Cómo convertir un inmueble antiguo en un activo altamente rentable

El mercado inmobiliario japonés ha entrado en una era en la que las "propiedades antiguas" de más de 20 años representan más del 60% del mercado. Es posible que muchos propietarios compartan la preocupación común de que el valor de sus propiedades antiguas está disminuyendo y de que les preocupa cómo hacer frente a las viviendas vacías. Sin embargo, creemos que si se comprenden correctamente los cambios del mercado y se aplican las estrategias adecuadas, los inmuebles antiguos tienen el potencial de transformarse en "activos altamente rentables" que resulten incluso más atractivos que los inmuebles de nueva construcción.

En este artículo, yo, INA & Associates Ltd, experto inmobiliario, explico a fondo las características comunes de las propiedades que pueden alquilarse a un precio elevado aunque sean antiguas. Desde análisis de mercado basados en datos hasta técnicas de renovación rentables y casos reales de éxito en la gestión de alquileres, ofrecemos información específica y práctica. Si lee este artículo hasta el final, podrá maximizar el valor potencial de su propiedad y encontrar el camino hacia una gestión estable del alquiler.

Antecedentes históricos de la transformación de inmuebles antiguos en "tesoros".

Situación actual de los inmuebles antiguos: tendencias del mercado según los datos

Según la Encuesta sobre Vivienda y Suelo 2023 publicada por la Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la proporción de propiedades construidas hace más de 20 años en el parque total de viviendas de Japón alcanzará el 64% en 2023. Este hecho demuestra claramente que las propiedades antiguas ya no son la excepción, sino la "mayoría" en el mercado. Esto se debe a factores estructurales, como la gran oferta de viviendas en la década de 1990 y el posterior descenso de la nueva oferta. Inevitablemente, las propiedades en el mercado son cada vez más antiguas.

¿Por qué atraen ahora la atención las propiedades más antiguas?

Por otra parte, no creemos que este fenómeno del envejecimiento de los inmuebles deba considerarse de forma pesimista. Más bien representa una nueva oportunidad de negocio. Las recientes subidas de los costes de material y mano de obra han hecho subir los precios de los inmuebles de nueva construcción y, en consecuencia, han dificultado la mejora de los rendimientos de lasinversiones inmobiliarias. En este entorno de mercado, la renovación de propiedades más antiguas, que son relativamente más asequibles, está atrayendo la atención como una opción más realista y rentable.

Además, los valores de los inquilinos modernos son cada vez más diversos. Un número cada vez mayor de personas elige activamente propiedades que han sido renovadas para añadir su propio carácter y sabor únicos, en lugar de propiedades uniformes de nueva construcción. Esto indica que las necesidades de los inquilinos están pasando de un único criterio de valor de "novedad" a "crear un estilo de vida que sea único para usted".

Las "tres condiciones" comunes a los inmuebles antiguos que pueden alquilarse a un precio elevado

Basándonos en nuestros muchos años de experiencia, hemos descubierto que existen claros puntos en común entre las propiedades antiguas que pueden alquilarse a un precio elevado. Estos son: ubicación, renovación y gestión. En lugar de optimizarlos individualmente, es esencial potenciarlos estratégicamente como una trinidad.

Condición 1: "poder de ubicación" sin parangón

El factor más universal y poderoso que determina el valor de una propiedad es su "ubicación". Este principio no vacila en el caso de las propiedades más antiguas. De hecho, la disminución relativa del atractivo del propio edificio con la edad aumenta la importancia de la ubicación.

Estar a menos de 10 minutos a pie de una estación es un requisito básico, pero además, la disponibilidad de instalaciones convenientes como supermercados, tiendas de conveniencia, hospitales y parques tiene un gran impacto en las evaluaciones de los inquilinos. Para mantener y mejorar el valor de los activos a largo plazo, también es esencial una perspectiva macroeconómica que se mantenga al día de las tendencias futuras de planificación urbana y reurbanización y evalúe el potencial futuro de la zona en su conjunto.

Condición 2: "renovación" estratégica acorde con los tiempos

Los inmuebles antiguos que pueden alquilarse a un precio elevadose renuevan, sin excepción, de forma adecuada a los tiempos. La clave aquí es ir más allá de la mera "restauración". Es necesario captar con precisión las necesidades potenciales de los inquilinos y aspirar a "crear un valor añadido" que no se encuentre en los inmuebles de la competencia. En particular, las instalaciones de agua, como cocinas y baños, son uno de los puntos más importantes para los inquilinos, y constituyen un objetivo de inversión especialmente rentable entre las renovaciones.

Condición 3: Un sistema de "gestión de la propiedad" que genere confianza

Por muy buena que sea la ubicación y excelentes las reformas, los inquilinos nunca estarán satisfechos si la gestión diaria de la propiedad no está a la altura. ¿Se limpian bien las zonas comunes, se respetan las normas de eliminación de residuos y se responde con prontitud a los problemas con los equipos? La acumulación de estas tareas de gestión aparentemente sencillas es lo que fomenta la confianza y el apego a la propiedad, lo que a su vez conduce a un arrendamiento a largo plazo.

La piedra angular de una gestión estable es comprender las ventajas y desventajas tanto de la "autogestión", en la que el propietario gestiona él mismo la propiedad, como de la "gestión externalizada", en la que la propiedad se encarga a una empresa de gestión especializada, y construir el sistema de gestión óptimo que se adapte a sus circunstancias.

Estrategias de renovación

Es muy importante aprender no sólo de la teoría, sino también de casos reales de éxito.

Resumen: Convertir un inmueble antiguo en un "activo altamente rentable

Como se explica en este artículo, una perspectiva de gestión que optimice los tres elementos de "ubicación", "renovación" y "gestión" como una trinidad es esencial para alquilar propiedades antiguas a un precio elevado. Hay que maximizar el potencial inherente del inmueble y seguir perfeccionando su valor en función de las necesidades de los inquilinos de cada momento. Estamos convencidos de que ésta es la clave del éxito en la gestión de alquileres en el futuro.

Al crear valor de forma estratégica, en lugar de renunciar a él porque es antiguo, su propiedad se transformará en un "activo altamente rentable" de elección en el mercado.

INA&Associates ha participado en la rehabilitación de numerosos inmuebles antiguos. Ofrecemos un apoyo integral, desde el diagnóstico del potencial del inmueble hasta la propuesta del plan de renovación más adecuado y el establecimiento de un sistema de gestión fiable. Si tiene alguna duda sobre su propiedad o desea hablar de inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Le propondremos la mejor solución para su situación individual.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿A cuánto ascienden los costes de renovación?

R1: Varía mucho en función de la escala y el contenido, pero una guía general es de ¥ 500.000 - ¥ 3 millones para un estudio y de ¥ 2 millones - ¥ 8 millones para una vivienda de tipo familiar. Sin embargo, lo importante no es pensar en términos de presupuesto, sino simular detalladamente con antelación si la inversión puede recuperarse de forma realista mediante aumentos del alquiler y mejores índices de ocupación.

P2: ¿Hasta cuántos años tiene el inmueble?

R2: La vida útil reglamentaria (22 años para estructuras de madera, 34 años para estructuras de acero y 47 años para estructuras de CR) es sólo una norma de amortización según la legislación fiscal y no indica la vida física del edificio. El estado de un edificio depende en gran medida de cómo se haya gestionado. Si se realizan las reparaciones y el mantenimiento adecuados de forma continuada, un inmueble puede ser un buen generador de ingresos aunque haya superado con creces su vida útil legal. Lo importante no es la antigüedad del edificio en sí, sino que los expertos diagnostiquen correctamente el estado de la estructura del edificio y el deterioro de las tuberías de suministro de agua y desagüe.

P3: Si no se cubre una vacante, ¿qué hay que hacer primero?

A3: El primer paso es analizar objetivamente la causa por la que el inmueble está desocupado. Buscamos la causa desde muchos ángulos, como por ejemplo si el alquiler no está fuera de la media del mercado circundante, si el atractivo del inmueble se comunica suficientemente a los posibles inquilinos en los medios publicitarios de Internet y cuál es la impresión de la sala durante la visita. A continuación, es importante empezar con las medidas más rentables, como ajustar el alquiler, volver a hacer fotos publicitarias y llevar a cabo reformas.

P4: ¿Cómo elijo una buena empresa de reformas y gestión?

R4: Es importante elegir una empresa con experiencia, por supuesto, pero aún más importante es elegir una empresa que escuche atentamente sus necesidades y le haga propuestas proactivas basadas en sus conocimientos como especialista. Le recomendamos que obtenga presupuestos de varias empresas y compare sus respuestas, propuestas y la transparencia de sus ofertas. Como alternativa, puede consultar a una empresa de consultoría inmobiliaria como la nuestra, que puede presentarle a empresas colaboradoras fiables que hayan cumplido nuestros estrictos criterios.

P5: ¿Debería plantearme también la venta del inmueble (estrategia de salida)?

R5: Sí, es muy importante planificar la gestión del alquiler para incluir una "estrategia de salida". Debe decidir cuánto invertir en renovaciones, teniendo en cuenta el precio previsto y el momento del mercado para vender la propiedad en el futuro. Lo más sensato para tener éxito en la inversión inmobiliaria es estar siempre preparado para vender en el momento óptimo, de modo que pueda responder con flexibilidad a los cambios en las condiciones del mercado inmobiliario y a sus propios planes vitales.