato qué ocurrirá una vez finalizado el periodo de estancia.

2. Conseguir un avalista: a muchos extranjeros les resulta difícil tener un avalista conjunto en Japón, por lo que debería considerar la posibilidad de recurrir a una empresa de garantía de alquileres que atienda a extranjeros.

3. Riesgo de subarriendo no autorizado: el subarriendo o subarrendamiento (subarrendar a alguien que no sea la parte contratante) es un incumplimiento del contrato y debe incluirse una cláusula que lo prohíba claramente.

4. Cumplimiento de la obligación de explicar: para que se entienda la explicación de asuntos importantes, debe prepararse material explicativo en la lengua nativa o en inglés, y debe procurarse que haya un intérprete disponible.

5. Acuerdos sobre la restauración: es importante acordar claramente el alcance de la restauración y la carga de los costes para evitar problemas a la hora de desalojar.

Puntos clave para una buena gestión del alquiler para extranjeros

Selección del tipo de propiedad y las instalaciones

Para tener éxito en la gestión de una propiedad de alquiler para extranjeros, es importante seleccionar el tipo de propiedad y las instalaciones que satisfagan las necesidades de los inquilinos. Teniendo en cuenta las características de las distintas nacionalidades, conviene centrarse en los siguientes puntos

1. Responder a las necesidades comunes: es fundamental satisfacer los requisitos de muchos extranjeros, independientemente de su nacionalidad. Algunos ejemplos concretos son: mantener bajos los costes iniciales, ofrecer propiedades amuebladas, proporcionar habitaciones de estilo occidental con suelos de madera y armarios, y proporcionar baños y aseos separados.

2. Enfoque en la ubicación: se espera que las propiedades con buena accesibilidad a las escuelas de japonés, universidades y lugares de trabajo tengan una gran demanda. Los extranjeros suelen preferir ir al trabajo andando o en bicicleta antes que en tren.

3. Consideración de las características de cada nacionalidad: por ejemplo, los asiáticos del sudeste tienden a preferir propiedades de bajo coste (30.000-40.000 yenes) basadas en el supuesto de compartir habitación, los chinos y coreanos prefieren propiedades con cocina de gas para uso individual, y los occidentales prefieren propiedades más grandes (30 m2 o más).

4. Buen entorno de comunicación: Wi-Fi gratuito y acceso a Internet de alta velocidad son los principales atractivos para los extranjeros que valoran la comunicación con su país de origen.

Selección de inquilinos y puntos del contrato

A la hora de seleccionar y firmar un contrato con un residente extranjero, hay que prestar especial atención a los siguientes puntos

1. Confirmación del estatus de residencia y del periodo de estancia: Compruebe la tarjeta de residencia para confirmar el estatus de residencia y el periodo de estancia. En particular, cabe esperar que los inquilinos con un estatus de residencia estable, como "altamente especializado" o "servicios técnicos, humanísticos o internacionales", permanezcan durante un largo periodo de tiempo.

2. Comprobar los ingresos y la capacidad de pago: comprobar las nóminas y el saldo bancario para determinar la capacidad de pago del alquiler. Por lo general, existe una pauta del 30% de los ingresos mensuales como renta máxima.

3. Recurrir a una empresa de garantía: recurrir a una empresa de garantía que atienda a extranjeros puede reducir el riesgo de retrasos en el pago del alquiler y de desahucios no autorizados. En el sitio web del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transportes figura una lista de empresas de garantía de alquiler que pueden acoger a extranjeros.

4. Contratos multilingües y explicación de asuntos importantes: Para garantizar una mejor comprensión del contrato, los contratos y la explicación de asuntos importantes están disponibles en inglés y otros idiomas, así como en japonés. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo ha publicado un modelo de contrato de arrendamiento multilingüe.

5. Conseguir contactos de emergencia: asegurarse de tener varios contactos de emergencia en Japón (por ejemplo, su jefe en el trabajo, un profesor en una escuela de japonés, etc.) facilitará la resolución de cualquier problema que pueda surgir.

Puntos clave en la elección de una empresa de gestión

Seleccionar la empresa de gestión adecuada es clave para el éxito a la hora de gestionar una propiedad de alquiler para extranjeros:

1. Trayectoria en el trato con extranjeros: elija una empresa de gestión con amplia experiencia en el alojamiento de inquilinos extranjeros y que sepa cómo resolver los problemas.

2. Disponibilidad de personal multilingüe: contar con personal que hable inglés o la lengua materna de los inquilinos garantizará una comunicación fluida.

3. Sistema de asistencia 24 horas: es deseable una empresa de gestión con un sistema que pueda responder rápidamente a las consultas y problemas de los inquilinos extranjeros.

4. Apoyo a la creación de manuales multilingües: una empresa de gestión que pueda apoyar la creación de manuales multilingües que expliquen las normas de convivencia y cómo utilizar las instalaciones puede ser de gran ayuda.

5. Capacidad de proponer medidas para prevenir y tratar los problemas: elija una empresa de gestión que pueda proponer formas de prevenir los problemas específicos de los extranjeros y medidas para tratarlos en caso de que se produzcan.

Medidas específicas para prevenir problemas

Entre las medidas específicas para prevenir problemas con los inquilinos extranjeros figuran las siguientes

1. Preparar un manual de convivencia multilingüe: explicar las normas para sacar la basura, las precauciones contra el ruido, cómo utilizar las instalaciones, etc. en un manual multilingüe con muchas fotos y diagramas.

2. Comunicación periódica: las comprobaciones y la comunicación periódicas tras la mudanza permitirán detectar y resolver pronto los problemas. Es especialmente importante realizar un seguimiento frecuente durante los tres primeros meses tras la mudanza.

3. Uso de carteles visuales: en las zonas comunes deben colocarse carteles que puedan entenderse intuitivamente, utilizando fotos y diagramas para explicar las normas de separación de residuos, etc.

4. Idear métodos de pago del alquiler: proporcionar métodos de pago fáciles para los extranjeros, como introducir el pago con tarjeta de crédito.

5. Reforzar los controles en el momento de renovar el contrato: al renovar el contrato, comprobar minuciosamente el estado de ocupación y la situación de residencia.

Futuro mercado inmobiliario y preparativos para aceptar extranjeros

Tendencias en las modificaciones legales y su impacto en la gestión del alquiler

El sistema legal de aceptación de extranjeros ha ido cambiando en los últimos años: en junio de 2024 se modificó la Ley de Control de la Inmigración, con los dos cambios principales siguientes

1. Integración de la tarjeta My Number Card y la tarjeta de residencia (Ley nº 59 de 2024): Esta enmienda reforzará el vínculo entre la identificación de los residentes extranjeros y diversos procedimientos administrativos. Para los operadores de alquiler, esto puede simplificar los controles de identificación y diversos procedimientos a la hora de seleccionar a los inquilinos.

2. Establecimiento del Sistema de Formación y Empleo (Ley nº 60 de 2024): el Sistema de Formación y Empleo se ha establecido como un nuevo sistema de aceptación de extranjeros que sustituye al actual sistema de formación técnica. Con este sistema, será posible ofrecer oportunidades de trabajo a más largo plazo al tiempo que se mejora la experiencia y las competencias de los extranjeros.

Se espera que estos cambios legales sean un motor para el futuro aumento del número de residentes extranjeros, y se prevé una mayor expansión de la demanda de viviendas de alquiler. En particular, el aumento del número de residentes a medio y largo plazo debido al "sistema de formación y empleo" puede dar lugar a una demanda estable de alquiler.

Perspectivas futuras del mercado y estrategia de gestión

Se prevé que continúe la tendencia al aumento de residentes extranjeros, por lo que serán eficaces las estrategias de gestión que presten especial atención a los siguientes puntos

1. Expansión regional de la demanda: se espera que los residentes extranjeros, antes concentrados en áreas metropolitanas como Tokio, se extiendan a las ciudades regionales en el futuro. Las regiones locales también deben estar preparadas para satisfacer la demanda de alquiler de los residentes extranjeros.

2. Aumento de la demanda de viviendas de alta calidad para personal de alto nivel: se espera que aumente la demanda de viviendas de alquiler de alta calidad a medida que aumente el número de extranjeros con estatus de residencia profesional o técnica de alto nivel, de humanidades o de trabajo internacional.

3. Mayor cooperación con las empresas: las empresas que aceptan trabajadores extranjeros les ayudan cada vez más a conseguir una vivienda, y los contratos directos y la cooperación con las empresas constituyen una estrategia eficaz.

4. Uso de la tecnología digital: la prestación de servicios que utilicen la tecnología digital, como las vistas previas en línea, las presentaciones de propiedades en RV y la asistencia multilingüe por chat con IA, supondrán una diferenciación.

La futura gestión del alquiler requerirá un sistema de gestión que sea lo suficientemente flexible como para satisfacer las necesidades de los diversos residentes extranjeros y evitar problemas.

Conclusión.

Este artículo ha explicado el impacto del rápido aumento de residentes extranjeros en los mercados inmobiliarios urbanos y los puntos clave para la futura gestión del alquiler. Los puntos principales pueden resumirse como sigue

1. Situación actual del aumento de residentes extranjeros: el número de residentes extranjeros en Japón se ha disparado hasta superar los 3,41 millones, un 10,9% más que el año anterior. Se concentran en Tokio y otras grandes áreas metropolitanas, y aumenta la proporción de personal altamente especializado y técnico.

2. Repercusiones en el mercado inmobiliario: las repercusiones son múltiples: aumento de la demanda de alquileres, incremento de las ventas en el sector servicios, prisa por construir hoteles y subida de los precios del suelo y de los condominios. La inversión inmobiliaria por parte de inversores extranjeros también está aumentando, con un incremento interanual del 40% en 2023.

3. Retos y riesgos: existe el riesgo de que surjan problemas debido a las diferencias culturales y de costumbres, como el ruido, la segregación de residuos, la ocupación múltiple, la rescisión no autorizada del contrato de arrendamiento y el control de los alquileres. La falta de comunicación debida a las barreras lingüísticas y las cuestiones legales y contractuales también requieren atención.

4. Puntos clave para el éxito:

   • Selección de tipos de propiedad e instalaciones que satisfagan las necesidades de los extranjeros.
   • Selección adecuada de los inquilinos y procedimientos contractuales multilingües.
   • Selección de una empresa de gestión con experiencia en el trato con extranjeros.
   • Prevención de problemas mediante la elaboración de manuales multilingües y la comunicación periódica.

5. Perspectivas de futuro: se están llevando a cabo cambios en el sistema para facilitar la aceptación de extranjeros, como la creación de un "sistema de fomento del empleo" mediante modificaciones de la Ley de Control de la Inmigración y la integración de las tarjetas de residencia y las tarjetas my number. Se prevé un aumento de la demanda desde las zonas metropolitanas a las rurales y de inmuebles de alta calidad para personal altamente cualificado.

La gestión de alquileres para residentes extranjeros es un mercado prometedor con potencial de ingresos estables si se toman las medidas y preparativos adecuados. Si se comprenden las diferencias culturales y se está preparado para tratarlas de forma comunicativa, se pueden superar muchos retos. En futuras inversiones inmobiliarias, una estrategia que incorpore el nuevo segmento de demanda de residentes extranjeros será un importante factor de éxito.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuáles son los aspectos más importantes a la hora de acoger a residentes extranjeros?

R1: El aspecto más importante es la comunicación. Para superar las diferencias lingüísticas y culturales, es importante preparar material explicativo y manuales en varios idiomas y establecer una relación de confianza mediante contactos regulares. También es importante recurrir a una empresa de gestión y una empresa de garantías que tengan experiencia en el trato con extranjeros.

P2: ¿Qué instalaciones se exigen en las viviendas de alquiler para extranjeros?

A2: Básicamente , "cuarto de baño y aseo separados", "suelo de madera", "armario" y "acceso a Internet" son importantes. Muchos inquilinos extranjeros también prefieren propiedades "amuebladas", y están especialmente satisfechos con muebles básicos como frigoríficos, lavadoras, aparatos de aire acondicionado, camas, mesas y sillas. Como las distintas nacionalidades tienen preferencias diferentes, considere la posibilidad de elegir un equipamiento que se adapte a su público objetivo.

P3: ¿Cómo puedo evitar problemas de alquiler con inquilinos extranjeros?

R3: Las siguientes medidas son eficaces para evitar problemas con el alquiler

1. Recurrir a una empresa de fianzas que trate con extranjeros
2. Introducir el pago con tarjeta de crédito
3. Comprobación del saldo de la cuenta bancaria en el momento de la mudanza
4. Cooperación con los empleadores y las instituciones educativas
5. Explicación clara de las condiciones de pago en el momento del contrato (en varios idiomas)

P4: ¿Cuáles son los principales estatutos de residencia de un número cada vez mayor de extranjeros?

A4: Los estatus de "Altamente Especializado" y "Técnico/Humanidades/Servicios Internacionales" han aumentado especialmente en los últimos años . Los extranjeros con estos estatus suelen tener ingresos relativamente altos, un empleo estable y buscan viviendas de buena calidad. Además, también se espera que aumente en el futuro el número de extranjeros con el estatus de "Formación y Empleo", recientemente establecido en virtud de la revisión de 2024 de la Ley de Control de la Inmigración.

P5: ¿Por qué compran inmuebles japoneses los inversores extranjeros?

R5: Las principales razones por las que los inversores extranjeros compran propiedades inmobiliarias japonesas son (1) casi ninguna restricción a la propiedad extranjera, (2) precios inmobiliarios relativamente bajos comparados con otros países, (3) rendimientos estables del 3-10%, (4) bajo riesgo país debido a la estabilidad política, (5) el yen tiende a debilitarse, y (6) proximidad geográfica del país de origen (especialmente países asiáticos). (especialmente los países asiáticos).

Información de referencia

• Estadísticas sobre Residentes Extranjeros, Agencia de Gestión de Inmigración y Residencia, Ministerio de Justicia.
• Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo: "Directrices para facilitar a los residentes extranjeros el traslado a viviendas privadas de alquiler".
• Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar Social: "Status of Notification of Employment of Foreign Nationals".
• JLL, "Tendencias del mercado de inversión inmobiliaria en Japón".
• Ministerio de Justicia, "Ley de Control de la Inmigración y Reconocimiento de Refugiados de 2024".

En una sociedad japonesa cada vez más internacionalizada, la gestión de alquileres para residentes extranjeros será cada vez más importante. Con los preparativos y las medidas adecuadas, podrá aprovechar las nuevas oportunidades del mercado. Puede acumular experiencia y conocimientos empezando a aceptar residentes extranjeros en algunas de sus propiedades como primer paso para evitar que queden vacantes. ¿Por qué no tomar el cambio social de un número cada vez mayor de residentes extranjeros como una nueva posibilidad para la gestión del alquiler y trabajar en ello de forma proactiva?