Grundstücksrechte bei Eigentumswohnungen: Ein umfassender Leitfaden

Bei Immobilientransaktionen hört man oft den Begriff "Grundstücksrecht ", vor allem bei Eigentumswohnungen und anderen Gebäuden, die im Stockwerkeigentum stehen. Dieses Grundstücksrecht ist eine wichtige Form des Rechts, die sich bei Eigentumswohnungen von der bei freistehenden Immobilien unterscheidet, und sein Verständnis ist für reibungslose Immobilientransaktionen unerlässlich.

In diesem Artikel erklärt INA&Associates Ltd. das Grundstücksrecht in einfachen Worten für die Allgemeinheit, von seinem Grundkonzept bis hin zu seiner Beziehung zum Recht auf Nutzung des Grundstücks, seiner Beziehung zu den exklusiven undgemeinsamen Bereichen und der Bedeutung der Eintragung. Wir hoffen, dass dies dazu beiträgt, Ihre Fragen zum Thema Immobilien zu klären und dass Sie sich in Ihrem Umgang mit uns sicherer fühlen.

Definition und Bedeutung des Grundstücksrechts

Das Grundstücksrecht ist eine Form des Rechts, bei der die ausschließlichen Teile eines Gebäudes (z. B. jede Wohneinheit) und das Recht zur Nutzung des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht (Grundstücksrecht), in einer Eigentumswohnung oder einem anderen Gebäude mit Wohnungseigentum als Einheit behandelt werden. Das wichtigste Merkmal dabei ist, dass das Grundstück und das Gebäude als Einheit eingetragen werden, im Gegensatz zu freistehenden Immobilien, bei denen das Grundstück und das Gebäude jeweils als unabhängige Rechte eingetragen sind.

Dieses integrierte Recht beruht auf dem Grundsatz des Verbots der getrennten Verfügung. Das bedeutet, dass es in der Regel nicht möglich ist, nur die Räume der Eigentumswohnung (private Teile) oder nur die Rechte am Grundstück (Nutzungsrechte am Grundstück) zu verkaufen. Dies liegt daran, dass aufgrund des Charakters von Eigentumswohnungen, die Gemeinschaftswohnungen sind, die Verwaltung und Nutzung des Gebäudes als Ganzes behindert wird, wenn jeder Wohnungseigentümer separat über das Recht am Grundstück verfügt. Dieser Grundsatz ist im Gesetz über das Eigentum an Gebäuden usw. (Wohnungseigentumsgesetz) verankert und stellt einen wichtigen Mechanismus zur Unterstützung des stabilen Betriebs von Eigentumswohnungen dar.

Mit der Begründung von Grundstücksrechten erwirbt der Erwerber einer Eigentumswohnung gleichzeitig die Rechte am Grundstück und am Gebäude und kann sie beim Verkauf der Eigentumswohnung als eine Einheit behandeln. Dies erhöht die Transparenz und Sicherheit des Grundstücksverkehrs und schafft die Voraussetzungen für eine reibungslose Verteilung des Eigentums in Form von Eigentumswohnungen.

Unterschiede zwischen Sondernutzungsrechten und Grundstücksrechten

Die Begriffe "Grundstücksnutzungsrecht " und "Grundstücksrecht " werden oft miteinander verwechselt, aber es gibt einen klaren Unterschied zwischen den beiden Begriffen. Grundstücksnutzungsrecht ist ein Oberbegriff für das Recht, das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, zu nutzen, damit der Eigentümer der Einheit einen exklusiven Teil des Gebäudes besitzt. Dazu gehören Eigentumsrechte, Oberflächenrechte und Erbbaurechte.

Grundstücksrechte hingegen bezeichnen die Rechte zur Nutzung des Grundstücks, die speziell eingetragen und in den ausschließlichen Nutzungsbereich integriert sind. Mit anderen Worten: Während das Standortrecht ein weit gefasster Begriff für das "Recht, das Land zu nutzen" ist, ist das Standortrecht ein begrenzterer und rechtswirksamerer Begriff für das "Recht, das Grundstück zu nutzen, das durch Eintragung in das ausschließliche Nutzungsgebiet integriert ist".

In der nachstehenden Tabelle sind die Unterschiede zwischen den beiden Begriffen zusammengefasst.

Gebäude, an denen ein Standortrecht besteht

Grundstücksrechte werden hauptsächlich in Eigentumswohnungenund anderenGebäuden im Wohnungseigentum begründet. Ein Gebäude, das im Wohnungseigentum steht, ist ein Gebäude, das baulich in Abschnitte unterteilt ist, die unabhängig voneinander als Wohnungen, Geschäfte oder Büros genutzt werden können (private Teile), und in Gemeinschaftsbereiche (Flure, Treppen, Aufzüge, Eingänge usw.), die nicht zu diesen privaten Teilen gehören. Bürogebäude und Teile von Geschäftsräumen können ebenfalls als Wohnungseigentum behandelt werden.

Bei Einfamilienhäusern werden das Grundstück und das Gebäude als getrennte Objekte behandelt und können getrennt gekauft, verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden. Bei Eigentumswohnungen gibt es jedoch eine besondere Form, bei der sich mehrere Eigentümer ein einziges Grundstück teilen und Eigentümer jedes Teils des darauf errichteten Gebäudes sind, was ein Wegerecht erforderlich macht, das die Rechte am Grundstück und am Gebäude als Einheit behandelt.

Eintragung der Grundstücksrechte

Die Grundstücksrechte werden im Grundbuch klar ausgewiesen. Neben der Angabe der einzelnen Exklusivflächen werden auch die Art des Grundstücksrechts, das dieser Exklusivfläche entspricht (z. B. Eigentum, Fläche usw.), und der Anteil des Grundstücksrechts am Wohnungseigentum im Register angegeben. Mit dieser Eintragung wird das Grundstücksrecht rechtlich verankert und die Rechte Dritter öffentlich bekannt gegeben.

Die Eintragung des Grundstücksrechts ist für die Sicherheit von Immobiliengeschäften sehr wichtig. Die Eintragung ermöglicht es dem Erwerber, die Grundstücksrechte an der Eigentumswohnung genau zu ermitteln und den Verkauf der Eigentumswohnung reibungslos abzuwickeln. Die Eintragung der Grundstücksrechte ist auch ein wichtiges Element der Sicherheitsbewertung, wenn Finanzinstitute Hypotheken einrichten.

Standortrechte und Nicht-Standortrechte

Bei einigen Eigentumswohnungen handelt es sich nur selten um "Nicht-Grundstücksrechte", d. h. es werden keine Grundstücksrechte eingeräumt. Dies ist häufig bei älteren Eigentumswohnungen der Fall, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Aufteilung des Eigentums gebaut wurden, oder bei Immobilien, die aus irgendeinem Grund nicht in Eigentumsrechte umgewandelt wurden. Bei Immobilien ohne Grundstücksrechte werden die Rechte an Grund und Boden und die Rechte an Gebäuden getrennt behandelt, was kompliziert sein kann, da beim Kauf und Verkauf oder bei der Bestellung von Sicherheiten jeweils eigene Verfahren erforderlich sind.

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie ohne Grundstücksrechte muss die Übertragung von Grundstücksrechten und Gebäuderechten gleichzeitig eingetragen werden, was zu komplizierten Verfahren und in einigen Fällen zu dem Risiko führen kann, dass die Grundstücksrechte unklar sind. Es ist daher sehr wichtig, bei einer Immobilientransaktion im Voraus zu prüfen, ob die betreffende Immobilie in ein Baurecht umgewandelt wurde.

Berechnung des prozentualen Anteils am Grundstücksrecht

Der prozentuale Anteil an den Grundstücksrechten wird in der Regel nach dem prozentualen Anteil der Geschossfläche der einzelnen ausschließlichen Nutzungsbereiche bestimmt. Beträgt beispielsweise die Gesamtfläche des exklusiven Bereichs einer gesamten Eigentumswohnung 10.000 Quadratmeter und die Fläche des exklusiven Bereichs einer bestimmten Einheit 70 Quadratmeter, so beträgt das Verhältnis der Grundstücksrechte für diese Einheit 70/10.000. Dieses Verhältnis wirkt sich auf den Anteil der auf das Grundstück zu entrichtenden Grundsteuer und Städtebauförderung, den Anteil der Stimmrechte in der Verwaltungsgemeinschaft usw. aus.

Das Verhältnis der Grundstücksrechte kann im Wohnungseigentumsregister überprüft werden. Die Kenntnis des Verhältnisses der Grundstücksrechte Ihrer Eigentumswohnung kann bei künftigen Verkäufen und Erbschaften von Nutzen sein.

Häufige Missverständnisse über Grundstücksrechte

Nachfolgend sind einige häufige Missverständnisse über Grundstücksrechte aufgeführt, die in der Öffentlichkeit häufig falsch verstanden werden.

1. Wenn ich ein Erbbaurecht habe, kann ich das Grundstück dann frei nutzen?
Grundstücksrechte bedeuten, dass das Recht zur Nutzung des Grundstücks in das ausschließliche Nutzungsgebiet integriert ist, aber das bedeutet nicht, dass das Grundstück frei genutzt werden kann. Das Grundstück eines Mehrfamilienhauses ist Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer, und seine Nutzung ist durch das Verwaltungsreglement und das Wohnungseigentumsgesetz eingeschränkt. So ist es zum Beispiel nicht möglich, ohne Genehmigung einen Parkplatz anzulegen oder einen privaten Garten anzulegen.

2. Sind Eigentumswohnungen ohne Grundstücksrechte weniger wertvoll?
Obwohl sie nicht generell weniger wertvoll sind, können Eigentumswohnungen ohne Grundstücksrechte auf dem Markt anders bewertet werden als Eigentumswohnungen mit Grundstücksrechten, was auf die komplexeren Verfahren bei Transaktionen und das Risiko unklarer Landrechte zurückzuführen ist. Je nach Lage und Zustand des Gebäudes können jedoch einige Immobilien ohne Grundstücksrechte einen hohen Wert haben.

3. Sind Grundstücksrechte dasselbe wie Eigentumsrechte?
Standortrechte beziehen sich auf eine "Rechtsform", bei der das Eigentum (oder die Oberfläche, das Erbbaurecht usw.) des Grundstücks mit dem ausschließlichen Nutzungsbereich verbunden ist. Wenn es sich bei der Art des Grundstücksrechts um ein Eigentumsrecht handelt, sind Sie tatsächlich Eigentümer des Grundstücks, aber der Begriff Grundstücksrecht selbst ist kein Eigentumsrecht, sondern ein Konzept, das definiert, wie es behandelt wird.

Es ist wichtig, diese Missverständnisse auszuräumen und ein korrektes Verständnis von Grundstücksrechten zu entwickeln, um Probleme bei Immobilientransaktionen zu vermeiden.

Schlussfolgerung.

In diesem Artikel wurde das Grundstücksrecht von seiner Definition über verwandte Begriffe bis hin zu praktischen Aspekten erläutert. Grundstücksrechte sind eine wichtige Form von Rechten in Eigentumswohnungen und anderenGebäuden im Wohnungseigentum, bei denen die ausschließliche Nutzungsfläche und dasRecht zur Nutzung des Grundstücks als Einheit behandelt werden. Diese Integration gewährleistet das grundsätzliche Verbot der getrennten Verfügung über Grundstück und Gebäude und sorgt für die Sicherheit und den reibungslosen Ablauf von Immobilientransaktionen.

Insbesondere das Recht am Grundstück, das durch die Eintragung rechtlich festgelegt wird, ist ein wesentliches Recht für Eigentümer von Gebäuden, die sich im Eigentum befinden, und sein Verständnis ist bei Immobiliengeschäften und im Erbfall sehr wichtig. Bei einigen Immobilien gibt es auch Nicht-Grundstücksrechte, die jedoch bei Transaktionen sorgfältiger geprüft werden müssen.

Wir von INA & Associates Ltd. unterstützen Sie mit unserem Fachwissen und unserer Erfahrung bei Ihren Fragen und Anliegen im Zusammenhang mit Immobilien. Wenn Sie Fragen zu Eigentumsrechten haben oder irgendeinen Aspekt Ihrer Immobilientransaktion besprechen möchten, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir werden unser Bestes tun, um Ihre Immobilienprobleme zu lösen und Ihnen die besten Lösungen anzubieten.

Häufig gestellte Fragen