Compra de inmuebles en subasta: guía esencial para principiantes

Las "propiedades en subasta" inmobiliaria son propiedades que los acreedores (por ejemplo, entidades financieras) se ven obligados a vender por vía judicial debido al impago de hipotecas y otras deudas. Llaman la atención porque pueden obtenerse a un precio inferior al del mercado general. De hecho, dependiendo del inmueble, hay casos en los que es posible adquirirlo a un precio del 60-70% del de mercado, y algunas personas esperan poder comprar una ganga con descuento. Sin embargo, por otro lado, también es cierto que la compra de propiedades en subasta implica diversos riesgos que no se asocian a las transacciones inmobiliarias normales. En este artículo se explican las ventajas y desventajas de la compra de una propiedad en subasta para los principiantes en el sector inmobiliario, los riesgos a los que probablemente se enfrenten y las medidas que pueden tomar para evitarlos. En conclusión, debe quedar claro que la compra de un inmueble subastado supone un gran reto para los principiantes y, básicamente, no se recomienda.

Ventajas de comprar un bien subastado

La compra de una propiedad subastada tiene las siguientes ventajas que no se encuentran en las transacciones inmobiliarias ordinarias

• Precios bajos - La mayor ventaja de las propiedades subastadas es que el precio de compra es relativamente barato. Se dice que puede comprar una propiedad a un precio aproximadamente un 20-30% inferior al precio de mercado, lo que le da la oportunidad de adquirir una propiedad incluso con un presupuesto limitado. Esto se debe a que los riesgos específicos de las subastas, como "sin visita" y "sin obligación de entrega", se tienen en cuenta en el precio y se fijan a la baja (corrección del mercado de subastas); en otras palabras, el precio bajo se consigue a costa de asumir el riesgo.

• Una amplia selección de propiedades: como se venden de forma justa a través de los tribunales, se subasta una gran variedad de propiedades que normalmente no aparecerían en el mercado. Por ejemplo, puede encontrarse con propiedades de formas especiales, lotes extremadamente pequeños, terrenos agrícolas rurales, pisos enteros y otros tipos de propiedades que son difíciles de encontrar en el mercado inmobiliario general. La posibilidad de obtener propiedades especiales que se adapten a su propio uso (por ejemplo, para la gestión de alquileres o el almacenamiento de material) a un precio bajo es un atractivo único de las subastas.

• Procedimientos relativamente sencillos: las transacciones inmobiliarias normales implican procesos complejos, como la firma de un contrato entre el vendedor y el comprador, los trámites de registro por parte de un escribano judicial y el pago de comisiones a los intermediarios. En cambio, en una subasta inmobiliaria, el tribunal lleva a cabo la liquidación de derechos de la propiedad (por ejemplo, el registro de la transferencia de propiedad y el registro de la cancelación de la hipoteca), lo que tiene la ventaja de que la carga procesal para el comprador es menor. Básicamente, la transacción se completa mediante la presentación de los documentos necesarios y el pago del depósito en un plazo determinado, y el pago del importe restante tras la oferta ganadora, y no hay necesidad de molestas negociaciones contractuales o procedimientos a través de una empresa inmobiliaria. Al no incurrir en gastos de agencia, también se reducen los costes.

Como se ha descrito anteriormente, las propiedades subastadas son atractivas a primera vista por ser baratas, abundantes y fáciles de tramitar. Sin embargo, hay que tener en cuenta que tras estas ventajas se esconden riesgos y desventajas proporcionales. A continuación, veamos las desventajas específicas de las subastas inmobiliarias.

Desventajas de comprar una propiedad en subasta

Las principales desventajas y riesgos asociados a la compra de inmuebles en subasta son los siguientes. Los revisaremos uno por uno, ya que son obstáculos particulares para los principiantes.

• Inspección y recopilación de información insuficientes - Por regla general, no es posible inspeccionar previamente el interior de una propiedad subastada. La información sobre la propiedad se limita al "juego de tres piezas" de documentos preparados por el tribunal (*descripción de la propiedad, informe de inspección del estado actual e informe de tasación), y sólo se dispone de algunas fotografías. Como no se puede ver el interior del inmueble, es difícil detectar defectos ocultos como goteras o daños causados por termitas. Además, aunque existan defectos graves, no es posible exigir reparaciones o indemnizaciones al vendedor ni rescindir el contrato como en una compraventa normal. Cuanto más limitada es la información, mayor es el riesgo de "hacerse con una propiedad con defectos inesperados".

• Ausencia de responsabilidad por no conformidad con el contrato(responsabilidad por defectos ) - En relación con lo anterior, al no existir vendedor en una propiedad subastada, se renuncia a cualquier responsabilidad por defectos (responsabilidad por no conformidad con el contrato) en el contrato de compraventa. Incluso si se encuentra un defecto o fallo después de la entrega, todos los costes de reparación y daños correrán a cargo del comprador, que es el adjudicatario. Por ejemplo, nadie le indemnizará si tiene que renovar la propiedad debido a goteras, o si tiene que gastar una gran cantidad de dinero en la exterminación de termitas o en reparaciones de fontanería y desagües. Combinado con el hecho de que no es posible visitar la vivienda, el riesgo de incurrir en gastos adicionales después de la compra es una desventaja importante que los principiantes no pueden pasar por alto.

• Dificultad de planificación financiera (uso de préstamos) - Básicamente, se requieren fondos personales para los pagos tras ganar una licitación, y es un gran obstáculo para los principiantes preparar una gran cantidad de efectivo en poco tiempo. Por lo general, no existen hipotecas para la compra de inmuebles subastados, pero algunas entidades financieras ofrecen planes de préstamos para inmuebles subastados. Sin embargo, las entidades financieras son reacias a conceder préstamos sobre propiedades subastadas porque es difícil dirigirse a los bancos para obtener un préstamo sin que la oferta ganadora esté confirmada de antemano y no les gusta el estado poco claro de la propiedad. Como consecuencia, existe el riesgo de que no se celebre el contrato (pérdida del depósito) aunque el postor gane la subasta, porque el pago restante, que se exige en el plazo de unas semanas a un mes tras la puja ganadora, no se abonará a tiempo. También puede darse el caso de que la presión del flujo de caja obligue al licitador a pedir un préstamo a un tipo de interés excesivamente alto, lo que convierte la gestión del riesgo financiero en un área muy difícil para los principiantes.

• Las subastas tienen un plazo establecido para pujar, y la información debe recopilarse y los precios de puja determinarse en un plazo limitado (normalmente de una a tres semanas). No es fácil para los principiantes determinar el precio correcto en un plazo corto y se ejerce presión sobre el tiempo. Tampoco es raro que un licitador dedique mucho tiempo y esfuerzo a prepararse para la puja, sólo para no poder ganarla si hay competidores que ofrecen un precio más alto que el suyo. También puede decirse que el hecho de que no siempre se pueda obtener un resultado aunque uno se esfuerce es una desventaja exclusiva de las subastas, lo que no ocurre con las compras normales de propiedades.

A partir de las desventajas anteriores, esperamos que pueda ver que la compra de propiedades en subasta requiere un alto nivel de conocimientos, preparación y preparación ante el riesgo. Entonces, ¿cómo deben prepararse los principiantes para estos riesgos? En el siguiente capítulo se describen algunos de los retos a los que probablemente se enfrenten los principiantes y cómo evitarlos.

Riesgos a los que pueden enfrentarse los principiantes y cómo evitarlos

La preparación previa y el uso de conocimientos especializados son fundamentales para afrontar adecuadamente los riesgos inherentes a las subastas de inmuebles. A continuación se resumen los principales riesgos a los que pueden enfrentarse los principiantes y cómo evitarlos.

Aunque es posible mitigar algunos de los riesgos adoptando las medidas anteriores, la subasta de propiedades es esencialmente una transacción con un "ámbito de autorresponsabilidad" muy amplio. Los principiantes, en particular, no deben olvidar que, por mucha preparación que hagan, pueden encontrarse con problemas inesperados.

Conclusión: por qué las subastas inmobiliarias no son recomendables para principiantes

Como hemos mencionado, la compra de inmuebles en subasta tiene ventajas e inconvenientes especiales que no están presentes en las transacciones inmobiliarias normales. Aunque los bajos precios y la abundancia de opciones son atractivos, detrás de ellos se esconden numerosos factores de riesgo , como la incertidumbre de la situación inmobiliaria, la carga de los procedimientos legales y la dificultad de financiación. Afrontar estos riesgos requiere pericia y experiencia y no debe emprenderse fácilmente sin los conocimientos y la preparación adecuados. Cuando un principiante se enfrenta a una propiedad en subasta, existe un alto riesgo de que se vea obligado a soportar una carga superior a la inicialmente asumida debido al coste de reparación de defectos inesperados y al esfuerzo necesario para las negociaciones de desahucio, lo que se traduce en una "pérdida de dinero por una compra barata".

Por las razones expuestas, la compra de una propiedad en subasta no se recomienda básicamente a los principiantes en el sector inmobiliario. Las subastas inmobiliarias son esencialmente un área para usuarios avanzados que están familiarizados con la inversión inmobiliaria y las transacciones, y es muy peligroso entrar sin conocimientos y habilidades de gestión de riesgos. Incluso si debe considerar la adquisición de una propiedad en subasta, se recomienda encarecidamente que primero la estudie a fondo y proceda con cautela, recibiendo el apoyo de expertos de confianza.

Conclusión (importancia de una selección cuidadosa)

Hemos explicado las ventajas, desventajas y medidas para evitar riesgos en la compra de propiedades en subasta desde la perspectiva de un novato en el sector inmobiliario. Aunque el atractivo de poder adquirir bienes inmuebles a un precio inferior al de mercado existe sin duda, es necesario reconocer una vez más los puntos que implican un gran riesgo y responsabilidad personal. Especialmente como principiante, lo más importante es no lanzarse inmediatamente a por un precio bajo, sino ser lo suficientemente prudente como para evaluar con calma si la propiedad es realmente algo que se puede manejar.

Comprar una propiedad es una de las compras más caras de la vida, y un solo error de juicio puede acarrear grandes pérdidas. La subasta de inmuebles que se analiza en este artículo es una opción muy complicada, pero incluso en una transacción inmobiliaria normal, es esencial investigar y reflexionar lo suficiente. Una selección cuidadosa y una preparación esmerada son las claves para una compra inmobiliaria sin arrepentimientos. Los principiantes deben adquirir primero experiencia de forma poco arriesgada, profundizar constantemente en sus conocimientos e intentar realizar transacciones inmobiliarias seguras. Como resultado, esto seguramente le ayudará cuando se enfrente a la subasta de propiedades en el futuro.