外国人居住者急増が都市の不動産市場に与える影響―これからの賃貸経営のポイント

近年、日本における在留外国人数は急速に増加しており、不動産市場、特に賃貸住宅分野に大きな変化をもたらしています。2023年末時点の在留外国人数は341万992人と過去最高を記録し、前年比10.9%増という顕著な伸びを示しています。この急増は、都市部の賃貸市場において新たな需要層を生み出し、不動産オーナーに機会とチャレンジの両面をもたらしています。本記事では、外国人居住者の増加が都市の不動産市場にどのような影響を与えているのか、そしてこの変化の中で賃貸経営を成功させるためのポイントを解説します。国際化が進む日本社会において、外国人居住者向けの賃貸経営戦略は、これからの不動産投資の重要な選択肢となるでしょう。

外国人居住者の増加傾向と不動産市場への影響

在留外国人数の推移と現状

日本における在留外国人数は増加の一途をたどっています。法務省出入国在留管理庁の統計によれば、2023年末時点での在留外国人数は341万992人で、前年末と比較して33万5,779人（10.9%）増加し、過去最高を更新しました法務省 出入国在留管理庁。この10年間で見ると、在留外国人数は緩やかに上昇を続けており、今後も増加が見込まれています。

地域別に見ると、在留外国人の分布には偏りがあります。最も多いのは東京都の66万3,362人（全国の19.4%）で、次いで愛知県、大阪府、神奈川県、埼玉県と続いています。これらの大都市圏に在留外国人が集中していることが分かります。

また、在留資格別では、高度専門職や技術・人文知識・国際業務の在留資格を持つ外国人の増加が特に顕著です。これらの層は比較的安定した収入を持ち、良質な住宅を求める傾向があります。

不動産市場への具体的影響

外国人居住者の増加は、不動産市場に様々な形で影響を与えています。具体的には以下のような変化が見られます：

1. 賃貸需要の増加：外国人居住者の増加に伴い、賃貸住宅の需要が拡大しています。特に都心部の賃貸マンション需要は、高度専門職や技術・人文知識・国際業務の在留資格を持つ外国人によって押し上げられています。

2. サービス業や商業施設の売上増加：訪日外国人の増加に伴い、宿泊業、娯楽業、運輸業などのサービス業や百貨店の売上が伸びています。

3. ホテル建設の活性化：インバウンド需要の拡大により、主要都市や観光地ではホテルの建設ラッシュが続いています。

4. 地価の上昇：主要観光地や都心部では、外国人観光客や居住者の増加による需要拡大から、地価の上昇が見られます。

5. マンション価格の高騰：特に東京23区では、外国人投資家による不動産購入の増加や、外国人居住者からの需要増により、マンション価格の上昇傾向が続いています。

外国人投資家による不動産市場への影響

外国人居住者の増加と並行して、外国人投資家による日本の不動産市場への投資も活発化しています。世界的な総合不動産サービス会社JLLの調査によると、2023年の第1～3四半期における日本の不動産投資額は2兆7,483億円で、前年同期比40％増となりました。これは、世界全体の不動産投資額が前年同期比50％減少している中での好調ぶりであり、日本市場の特異な強さを示しています。

外国人投資家が日本の不動産を購入する主な理由は以下の6点です：

1. 外国人の保有に規制がほとんどない
2. 相対的に安い日本の不動産価格
3. 高い利回り（3～10％）
4. 地政学的リスクの低さ（政治的安定性）
5. 近年の円安傾向による割安感
6. アジア諸国からのアクセスの良さ

こうした外国人投資家の増加は、特に東京都心部の不動産需要を下支えするとともに、物件の流動性向上にも貢献しています。今後も外国人による日本の不動産投資は活発化していくことが予想されます。

外国人入居者受け入れの課題とリスク

外国人入居者との一般的なトラブル

外国人入居者を受け入れる際には、文化や生活習慣の違いから様々なトラブルが発生する可能性があります。主なトラブル例としては以下が挙げられます：

1. 騒音問題：自宅を社交場として考える文化背景から、友人を招いて話し声や足音が大きくなるケースがあります。特に木造アパートでは防音対策が不十分な場合が多く、近隣トラブルにつながりやすいです。

2. ゴミの分別問題：日本特有の細かなゴミ分別ルールや指定日・指定袋での排出が理解されず、違反が発生しやすくなります。

3. 多人数同居：契約時の想定を超える人数が同居するケースがあります。これは建物への負担増や近隣トラブルの原因となるだけでなく、建物の老朽化も早める可能性があります。

4. 無断解約・帰国：退去通知をせずに連絡もなく退去してしまい、家賃や原状回復費用が回収できないリスクがあります。

5. 家賃の入金確認の難しさ：入国後6カ月未満では銀行口座が開設できないケースがあり、振込による支払いが必要になります。また振込名義人と入居者名が一致しないことも多く、管理が煩雑になります。

言語・文化の壁によるコミュニケーション課題

外国人入居者とのトラブルの多くは、言語や文化の違いによるコミュニケーション不足に起因しています。日本の賃貸契約における重要事項説明や契約書は、日本人にとっても専門用語が多く理解しづらいものです。外国人にとってはさらにハードルが高く、契約内容の理解不足がトラブルの種となることがあります。

また、日本特有の住宅設備（エアコンの使い方、給湯器の操作方法など）や生活ルール（騒音、ゴミ出し、近隣付き合いなど）についても、文化的背景の違いから理解が難しいケースがあります。これらを説明する際、言語の壁があると十分な意思疎通ができず、結果としてトラブルにつながることがあります。

法的リスクと契約上の注意点

外国人との賃貸契約には、いくつかの法的リスクや契約上の注意点があります：

1. 在留資格と期間の確認：入居者の在留資格と在留期間を確認し、在留期間満了後の対応を契約書に明記しておくことが重要です。

2. 保証人の確保：日本で連帯保証人を立てることが難しい外国人は多いため、外国人に対応している家賃保証会社の利用を検討すべきです。

3. 無断転貸リスク：契約者以外の人が住むことになる又貸しやサブリース（転貸）は契約違反であり、明確に禁止する条項を入れることが必要です。

4. 説明義務の履行：重要事項説明を理解してもらうため、母国語または英語での説明資料を用意し、通訳を介するなどの配慮が求められます。

5. 原状回復に関する取り決め：退去時のトラブルを避けるため、原状回復の範囲と費用負担について明確に合意しておくことが重要です。

外国人向け賃貸経営を成功させるポイント

物件タイプ・設備の選定

外国人向け賃貸経営で成功を収めるためには、入居者ニーズに合った物件タイプと設備の選定が重要です。国籍別の特性を踏まえつつ、以下のポイントに注目しましょう：

1. 共通ニーズへの対応：国籍にかかわらず多くの外国人が求める条件に応えることが基本です。具体的には、初期費用を抑える、家具家電付き物件を用意する、フローリング＆クローゼットの洋室を提供する、バス・トイレ別の物件を用意するなどが挙げられます。

2. 立地条件の重視：日本語学校、大学、職場からのアクセスがよい物件は高い需要が見込めます。外国人は電車移動よりも徒歩・自転車で通える範囲を好む傾向があります。

3. 国籍別特性への配慮：例えば、東南アジア系はルームシェアを前提とした低価格帯（3〜4万円）の物件を、中国・韓国系は一人暮らし向けでガスコンロ付きの物件を、欧米系は広め（30㎡以上）の物件を好む傾向があります。

4. 通信環境の整備：無料Wi-Fiや高速インターネット回線の完備は、母国とのコミュニケーションを重視する外国人にとって大きな魅力になります。

入居審査と契約のポイント

外国人入居者を受け入れる際の入居審査と契約には、特に以下のポイントに注意が必要です：

1. 在留資格と期間の確認：在留カードをチェックし、在留資格と在留期間を確認します。特に「高度専門職」「技術・人文知識・国際業務」などの安定した在留資格を持つ入居者は、長期的な入居が期待できます。

2. 収入と支払い能力の確認：給与明細や預金残高証明を確認し、家賃支払い能力を判断します。一般的には、月収の30％程度を家賃の上限とする目安があります。

3. 保証会社の活用：外国人に対応している保証会社を利用することで、家賃滞納や無断退去のリスクを軽減できます。国土交通省のウェブサイトでは外国人対応可能な家賃保証会社の一覧が公開されています。

4. 多言語での契約書・重要事項説明：契約内容の理解を深めるため、日本語だけでなく英語やその他の言語での契約書・重要事項説明書を用意します。国土交通省では多言語対応の賃貸借契約書ひな形を公開しています。

5. 緊急連絡先の確保：日本国内の緊急連絡先（会社の上司、日本語学校の教師など）を複数確保することで、問題発生時の対応がスムーズになります。

管理会社選びのポイント

外国人向け賃貸経営では、適切な管理会社の選定が成功の鍵を握ります：

1. 外国人対応の実績：外国人入居者の受け入れ実績が豊富で、トラブル対応のノウハウがある管理会社を選びましょう。

2. 多言語対応スタッフの有無：英語や入居者の母国語を話せるスタッフがいることで、スムーズなコミュニケーションが可能になります。

3. 24時間対応可能なサポート体制：外国人入居者からの問い合わせやトラブルに迅速に対応できる体制を持つ管理会社が望ましいです。

4. 多言語マニュアル作成支援：生活ルールや設備の使い方などを説明する多言語マニュアルの作成をサポートしてくれる管理会社は大きな助けになります。

5. トラブル予防・対応策の提案力：外国人特有のトラブルを予防する方法や、発生した場合の対応策を提案できる管理会社を選びましょう。

トラブル予防の具体的な対策

外国人入居者とのトラブルを予防するための具体的な対策は以下の通りです：

1. 多言語による生活マニュアルの作成：ゴミ出しのルール、騒音に関する注意点、設備の使い方などを、写真や図を多用した多言語マニュアルで説明します。

2. 定期的なコミュニケーション：入居後も定期的に状況を確認し、コミュニケーションを取ることでトラブルの早期発見・早期解決が可能になります。特に入居後3カ月程度はこまめにフォローすることが重要です。

3. 視覚的な掲示物の活用：共用部分には、ゴミ分別のルールなどを写真や図を使って直感的に理解できる掲示物を設置します。

4. 家賃支払い方法の工夫：クレジットカード決済を導入するなど、外国人にとって支払いやすい方法を提供します。

5. 契約更新時の確認強化：契約更新時には、入居状況や在留資格の確認を徹底します。

これからの不動産市場と外国人受け入れのための準備

法改正の動向と賃貸経営への影響

外国人受け入れに関する法制度は近年変化を続けています。2024年（令和6年）6月には入管法の改正が行われ、主に以下の2つの大きな変更がありました：

1. マイナンバーカードと在留カードの一体化（令和6年法律第59号）：この改正により、外国人居住者の身分証明と各種行政手続きの連携が強化されます。賃貸経営者としては、入居審査時の身分確認や各種手続きが簡略化される可能性があります。

2. 育成就労制度の創設（令和6年法律第60号）：従来の技能実習制度に代わる新たな外国人受け入れ制度として「育成就労制度」が創設されました。この制度では、外国人の経験や技能向上を図りながら、より長期的な就労機会を提供することが可能になります。

これらの法改正は、今後の外国人居住者の増加を後押しする要因となり、賃貸住宅需要の更なる拡大が予想されます。特に「育成就労制度」による中長期的な滞在者の増加は、安定した賃貸需要につながる可能性があります。

今後の市場見通しと経営戦略

外国人居住者の増加傾向は今後も続くと予想され、特に以下の点に注目した経営戦略が有効です：

1. 需要の地域的拡大：これまで東京などの大都市圏に集中していた外国人居住者が、今後は地方都市にも広がっていくことが予想されます。地方においても外国人向け賃貸需要に対応する準備が必要です。

2. 高度人材向け高品質物件の需要増：高度専門職や技術・人文知識・国際業務の在留資格を持つ外国人の増加に伴い、質の高い賃貸住宅への需要が拡大すると見込まれます。

3. 企業との連携強化：外国人労働者を受け入れる企業が住居確保をサポートするケースが増えており、企業との直接契約や連携が有効な戦略となります。

4. デジタル技術の活用：オンライン内見やVR物件紹介、多言語AIチャットサポートなど、デジタル技術を活用したサービス提供が差別化につながります。

今後の賃貸経営では、多様な外国人居住者のニーズに応える柔軟な対応と、トラブル予防を両立させる管理体制の構築が求められるでしょう。

まとめ

本記事では、外国人居住者急増が都市の不動産市場に与える影響と、これからの賃貸経営のポイントについて解説しました。要点をまとめると以下の通りです：

1. 外国人居住者増加の現状：日本の在留外国人数は341万人を超え、前年比10.9%増と急増しています。東京都をはじめとする大都市圏に集中し、高度専門職や技術系人材の割合が増加しています。

2. 不動産市場への影響：賃貸需要の増加、サービス業売上の向上、ホテル建設ラッシュ、地価・マンション価格の上昇など、多方面に影響が及んでいます。外国人投資家による不動産投資も活発化しており、2023年は前年比40%増となりました。

3. 課題とリスク：騒音、ゴミ分別、多人数同居、無断解約、家賃管理など、文化・習慣の違いからくるトラブルリスクが存在します。言語の壁によるコミュニケーション不足や、法的・契約上の問題も注意が必要です。

4. 成功のポイント：

   • 外国人ニーズに合った物件タイプ・設備の選定
   • 適切な入居審査と多言語対応の契約手続き
   • 外国人対応実績のある管理会社の選択
   • 多言語マニュアル作成や定期コミュニケーションによるトラブル予防

5. 今後の展望：入管法改正による「育成就労制度」の創設や在留カードとマイナンバーカードの一体化など、外国人受け入れを促進する制度変更が進んでいます。大都市圏から地方への需要拡大や、高度人材向け高品質物件の需要増加が予想されます。

外国人居住者向けの賃貸経営は、適切な準備と対策を講じることで、安定した収益が期待できる有望な市場です。文化的差異を理解し、コミュニケーションを重視した対応を心がけることで、多くの課題を乗り越えることができるでしょう。これからの不動産投資において、外国人居住者という新たな需要層を取り込んだ戦略は、重要な成功要因となるのではないでしょうか。

よくある質問

Q1: 外国人入居者を受け入れる際の最も重要なポイントは何ですか？

A1: 最も重要なのは「コミュニケーション」です。言語や文化の違いを乗り越えるため、多言語での説明資料やマニュアルを用意し、定期的な連絡を取ることで信頼関係を構築することが大切です。また、外国人対応の経験豊富な管理会社と保証会社を活用することも重要です。

Q2: 外国人向け賃貸物件に必要な設備は何ですか？

A2: 基本的には「バス・トイレ別」「フローリング」「クローゼット」「インターネット環境」が重要です。また、多くの外国人入居者は「家具家電付き」の物件を好み、特に冷蔵庫、洗濯機、エアコン、ベッド、テーブル、椅子などの基本家具があると喜ばれます。国籍によって好みが異なるため、ターゲットに合わせた設備選びも検討しましょう。

Q3: 外国人入居者との家賃トラブルを防ぐにはどうすればよいですか？

A3: 家賃トラブル防止には以下の対策が有効です：

1. 外国人対応の保証会社の利用
2. クレジットカード決済の導入
3. 入居時の預金残高証明の確認
4. 勤務先や教育機関との連携
5. 契約時の支払い条件の明確な説明（多言語で）

Q4: 外国人が増加している主な在留資格は何ですか？

A4: 近年特に増加しているのは「高度専門職」「技術・人文知識・国際業務」の在留資格です。これらの資格を持つ外国人は相対的に高収入で安定した雇用を持ち、良質な住宅を求める傾向があります。また、2024年の入管法改正で新設された「育成就労」資格による外国人の増加も今後見込まれています。

Q5: 外国人投資家が日本の不動産を購入する理由は何ですか？

A5: 外国人投資家が日本の不動産を購入する主な理由としては、①外国人の保有に関する規制がほとんどない、②他国と比較して相対的に安い物件価格、③3～10%の安定した利回り、④政治的安定性による低いカントリーリスク、⑤円安傾向、⑥自国からの地理的な近さ（特にアジア諸国）が挙げられます。

参考情報

• 法務省 出入国在留管理庁「在留外国人統計」
• 国土交通省「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」
• 厚生労働省「外国人雇用状況の届出状況」
• JLL「日本の不動産投資市場動向」
• 法務省「令和6年入管法等改正法について」

今後さらに国際化が進む日本社会において、外国人居住者向けの賃貸経営は重要性を増していくでしょう。適切な準備と対策で、新たな市場機会を活かしていきましょう。まずは空室対策として一部の物件から外国人入居者の受け入れを始めることで、経験とノウハウを蓄積できます。外国人居住者の増加という社会変化を、賃貸経営の新たな可能性として捉え、積極的に取り組んでみてはいかがでしょうか。