O Impacto dos Residentes Estrangeiros no Mercado Imobiliário Japonês

O rápido aumento do número de residentes estrangeiros no Japão nos últimos anos provocou mudanças significativas no mercado imobiliário, especialmente no setor de aluguel de imóveis: no final de 2023, o número de residentes estrangeiros atingiu um recorde de 3.410.992, representando um notável aumento de 10,9% em relação ao ano anterior. Esse rápido aumento criou uma nova camada de demanda no mercado de aluguel urbano, apresentando tanto oportunidades quanto desafios para os proprietários de imóveis. Este artigo explica como o aumento de residentes estrangeiros está afetando os mercados imobiliários urbanos e os principais pontos para uma administração de aluguéis bem-sucedida no contexto dessa mudança. Em uma sociedade japonesa cada vez mais internacionalizada, as estratégias de gerenciamento de aluguéis para residentes estrangeiros serão uma opção importante para futuros investimentos imobiliários.

Tendências no aumento de residentes estrangeiros e seu impacto no mercado imobiliário

Mudanças no número de residentes estrangeiros e a situação atual

O número de residentes estrangeiros no Japão continua a aumentar. De acordo com as estatísticas da Agência de Gestão de Imigração e Imigração do Ministério da Justiça, o número de residentes estrangeiros no final de 2023 era de 3.410.992, um aumento de 335.779 (10,9%) em relação ao final do ano anterior e um novo recorde. Durante a última década, o número de residentes estrangeiros continuou a aumentar moderadamente e espera-se que continue a aumentar.

Por região, a distribuição de residentes estrangeiros é desigual. Tóquio tem o maior número de residentes estrangeiros, com 663.362 (19,4% do total nacional), seguida pelas prefeituras de Aichi, Osaka, Kanagawa e Saitama. Pode-se observar que os residentes estrangeiros estão concentrados nessas áreas metropolitanas.

Por status de residência, o aumento no número de estrangeiros com status de residência altamente especializado ou técnico, de humanidades ou de negócios internacionais é particularmente significativo. Esses grupos têm renda relativamente estável e tendem a buscar moradias de boa qualidade.

Impacto específico no mercado imobiliário

O aumento no número de residentes estrangeiros afetou o mercado imobiliário de várias maneiras. Especificamente, podem ser observadas as seguintes mudanças

1. Aumento da demanda por acomodações para aluguel: a demanda por acomodações para aluguel está aumentando à medida que aumenta o número de residentes estrangeiros. A demanda por apartamentos para aluguel, principalmente nos centros das cidades, está sendo impulsionada por estrangeiros com status de trabalho altamente especializado ou técnico, humanidades ou internacional.

2. Aumento das vendas nos setores de serviços e comercial: o aumento do número de visitantes estrangeiros no Japão levou ao aumento das vendas no setor de serviços (acomodação, entretenimento, transporte etc.) e lojas de departamento.

3. Revitalização da construção de hotéis: a crescente demanda de entrada levou a uma corrida para a construção de hotéis nas principais cidades e destinos turísticos.

4. Aumento dos preços dos terrenos: nos principais destinos turísticos e centros urbanos, os preços dos terrenos estão subindo devido ao aumento da demanda de um número crescente de turistas estrangeiros e residentes.

5. Aumento dos preços dos condomínios: especialmente nos 23 distritos de Tóquio, os preços dos condomínios continuam a subir devido ao aumento das compras de imóveis por investidores estrangeiros e ao aumento da demanda de residentes estrangeiros.

Impacto dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário

Paralelamente ao aumento do número de residentes estrangeiros, os investidores estrangeiros estão investindo cada vez mais no mercado imobiliário japonês. De acordo com uma pesquisa da JLL, uma empresa global de serviços imobiliários integrados, o investimento imobiliário japonês nos três primeiros trimestres de 2023 foi de JPY 2.748,3 bilhões, um aumento de 40% em relação ao ano anterior. Esse forte desempenho ocorre em um momento em que o investimento imobiliário em todo o mundo caiu 50% em relação ao ano anterior, indicando a força única do mercado japonês.

Os investidores estrangeiros estão comprando imóveis no Japão por seis motivos principais

1. Poucas restrições à propriedade estrangeira
2. Preços relativamente baixos dos imóveis japoneses
3. Altos rendimentos (3-10%)
4. Baixo risco geopolítico (estabilidade política)
5. Subvalorização devido à recente desvalorização do iene
6. Fácil acesso a partir de outros países asiáticos

Esse aumento de investidores estrangeiros sustentou a demanda por imóveis, principalmente no centro de Tóquio, e também contribuiu para melhorar a liquidez dos imóveis. Espera-se que o investimento imobiliário japonês por estrangeiros continue a aumentar no futuro.

Desafios e riscos de aceitar inquilinos estrangeiros

Problemas comuns com inquilinos estrangeiros

Ao aceitar inquilinos estrangeiros, podem surgir vários problemas devido às diferenças de cultura e estilo de vida. Exemplos dos principais problemas incluem

1. Problemas de ruído: devido ao histórico cultural que considera a casa como um espaço social, há casos de conversas e passos altos quando se convida amigos para a casa. Em particular, as medidas de isolamento acústico geralmente são inadequadas em apartamentos de madeira, o que pode facilmente levar a problemas de vizinhança.

2. Problemas de segregação de lixo: as regras detalhadas de segregação de lixo exclusivas do Japão e o uso de dias e sacos designados não são compreendidos, o que facilita a ocorrência de violações.

3. Grande número de pessoas morando juntas: em alguns casos, mais pessoas do que o esperado no momento da contratação podem morar juntas. Isso não apenas aumenta a carga sobre o edifício e causa problemas de vizinhança, mas também pode acelerar o envelhecimento do edifício.

4. Rescisão e devolução não autorizadas: existe o risco de o locatário sair sem aviso prévio para desocupar as instalações, e o aluguel e os custos de restauração podem não ser recuperáveis.

5. Dificuldade em confirmar o pagamento do aluguel: em alguns casos, não é possível abrir uma conta bancária menos de seis meses após a entrada no país, portanto, o pagamento deve ser feito por transferência bancária. Em muitos casos, o nome do titular da conta bancária transferida e o nome do locatário não coincidem, o que torna o gerenciamento mais complicado.

Problemas de comunicação devido a barreiras culturais e de idioma

Muitos problemas com inquilinos estrangeiros são causados pela falta de comunicação devido a diferenças culturais e de idioma. As explicações de assuntos e contratos importantes nos contratos de aluguel japoneses são cheias de jargões e difíceis de entender, mesmo para os japoneses. Para os estrangeiros, o obstáculo é ainda maior, e a falta de compreensão do contrato pode gerar problemas.

Em alguns casos, também é difícil para os estrangeiros entenderem as instalações habitacionais específicas do Japão (por exemplo, como usar o ar-condicionado e o aquecedor de água) e as regras de convivência (por exemplo, barulho, descarte de lixo, relações de vizinhança) devido às diferenças culturais. As barreiras linguísticas podem impedir a comunicação adequada ao explicar essas questões, o que pode gerar problemas.

Riscos legais e considerações contratuais

Há vários riscos legais e considerações contratuais ao assinar um contrato de aluguel com um estrangeiro:

1. Confirmação do status de residência e do período de permanência: é importante confirmar o status de residência e o período de permanência do residente e especificar no contrato o que será feito após o término do período de permanência.

2. Garantir um fiador: muitos estrangeiros acham difícil ter um fiador conjunto no Japão, portanto, considere a possibilidade de usar uma empresa de garantia de aluguel que atenda a estrangeiros.

3. Risco de sublocação não autorizada: a sublocação ou subarrendamento (sublocação para alguém que não seja a parte contratante) é uma violação do contrato e deve ser incluída uma cláusula que a proíba claramente.

4. Cumprimento da obrigação de explicar: para que a explicação de assuntos importantes seja compreendida, materiais explicativos devem ser preparados no idioma nativo ou em inglês, e deve-se tomar cuidado para garantir que um intérprete esteja disponível.

5. Acordos sobre restauração: é importante chegar a um acordo claro sobre o escopo da restauração e o ônus dos custos para evitar problemas no momento da desocupação.

Pontos-chave para a administração bem-sucedida do aluguel para estrangeiros

Seleção do tipo de propriedade e das instalações

Para obter sucesso na administração de um imóvel alugado para estrangeiros, é importante selecionar o tipo de propriedade e as instalações que atendam às necessidades dos inquilinos. Levando em conta as características das diferentes nacionalidades, os seguintes pontos devem ser enfocados

1. Atender às necessidades comuns: é fundamental atender às exigências de muitos estrangeiros, independentemente da nacionalidade. Exemplos específicos incluem: manter os custos iniciais baixos, oferecer imóveis mobiliados, oferecer quartos em estilo ocidental com piso de madeira e armários, e oferecer banheiros e lavabos separados.

2. Foco na localização: espera-se que os imóveis com boa acessibilidade a escolas de japonês, universidades e locais de trabalho tenham alta demanda. Os estrangeiros tendem a preferir ir a pé ou de bicicleta para o trabalho em vez de pegar o trem.

3. Consideração das características da nacionalidade: por exemplo, os asiáticos do sudeste tendem a preferir imóveis de baixo custo (30.000-40.000 ienes) com base na suposição de compartilhamento de quartos, os chineses e coreanos preferem imóveis com fogão a gás para ocupação individual e os ocidentais preferem imóveis maiores (30 m2 ou mais).

4. Bom ambiente de comunicação: Wi-Fi gratuito e acesso à Internet de alta velocidade são os principais atrativos para os estrangeiros que valorizam a comunicação com seu país de origem.

Pontos de triagem e contrato do locatário

Deve-se prestar atenção especial aos seguintes pontos ao selecionar e assinar um contrato com um residente estrangeiro

1. Confirmação do status de residência e do período de permanência: Verifique o cartão de residência para confirmar o status de residência e o período de permanência. Em particular, pode-se esperar que os locatários com status de residência estável, como "altamente especializado" ou "técnico, humanidades ou serviços internacionais", permaneçam por um longo período de tempo.

2. Verifique a renda e a capacidade de pagamento: verifique os contracheques e o comprovante de saldo bancário para determinar a capacidade de pagamento do aluguel. Em geral, há uma diretriz de 30% da renda mensal como valor máximo de aluguel.

3. Use uma empresa de garantia: usar uma empresa de garantia que atenda a estrangeiros pode reduzir o risco de atrasos no aluguel e despejos não autorizados. Uma lista de empresas de garantia de aluguel que podem acomodar estrangeiros está disponível no site do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte.

4. Contratos multilíngues e explicação de assuntos importantes: Para garantir uma melhor compreensão do contrato, os contratos e a explicação de assuntos importantes estão disponíveis em inglês e em outros idiomas, bem como em japonês. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo publicou um modelo de contrato de aluguel multilíngue.

5. Garantir contatos de emergência: garantir que você tenha vários contatos de emergência no Japão (por exemplo, seu chefe no trabalho, um professor em uma escola de língua japonesa, etc.) facilitará lidar com quaisquer problemas que possam surgir.

Pontos-chave na escolha de uma empresa de administração

A escolha da empresa de administração correta é fundamental para o sucesso na administração de um imóvel alugado para estrangeiros:

1. Histórico em lidar com estrangeiros: escolha uma empresa de administração com vasta experiência em acomodar inquilinos estrangeiros e know-how em lidar com problemas.

2. Disponibilidade de equipe multilíngue: ter uma equipe que fale inglês ou a língua materna dos locatários garantirá uma comunicação tranquila.

3. Sistema de suporte 24 horas: é desejável uma empresa de administração com um sistema que possa responder rapidamente a consultas e problemas de locatários estrangeiros.

4. Apoio à criação de manuais multilíngues: uma empresa de administração que possa apoiar a criação de manuais multilíngues explicando as regras de convivência e como usar as instalações pode ser de grande ajuda.

5. Capacidade de propor medidas para prevenir e lidar com problemas: escolha uma empresa de administração que possa propor maneiras de prevenir problemas específicos de estrangeiros e medidas para lidar com eles, caso ocorram.

Medidas específicas para evitar problemas

As medidas específicas para evitar problemas com inquilinos estrangeiros incluem

1. Preparar um manual de convivência multilíngue: explique as regras para coleta de lixo, precauções contra ruídos, como usar as instalações etc. em um manual multilíngue com muitas fotos e diagramas.

2. Comunicação regular: as verificações e a comunicação regulares após a mudança permitirão a detecção e a resolução antecipada de problemas. É especialmente importante fazer um acompanhamento frequente nos primeiros três meses após a mudança.

3. Uso de avisos visuais: nas áreas comuns, devem ser colocados avisos que possam ser compreendidos intuitivamente, usando fotos e diagramas para explicar as regras de separação de resíduos etc.

4. Criar métodos de pagamento de aluguel: ofereça métodos de pagamento fáceis para estrangeiros, como a introdução do pagamento com cartão de crédito.

5. Reforço das verificações no momento da renovação do contrato: ao renovar um contrato, verifique minuciosamente o status de ocupação e o status de residência.

Futuro mercado imobiliário e preparativos para aceitar estrangeiros

Tendências em alterações legais e seu impacto na administração de aluguéis

O sistema legal para aceitação de estrangeiros vem mudando nos últimos anos: em junho de 2024, a Lei de Controle de Imigração foi alterada, com as duas principais mudanças a seguir

1. Integração do My Number Card e do Residence Card (Lei nº 59 de 2024): essa alteração fortalecerá o vínculo entre a identificação de residentes estrangeiros e vários procedimentos administrativos. Para as operadoras de aluguel, isso pode simplificar as verificações de identificação e vários procedimentos de triagem de inquilinos.

2. Estabelecimento do Sistema de Treinamento e Emprego (Lei nº 60 de 2024): o Sistema de Treinamento e Emprego foi estabelecido como um novo sistema de aceitação de estrangeiros para substituir o sistema de treinamento técnico existente. Com esse sistema, será possível oferecer oportunidades de trabalho de longo prazo e, ao mesmo tempo, aprimorar a experiência e as habilidades dos estrangeiros.

Espera-se que essas mudanças legais sejam um impulsionador para o futuro aumento do número de residentes estrangeiros, e prevê-se uma maior expansão da demanda por moradias de aluguel. Em particular, o aumento no número de residentes de médio a longo prazo devido ao "sistema de treinamento e emprego" pode levar a uma demanda estável de aluguel.

Perspectivas futuras do mercado e estratégia de gerenciamento

Espera-se que a tendência de aumento de residentes estrangeiros continue, e as estratégias de gerenciamento que prestam atenção especial aos seguintes pontos serão eficazes

1. Expansão regional da demanda: espera-se que os residentes estrangeiros anteriormente concentrados em áreas metropolitanas como Tóquio se espalhem para as cidades regionais no futuro. As regiões locais também precisam estar preparadas para atender à demanda de aluguel de residentes estrangeiros.

2. Aumento da demanda por imóveis de alta qualidade para funcionários de alto nível: espera-se que a demanda por moradias de aluguel de alta qualidade aumente à medida que o número de estrangeiros com status de residência profissional ou técnica de alto nível, humanidades ou trabalho internacional aumente.

3. Cooperação mais forte com as empresas: as empresas que aceitam trabalhadores estrangeiros estão cada vez mais ajudando-os a garantir moradia, e os contratos diretos e a cooperação com as empresas são uma estratégia eficaz.

4. Uso de tecnologia digital: o fornecimento de serviços que utilizam tecnologia digital, como visualizações on-line, apresentações de imóveis em RV e suporte multilíngue por bate-papo com IA, levará à diferenciação.

A futura gestão de aluguéis exigirá um sistema de gestão que seja flexível o suficiente para atender às necessidades de diversos residentes estrangeiros e evitar problemas.

Conclusão.

Este artigo explicou o impacto do rápido aumento de residentes estrangeiros nos mercados imobiliários urbanos e os principais pontos para a futura gestão de aluguéis. Os principais pontos podem ser resumidos da seguinte forma

1. Situação atual do aumento de residentes estrangeiros: o número de residentes estrangeiros no Japão subiu para mais de 3,41 milhões, um aumento de 10,9% em relação ao ano anterior. Eles estão concentrados em Tóquio e em outras grandes áreas metropolitanas, e a proporção de pessoal altamente especializado e técnico está aumentando.

2. Impacto no mercado imobiliário: o impacto é multifacetado, incluindo o aumento da demanda por aluguéis, o aumento das vendas no setor de serviços, a corrida para a construção de hotéis e o aumento dos preços de terrenos e condomínios. O investimento em imóveis por investidores estrangeiros também está aumentando, com um aumento anual de 40% em 2023.

3. Desafios e riscos: existe o risco de problemas devido a diferenças culturais e de costumes, como barulho, segregação de resíduos, ocupação múltipla, rescisão não autorizada do contrato de locação e controle de aluguel. A falta de comunicação devido a barreiras linguísticas e questões legais e contratuais também exigem atenção.

4. Pontos-chave para o sucesso:

   • Seleção de tipos de propriedades e instalações que atendam às necessidades dos estrangeiros.
   • Triagem adequada de inquilinos e procedimentos contratuais multilíngues.
   • Seleção de uma empresa de administração com experiência em lidar com estrangeiros
   • Prevenção de problemas com a preparação de manuais multilíngues e comunicação regular.

5. Perspectivas futuras: mudanças no sistema estão em andamento para facilitar a aceitação de estrangeiros, como a criação de um "sistema de promoção de emprego" por meio de emendas à Lei de Controle de Imigração e a integração de cartões de residência e cartões my number. Espera-se que a demanda aumente das áreas metropolitanas para as áreas rurais e para propriedades de alta qualidade para funcionários altamente qualificados.

A administração de aluguéis para residentes estrangeiros é um mercado promissor com potencial para ganhos estáveis se forem tomadas as medidas e os preparativos adequados. Ao compreender as diferenças culturais e estar preparado para lidar com elas de forma comunicativa, muitos desafios podem ser superados. Em investimentos imobiliários futuros, uma estratégia que incorpore o novo segmento de demanda de residentes estrangeiros será um importante fator de sucesso.

Perguntas frequentes

P1: Quais são os aspectos mais importantes da acomodação de residentes estrangeiros?

R1: O aspecto mais importante é a comunicação. Para superar as diferenças linguísticas e culturais, é importante preparar materiais explicativos e manuais em vários idiomas e construir uma relação de confiança por meio de contatos regulares. Também é importante usar uma empresa de administração e uma empresa de garantia que tenham experiência em lidar com estrangeiros.

P2: Quais são as instalações exigidas em imóveis de aluguel para estrangeiros?

A2: Basicamente, "banheiro e toalete separados", "piso de madeira", "closet" e "acesso à internet" são importantes. Muitos inquilinos estrangeiros também preferem imóveis "mobiliados" e ficam particularmente satisfeitos com móveis básicos, como geladeira, máquina de lavar, ar-condicionado, cama, mesa e cadeiras. Como nacionalidades diferentes têm preferências diferentes, considere a possibilidade de escolher equipamentos adequados ao seu público-alvo.

P3: Como posso evitar problemas de aluguel com inquilinos estrangeiros?

R3: As seguintes medidas são eficazes para evitar problemas com o aluguel

1. Uso de uma empresa de garantia que lide com estrangeiros
2. Introduzir o pagamento com cartão de crédito
3. Verificação do saldo da conta bancária no momento da mudança
4. Cooperação com empregadores e instituições educacionais
5. Explicação clara das condições de pagamento no momento do contrato (em vários idiomas)

P4: Quais são os principais status de residência de um número crescente de estrangeiros?

A4: Os status de "Highly Specialised" (altamente especializado) e "Technical/Humanities/International Services" (técnico/humanidades/serviços internacionais) têm aumentado muito nos últimos anos . Os estrangeiros com esses status tendem a ter renda relativamente alta, emprego estável e buscam moradia de boa qualidade. Além disso, espera-se que o número de estrangeiros com o status "Training and Employment" (Treinamento e Emprego), recentemente estabelecido sob a revisão de 2024 da Lei de Controle de Imigração, também aumente no futuro.

P5: Por que os investidores estrangeiros estão comprando imóveis no Japão?

R5: As principais razões para os investidores estrangeiros comprarem imóveis no Japão são (1) quase nenhuma restrição à propriedade estrangeira, (2) preços de imóveis relativamente baixos em comparação com outros países, (3) rendimentos estáveis de 3-10%, (4) baixo risco do país devido à estabilidade política, (5) o iene tende a se enfraquecer e (6) proximidade geográfica do país de origem (especialmente países asiáticos).

Informações de referência

• Statistics on Foreign Residents (Estatísticas sobre Residentes Estrangeiros), Immigration and Residence Management Agency (Agência de Gerenciamento de Imigração e Residência), Ministério da Justiça.
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: "Guidelines for Facilitating Foreign Residents' Move-in to Private Rental Housing".
• Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar: "Status of Notification of Employment of Foreign Nationals" (Status da notificação de emprego de estrangeiros).
• JLL, "Real Estate Investment Market Trends in Japan" (Tendências do mercado de investimentos imobiliários no Japão).
• Ministério da Justiça, "The 2024 Immigration Control and Refugee Recognition Act" (Lei de Controle de Imigração e Reconhecimento de Refugiados de 2024).

Em uma sociedade japonesa cada vez mais internacionalizada, a administração de aluguéis para residentes estrangeiros se tornará cada vez mais importante. Com os preparativos e as medidas corretas, você poderá aproveitar as novas oportunidades de mercado. Você pode acumular experiência e know-how começando a aceitar residentes estrangeiros em algumas de suas propriedades como um primeiro passo para evitar a desocupação. Por que não considerar a mudança social de um número cada vez maior de residentes estrangeiros como uma nova possibilidade para a administração de aluguéis e trabalhar com isso de forma proativa?