شراء العقارات بالمزاد العلني: مزايا، عيوب وتدابير لتجنب المخاطر

"عقارات المزاد" هي العقارات التي يُجبر الدائنون (مثل المؤسسات المالية) على بيعها من خلال المحاكم بسبب التخلف عن سداد الرهون العقارية والديون الأخرى. وهي تجذب الانتباه لأنه يمكن الحصول عليها بسعر أقل من سعر السوق العام. في الواقع، اعتمادًا على العقار، هناك حالات يمكن فيها الحصول عليه بسعر يتراوح بين 60 و70% من سعر السوق، ويتوقع بعض الأشخاص أن يتمكنوا من شراء صفقة بسعر مخفض. ولكن، من ناحية أخرى، من الصحيح أيضاً أن شراء العقارات بالمزاد العلني ينطوي على مخاطر مختلفة لا ترتبط بالمعاملات العقارية العادية. تشرح هذه المقالة مزايا وعيوب شراء عقار بالمزاد بالنسبة للمبتدئين في مجال العقارات، والمخاطر التي من المحتمل أن يواجهوها والتدابير التي يمكنهم اتخاذها لتجنبها. في الختام، يجب أن نذكر بوضوح أن شراء عقار معروض بالمزاد العلني يمثل تحديًا كبيرًا للمبتدئين ولا ينصح به بشكل أساسي.

مزايا شراء عقار معروض بالمزاد العلني

إن شراء عقار بالمزاد العلني له المزايا التالية التي لا توجد في المعاملات العقارية العادية

• الأسعار المنخفضة - أكبر ميزة لعقارات المزاد هي أن سعر الشراء رخيص نسبياً. يُقال أنه يمكنك شراء عقار بسعر أقل بنسبة 20-30% تقريباً من سعر السوق، مما يتيح لك فرصة الحصول على عقار حتى بميزانية محدودة. هذا لأن المخاطر الخاصة بالمزادات، مثل "عدم المشاهدة" و"عدم الالتزام بالتسليم"، يتم أخذها في الحسبان في السعر وتحديدها بسعر منخفض (تصحيح سوق المزاد)؛ وبعبارة أخرى، يتم تحقيق السعر المنخفض على حساب تحمل المخاطر.

• خيارات واسعة من العقارات - نظراً لأنه يتم بيعها بشكل عادل من خلال المحاكم، يتم بيع مجموعة واسعة من العقارات في المزاد العلني التي لا تظهر عادةً في السوق. على سبيل المثال، قد تصادف عقارات ذات أشكال خاصة، وقطع أراضٍ صغيرة للغاية، وأراضٍ زراعية ريفية، وشقق سكنية كاملة، وأنواع أخرى من العقارات التي يصعب العثور عليها في سوق العقارات العام. تعد القدرة على الحصول على عقارات خاصة تناسب استخدامك الخاص (على سبيل المثال لإدارة الإيجار أو تخزين المواد) بسعر منخفض عامل جذب فريد للمزادات.

• إجراءات بسيطة نسبياً - تنطوي المعاملات العقارية العادية على عمليات معقدة مثل توقيع عقد بين البائع والمشتري، وإجراءات التسجيل من قبل كاتب قضائي ودفع عمولات للوسطاء. على النقيض من ذلك، في العقارات بالمزاد العلني، تشرع المحكمة في تخليص حقوق الملكية (مثل تسجيل نقل الملكية وتسجيل إلغاء الرهن العقاري)، وهو ما يتميز بأن العبء الإجرائي على المشتري أخف. في الأساس، يتم إتمام الصفقة عن طريق تقديم المستندات اللازمة ودفع العربون خلال فترة محددة، ودفع المبلغ المتبقي بعد نجاح العرض، ولا توجد حاجة لمفاوضات أو إجراءات عقد مزعجة عن طريق شركة عقارية. وبما أنه لا يتم تكبد أي رسوم وكالة، فإن هذا يؤدي أيضاً إلى تخفيض التكاليف.

كما هو موضح أعلاه، فإن عقارات المزاد العلني جذابة للوهلة الأولى من حيث أنها رخيصة الثمن ووفرة وسهولة في التعامل معها. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن وراء هذه المزايا تكمن مخاطر وعيوب متناسبة. بعد ذلك، دعنا نلقي نظرة على العيوب الخاصة بعقارات المزاد.

عيوب شراء عقار بالمزاد العلني

هناك العيوب والمخاطر الرئيسية التالية المرتبطة بشراء عقارات المزاد العلني. سنستعرضها واحدة تلو الأخرى، حيث أنها عقبات خاصة للمبتدئين.

• عدم كفاية المشاهدة وجمع المعلومات - كقاعدة عامة، لا يمكن معاينة العقار من الداخل في المزاد العلني مسبقاً. وتقتصر المعلومات عن العقار على "مجموعة الوثائق المكونة من ثلاث قطع" التي أعدتها المحكمة (*وصف العقار، وتقرير مسح الحالة الراهنة، وتقرير التقييم)، ولا يتوفر سوى بعض الصور الفوتوغرافية. وبما أنه لا يمكن رؤية العقار من الداخل، فمن الصعب اكتشاف العيوب الخفية مثل التسريبات أو أضرار النمل الأبيض. وعلاوة على ذلك، حتى إذا كانت هناك عيوب خطيرة، لا يمكن المطالبة بإصلاحات أو تعويضات من البائع أو إلغاء العقد كما هو الحال في البيع والشراء العادي. كلما كانت المعلومات محدودة، زادت مخاطر "الحصول على عقار به عيوب غير متوقعة".

• لا مسؤولية عن عدم المطابقة للعقد (المسؤولية عن العيوب) - فيما يتعلق بما سبق، نظرًا لعدم وجود بائع في عقار بالمزاد العلني، يتم التنازل عن أي مسؤولية عن العيوب (المسؤولية عن عدم المطابقة للعقد) في عقد البيع. حتى إذا تم العثور على عيب أو عيب بعد التسليم، فإن جميع تكاليف الإصلاح والأضرار يتحملها المشتري، وهو مقدم العطاء الفائز. على سبيل المثال، لن يعوضك أحد إذا اضطررت إلى تجديد العقار بسبب التسريبات، أو إذا اضطررت إلى إنفاق مبلغ كبير من المال لإبادة النمل الأبيض أو إصلاحات السباكة والصرف الصحي. وبالإضافة إلى حقيقة أن المشاهدة غير ممكنة، فإن خطر تكبد نفقات إضافية بعد الشراء هو عيب كبير لا يمكن للمبتدئين التغاضي عنه.

• صعوبة التخطيط المالي (استخدام القروض) - في الأساس، تكون الأموال الشخصية مطلوبة للمدفوعات بعد الفوز بالمزايدة، وهي عقبة كبيرة أمام المبتدئين لتجهيز مبلغ كبير من المال في وقت قصير. بشكل عام، لا تتوفر القروض العقارية لشراء العقارات المعروضة في المزاد العلني، ولكن بعض المؤسسات المالية تقدم خطط قروض للعقارات المعروضة في المزاد. ومع ذلك، تتردد المؤسسات المالية في إقراض العقارات المعروضة للبيع بالمزاد العلني لأنه من الصعب الاقتراب من البنوك للحصول على قرض دون أن يتم تأكيد العطاء الفائز مسبقاً، كما أنها لا تحبذ حالة العقار غير الواضحة. ونتيجة لذلك، هناك خطر عدم إبرام العقد (مصادرة الوديعة) حتى لو فاز المزايد بالمزاد العلني، لأن الدفعة المتبقية المطلوبة في غضون بضعة أسابيع إلى شهر بعد المزاد لن يتم دفعها في الوقت المناسب. قد تكون هناك أيضاً حالات يجبر فيها ضغط التدفق النقدي المزايد على الحصول على قرض بسعر فائدة مرتفع بشكل غير معقول، مما يجعل إدارة المخاطر المالية مجالاً صعباً للغاية بالنسبة للمبتدئين.

• متاعب المزايدة وعدم اليقين - المزادات لها موعد نهائي محدد لتقديم العطاءات، ويجب جمع المعلومات وتحديد أسعار المزايدة خلال فترة محدودة (عادةً ما تكون من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع). ليس من السهل على المبتدئين أن يجدوا السعر المناسب في فترة زمنية قصيرة ويتم تطبيق ضغط الوقت. كما أنه ليس من غير المألوف أيضاً أن يقضي المزايد الكثير من الوقت والجهد في التحضير لعملية المزايدة، إلا أنه لا يستطيع الفوز بالمزايدة إذا كان هناك منافسون يعرضون سعراً أعلى منك. يمكن القول أيضاً أن حقيقة أنك لا تستطيع دائماً الحصول على نتيجة حتى لو بذلت جهداً كبيراً هي عيب تنفرد به المزادات، وهو ما لا يحدث في عمليات شراء العقارات العادية.

من العيوب المذكورة أعلاه، نأمل أن ترى أن شراء العقارات بالمزاد العلني يتطلب مستوى عالٍ من المعرفة والتحضير والاستعداد للمخاطر. فكيف يجب على المبتدئين الاستعداد لهذه المخاطر؟ يصف الفصل التالي بعض التحديات التي من المحتمل أن يواجهها المبتدئين وكيفية تجنبها.

المخاطر التي من المحتمل أن يواجهها المبتدئين وكيفية تجنبها

يعد الإعداد المسبق والاستعانة بالخبرة أمران أساسيان للتعامل بشكل صحيح مع المخاطر الكامنة في العقارات المعروضة للبيع بالمزاد العلني. فيما يلي ملخص للمخاطر الرئيسية التي من المحتمل أن يواجهها المبتدئين وكيفية تجنبها.

في حين أنه من الممكن التخفيف من بعض المخاطر من خلال اتخاذ التدابير المذكورة أعلاه، فإن العقارات بالمزاد العلني هي في الأساس صفقة ذات "نطاق واسع جداً من المسؤولية الذاتية". وينبغي ألا ينسى المبتدئون، على وجه الخصوص، أنه مهما كان مقدار الاستعدادات التي يقومون بها، فقد يواجهون مشاكل غير متوقعة.

خاتمة: لماذا لا يُنصح بعقارات المزاد للمبتدئين

كما ذكرنا، فإن شراء العقارات بالمزاد العلني له مزايا وعيوب خاصة غير موجودة في المعاملات العقارية العادية. فعلى الرغم من جاذبية الأسعار المنخفضة ووفرة الخيارات، إلا أن هناك العديد من عوامل المخاطرة التي تكمن وراءها، مثل عدم اليقين في وضع العقار، وعبء الإجراءات القانونية وصعوبة التمويل. ويتطلب التعامل مع هذه المخاطر خبرة وتجربة ولا ينبغي الإقدام عليها بسهولة دون معرفة واستعداد كافيين. عندما يواجه المبتدئ في شراء عقار بالمزاد العلني، هناك خطر كبير في أن يضطر إلى تحمل عبء يفوق الافتراض الأولي بسبب تكلفة إصلاح العيوب غير المتوقعة والجهد المطلوب للتفاوض على الإخلاء، مما يؤدي إلى "خسارة المال في عملية شراء رخيصة".

للأسباب المذكورة أعلاه، لا يُنصح بشراء عقار بالمزاد العلني للمبتدئين في مجال العقارات. فعقارات المزادات هي في الأساس مجال مخصص للمستخدمين المتقدمين الملمين بالاستثمار العقاري والمعاملات العقارية، ومن الخطورة بمكان الدخول فيها دون معرفة ومهارات إدارة المخاطر. حتى إذا كان عليك التفكير في شراء عقار في المزاد العلني، فمن المستحسن بشدة أن تدرس الأمر أولاً بعناية وتتابع بحذر، وتتلقى الدعم من خبراء موثوق بهم.

الخلاصة (أهمية الاختيار الدقيق)

لقد شرحنا المزايا والعيوب وتدابير تجنب المخاطر لشراء عقارات المزاد من وجهة نظر المبتدئ في مجال العقارات. على الرغم من أن جاذبية القدرة على شراء العقارات بسعر أقل من سعر السوق موجودة بالتأكيد، إلا أنه من الضروري أن ندرك مرة أخرى أن هذا ينطوي على مخاطر كبيرة ومسؤولية شخصية. من المهم جداً كمبتدئ على وجه الخصوص، من المهم جداً ألا تقفز إلى السعر المنخفض الفوري، بل عليك أن تكون حكيماً بما يكفي لتقييم ما إذا كان العقار حقاً شيئاً يمكنك التعامل معه بهدوء.

فشراء العقارات هو أحد أغلى عمليات الشراء في الحياة، ويمكن أن يؤدي خطأ واحد في التقدير إلى خسائر كبيرة. إن عقار المزاد الذي تمت مناقشته في هذه المقالة هو خيار صعب للغاية، ولكن حتى في صفقات العقارات العادية، فإن البحث والدراسة الكافية أمر ضروري. فالاختيار الدقيق والتحضير الدقيق هما مفتاحا شراء عقار خالٍ من الندم. يجب على المبتدئين أولاً اكتساب الخبرة بطريقة منخفضة المخاطر، وتعميق معرفتهم بشكل مطرد ومحاولة إجراء معاملات عقارية آمنة. ونتيجة لذلك، سيساعدك هذا بالتأكيد عند تحدي عقارات المزاد في المستقبل.