Berufe und Herausforderungen bei Immobilieninvestitionen: Ein Überblick

Wenn Sie berufsbegleitend in Immobilien investieren wollen, können berufliche Einschränkungen sowiepersönliche Kredit- und Einkommensanforderungen das Vorgehen erschweren. Im Folgenden werden die Berufe genannt, die durch arbeitsrechtliche Vorschriften, die eine Nebentätigkeit verbieten, eingeschränkt werden können, sowie die Fälle, in denen Kredit- und Einkommensanforderungen die Hürden für eine Kreditgenehmigung erhöhen können (Sie sollten letztlich die Vorschriften Ihres eigenen Arbeitgebers prüfen).

Berufe, die durch arbeitsrechtliche Vorschriften, die Nebentätigkeiten verbieten, eingeschränkt sein können

• Beamte (Landes- und Kommunalbeamte): Grundsätzlich ist es Beamten gesetzlich verboten, einen Nebenjob auszuüben (Landesbeamtengesetz und Kommunalbeamtengesetz). Infolgedessen gibt es strenge Beschränkungen für Immobilieninvestitionen. Nach den Vorschriften der Nationalen Personalbehörde gilt die Vermietung bestimmter Immobilien in geringem Umfang jedoch nicht als Nebentätigkeit, und insbesondere die Vermietung von "weniger als fünf Häusern" und "weniger als 10 Eigentumswohnungen" (Vorschrift 14-8 der Nationalen Personalbehörde, Operative Mitteilung (2023-04)) kann gestattet werden. Außerdem wird empfohlen, dass die jährlichen Mieteinnahmen weniger als 5 Mio. JPY betragen und dass der Angestellte die Immobilien nicht selbst verwaltet (sondern die Verwaltung an einen Auftragnehmer überträgt). Werden diese Vorgaben überschritten, gilt dies als Nebenerwerb und unterliegt einem Verbot. Wenn Beamte in Immobilien investieren, müssen sie sorgfältig prüfen, inwieweit sie diese gesetzlichen Kriterien nicht überschreiten.
  Gesetz über den nationalen öffentlichen Dienst, Artikel 103 (1947-10) / Gesetz über den lokalen öffentlichen Dienst, Artikel 38 (1950-12)

• Angestellte von Finanzinstituten (z. B. Bankangestellte, Angestellte von Wertpapierfirmen): Angestellte in der Finanzbranche, wie z. B. in Banken und Wertpapierfirmen, unterliegen berufsbedingt sehr strengen internen Regeln für den Anlagehandel. So verbieten die meisten Unternehmen beispielsweise Aktienanlagen und Devisengeschäfte oder verlangen eine vorherige Meldung, um Insiderhandel zu verhindern. Bei Immobilieninvestitionen ist die Reaktion je nach den internen Vorschriften der einzelnen Finanzinstitute unterschiedlich, aber in einigen Fällen verbieten die internen Vorschriften Investitionen generell (z. B. nur in Ausnahmefällen, wenn sie durch Erbschaft erworben wurden). Daher müssen die Mitarbeiter von Finanzinstituten die Anweisungen und Vorschriften ihrer internen Compliance-Abteilungen genau prüfen.

• Freie Berufe (Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Ärzte usw.): Im Gegensatz zu Beamten ist es Angehörigen freier Berufe wie Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Ärzten nicht gesetzlich untersagt, eine zweite Tätigkeit auszuüben. Daher können sie grundsätzlich in Immobilien als Teil ihres eigenen Vermögens investieren. In der Tat gelten diese staatlich anerkannten Berufe als kreditwürdiger, stabiler und leichter kreditfähig, da sie kein Rentenalter haben. Es kann jedoch vorkommen, dass die Statuten der Organisation, der Sie angehören, wie z. B. der Anwaltskanzlei, der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft oder des Krankenhauses, in dem Sie arbeiten, Ihnen die Aufnahme einer Nebentätigkeit verbieten. Da diese Berufstätigen auch tagsüber viel zu tun haben, müssen sie darauf achten, dass ihre Tätigkeit als Immobilienvermieter nicht mit ihrem Hauptberuf kollidiert. Es ist ratsam, dass diese Fachleute sich im Voraus bei ihrem Arbeitgeber oder ihrer Organisation erkundigen, ob sie je nach ihrem Arbeitsrhythmus eine zweite Tätigkeit ausüben dürfen oder nicht.

(*Zusätzlich zu den oben genannten Bestimmungen gibt es auch in einigen allgemeinen Privatunternehmen Vorschriften, die eine Nebentätigkeit verbieten. Obwohl Immobilieninvestitionen in vielen Fällen als "Vermögensverwaltung" angesehen werden und keine Nebentätigkeit darstellen, ist es wichtig, sich vorher zu erkundigen, da jedes Unternehmen seine eigene Auslegung hat).

Fälle, in denen Immobilieninvestitionen aus Kredit- und Einkommenssicht schwierig sind

Bei der Bewilligung eines Immobilieninvestitionskredits wird die persönliche Bonität des Kreditnehmers, wie Einkommen, berufliche Stabilität und Verschuldung, streng geprüft. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, kann der Kreditnehmer keinen Kredit erhalten, was die Investition in Immobilien erschwert. Die wichtigsten Fälle sind.

• Kurze Betriebszugehörigkeit: Wenn Sie noch nicht lange erwerbstätig sind, werden Sie von den Finanzinstituten eher negativ bewertet, wenn es darum geht, ob Sie auch in Zukunft ein stabiles Einkommen erzielen können. Viele Finanzinstitute sehen ein Minimum von zwei bis drei Jahren Betriebszugehörigkeit als Voraussetzung für einen Kredit an, und wenn Sie erst kurze Zeit bei Ihrem Arbeitgeber beschäftigt sind, wird davon ausgegangen, dass Sie nicht über die nötige Stabilität verfügen, um langfristige Rückzahlungen leisten zu können. Insbesondere wenn Sie gerade erst die Stelle gewechselt haben und erst seit sehr kurzer Zeit beschäftigt sind, sind die Hürden für eine Kreditbewilligung wesentlich höher. Wenn Sie seit weniger als einem Jahr beschäftigt sind, werden Sie es bei der Kreditvergabe wahrscheinlich schwer haben.

• Instabiler Beschäftigungsstatus (z. B. unregelmäßige Beschäftigung, Selbstständigkeit): Wenn Sie in einem nicht dauerhaften Beschäftigungsverhältnis arbeiten, wird sich dies im Kreditgenehmigungsverfahren wahrscheinlich ebenfalls negativ auswirken. Wenn Sie in einem befristeten Arbeitsverhältnis stehen, z. B. als Zeit- oder Vertragsarbeiter, oder wenn Ihr Einkommen als Freiberufler oder Selbständiger leicht schwankt, werden die Finanzinstitute vorsichtiger sein, was Ihre Fähigkeit angeht, die Rückzahlungen aufrechtzuerhalten. Vollzeitbeschäftigte von Großunternehmen sind bei der Prüfung im Vorteil, während Angestellte von kleinen und mittleren Unternehmen sowie Selbstständige eher im Nachteil sind. Wenn Sie aufgrund Ihrer beruflichen Eigenschaften über ein unsicheres Einkommen verfügen, wird genau geprüft, ob Sie in der Lage sind, den Kredit stabil zurückzuzahlen, was ein großes Hindernis für die Kreditvergabe darstellen kann.

• Geringes Jahreseinkommen: Immobilieninvestitionsdarlehen erfordern oft ein Jahreseinkommen über einer bestimmten Höhe, und ein niedriges Jahreseinkommen wird in der Regel als unzureichend für die Rückzahlung angesehen. Im Allgemeinen ist ein Jahreseinkommen von mindestens 7 Mio. JPY ein gutes Indiz dafür, dass das Kreditgenehmigungsverfahren reibungslos verläuft, während ein Jahreseinkommen von etwa 5 Mio. JPY möglicherweise nicht ausreicht, um das Kreditgenehmigungsverfahren zu durchlaufen. Die Kriterien sind von Finanzinstitut zu Finanzinstitut unterschiedlich, aber in einigen Fällen, z. B. bei Stadtbanken, liegt das jährliche Mindesteinkommen zwischen 5 und 6 Millionen JPY. Wenn Ihr Jahreseinkommen diese Kriterien nicht erfüllt, wird es schwierig sein, in Immobilien zu investieren, es sei denn, Sie ergänzen Ihr Einkommen durch weitere persönliche Mittel oder nutzen öffentliche Finanzinstitute (z. B. die Japan Finance Corporation).

• Wenn Sie viele andere Kredite haben: Wenn Sie bereits mehrere Kredite haben, z. B. eine Hypothek, einen Autokredit oder ein Kreditkartendarlehen, wird Ihnen das nicht helfen, sich für einen neuen Immobilieninvestitionskredit zu qualifizieren. Das Verhältnis von Schulden zu Jahreseinkommen (Rückzahlungslastquote) gilt als hoch, und das Genehmigungsverfahren wird tendenziell schwieriger, wenn der Gesamtbetrag der Kredite das Achtfache Ihres Jahreseinkommens übersteigt. Einige Finanzinstitute legen die Obergrenze für die Gesamtverschuldung sogar auf das 10- bis 20-fache des Jahreseinkommens fest, und wenn Ihre Schulden diese Grenze überschreiten, wird Ihnen kein neuer Kredit bewilligt, selbst wenn Sie mit Ihren Rückzahlungen nicht im Rückstand sind. Auch wenn das Jahreseinkommen hoch ist, gilt eine hohe Verschuldung als "hohes Risiko künftiger Zahlungsrückstände", was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein neues Immobilieninvestitionsdarlehen abgelehnt wird. Es ist daher ratsam, vor einer Investition andere Verschuldungssituationen zu klären und die Rückzahlungsquote zu senken.

• Älteres Alter: Auch das Alter des Kreditnehmers kann die Verfügbarkeit des Kredits beeinflussen. Es ist besonders schwierig, von Banken eine Kreditgenehmigung für langfristige Pläne zu erhalten, wenn das Alter des Kreditnehmers bei vollständiger Rückzahlung des Kredits 80 Jahre übersteigt. Dies liegt daran, dass die Finanzinstitute auf ein stabiles Einkommen während des Rückzahlungszeitraums achten und das Risiko eines geringeren Einkommens aufgrund des Renteneintritts befürchten, wenn der Antragsteller älter ist. Viele Finanzinstitute setzen die obere Altersgrenze für die vollständige Rückzahlung auf etwa 80 Jahre fest, und es ist im Allgemeinen schwieriger, eine Genehmigung für Pläne zu erhalten, die diese Altersgrenze überschreiten (einige Institute erlauben Antragsteller, die unter 85 Jahre alt sind). Daher sollten Sie bei der Aufnahme eines Immobilieninvestitionskredits im Alter von 50 oder 60 Jahren oder später auf Ihr Alter bei vollständiger Rückzahlung achten.

• Schlechte Kreditvergangenheit: Eine schlechte persönliche Kreditvergangenheit kann ein fatales Hindernis für die Kreditgenehmigung sein. Wenn frühere finanzielle Vorfälle (z. B. langfristige Zahlungsrückstände oder Umschuldungen) zu verzeichnen sind, wird es äußerst schwierig sein, einen neuen Kredit zu erhalten. Auch wenn es nicht so gravierend ist, mindern überfällige Kreditkartenzahlungen oder zu viele Kredite die Kreditwürdigkeit. Die Finanzinstitute prüfen auch die Kreditauskunft eines Antragstellers, um festzustellen, ob es Probleme gibt. So kann beispielsweise auch eine Reihe ungenutzter Kreditkarten als Risiko angesehen werden, so dass es wichtig ist, durch die Kündigung unnötiger Karten eine gute Bonität zu bewahren. Ihre Kreditsituation wird bei Immobilieninvestitionskrediten strenger geprüft als bei Hypothekarkrediten. Wenn Sie also Bedenken hinsichtlich Ihrer Kreditauskunft haben, sollten Sie diese im Vorfeld verbessern.

Und schließlich: Prüfen Sie immer die Vorschriften Ihres Arbeitgebers.

Wie bereits erwähnt, sind Immobilieninvestitionen im Grunde genommen kostenlos, mit Ausnahme einiger Berufe wie z. B. Beamte, aber jedes Unternehmen hat seine eigenen Beschäftigungsvorschriften und Regeln für Nebentätigkeiten. Auch wenn es keine rechtlichen Probleme gibt, können einige Unternehmen ihre eigenen Beschränkungen für Nebentätigkeiten haben oder eine Meldung verlangen, wenn die Größe des Unternehmens eine bestimmte Grenze überschreitet. Erkundigen Sie sich daher, bevor Sie tatsächlich in Immobilien investieren, wie die Vorschriften an Ihrem Arbeitsplatz lauten. Wenden Sie sich gegebenenfalls an Ihren Vorgesetzten oder an die Personalabteilung, um zu klären, ob Sie eine Genehmigung oder eine Meldung benötigen. Wichtig ist auch, die Finanzierungsaspekte auf der Grundlage der eigenen Einkommens-, Beschäftigungs- und Kreditsituation im Vorfeld mit den Finanzinstituten zu besprechen und einen vernünftigen Plan zu erstellen. Da die Bedingungen je nach den individuellen Gegebenheiten variieren, sollten Sie sich vor der Investition in Immobilien über die Regeln an Ihrem Arbeitsplatz informieren und Ihre eigenen Eigenschaften gründlich überprüfen.