自主管理では対応しきれないマンション・アパートの不審者侵入問題

賃貸オーナーの皆様、こんな経験はありませんか？ 「深夜に入居者から『敷地内に見知らぬ人がうろついている』と不安な電話が入った」「駐車場で不審な行動をする人物を目撃したという報告があったが、どう対応すべきか分からなかった」「管理物件の郵便ポストが荒らされ、入居者から対策を求められた」。

自主管理でアパートやマンションを運営されているオーナー様にとって、敷地内への不審者侵入 は最も対応に苦慮するトラブルの一つです。警察庁の統計によれば、賃貸住宅で発生する犯罪の多くは侵入窃盗による被害であり、深刻な事態に発展するケースも少なくありません。

本記事では、マンション・アパートの敷地内に不審者が侵入するというINA&Associatesに寄せられた事例を中心に、自主管理オーナーが直面する課題と、管理会社委託によって得られるセキュリティ対策のメリットについて解説いたします。入居者の安全を守る責任を果たしながら、安心の賃貸経営を実現するためのポイントをご紹介します。

自主管理オーナーが直面した不審者侵入事例

事例1：深夜の不審者侵入と混乱する入居者

東京都内のアパート（全12室）を自主管理する佐藤さん（50代・会社員）の事例

ある夏の夜11時半、佐藤さんの携帯電話が鳴りました。入居者の女性からの緊急連絡で、「駐車場に見知らぬ男性がいて、各部屋の窓をのぞき込んでいる」とのこと。すぐに現地に向かいたいものの、自宅から物件まで車で40分の距離があります。

佐藤さんは警察への通報を勧め、自身も急いで物件へ駆けつけましたが、到着時には不審者の姿はなく、すでに複数の入居者が不安になって外に出ていました。警察も臨場しましたが、証拠や目撃情報が乏しく、特定には至りませんでした。

この夜以降、入居者からは「夜間の防犯対策をしてほしい」「防犯カメラを設置してほしい」との要望が相次ぎました。急遽、防犯カメラの見積もりを取り寄せましたが、適切な設置場所や台数の判断に悩み、結局対応が遅れたことで、3ヶ月以内に2名の入居者が「セキュリティ面での不安」を理由に退去してしまいました。

事例2：不審者を装った悪質な訪問者とのトラブル

神奈川県の中古マンション1棟（20戸）を所有する田中さん（60代・自営業）の事例

田中さんの管理するマンションでは、「管理会社の者です」と言って各部屋を訪問する不審者が現れました。実は田中さんはオーナー自身で自主管理を行っており、管理会社は入れていなかったのです。不審に思った入居者が田中さんに確認の連絡をしたことで発覚しましたが、すでに数名の入居者が「設備点検のため」と言われて部屋に通してしまっていました。

幸い犯罪被害には至らなかったものの、入居者からは「なぜ不審者の侵入を防げなかったのか」「オートロックではないのか」と厳しい指摘が相次ぎました。田中さんは急遽、全入居者に注意喚起の文書を配布し、不審者情報を共有しましたが、「管理体制への不信感」から複数の入居者との関係が悪化し、結果的に退去につながるケースも出てきました。

対応の過程で、田中さんは「単身女性の多い物件では特に、オーナーとして安全配慮義務を果たせているか」という不安を感じ、精神的な負担も大きくなりました。

事例3：大規模修繕中の足場を利用した空き巣被害

大阪府で築15年のアパート2棟（計16室）を所有する山本さん（55代・会社役員）の事例

山本さんのアパートでは、大規模修繕工事のための足場が設置されている期間中、その足場を利用して空き巣が侵入するという被害が発生しました。工事期間中は一時的に防犯カメラを撤去していたこともあり、犯人の特定には至りませんでした。

被害に遭った入居者からは「工事中のセキュリティ対策が不十分だった」と強い抗議を受け、さらには「安全な住環境を提供する義務違反」として家賃減額を要求されました。

この事例では、工事中の一時的なセキュリティ低下に対する対策が不足していたことと、万が一の事態に備えたリスク管理の難しさが浮き彫りになりました。

自主管理のリスクと限界

自主管理では、不審者侵入などのセキュリティ問題に対応する際に、以下のようなリスクと限界が存在します。

不審者対応時の法的責任と判断の難しさ

賃貸物件のオーナーには「安全配慮義務」があり、入居者が安心して暮らせる環境を提供する責任があります。しかし、不審者が侵入した際の対応については、どこまでがオーナーの責任範囲なのか、判断が難しい場面が多々あります。

例えば、「不審者情報を知っていながら適切な対策を取らなかった」と判断された場合、オーナーが法的責任を問われるケースもあります。また、不審者と思われる人物への対応が不適切だった場合（例：誤認による無実の人への対応）、別のトラブルに発展する可能性もあります。

自主管理オーナーにとって、こうした法的判断を適切に行うのは極めて困難です。

24時間対応の困難さとオーナーの精神的負担

不審者の侵入は、深夜や早朝など予期せぬ時間帯に発生することが少なくありません。自主管理の場合、そうした緊急連絡はすべてオーナー自身が受け、対応する必要があります。

この「いつ来るか分からない緊急対応」への精神的負担は計り知れず、オーナー自身の生活の質を著しく低下させる要因となります。

専門的な防犯知識の不足とセキュリティ対策の限界

効果的な防犯対策を講じるためには、犯罪心理や最新のセキュリティ技術に関する専門知識が必要です。しかし、多くの自主管理オーナーにとって、こうした専門知識を習得し、常に最新の情報を取り入れることは容易ではありません。

例えば、防犯カメラの設置一つをとっても、「どのような場所に」「どのような性能の機器を」「何台設置するのが最適か」という判断は専門家でないと難しいものです。また、オートロックシステムや警報装置についても、費用対効果を考慮した最適な選択をするのは容易ではありません。

入居者への適切な情報共有と対応の難しさ

不審者情報を入居者に共有する際、どの程度の情報をどのようなタイミングで共有すべきかという判断も重要です。過度に不安をあおるような伝え方は避けるべきですが、必要な情報を適切に伝えなければ防犯効果は期待できません。

また、不審者による被害が実際に発生した場合、被害者への対応や他の入居者への情報共有、再発防止策の説明など、非常にデリケートな対応が求められます。こうした危機管理コミュニケーションは、経験と専門知識なしには適切に行うことが困難です。

管理会社委託の具体的メリット

管理会社に委託することで、不審者侵入などのセキュリティ問題に対して、以下のような具体的なメリットが得られます。

24時間365日のセキュリティ対応体制

管理会社の最大のメリットの一つが、24時間365日の対応体制 です。入居者からの不審者情報や緊急通報に対して、昼夜を問わず迅速に対応できます。

多くの管理会社では、以下のような体制を整えています：

• 24時間受付可能な緊急連絡窓口の設置
• 警備会社との連携による迅速な現地確認
• 警察への通報と連携体制の確立
• 深夜の緊急対応専門チームの配備

例えば、深夜に不審者情報が入った場合、管理会社のコールセンターが一次対応し、状況に応じて提携警備会社のスタッフが現地確認を行います。必要に応じて警察への通報も代行してくれるため、オーナー自身が夜中に慌てて対応する必要がなくなります。

専門的知識に基づいた効果的なセキュリティ対策

管理会社には防犯やセキュリティに関する専門知識を持ったスタッフが在籍しており、物件の特性や周辺環境に合わせた 最適なセキュリティ対策 を提案・実施します。

具体的には以下のようなサポートが期待できます：

• 物件の弱点を分析した防犯診断の実施
• 費用対効果の高い防犯設備の提案
• 最新のセキュリティ技術や犯罪傾向に関する情報提供
• 各種法令や基準に準拠した対策の実施

特に防犯カメラの設置については、プライバシーへの配慮と防犯効果のバランス、費用対効果など、専門的な判断が必要です。管理会社は多くの物件での実績に基づき、適切な提案を行うことができます。

不審者情報の共有と入居者への適切な対応

不審者情報の収集・分析・共有は、防犯対策の要です。管理会社は以下のような形で情報管理を行います：

• 近隣の犯罪情報や不審者情報の収集・分析
• 入居者への適切なタイミングと方法での情報共有
• 注意喚起ポスターや定期的な防犯情報の提供
• 防犯講習会の実施や啓発活動の展開

また、実際に不審者が目撃された場合の入居者対応も、経験豊富な管理会社スタッフが担当します。パニックを防ぎながらも必要な情報を収集し、適切な対応策を講じることで、入居者の安心感を高めることができます。

リスク管理と法的責任の明確化

不審者侵入による被害が発生した場合、その対応と責任の所在について明確な判断が求められます。管理会社委託の場合、以下のようなリスク管理体制が整っています：

• 事故・被害発生時の対応マニュアルの整備
• 警察や弁護士との連携体制
• 保険会社との連携による補償対応
• 法的責任の範囲についての専門的判断

特に重要なのは、オーナーの「安全配慮義務」の範囲内で適切に対応しているという証明ができることです。管理会社は適切な対応記録を残し、万が一の法的トラブルの際にも適切に対応できるよう体制を整えています。

入居者満足度向上と資産価値の維持

適切なセキュリティ対策は、入居者満足度を高め、物件の競争力を向上させる重要な要素です。管理会社委託によって得られる効果は：

• 入居者の安心感向上による契約更新率の上昇
• 「セキュリティがしっかりした物件」としての評判形成
• 防犯対策を理由とした適正な家賃設定の実現
• 長期的な資産価値の維持・向上

実際に、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備が整った物件は、同条件の物件と比較して5〜10%程度高い家賃設定が可能というデータもあります。

管理会社選びのポイント

不審者対応やセキュリティ対策を重視する場合、以下のポイントを押さえて管理会社を選ぶことが重要です。

セキュリティ対応の実績と体制を確認する

管理会社のセキュリティ対応能力を見極めるポイントは：

• 24時間緊急対応体制の内容（自社スタッフか外部委託か）
• 類似物件での不審者対応の実績と対応事例
• 提携している警備会社の質と対応範囲
• 緊急時の平均対応時間

特に重要なのは、夜間や休日の対応体制です。単に「24時間対応可能」と言うだけでなく、具体的にどのような人員体制で、どのように対応するのかを確認しましょう。

防犯設備の提案力と費用対効果

管理会社の提案する防犯設備が適切かどうかを判断するポイント：

• 物件の特性を考慮したオーダーメイドの提案があるか
• 初期費用と維持費用の明確な提示
• 費用対効果を数値で説明できるか
• 新技術の導入に積極的か

相見積もりを取る際は、単に価格だけでなく、提案内容の質や具体性も比較しましょう。「なぜその設備が必要なのか」「どのような効果が期待できるのか」を明確に説明できる管理会社を選ぶことが重要です。

入居者対応とコミュニケーション能力

セキュリティ問題は入居者の不安に直結します。入居者とのコミュニケーション能力を見極めるポイント：

• 不審者情報の共有方法と内容
• 入居者からの問い合わせへの対応姿勢
• 防犯教育や啓発活動の実施実績
• 入居者アンケートやフィードバックの活用状況

実際の管理物件の入居者満足度や口コミも参考になります。セキュリティ面での対応が評価されている管理会社は、入居者との信頼関係も構築できている可能性が高いでしょう物件管理不審者通報対応。

費用体系の透明性と追加コスト

管理会社の費用体系を確認する際のポイント：

重要なのは「追加費用」の有無と範囲です。基本料金は安くても、緊急対応のたびに追加費用が発生する場合は総額で比較する必要があります賃貸マンション防犯カメラ費用。

まとめ：マンション・アパートの安全を守るプロの視点と体制

賃貸物件の敷地内に不審者が侵入するというセキュリティ問題は、自主管理オーナーにとって大きな負担となります。24時間対応の難しさ、専門知識の不足、入居者対応の複雑さなど、多くの課題に直面せざるを得ません。

管理会社への委託は、こうした課題を解決するための効果的な選択肢です。専門的な知識と経験を持つスタッフによる24時間体制の対応、適切なセキュリティ設備の提案と導入、入居者とのコミュニケーション、リスク管理など、総合的なセキュリティ体制を構築することができます。

単にコスト面だけを考えれば自主管理が有利に思えるかもしれませんが、入居者の安全を守るという責任 と、それによって得られる 物件の価値向上 を考えると、管理会社委託によるプロフェッショナルな管理は十分な価値があるといえるでしょう。

特に近年は、セキュリティへの入居者の意識が高まっており、安全対策が充実していることが入居者獲得や契約更新の大きなポイントとなっています。長期的な視点で賃貸経営の安定と資産価値の維持・向上を考えるなら、セキュリティ対策を含めた総合的な管理体制の構築は不可欠です。

よくある質問

Q1: 不審者が敷地内に侵入した場合、オーナーにはどのような法的責任がありますか？

A: オーナーには「安全配慮義務」があり、入居者が安心して生活できる環境を提供する責任があります。不審者侵入自体がすぐに法的責任に発展するわけではありませんが、以下のような場合には責任を問われる可能性があります：

• 過去に同様の問題があったにもかかわらず、適切な対策を講じなかった場合
• 明らかなセキュリティ上の欠陥（壊れた門扉やセキュリティ設備の放置など）があった場合
• 入居者から安全対策の要望があったにもかかわらず、合理的な対応を怠った場合

管理会社に委託していれば、適切なセキュリティ対策の提案と実施、事故発生時の適切な対応記録などが残り、オーナーの安全配慮義務を果たしていることの証明の一助になる可能性があります。

Q2: 防犯カメラの設置は効果的ですが、プライバシー問題はどう考えれば良いですか？

A: 防犯カメラ設置には確かにプライバシーへの配慮が必要です。以下のポイントを押さえれば、防犯効果を最大化しながらプライバシー問題を最小限に抑えられます：

• 設置場所の適切な選定（共用部のみとし、居室内や浴室・トイレ付近は避ける）
• 事前の入居者への説明と告知（設置目的と監視範囲の明示）
• 撮影データの適切な管理（アクセス権限の制限、保存期間の設定など）
• 「防犯カメラ作動中」などの表示による抑止効果の活用

管理会社は多くの物件での設置実績があり、プライバシーと防犯のバランスを考慮した適切な提案が可能です。

Q3: 小規模アパートでも24時間対応のセキュリティは必要ですか？

A: 物件の規模に関わらず、セキュリティ問題は発生します。特に以下のような状況では、小規模物件でも24時間対応の重要性が高まります：

• 単身女性や高齢者など、防犯上配慮が必要な入居者が多い場合
• 過去に不審者侵入や犯罪被害の履歴がある場合
• 物件周辺の治安が良くない場合

小規模物件向けには、低コストで導入できる24時間サポートサービスもあります。警備会社との提携や複数物件の一括管理などにより、コストパフォーマンスの高いセキュリティ対策が可能です。

Q4: 大規模修繕中のセキュリティ対策はどうすれば良いですか？

A: 大規模修繕中は足場の設置などにより、通常時よりもセキュリティリスクが高まります。以下の対策が効果的です：

• 工事業者との責任範囲の明確化（契約書への記載）
• 臨時の警備員配置や追加の防犯カメラ設置
• 工事中の特別な防犯対策についての入居者への事前説明
• 夜間や休日の見回り強化

Q5: 不審者対応のための費用はどの程度見込んでおくべきですか？

A: セキュリティ対策の費用は物件の規模や立地によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです：

• 基本的な防犯カメラシステム：10〜50万円（小規模アパート）、50〜100万円（中規模マンション）
• 24時間警備サービス：月額5,000〜10,000円程度
• オートロックシステム：導入費20〜80万円、保守費用月額5,000〜15,000円程度

管理会社委託の場合、基本管理料に含まれるセキュリティサービスもあるため、総合的なコストパフォーマンスで判断することをお勧めします。また、セキュリティ対策は家賃アップや空室率低下につながるため、投資対効果の視点で考えることが重要です。

参考情報

• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
• 日本賃貸住宅管理協会「賃貸管理業務におけるトラブル対応指針」
• マンション管理業協会「マンションの防犯設備ガイドライン」

賃貸物件のセキュリティ対策、特に不審者対応は、オーナー様にとって大きな課題です。INA&Associates株式会社では無料相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。