Immobilien als Familienstrategie: Mehr als nur Steuern sparen

Wahrscheinlich haben Sie den Satz "Immobilien kaufen, um Steuern zu sparen" schon mindestens einmal gehört. Sicherlich gibt es Aspekte von Immobilieninvestitionen, die zu einer Verringerung der Steuerlast führen können. Wir möchten jedoch davor warnen, Immobilien ausschließlich wegen der kurzfristigen Steuersparmöglichkeiten zu halten.

In diesem Artikel schlagen wir eine neue Sichtweise vor, die Immobilien nicht nur als "Steuersparmaßnahme" betrachtet, sondern als "Familienstrategie", um die Zukunft der Familie zu sichern und das Vermögen von einer Generation an die nächste weiterzugeben. Die spezifischen Methoden zur Maximierung des Vermögenswerts aus einer langfristigen Perspektive, ohne sich mit dem unmittelbaren Gewinn zu befassen, werden auf leicht verständliche Weise mit Expertenwissen erläutert.

Warum werden Immobilien im Zusammenhang mit dem Thema "Steuern sparen" diskutiert?

Der Hauptgrund, warum Immobilien mit Steuerersparnis in Verbindung gebracht werden, liegt in ihrer spezifischen Steuerstruktur. Von besonderer Bedeutung sind die Abschreibung und die Gewinn- und Verlustrechnung.

Mechanismen der Abschreibung und der Gewinn- und Verlustrechnung

Ausgehend von der Vorstellung, dass der Gebäudeteil einer Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert, kann diese Wertminderung als jährlicher Aufwand in Form von "Abschreibungen" verbucht werden. Das Hauptmerkmal der Abschreibung besteht darin, dass es sich um einen "buchhalterischen Aufwand" handelt, der eigentlich keinen Geldaufwand bedeutet.

Nach Abzug der Ausgaben, einschließlich der Abschreibungen, von den Einkünften aus der Immobilienverwaltung (z. B. Mieteinnahmen) kann in den Büchern ein Defizit ausgewiesen werden. Dieser Fehlbetrag kann mit anderen positiven Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, verrechnet werden, um den Gesamtbetrag der steuerpflichtigen Einkünfte zu verringern. Dies ist der grundlegende Mechanismus des "Steuersparens durch Immobilien".

Im obigen Beispiel kann ein Defizit von 500.000 Yen von Arbeitseinkommen und anderen Einkünften abgezogen werden.

Die Fallen des Immobilienbesitzes als kurzfristiges Steuersparmodell

Allerdings gibt es bei diesem Steuersparmodell viele Punkte zu beachten. Der Erwerb von Immobilien zu einfachen Steuersparzwecken kann zu "negativen Immobilien" führen, die in der Zukunft große Verluste verursachen können.

Das Ende des Abschreibungszeitraums und die Bedeutung von Ausstiegsstrategien

Der Abschreibungszeitraum ist begrenzt und wird auf der Grundlage der gesetzlichen Nutzungsdauer berechnet, die durch die Struktur des Gebäudes bestimmt wird. Insbesondere Immobilien, die über einen kurzen Zeitraum in großem Umfang abgeschrieben werden können, wie z. B. gebrauchte Holzimmobilien, mögen zwar steuerlich vorteilhaft erscheinen, aber der Effekt ist nicht von Dauer. Nach Ablauf des Abschreibungszeitraums sinken die Ausgaben in den Büchern erheblich, und in vielen Fällen werden die Immobilienerträge plötzlich rentabel und die Steuerlast steigt.

Darüber hinaus kann eine Exit-Strategie, d. h. ein falscher Verkauf der Immobilie, zu unerwartet hohen Steuern führen. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Gewinn (Veräußerungsgewinn) aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, wobei der Steuersatz je nach Dauer des Eigentums an der Immobilie sehr unterschiedlich ist.

Umdenken: Immobilien sind eine 'Vermögensstrategie für die Familie'

Wir sind der Meinung, dass Immobilien nicht als kurzfristige Steuersparmaßnahme für Einzelpersonen betrachtet werden sollten, sondern als strategisches Instrument für die langfristige Entwicklung des gesamten Familienvermögens und dessen reibungslose Übertragung auf die nächste Generation.

Unter diesem Gesichtspunkt können Immobilien von einem reinen Investitionsobjekt zu einem "Familienvermögen" erhoben werden, das die Existenz der Familie stabilisiert, die Vermögenswerte vor Inflation schützt und es der Familie ermöglicht, Vermögen und Gefühle an ihre Angehörigen weiterzugeben.

Wie können Immobilien als Familienstrategie genutzt werden?

Was sind nun die konkreten Techniken? Hier stellen wir drei typische Nutzungstechniken vor.

1. Geplante Vermögensübertragung durch Schenkungen zu Lebzeiten

Hierbei handelt es sich um eine Methode, Immobilien zu Lebzeiten systematisch an die nächste Generation zu verschenken, um die zukünftige Erbschaftssteuerlast zu verringern. Für die Schenkungsbesteuerung gibt es verschiedene Sonderregelungen, die für die Übertragung von Vermögenswerten bei gleichzeitiger Reduzierung der Steuerlast genutzt werden können.

2. Flexible Vermögensverwaltung und Nachfolge durch Familienstiftungen

Eine Familienstiftung ist eine Vereinbarung, mit der der Eigentümer (Treuhänder) die Verwaltung, den Betrieb und die Veräußerung von Immobilien einem vertrauten Familienmitglied (Treuhänder) überträgt. Sie eignet sich besonders gut zur Vorbereitung auf das Risiko des Einfrierens von Vermögenswerten, z. B. aufgrund von Demenz.

Leidet ein Immobilieneigentümer beispielsweise an Demenz, kann sein Bankkonto eingefroren werden, und rechtliche Maßnahmen wie der Verkauf einer Immobilie oder größere Reparaturen können unmöglich werden. Wird jedoch im Vorfeld ein Familientreuhandvertrag abgeschlossen, können die mit der Immobilie betrauten Familienmitglieder diese weiterhin flexibel nach den Wünschen des Eigentümers verwalten. Außerdem kann im Treuhandvertrag festgelegt werden, an wen und wie die Immobilie nach Ihrem Tod vererbt werden soll, und er kann auch wie ein Testament funktionieren.

3. fortgeschrittener Vermögensschutz durch Gründung (Vermögensverwaltungsgesellschaft)

Wenn Sie mehrere Renditeimmobilien besitzen oder Ihr Einkommen einen bestimmten Betrag übersteigt, ist die Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft eine sinnvolle Option.

Im Vergleich zur Erzielung von Immobilieneinkünften als Einzelunternehmer kann die Gründung einer Gesellschaft verschiedene Vorteile bieten, z. B. die Ausnutzung der unterschiedlichen Steuersätze und die Erweiterung des Spielraums für Ausgaben. Ein weiterer Vorteil ist, dass im Erbfall nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an der Gesellschaft vererbt werden, was die Aufteilung des Nachlasses erleichtert und Streitigkeiten verhindert.

Schlussfolgerung.

Immobilienbesitz sollte nicht nur aus der kurzfristigen Perspektive der unmittelbaren "Steuerersparnis" beurteilt werden. Er sollte als langfristige "Familienstrategie" mit Blick auf Ihre eigene Zukunft und die Ihrer Familie gesehen werden.

Der Steuerspareffekt der Abschreibung ist nur vorübergehend, und wenn Sie bei Ihrer Ausstiegsstrategie einen Fehler machen, laufen Sie Gefahr, eine noch höhere Steuerlast zu verursachen. Andererseits können Immobilien durch die Kombination von Methoden wie Schenkungen unter Lebenden, Familientrusts und Gesellschaftsgründungen sowie durch den Aufbau eines optimalen Portfolios, das Ihrer Familienstruktur und Vermögenssituation entspricht, zu einem unersetzlichen "Familienvermögen" werden, das über Generationen hinweg Werte schafft.

Wie können Sie das mächtige Instrument der Immobilie am besten für Ihre Familie nutzen? Warum nicht aus einer langfristigen Perspektive darüber nachdenken? Wir von INA&Associates K.K. unterstützen Sie gerne bei der Entwicklung der besten Vermögensstrategie für Ihre individuelle Situation. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Ich bin Anfänger in der Immobilienanlage, wo fange ich an?

A1: Klären Sie zunächst Ihre eigene Vermögenssituation und Ihre zukünftigen Lebenspläne. Wir empfehlen Ihnen dann, den Zweck Ihrer Immobilieninvestition zu bestimmen (z. B. ob sie der Gewinnerzielung oder der Vermögensnachfolge dient) und einen Fachmann Ihres Vertrauens zu konsultieren. Es ist ratsam, Investitionen in Erwägung zu ziehen, die mit einem kleinen Geldbetrag und von Experten sorgfältig ausgewählten Immobilien begonnen werden können, anstatt mit teuren Immobilien zu beginnen.

F2: Kann ich überhaupt eine Steuerersparnis erwarten?

A2: Nein, das ist auf keinen Fall der Fall. Das System der Verrechnung von Verlusten aus Immobilieneinkünften mit anderen Einkünften ist nach wie vor eine wirksame Strategie. Wichtig ist, sich darüber im Klaren zu sein, dass der Steuerspareffekt nicht von Dauer ist, und den gesamten Cashflow zu simulieren, einschließlich der erhöhten Steuerbelastung nach Ablauf der Abschreibungsfrist und der Grunderwerbsteuer zum Zeitpunkt des Verkaufs.

F3: Ab welcher Vermögensgröße sollte ich eine Familienstiftung oder eine Kapitalgesellschaft in Betracht ziehen?

A3: Es gibt keinen klaren Standard dafür, mit welchem Betrag Sie beginnen sollten. Wenn Sie beispielsweise neben Ihrem Haus noch mindestens eine andere einkommensbringende Immobilie besitzen und befürchten, dass Ihr Vermögen aufgrund einer Demenzerkrankung in der Zukunft eingefroren werden könnte, lohnt es sich, eine Familienstiftung in Betracht zu ziehen. Was die Gründung eines Unternehmens angeht, so gilt als Richtschnur, dass der Körperschaftssteuersatz in vielen Fällen günstiger wird, wenn das zu versteuernde Einkommen einer Einzelperson 8-10 Millionen JPY übersteigt.

F4: Welche Immobilie ist besser, die im Stadtzentrum oder die auf dem Land?

A4: Beide haben ihre eigenen Vor- und Nachteile. Immobilien in Stadtzentren haben einen stabilen Wert und eine starke Mietnachfrage, sind aber in der Regel teurer und weisen geringere Renditen auf. Auf der anderen Seite können Immobilien in ländlichen Gebieten erschwinglicher sein und höhere Renditen bieten, aber die Risiken von Leerstand und sinkenden Werten sind höher als in Stadtzentren. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Wahl entsprechend Ihrer Anlagestrategie und Risikotoleranz treffen.

F5: Was kann ich jetzt tun, um Erbstreitigkeiten zu vermeiden?

A5: Das Wichtigste ist, Ihre Vermögenssituation und Ihre Absicht zu klären, wie und an wen Sie Ihre Immobilie vererben wollen, und dies Ihrer Familie mitzuteilen. Darüber hinaus führen rechtswirksame Vorbereitungen wie die Errichtung eines Testaments, die Verwendung von Patientenverfügungen, die Einrichtung eines Familientrusts und die Nutzung von Lebensversicherungen zu einer gütlichen Vermögensnachfolge.