Warum Sie Vorsichtig bei Investitionen in Versteigerungsimmobilien Sein Sollten

Wenn es um Immobilieninvestitionen geht, denken viele Menschen, dass Auktionsobjekte mit einem Preisnachlass erworben werden können. Es stimmt, dass Auktionsobjekte zu einem Preis erworben werden können, der 20-30 % unter dem Marktpreis liegt, und auf den ersten Blick scheinen sie ein attraktives Investitionsziel zu sein.

Aus unserer Erfahrung bei der Abwicklung vieler Immobilieninvestitionsprojekte bei INA & Associates wissen wir jedoch, dass Immobilieninvestitionen in Auktionsobjekte mit Risiken verbunden sind, die bei normalen Immobilientransaktionen undenkbar sind. In der Tat haben wir viele Fälle erlebt, in denen Menschen in Auktionsobjekte investiert haben, nur weil sie billig waren, und dann in unerwartete Schwierigkeiten geraten sind.

In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Gründe vor, warum wir davon abraten, in Auktionsimmobilien zu investieren, und nennen Beispiele für tatsächlich aufgetretene Probleme. Wir hoffen, dass Sie mit diesen Informationen eine sichere Immobilieninvestition realisieren können.

Was ist eine Auktionsimmobilie?

Um Auktionsimmobilien richtig zu verstehen, erklären wir Ihnen zunächst die grundlegende Struktur.

Definition und Arten von Auktionsobjekten

Ein Versteigerungsobjekt ist eine Immobilie, die auf Antrag eines Gläubigers von einem Gericht zwangsversteigert wird, wenn ein Schuldner nicht in der Lage ist, eine Hypothek oder andere Schulden zurückzuzahlen. Es gibt drei Hauptarten von Versteigerungen.

Zwangsversteigerungen werden durchgeführt, wenn Steuerrückstände oder gerichtliche Zahlungsbefehle nicht beglichen werden. Das Eigentum des Schuldners kann beschlagnahmt und versteigert werden, auch wenn es nicht durch eine Hypothek gesichert ist.

Bei der Versteigerung besicherter Immobilien werden Immobilien, die als Sicherheit für eine Hypothek oder ein Geschäftsdarlehen verpfändet wurden, wegen Zahlungsausfall versteigert. Dies ist die häufigste Form der Versteigerung.

Formelle Versteigerungen sind Versteigerungen, die zur Erfüllung rechtlicher Formalitäten im Zusammenhang mit der Teilung von Gemeinschaftseigentum oder der Teilung eines Nachlasses durchgeführt werden. Sie unterscheidet sich von anderen Versteigerungen dadurch, dass sie nicht auf die Begleichung von Schulden ausgerichtet ist.

Wie prüft man Informationen über versteigerte Immobilien?

Die Angaben zu den versteigerten Immobilien werden durch Dokumente bestätigt, die als "Dreisatz" bezeichnet werden. In der Objektbeschreibung werden die Rechte und rechtlichen Beschränkungen des Objekts sowie die Bedingungen für die Übergabe an den Nutzer beschrieben. Der Zustandsbericht ist das Ergebnis einer Vor-Ort-Besichtigung durch den Vollstreckungsbeamten und enthält einen Bericht über die Nutzung der Immobilie, die An- oder Abwesenheit von Bewohnern, die Struktur und Ausstattung des Gebäudes usw. sowie Fotos. Das Wertgutachten ist eine Einschätzung des Marktwerts durch einen gerichtlich bestellten Immobiliensachverständigen und dient als Grundlage für die Berechnung des Standardverkaufspreises.

Aktueller Stand und Statistiken zu Versteigerungsobjekten

Informieren Sie sich über den aktuellen Stand des Marktes für Versteigerungsobjekte in Zahlen.

Entwicklung der Versteigerungsobjekte im Jahr 2024

Im Jahr 2024 wurden 11.415 Objekte versteigert, was einem Anstieg von 329 Objekten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies ist der erste Anstieg seit 2009, ja der erste Anstieg seit 15 Jahren. Im Jahr 2009, nach dem Zusammenbruch von Lehman Brothers, wurden mehr als 60.000 Immobilien versteigert, aber seither ist die Zahl jedes Jahr gesunken.

Betrachtet man jedoch ausschließlich den Ballungsraum, so ist die Zahl der regelmäßig zur Versteigerung gelangenden Immobilien rückläufig, wobei die Zahl der Immobilien in der ersten Hälfte des Jahres 2024 auf etwa die Hälfte des Wertes von vor zehn Jahren zurückgeht. Dies zeigt, dass es Unterschiede zwischen den Regionen gibt.

Preisentwicklung und erfolgreiche Gebote

Die durchschnittlichen erfolgreichen Gebote betrugen 13,56 Millionen JPY in der Region Kanto und 11,6 Millionen JPY in der Region Kinki. Andererseits sind die Preise der versteigerten Immobilien im Abwärtstrend, und auch die Zahl der Gebote ist rückläufig.

Diese Daten zeigen, dass der Auktionsimmobilienmarkt kein stabiles Investitionsumfeld darstellt. Die Zahl der Objekte schwankt stark und die Preise sind schwer vorherzusagen.

Gründe, warum Immobilieninvestitionen in versteigerte Objekte nicht zu empfehlen sind

Auf der Grundlage unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche erläutern wir die wichtigsten Gründe, warum wir von Immobilieninvestitionen in Auktionsobjekte abraten.

Befreiung von der Haftung für Vertragswidrigkeiten

Der wichtigste Punkt ist, dass die vertragliche Unvereinbarkeitshaftung (früher Mängelhaftung) nicht für Auktionsobjekte gilt. Wird bei einem normalen Immobiliengeschäft ein schwerwiegender Mangel an der Immobilie festgestellt, kann der Verkäufer auch nach dem Kauf für die Reparaturkosten in Anspruch genommen werden.

Bei Versteigerungsobjekten haftet das Gericht jedoch nicht für eventuell auftretende Probleme. Werden nach dem Kauf undichte Stellen oder Termitenschäden entdeckt oder werden seismische Probleme festgestellt, ist der Käufer voll verantwortlich.

Fehlen einer professionellen Unterstützung

Da bei einer Auktionsimmobilie kein Vermittler tätig wird, müssen Sie alles selbst in die Hand nehmen, vom Bieterverfahren bis zur Übergabe. Bei einer normalen Immobilientransaktion untersucht ein Vermittler die Immobilie, setzt einen Vertrag auf und übergibt das Geld in Ihrem Namen, aber bei einer Auktionsimmobilie gibt es keine solche Unterstützung.

Wenn es Ihnen an Fachwissen über Immobiliengeschäfte fehlt, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Sie auf unerwartete Probleme stoßen. Insbesondere der Mangel an professioneller Unterstützung bei rechtlichen Verfahren und der Prüfung von Rechten ist ein großes Risiko.

Hohe Kaution und Finanzierungsschwierigkeiten.

Für den Erwerb von Auktionsobjekten ist eine Anzahlung in Höhe von 20 % des üblichen Verkaufspreises erforderlich. Beträgt der Standardverkaufspreis einer Immobilie beispielsweise 20 Mio. JPY, muss eine Kaution von 4 Mio. JPY im Voraus gezahlt werden.

Hinzu kommt das Problem, dass es schwierig ist, für Auktionsobjekte einen Kredit zu bekommen. Die Finanzinstitute neigen dazu, Auktionsobjekte so zu beurteilen, als ob sie wegen irgendwelcher Probleme versteigert worden wären, und stufen ihren Wert als Sicherheiten niedrig ein. Infolgedessen sind sie oft gezwungen, die Immobilie in einer Pauschalsumme zu erwerben.

Beschränkungen bei der Immobiliensuche

Versteigerungsobjekte können nicht besichtigt werden, wenn der Schuldner in dem Objekt wohnt. Der Zustand der Immobilie kann nur von außen beurteilt werden, so dass es äußerst schwierig ist, versteckte Mängel zu entdecken.

Die Tatsache, dass wichtige Informationen wie bauliche Mängel am Gebäude, Ausstattungsmängel und Probleme in der Umgebung, die nur durch eine tatsächliche Besichtigung entdeckt werden können, nicht ermittelt werden können, ist eine fatale Einschränkung für Investitionsentscheidungen.

Beispiele für tatsächliche Probleme

Nachfolgend finden Sie Beispiele für Probleme, die bei Auktionsobjekten tatsächlich aufgetreten sind. Diese Fälle veranschaulichen die spezifischen Risiken einer Investition in Versteigerungsobjekte.

Fall 1: Unerwartete Renovierungskosten

Ein Investor erhielt den Zuschlag für ein Auktionsobjekt für 15 Millionen JPY. Von außen schien die 15 Jahre alte Eigentumswohnung keine besonderen Probleme aufzuweisen, doch bei der Überprüfung der Innenräume nach der Übergabe wurde eine Reihe schwerwiegender Probleme entdeckt.

Zum einen waren die Sanitäranlagen in Bad und Küche altersbedingt beschädigt und leckten. Darüber hinaus war die Verkabelung der Elektroinstallation fehlerhaft und musste aus Sicherheitsgründen vollständig ersetzt werden. Auch am Dach wurden Lecks entdeckt, die abgedichtet werden mussten.

Letztlich beliefen sich die Kosten für diese Reparaturen auf über 5 Millionen JPY und überstiegen damit das ursprüngliche Investitionsbudget bei weitem. Der Immobilienpreis und die Reparaturkosten zusammengenommen überstiegen den Marktpreis ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft, so dass es sich um eine völlig misslungene Investition handelte.

Fallstudie 2: Das Problem, dass der Vorbesitzer auf der Immobilie sitzt

In einem anderen Fall sah sich ein Investor, der bei einer Auktion den Zuschlag für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, mit dem Problem der Zwangsräumung durch den Voreigentümer konfrontiert. Drei Monate nach Erteilung des Zuschlags war der Voreigentümer immer noch nicht ausgezogen und konnte die Immobilie nicht vermieten.

Man versuchte zu verhandeln, aber der frühere Eigentümer weigerte sich weiterhin, auszuziehen, mit der Begründung, dass er keine andere Wohnung finden könne und keine Umzugskosten habe. Schließlich mussten wir einen Anwalt mit der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens beauftragen, das etwa acht Monate dauerte, bis die Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet wurden.

Die Anwalts- und Vollstreckungskosten beliefen sich in dieser Zeit auf etwa 800.000 Yen, und uns gingen weitere acht Monate Mieteinnahmen verloren. Der ursprüngliche Investitionsplan sah vor, ab dem ersten Jahr einen Gewinn zu erzielen, aber in Wirklichkeit dauerte der Verlust bis zum zweiten Jahr an.

Fall 3: Übernahme von Zahlungsrückständen bei den Verwaltungsgebühren

In einem Fall hat ein Investor, der den Zuschlag für eine Immobilie bei einer Auktion erhalten hat, die Rückstände des vorherigen Eigentümers bei den Verwaltungsgebühren übernommen. Nachdem er den Zuschlag erhalten hatte, verlangte die Verwaltungsgesellschaft die Zahlung von 1,8 Mio. Yen für die rückständigen Verwaltungsgebühren der letzten drei Jahre und den Rücklagenfonds für Reparaturen.

Nach den Verwaltungsvorschriften war der neue Eigentümer verpflichtet, die Rückstände zu übernehmen, aber diese Information konnte nicht im Voraus ermittelt werden. Aus Gründen des Datenschutzes gibt die Verwaltungsgesellschaft weder das Bestehen noch die Höhe der Rückstände im Voraus bekannt.

Diese unerwartete Ausgabe führte zu einer erheblichen Verschlechterung des Investitionssaldos, der wesentlich niedriger war als die ursprünglich geplante Rendite.

Fall 4: Entdeckung von Verstößen gegen die Bauordnung

In einigen Fällen sahen sich Investoren, die alte freistehende Immobilien ersteigerten, mit dem Problem von Verstößen gegen die Bauvorschriften konfrontiert. Es wurde festgestellt, dass Teile der Immobilie nicht der Bauordnung entsprachen und nicht vermietet werden konnten.

Insbesondere hatte der Anbau keine Baugenehmigung erhalten und entsprach nicht der geltenden Bauordnung. Um die Vermietung durchführen zu können, musste der illegale Teil der Immobilie entfernt oder legalisiert werden, was über 3 Millionen JPY kostete.

Außerdem konnte die Immobilie während der Legalisierungsarbeiten nicht zur Vermietung angeboten werden und die geplanten Mieteinnahmen konnten nicht erzielt werden.

Fall 5: Grenzfragen und Nachbarschaftsprobleme

In einigen Fällen kam es bei versteigerten Einfamilienhäusern mit Grundstück zu Grenzproblemen. Die Grenze zum Nachbargrundstück war unklar, und es kam zu einem Streit mit dem benachbarten Grundstückseigentümer über den Umfang der Landnutzung.

Es stellte sich heraus, dass der frühere Eigentümer einen Teil des Nachbargrundstücks ohne Genehmigung genutzt hatte, und der benachbarte Grundstückseigentümer verlangte die Rückgabe des Grundstücks und Schadensersatz. Es dauerte etwa ein Jahr, bis die Grenzvermessung und die rechtlichen Verfahren abgeschlossen waren, und in dieser Zeit konnte das Grundstück nicht effektiv genutzt werden.

Schließlich musste ein Teil des Grundstücks an den benachbarten Grundstückseigentümer zurückgegeben werden, was dazu führte, dass die Grundstücksfläche kleiner als ursprünglich vorgesehen war. Dies schränkte die Größe der Gebäude ein, die gebaut werden konnten, und machte eine umfassende Überarbeitung des Investitionsplans erforderlich.

Tabelle zur Risikoanalyse für Versteigerungsobjekte

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Risiken einer Investition in Versteigerungsobjekte.

Wie aus der Tabelle hervorgeht, sind Investitionen in Versteigerungsimmobilien mit einer Reihe risikoreicher und folgenschwerer Faktoren verbunden, von denen die meisten nur schwer beherrschbar sind.

Alternativen für sichere Immobilieninvestitionen

Neben Auktionsobjekten gibt es eine Reihe anderer rentabler Immobilieninvestitionen.

Berücksichtigung von Zwangsversteigerungsobjekten

Bei Zwangsversteigerungsobjekten handelt es sich um Objekte, die vor einer Versteigerung durch eine Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger verkauft werden. Im Vergleich zu Versteigerungsobjekten ist das Risiko deutlich geringer, da eine vorherige Besichtigung möglich ist und Verhandlungen mit dem Verkäufer geführt werden können.

Der Preis liegt oft 10-20 % unter dem Marktpreis, und obwohl er nicht so hoch ist wie bei einer Auktionsimmobilie, gibt es genügend Investitionsvorteile.

Investition in die Renovierung von Altimmobilien

Eine weitere wirksame Investitionsmethode besteht darin, eine alte Immobilie zu kaufen und sie zu renovieren. Dies ist eine Investitionsmethode, bei der sich die Risiken leicht kontrollieren lassen, da der Zustand der Immobilie im Voraus geprüft und Renovierungspläne frei erstellt werden können.

Durch die richtige Auswahl des Objekts und die Planung der Renovierung lassen sich hohe Renditen erzielen.

Investitionen in neue und kürzlich gebaute Immobilien

Wenn Sie Wert auf Stabilität legen, ist die Investition in neue oder neu gebaute Immobilien eine Option. Das anfängliche Reparaturrisiko ist gering und die langfristige Mietverwaltung kann stabil sein.

Die Renditen sind nicht so hoch wie bei Auktionsobjekten, aber Sie können eine stabile Investition mit geringerem Risiko realisieren.

Schlussfolgerung.

Wir haben Immobilieninvestitionen in Auktionshäuser aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet. Es stimmt, dass Auktionsobjekte zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis erworben werden können, aber die damit verbundenen Risiken sind für unerfahrene Anleger nicht zu empfehlen.

Von besonderer Bedeutung ist die Tatsache, dass durch den Ausschluss der Haftung für Vertragswidrigkeiten alle Risiken auf den Erwerber übertragen werden. Ohne Fachwissen und umfangreiche Erfahrung ist es schwierig, angemessene Risikoentscheidungen zu treffen.

Wir von INA&Associates Ltd. bieten Ihnen je nach Anlagezielen und Risikobereitschaft den für Sie am besten geeigneten Immobilienanlageplan. Neben Auktionsobjekten gibt es viele andere Investitionsmöglichkeiten, die sowohl rentabel als auch sicher sind.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, in Immobilien zu investieren, wenden Sie sich bitte an uns, um weitere Informationen zu erhalten. Mit unserer langjährigen Erfahrung und unserem Fachwissen unterstützen wir Sie beim Aufbau Ihres Vermögens.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Kann ich eine ersteigerte Immobilie wirklich mit einem Preisnachlass kaufen?

A1: Es stimmt, dass Auktionsobjekte zu einem Preis erworben werden können, der 20-30% unter dem Marktpreis liegt. Wenn jedoch versteckte Mängel, Reparaturkosten und verschiedene Verfahrenskosten berücksichtigt werden, sind die endgültigen Investitionskosten oft gleich hoch oder höher als der Marktpreis.

F2: Kann ich eine Hypothek für eine versteigerte Immobilie erhalten?

A2: Obwohl sie im Rahmen des Systems verfügbar sind, zögern die Finanzinstitute, Kredite für versteigerte Immobilien zu vergeben. Der Beleihungswert wird in der Regel niedriger angesetzt und die Kreditbedingungen sind strenger. Außerdem muss das Kreditverfahren innerhalb eines kurzen Zeitraums von etwa einem Monat zwischen Gebot und Zahlung abgeschlossen werden, was in der Praxis oft bedeutet, dass in vielen Fällen ein Barkauf erzwungen wird.

F3: Wo finde ich Informationen über zu versteigernde Immobilien?

A3: Informationen über Immobilien, die versteigert werden, können Sie auf der von den Gerichten betriebenen BIT-Website abrufen. Sie können ein "Dreierpaket" - eine Immobilienbeschreibung, ein Zustandsgutachten und ein Wertgutachten - herunterladen und die Einzelheiten überprüfen. Beachten Sie jedoch, dass es eine Reihe von Risiken gibt, die sich nicht allein aus diesen Informationen ableiten lassen.

F4: Sind nicht einige Investoren mit versteigerten Immobilien erfolgreich?

A4: Es gibt tatsächlich erfolgreiche Investoren in versteigerte Immobilien. Diese verfügen jedoch über einen großen Erfahrungsschatz und ein hohes Maß an Fachwissen, und sie gehen mit ihren Risiken gut um. Es ist nicht realistisch, ähnliche Ergebnisse von Anfängern zu erwarten.

F5: Gibt es außer Auktionsobjekten noch andere Möglichkeiten, Immobilien mit einem Preisnachlass zu erwerben?

A5: Es gibt noch andere Möglichkeiten, eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis zu erwerben, wie z. B. freiwillige Verkäufe, Renovierung von Altimmobilien oder Immobilien, die in Eile verkauft werden müssen. Diese Methoden können im Vorfeld gut recherchiert werden und können das Risiko erheblich verringern.