La selección de propiedades de calidad y una gestión y administración adecuadas son esenciales para el éxito de la inversión inmobiliaria, pero tanto o más importante es establecer buenas relaciones con las instituciones financieras. Muchos inversores adquieren propiedades utilizando préstamos de instituciones financieras además de sus propios fondos, por lo que las instituciones financieras no son meros prestamistas de fondos, sino que son socios importantes que determinan el éxito o el fracaso del negocio. En este artículo, INA&Associates Ltd ofrece una perspectiva experta sobre la importancia de establecer relaciones con instituciones financieras en la inversión inmobiliaria, estrategias específicas y puntos que deben evaluarse en las revisiones de préstamos.
¿Por qué es importante establecer relaciones con las instituciones financieras?
Una sólida relación de confianza con las entidades financieras aporta diversos beneficios a la inversión inmobiliaria. No sólo facilita la obtención de financiación, sino que también permite obtener condiciones más favorables y fomentar el crecimiento sostenible de la empresa.
Obtener condiciones de financiación favorables
A medida que se profundiza en la relación de confianza con las instituciones financieras, se pueden obtener condiciones de financiación más favorables, como tipos de interés más bajos,plazos de préstamo más largos e importes de préstamo más elevados. Los tipos de interés, en particular, tienen un impacto significativo en el importe total de los reembolsos a largo plazo, por lo que pequeñas diferencias pueden afectar significativamente a la rentabilidad final de la inversión. Además, un plazo de préstamo más largo reduce la carga de los reembolsos mensuales y estabiliza el flujo de caja.
Financiación rápida
En el mercado inmobiliario, las propiedades de calidad suelen atraer a los compradores poco después de salir al mercado. Si se ha establecido una relación con las instituciones financieras, la selección de los préstamos y los procedimientos pueden realizarse sin problemas, lo que permite una financiación rápida. Esto aumentará significativamente sus posibilidades de conseguir propiedades atractivas antes que otros inversores.
Presentación de nuevos proyectos
Las entidades financieras tienen un profundo conocimiento de la situación empresarial y patrimonial de sus prestamistas. Para los inversores que confían en ellas, las instituciones financieras, a través de sus propias redes, pueden presentarles información inmobiliaria de calidad que no está disponible para el público en general ni ofertas de venta de otros inversores. Se trata de una ventaja significativa de la que sólo pueden disfrutar los inversores con los que mantenemos una buena relación.
Apoyo continuo para la expansión del negocio
La inversión inmobiliaria no termina con la compra del primer edificio. Muchos inversores pretenden ampliar el tamaño de su negocio a un segundo o tercer inmueble, acelerando así la acumulación de activos. Una buena relación con una entidad financiera no termina con una transacción puntual. Al compartir los planes de negocio desde una perspectiva a largo plazo y recibir financiación y asesoramiento continuos para la expansión del negocio, se cuenta con un sólido respaldo para un crecimiento sostenible.
Tipos y características de las instituciones financieras
Existe una amplia gama de entidades financieras que ofrecen préstamos para la inversión inmobiliaria. Cada una tiene características y tendencias de selección diferentes, por lo que es importante elegir el socio más adecuado para su estrategia de inversión y las características de su propiedad. A continuación se resumen los principales tipos de entidades financieras y sus características.
| Tipo de entidad financiera | Características principales | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|---|
| Megabancos | Grandes bancos urbanos con una red nacional de sucursales. Respaldados por abundantes recursos financieros, tienen fuerza en proyectos a gran escala y propiedades de gran valor en el centro de las ciudades. | ∙ Los tipos de interés suelen ser bajos. Alta solvencia social. Pueden gestionar préstamos a gran escala. |
Criterios estrictos de selección. Se centra en atributos personales (ingresos anuales, empleador, etc.). Pueden ser reacios a tratar pequeños proyectos en zonas rurales. |
| Bancos regionales | Bancos con actividades empresariales arraigadas en una región concreta. Se centran en contribuir a la economía local y están familiarizados con la información inmobiliaria local. | ∙ Basados en la comunidad y sólidos en valoraciones de la propiedad local. Selección flexible en comparación con los megabancos. Facilidad para entablar una relación estrecha con el responsable. |
Los tipos de interés suelen ser ligeramente superiores a los de los megabancos. Es posible que no puedan ocuparse de propiedades fuera de su zona de operaciones. El importe máximo del préstamo es relativamente bajo. |
| Bancos Shinkin y cooperativas de crédito | Instituciones financieras cooperativas para pequeñas y medianas empresas y residentes locales. Destinadas al desarrollo de la comunidad local y más estrechamente vinculadas a ella. | ∙ Más basados en la comunidad que los bancos regionales. También son más complacientes con los proyectos a pequeña escala. Tienden a valorar el potencial empresarial y las perspectivas de futuro. |
Los tipos de interés son relativamente altos. Los importes de los préstamos son pequeños. Necesidad de hacerse socio o cooperativista. |
| Corporación Financiera Japonesa (JFC) | Institución financiera afiliada al Gobierno. Destinada a apoyar a las pequeñas y medianas empresas (PYME) y a los empresarios individuales, también puede conceder préstamos para el alquiler de inmuebles. | También se dirige a quienes tienen dificultades para obtener préstamos de instituciones financieras del sector privado. Dispone de un sistema de tipos de interés fijos a largo plazo. Existen facilidades de préstamo para la creación de empresas, las mujeres y los jóvenes. |
Los límites de los préstamos son bajos. Tiende a tardar mucho en examinarse. Se centra más en los planes de negocio que en las valoraciones de las garantías inmobiliarias. |
| Entidades no bancarias | Instituciones financieras que no ofrecen servicios de depósito y se especializan en préstamos. Tienen sus propios criterios de selección y responden a necesidades diversas. | Selección rápida. Pueden ocuparse de proyectos difíciles para los bancos. Flexibles en cuanto a atributos personales y diversidad de propiedades. |
Los tipos de interés son muy elevados. Tienden a tener períodos de préstamo cortos. Las comisiones y otros costes pueden ser elevados. |
Cinco pasos para establecer una relación de confianza
Una relación de confianza con las instituciones financieras no puede construirse de la noche a la mañana. Es esencial ser sincero y construir un historial paso a paso. Aquí explicamos cinco pasos concretos para ganarse su confianza.
Paso 1: Formular y presentar un plan de negocio elaborado
Lo más importante para las entidades financieras es asegurarse de que se pueden recuperar los fondos prestados. Para ello, es esencial contar con un plan de negocio convincente. Incluya no sólo una simulación de los ingresos del inmueble, sino también una base para fijar los alquileres basada en estudios de mercado, estimaciones del riesgo de desocupación y de los costes de reparación, así como un plan de amortización detallado y específico. El primer paso para ganarse la confianza es dar la impresión de que el inversor ha analizado el negocio objetivamente, comprende los riesgos y tiene un plan sólido.
Paso 2: Facilitar información e informes periódicos sobre la situación de la empresa
Incluso después de recibir un préstamo, no deje de comunicarse con la entidad financiera. Se recomienda que presente voluntariamente informes trimestrales o semestrales sobre el estado de ocupación de sus propiedades, informes de ingresos y gastos y copias de sus declaraciones fiscales. Esto demuestra transparencia en la gestión y mantiene al responsable de su negocio al corriente de la situación de su empresa. Informar y consultar puntualmente no sólo cuando las cosas van bien, sino también cuando surgen problemas, mejorará su reputación de socio fiel.
Paso 3: Construya una buena relación personal con su persona de contacto
Tratar con instituciones financieras es, en última instancia, una relación "de persona a persona". Hay muchas situaciones en las que la decisión de la persona de contacto puede influir en la concesión o no de un préstamo, o en las negociaciones sobre las condiciones. Las visitas periódicas a la sucursal y el intercambio de información cara a cara con el responsable harán que su percepción de él pase de ser simplemente uno de sus clientes a un "socio de confianza". Hablar de su pasión por su propio negocio, de su visión de futuro y transmitir su atractivo humano son también medios eficaces para construir una buena relación.
Paso 4: Tratar con varias instituciones financieras y diversificar el riesgo
Desde el punto de vista de la gestión del riesgo, es muy importante crear un historial de negocios con varias instituciones financieras, en lugar de depender de una en particular. Si la política de préstamos de una institución financiera cambia, puede mantener la continuidad del negocio si tiene otras opciones. Recibir propuestas de préstamo de varias instituciones financieras también permite comparar los tipos de interés y las condiciones y utilizar el principio de competencia. Esto crea una base de negociación que siempre permite obtener las condiciones más favorables para su empresa.
Paso 5: Complemente su crédito trabajando con expertos
La experiencia en contabilidad, fiscalidad y asuntos jurídicos es esencial para la inversión inmobiliaria. Puede complementar su solvencia ante las entidades financieras firmando un contrato de asesoramiento con un contable fiscal o un asesor inmobiliario de confianza y haciendo que su plan de empresa y su situación financiera sean revisados desde la perspectiva de un experto. En particular, los planes de negocio y los estados financieros elaborados por expertos se consideran muy objetivos y fiables, y cabe esperar que jueguen a su favor durante el proceso de aprobación del préstamo.
Puntos a evaluar durante el proceso de revisión del préstamo
Cuando las entidades financieras toman decisiones sobre los préstamos, evalúan la capacidad del solicitante para devolver el préstamo y la seguridad de la empresa desde diversos ángulos. Es importante comprender los puntos clave que son especialmente importantes durante el proceso de evaluación y tomar medidas por adelantado.
| Elementos de evaluación | Principales detalles de la evaluación | Medidas/puntos que deben tomarse |
|---|---|---|
| Atributos personales | Ingresos anuales, lugar de trabajo, antigüedad en el servicio, cargo, activos poseídos, estado de los préstamos existentes, etc. | Disponer de ingresos estables y fondos personales suficientes. Evite los pagos atrasados de tarjetas de crédito y otras actividades que puedan dañar su perfil crediticio. El proceso de constitución de fondos personales (historial de ahorro) también se considera importante. |
| Valoración del inmueble | La rentabilidad del inmueble (rendimiento), el valor colateral (valor añadido, valor de capitalización), la ubicación, la antigüedad, el estado del edificio, etc. | Seleccionar propiedades con alta rentabilidad y bajo valor de activo. Comprender el método de valoración (valor de coste incrementado o valor de capitalización) que valoran las entidades financieras. Preparar un informe de inspección del edificio realizado por terceros, etc., para mostrar una evaluación objetiva. |
| Viabilidad del plan de negocio | La viabilidad del plan de negocio, incluida la adecuación del plan de ingresos/gastos, la preparación para el riesgo de desocupación y el riesgo de subida de los tipos de interés, y la seguridad del plan de amortización. | La viabilidad del plan de ingresos/gastos debe ser evaluada por un tercero que realice un diagnóstico del edificio y una evaluación objetiva. Presentar una simulación de escenarios de estrés (aumento de las tasas de desocupación, aumento de los tipos de interés). Se valorará muy positivamente si es posible hacer referencia a estrategias de salida específicas (planes de venta). |
| Historial de transacciones con instituciones financieras | Historial de transacciones anteriores, por ejemplo, transferencias salariales, domiciliaciones de servicios públicos, depósitos a plazo, compras de fondos de inversión, etc. | ∙ Transferir el banco principal a la institución financiera donde se desea obtener un préstamo y aumentar las transacciones diarias. Establecer un historial, aunque sea de pequeñas cantidades, de realización de imposiciones a plazo fijo, etc. ∙ Establecer una buena relación con el responsable del préstamo y conocer mejor el negocio. |
Conclusión: hacia una inversión inmobiliaria sostenible
En la inversión inmobiliaria, las entidades financieras no son sólo una fuente de fondos, sino un socio con el que se pretende hacer crecer el negocio. Construir una buena relación es un salvavidas para obtener préstamos con condiciones favorables, obtener buena información y expandir el negocio de forma estable. Generar confianza mediante planes de negocio elaborados, información transparente y una comunicación honesta es de suma importancia.
En INA & Associates K.K. prestamos un servicio integral, desde la planificación de la estrategia de financiación óptima para la situación de cada cliente, hasta la presentación de entidades financieras y el apoyo en las negociaciones. Si tiene alguna pregunta o duda sobre la inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Haremos todo lo que esté en nuestra mano para ayudarle a construir su patrimonio con nuestros conocimientos especializados.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuántos fondos personales necesito?
R1: Es difícil decirlo, pero en términos generales, entre el 10% y el 30% del precio de la propiedad es una buena regla general. Sin embargo, dependiendo de la entidad financiera, los atributos personales y la valoración del inmueble, puede ser posible obtener un "préstamo completo" con menos fondos personales. Cuanto más suficientes sean sus fondos propios, más crédito recibirá de las entidades financieras, lo que sin duda le dará ventaja en el proceso de evaluación.
P2: ¿Es posible solicitar un préstamo a varias entidades financieras al mismo tiempo?
R2: Sí, es posible. Más bien, el planteamiento general es dirigirse a varias entidades financieras y seleccionar la que ofrezca las mejores condiciones. Sin embargo, al presentar la solicitud, es importante ser honesto sobre el hecho de que también se está consultando a otras entidades financieras. No es aconsejable ocultar el estado de su solicitud, ya que se comparte a través de las agencias de crédito. Una respuesta sincera generará confianza.
P3: ¿Qué debo hacer si me deniegan un préstamo?
R3. En primer lugar, es importante confirmar los motivos de la denegación con la entidad financiera en la medida de lo posible. Analice dónde estaban los problemas en cuanto a atributos personales, valoración de la propiedad, plan de negocio, etc., y elabore medidas correctoras. Por ejemplo, las medidas podrían incluir aumentar tus fondos propios, buscar una propiedad más rentable o desarrollar un plan de negocio más detallado. Aunque le rechace una entidad financiera, hay muchas posibilidades de que le apruebe otra, así que es importante no rendirse y seguir dirigiéndose a ellas.
P4: ¿Con qué frecuencia debo ponerme en contacto con la persona responsable de la entidad financiera?
R4: Una vez que haya recibido un préstamo, se recomienda que se ponga en contacto con ellos al menos una vez al trimestre para informarles de los ingresos y gastos de su patrimonio inmobiliario. Lo importante es mantener una buena relación mediante una comunicación regular, en lugar de ponerse en contacto con ellos únicamente cuando tenga algo que hacer. Cuando el responsable se marche, pida amablemente el relevo a su sucesor y establezca una relación con la nueva persona lo antes posible.
P5: ¿Es importante la relación entre la agencia inmobiliaria y la entidad financiera?
R5: Es muy importante. Una empresa inmobiliaria con una rica trayectoria y la profunda confianza de las instituciones financieras puede asesorar sobre préstamos a través de sus propios canales y facilitar la superación de los exámenes. Las instituciones financieras también tienen el aspecto de que pueden proceder al examen con tranquilidad si el proyecto lo presenta una empresa inmobiliaria de confianza. A la hora de elegir una empresa inmobiliaria, no sólo su capacidad para introducir propiedades, sino también su red con las instituciones financieras es un criterio importante.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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