Steigende Baukosten: Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen und Strategien

In den letzten Jahren sind in der Immobilienbranche die Kosten für den Bau neuer Immobilien erheblich gestiegen, eine Situation, die Immobilieninvestoren nicht ignorieren können. Die Baukosten steigen weiter an, was auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen ist, darunter steigende Preise für Baumaterialien, zunehmende Arbeitskosten und Veränderungen im globalen wirtschaftlichen Umfeld. Der Durchschnittspreis für neue Eigentumswohnungen ist in den letzten Jahren stark gestiegen, zum Beispiel um etwa 27,8 % in den sechs Jahren zwischen dem GJ 2017 und dem GJ 2023 im Großraum Tokio. Die steigenden Baukosten haben sich auf den gesamten Immobilienmarkt ausgewirkt und zwingen zu einer Überprüfung der Investitionsstrategien.

In diesem Artikel werden die Hintergründe und Gründe für die steigenden Baukosten für neue Gebäude und ihre spezifischen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erläutert. Außerdem werden die Maßnahmen erläutert, die Immobilieninvestoren jetzt ergreifen sollten.

Hintergrund und Gründe für die steigenden Baukosten für neue Immobilien

Zunächst werden der Hintergrund und die Hauptgründe für den starken Anstieg der Baukosten für neue Immobilien dargelegt. Es sind mehrere Faktoren zusammengekommen, die von Problemen in der globalen Lieferkette bis hin zu Veränderungen im inländischen Arbeitsumfeld reichen.

• Steigende Materialkosten (steigende Baustoffpreise): Die Preise der für den Bau benötigten Materialien sind aufgrund einer globalen Angebots- und Nachfragekrise in die Höhe geschnellt. Ein Paradebeispiel dafür ist der Holzschock (weltweite Holzknappheit und Preisspitze): In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 führte ein sprunghafter Anstieg der Holznachfrage in Nordamerika und China zu einem starken Anstieg der Holzpreise und zu einer erheblichen Erhöhung der Baukosten für Häuser mit Holzrahmen in Japan. Obwohl sich die Holzpreise seit ihrem Höchststand etwas beruhigt haben, sind sie nicht auf das Niveau vor dem Holzschock zurückgekehrt und bleiben hoch. Ein ähnlicher Anstieg der Stahlpreise, bekannt als Eisenschock, trat ebenfalls auf. Die Nachfrage nach Stahl, die aufgrund der Corona-Katastrophe vorübergehend gesunken war, stieg mit der Erholung der Wirtschaft sprunghaft an, so dass das Angebot nicht Schritt halten konnte und die Preise für Stahl und andere Materialien sprunghaft anstiegen. Der Einmarsch Russlands in der Ukraine und die daraus resultierende instabile internationale Lage führten ebenfalls zu einem Anstieg der Materialpreise. Die Einfuhren von Holz und Metallen wurden eingeschränkt und die Preise stiegen, was zu höheren Kosten für Baumaterialien im Allgemeinen führte. Darüber hinaus ist die Verknappung von Halbleitern nicht zu übersehen. Halbleiter scheinen auf den ersten Blick nichts miteinander zu tun zu haben, aber sie sind für Klimaanlagen, Aufzüge und andere Gebäudeausrüstungen unverzichtbar. Die weltweite Verknappung von Halbleitern, die durch die Handelsstreitigkeiten zwischen den USA und China und den Nachfrageschub infolge der Corona-Katastrophe verursacht wurde, hat zu höheren Gerätekosten geführt. Darüber hinaus haben die steigenden Kraftstoff- und Energiepreise die Kosten für den Transport von Materialien und die Produktion in die Höhe getrieben (z. B. höhere Benzin- und Stromkosten und höhere Seefrachtkosten für Container). Ein weiterer Faktor, der nur in Japan auftritt, ist die Abwertung des Yen (Rückgang des Wechselkurses des Yen). Ein schwächerer Yen erhöht die Kosten für die Beschaffung importierter Materialien, was sich direkt auf die inländischen Baukosten auswirkt. Die kombinierten Auswirkungen dieser verschiedenen Faktoren haben die Materialpreise in den letzten Jahren in die Höhe schnellen lassen. Infolgedessen sind die Kosten für Baumaterialien in nur drei Jahren, vom GJ 2021 bis März 2024, landesweit um durchschnittlich rund 18 % gestiegen.

• Steigende Arbeitskosten (erhöhte Bauarbeitskosten): Steigende Arbeitskosten aufgrund von Arbeitskräftemangel sind ebenfalls ernst zu nehmen. Das Baugewerbe sieht sich mit einer Überalterung der qualifizierten Handwerker und einem Mangel an jungen Arbeitskräften konfrontiert, und die Arbeitskosten pro Arbeiter (Tageslöhne und Gehälter der Handwerker) steigen. So sind die Lohnstückkosten für die Planung öffentlicher Bauvorhaben (der Lohnstandard für Handwerker bei öffentlichen Bauvorhaben) zwischen März 2021 und März 2024 um etwa 15 % gestiegen. Dies bedeutet eine höhere Arbeitskostenbelastung für die Bauunternehmen und ist ein Faktor, der die Gesamtbaukosten in die Höhe treibt. Hintergrund ist das 2024-Problem (das Problem des Arbeitskräftemangels aufgrund von Überstundenobergrenzen, die ab 2024 im Rahmen des Arbeitsplatzreformgesetzes für die Bauwirtschaft gelten). Da sich die Branche nicht mehr auf lange Arbeitszeiten verlassen kann, muss die Zahl der Mitarbeiter erhöht werden, was jedoch aufgrund des chronischen Personalmangels nicht ohne weiteres möglich ist, und die Arbeitskosten für jeden einzelnen Arbeitnehmer steigen. Außerdem werden Fortschritte bei der Optimierung der gesetzlichen Sozialkosten gemacht (Bemühungen, die Sozialversicherungsbeiträge für die Bauarbeiter angemessen in die Baukosten einzubeziehen), was tendenziell zu einer Erhöhung der nominalen Baukosten geführt hat, da das Äquivalent der Arbeitskosten, das früher nur schwer zu erkennen war, nun ordnungsgemäß verbucht wird. Darüber hinaus besteht in Japan eine gewisse Abhängigkeit von ausländischen Arbeitskräften, wie z.B. technischen Lehrlingen, aber es wurde noch schwieriger, sich Arbeitskräfte zu sichern, als es aufgrund der Corona-Katastrophe Beschränkungen für deren Einreise gab. Generell sind die steigenden Arbeitskosten aufgrund des Mangels an Handwerkern einer der Hauptgründe für den Anstieg der Baukosten.

• Strengere Vorschriften und Qualitätsanforderungen: Strengere Bauvorschriften und Energiesparstandards wirken sich ebenfalls auf die Kosten aus. In Japan beispielsweise wird die Einhaltung von Energiesparstandards für Wohngebäude ab 2025 verbindlich vorgeschrieben, was den Einbau von Hochleistungsdämmstoffen und -geräten erfordert. Strengere Sicherheits- und Umweltnormen sind an sich wünschenswert, aber dies wird die Kosten für die Umstellung auf Hochleistungsmaterialien und modernste Geräte erhöhen. Darüber hinaus dürfen die immer anspruchsvolleren Kundenbedürfnisse nicht außer Acht gelassen werden. Neue Eigentumswohnungen erfordern hochwertige Merkmale wie Katastrophenschutz und intelligente Haustechnik, und die Kosten steigen entsprechend. Diese Qualitätsverbesserungen können auch als Hintergrundfaktor für den Anstieg der Baukosten angesehen werden.

Wie bereits erwähnt, reichen die Gründe für den Anstieg der Baukosten von steigenden internationalen Rohstoffpreisen bis hin zu Veränderungen im inländischen Arbeitsumfeld und bei den Vorschriften. So zeigt der Gesamtbaukostenindex, dass er bei einem Stand von 100 im Jahr 2015 bis 2022 auf über 120 ansteigen wird. Insbesondere in den drei Jahren seit 2021 sind die Baukosten stark angestiegen, wobei einige behaupten, dass die aktuellen Baukosten fast doppelt so hoch sind wie in der Blasenzeit (Ende der 1980er Jahre). Dieser rasante Kostenanstieg hat die Voraussetzungen für Immobilienentwicklung und -investitionen erheblich verändert.

Spezifische Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die steigenden Baukosten haben nicht nur Auswirkungen auf die Entwicklung und den Verkauf von neuen Immobilien, sondern auch auf den Immobilienmarkt als Ganzes. Die wichtigsten Auswirkungen werden hier zusammengefasst.

• Geringeres Angebot an Neubauten: Die steigenden Baukosten haben dazu geführt, dass immer weniger neue Immobilien gebaut werden. Bauträger sind gezwungen, einige Projekte zu verschieben oder zu streichen, da sie unrentabel werden, wenn die Baukosten deutlich höher sind als ursprünglich geplant. Insbesondere in den Vorstädten, wo es schwierig ist, die Verkaufspreise höher anzusetzen als in den Stadtzentren, stellen die steigenden Baukosten eine große Belastung dar und erschweren das Angebot an neuen Eigentumswohnungen. In der Tat ist das Angebot an neuen Eigentumswohnungen in den letzten Jahren zurückgegangen, und es wurde darauf hingewiesen, dass dies auf einen Rückgang der Zahl der Baubeginne und längere Bauzeiten aufgrund der steigenden Baukosten zurückzuführen ist. Wenn die Zahl der Projekte, die aufgrund zu hoher Baukosten nicht vermarktet werden können, zunimmt, wird das Gesamtangebot an neuen Wohnungen auf dem Markt sinken, was das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beeinträchtigt. Regierungsstatistiken zeigen auch, dass die Zahl der Wohnungsneubauten in den letzten Jahren rückläufig war, und es gibt Berichte, dass das Angebot an neuen Eigentumswohnungen im Großraum Tokio um 2022-2023 unter das Niveau unmittelbar nach dem Platzen der Blasenwirtschaft und dem Lehman-Schock fallen wird. Ein Rückgang des Angebots an Neubauten wird wahrscheinlich zu einer Verkäufersituation (mit starken Anbietern) auf dem Immobilienmarkt führen, was ebenfalls ein Faktor für steigende Preise sein wird.

• Steigende Preise für Neubauten: Höhere Baukosten erhöhen natürlich den Verkaufspreis und die Mieten für neue Immobilien. Die Bauträger sind gezwungen, die höheren Kosten auf den Verkaufspreis umzulegen, um einen Gewinn zu erzielen. Dies hat dazu geführt, dass die Preise für neu gebaute Immobilien deutlich gestiegen sind. So stieg der Durchschnittspreis für eine neue Eigentumswohnung im Großraum Tokio von 59,21 Mio. JPY im Jahr 2017 auf 75,65 Mio. JPY im Jahr 2023, was einem Anstieg von rund 27,8 % in sechs Jahren entspricht. Allein im Großraum Tokio ist der Durchschnittspreis im gleichen Zeitraum um etwa 49 % gestiegen, wobei der Durchschnittspreis über 100 Mio. JPY liegt. Auch die Preise für freistehende Häuser sind in den letzten Jahren stetig angestiegen. Dieser Anstieg ist zum Teil auf die steigenden Grundstückspreise, aber auch weitgehend auf die gestiegenen Baukosten zurückzuführen. Neu gebaute Häuser werden für die Käufer immer teurer, und einige sind gezwungen, ihr Budget aufzugeben oder zu kürzen. Auf dem Mietmarkt neigen die Eigentümer neuer Wohnungen und Eigentumswohnungen dazu, die Anfangsmiete zu erhöhen, um die hohen Baukosten zu decken. Infolgedessen wird befürchtet, dass es zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage kommen könnte, da sich die Bestände an neu zu verkaufenden Wohnungen erhöhen und die Mieter vor zu hohen Mieten zurückschrecken. Gegenwärtig nimmt jedoch die Knappheit an Neubauten zu, und es besteht eine gewisse Nachfrage, vor allem bei wohlhabenden Personen, nach Neubauten, selbst zu hohen Preisen, und einige Immobilien werden zu hohen Preisen verkauft. Die steigenden Baukosten treiben also die Preise für neue Immobilien in die Höhe, was zu einer Polarisierung des Marktes führt (Vergrößerung der Kluft zwischen denen, die es sich leisten können, und denen, die es nicht können).

• Spillover-Effekt auf den Gebrauchtimmobilienmarkt: Steigende Preise und ein geringeres Angebot an neu gebauten Immobilien stimulieren auch den Gebrauchtimmobilienmarkt. Kaufinteressenten und Investoren, für die ein Neubau unerschwinglich ist, wenden sich zunehmend gebrauchten Immobilien zu. Infolgedessen boomt der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio. So lag nach Angaben des Real Estate Information Network for East Japan (Raines) die Zahl der Vertragsabschlüsse für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio im März 2025 bei 4.991, was einem Anstieg von 31,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht und ein deutliches Wachstum darstellt. Selbst wenn man saisonale Faktoren abzieht, war die Zahl der Transaktionen deutlich höher als im Vorjahr, was auf eine Verschiebung der Nachfrage hin zu Gebrauchtimmobilien hinweist. Auch die Preise für Gebrauchtimmobilien steigen in einigen Gebieten, aber da sie billiger sind als neu gebaute Immobilien, wächst das Interesse sowohl in Bezug auf die tatsächliche Nachfrage als auch auf Investitionen. Besonders beliebt sind gebrauchte Eigentumswohnungen, die sich in einem guten Zustand befinden und jüngeren Datums sind, sowie renovierte Einfamilienhäuser. Auch für Investoren sind Gebrauchtimmobilien attraktiv, da in vielen Fällen eine hohe Rendite (Jahreseinkommen in Prozent der Investition) zu erwarten ist. Denn während die Flächenrenditen bei Neubauten aufgrund der steigenden Baukosten sinken, lässt sich bei Gebrauchtimmobilien leichter eine Rendite erzielen, da der Anschaffungspreis niedrig gehalten werden kann. Steigende Baukosten führen somit zu einem Nachfrageschub auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt und verändern die Marktstruktur.

• Auswirkungen auf die Bauwirtschaft: Die steigenden Baukosten wirken sich nicht nur auf den Immobilienmarkt, sondern auch auf die Struktur der Bauwirtschaft aus. Wie bereits erwähnt, verschärft sich der Arbeitskräftemangel immer mehr, was zu einer Verknappung der Baukapazitäten führt. Die Generalunternehmer (GU) können nicht mehr alle angefragten Projekte bearbeiten und konzentrieren sich auf rentable und strategisch wichtige Projekte. Dies führt dazu, dass Bauträger von Eigentumswohnungen nicht in der Lage sind, eine Baufirma zu finden, selbst wenn sie dies wünschen, wodurch sich der Baubeginn verzögert. Insbesondere der Bau von Eigentumswohnungen wird trotz des damit verbundenen Aufwands als relativ unrentabel gemieden und anderen Sektoren wie der Großsanierung, der Infrastruktur und dem Fabrikbau Priorität eingeräumt. So haben die steigenden Baukosten und die Schwierigkeiten bei der Personalbeschaffung zu einem Engpass bei der Versorgung mit neuen Wohnungen geführt, was sich langfristig auf den Markt auswirken kann. Andererseits gibt es in der Bauindustrie auch Fortschritte bei der DX-Technologie (digitale Transformation) zur Verbesserung der Produktivität und bei arbeitssparenden Bauverfahren (Fertigbauweise, modulare Bauweise usw.), die in Zukunft zu einer Kostendämpfung führen dürften. Gegenwärtig hat die Verbreitung dieser neuen Technologien jedoch nicht Schritt gehalten, so dass die gesamte Branche vorerst mit hohen Baukosten konfrontiert ist. Die Investoren werden bei der Beteiligung an Neubauprojekten mehr denn je darauf achten müssen, mit den Bauunternehmen zusammenzuarbeiten und einen Zeitplan und Kostenvoranschläge zu erstellen, die sie sich leisten können.

Wie oben beschrieben, führen die steigenden Baukosten für Neubauten zu konkreten Veränderungen : einem schrumpfenden Neubaumarkt, steigenden Preisen und einer Wiederbelebung des Gebrauchtmarktes. Immobilieninvestoren müssen diese Marktentwicklung genau verstehen und in ihren Strategien berücksichtigen.

Maßnahmen, die Investoren ergreifen sollten

Wie sollten Immobilieninvestoren in einem Umfeld steigender Baukosten reagieren? Anstatt kurzfristigen Marktschwankungen ausgeliefert zu sein, ist es wichtig, eine Strategie für nachhaltiges Wachstum zu entwickeln. Im Folgenden werden die wichtigsten Maßnahmen, die Investoren in Betracht ziehen sollten, nacheinander erläutert.

• Investitionen in Gebrauchtimmobilien in Betracht ziehen: Es ist sinnvoll, Investitionen in Gebrauchtimmobilien aktiv in Betracht zu ziehen , unabhängig davon, ob es sich um Neubauten handelt. In vielen Fällen bedeutet der niedrigere Anschaffungspreis von Gebrauchtimmobilien, dass die Rendite bei der Vermietung höher ist als bei Neubauten. Neuere Eigentumswohnungen und Appartements aus zweiter Hand bieten beispielsweise die gleichen Mieteinnahmen wie neu gebaute Immobilien, allerdings zu einem niedrigeren Anschaffungspreis, was sie zu einer effizienteren Investition macht. Außerdem bieten Gebrauchtimmobilien eine große Auswahl an Immobilientypen (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser usw.), die Ihrem Investitionsbudget und Ihrer Risikobereitschaft entsprechen. Natürlich besteht auch bei Gebrauchtimmobilien das Risiko, dass im Laufe der Zeit Reparaturen anfallen, aber wenn man dies berücksichtigt und die Immobilie entsprechend renoviert oder umgestaltet, kann der Wert der Immobilie gesteigert werden. Einige haben sogar darauf hingewiesen, dass der "Kauf von Gebrauchtimmobilien und die Nutzung von Renovierungsmaßnahmen" ein wirksames Mittel gegen die steigenden Kosten für Baumaterialien sind. Die Investition in gebrauchte Immobilien ist eine Option, die man als flexible Denkweise in Betracht ziehen sollte, die nicht an die Vorherrschaft des Neubaus gebunden ist.

• Verlagerung auf renovierte Immobilien: Eine weitere vielversprechende Strategie besteht darin, die Entwicklung neuer Immobilien zu überdenken und sich auf die Wertsteigerung durch Renovierung (umfangreiche Sanierungsarbeiten) zu verlegen. Der Erwerb älterer Gebäude, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser und die wertsteigernde Erneuerung ihrer Innenausstattung, ihres Äußeren und ihrer Einrichtungen sind in letzter Zeit auf dem Markt als "renovierte Immobilien" hoch angesehen. In vielen Fällen ist die Nutzung vorhandener Bestände kostengünstiger als der Bau eines neuen Gebäudes, und aus ökologischer Sicht trägt die Wiederverwendung von Gebäuden zur Nachhaltigkeit bei, da weniger Abfallstoffe anfallen. Wenn die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie durch eine Renovierung erhöht wird, sind hohe Belegungsraten und angemessene Mieten zu erwarten. So können beispielsweise alte Eigentumswohnungen mit moderner Innenausstattung und energiesparenden Geräten renoviert werden, um sie so attraktiv wie Neubauten zu machen. Gleichzeitig können die Gesamtinvestitionskosten niedriger gehalten werden als bei einem Neubau, so dass sich die Investition leichter rentiert. In jüngster Zeit haben sich Finanzinstitute aktiv an der Finanzierung von Renovierungen beteiligt, und mit langfristigen Festzinsdarlehen können die Renovierungskosten finanziert und gleichzeitig die Barreserven geschont werden. In Zeiten steigender Baukosten ist ein Umdenken von 'Scrap & Build' (abreißen und neu bauen) zu 'Rebuild through renovation' eine effektive Strategie für Investoren. Auch dies ist eine Form der Second-Hand-Nutzung. Dies ist eine weitere Form der Second-Hand-Nutzung, aber auch eine fortgeschrittene Investitionstechnik, die vor allem die Fähigkeit voraussetzt, das Potenzial der Immobilie einzuschätzen und Werte zu schaffen. Wenn Sie mit zuverlässigen Bauunternehmern und Architekten zusammenarbeiten und die Renovierung entsprechend planen, können Sie unter Umständen auch bei steigenden Baukosten ein rentables Projekt realisieren.

• Überprüfung der Finanzplanung und Risikoabsicherung: Das erhöhte Risiko, dass die Baukosten höher ausfallen als ursprünglich geplant, macht eine gründliche Überprüfung des Finanzplans (Businessplan) unerlässlich. Insbesondere ist es wichtig, einen ausreichenden Puffer gegen Baukosten und Zinsentwicklung einzuplanen. Bei Investitionen in Neubauten besteht das Risiko, dass zusätzliche Kosten entstehen, die zum Zeitpunkt des Bauvertrags nicht absehbar waren. Eine konservative Planung ist ratsam, um sicherzustellen, dass die anfänglichen Kosten höher sind als ursprünglich veranschlagt, wobei weitere Schwankungen bei den Materialpreisen und höhere Arbeitskosten aufgrund längerer Bauzeiten berücksichtigt werden müssen. Auch das Verhältnis zwischen Eigenmitteln und Finanzierung sollte überprüft werden. Das derzeitige Niedrigzinsumfeld (niedrige Zinsen für Hypotheken und Immobilieninvestitionskredite) begünstigt die Finanzierung, aber Sie sollten auch auf das Risiko künftiger Zinserhöhungen vorbereitet sein. Die Wahl eines Darlehens mit festem Zinssatz oder die Planung von vorzeitigen Rückzahlungen kann dazu beitragen, eine Verschlechterung des Cashflows aufgrund von Zinsschwankungen zu vermeiden. Darüber hinaus ist die Nutzung von Subventionen und Steuervergünstigungen ein wichtiger Aspekt der Finanzplanung. Nationale und lokale Behörden bieten verschiedene Subventionsprogramme und steuerliche Anreize (z. B. Steuergutschriften für zertifizierte langfristige Qualitätswohnungen) zur Förderung der Energieeffizienz und Erdbebensicherheit von Wohnungen. Die Untersuchung und Nutzung dieser Regelungen kann dazu beitragen, einen Teil der durch die steigenden Baukosten verursachten Belastung zu mindern. Beispielsweise bieten einige Systeme, wie das Tokyo Zero Emi Housing Subventionsprogramm der Stadtregierung von Tokio, Subventionen in Höhe von mehreren Millionen Yen für Häuser mit hoher Energiesparleistung. Es gibt auch Zuschüsse für Investitionsobjekte, wenn die Bedingungen erfüllt sind, und energiesparende Renovierungszuschüsse undZEH-Zuschüsse (Net Zero Energy House subsidies) sind sowohl für Neubauten als auch für Renovierungen eine Überlegung wert. Einige haben sogar vorgeschlagen, dass "Subventionen für Energiesparmaßnahmen genutzt werden sollten, um die Baukosten zu senken und gleichzeitig Gebäude mit hohem Substanzwert zu liefern, was zu einer stabilen Mietverwaltung führt". Auf diese Weise sollten vielfältige Finanzierungs- und Kostensenkungsmaßnahmen ergriffen werden, um dem Risiko steigender Baukosten zu begegnen.

• Langfristige Haltestrategie und nachhaltige Perspektive: Schließlich ist eine langfristige Haltestrategie als Anlagestrategie für einen nachhaltigen Vermögenszuwachs wirksam. Selbst wenn die Baukosten steigen und die Renditen voraussichtlich sinken werden, können Sie die Zeit zu Ihrem Verbündeten machen, indem Sie versuchen, den Wert zu steigern und langfristig Mieteinnahmen zu erzielen, anstatt auf kurzfristige Gewinne beim Verkauf zu setzen. Wenn die Mietpreise steigen oder die Immobilienwerte in Zukunft aufgrund der Inflation zunehmen, besteht die Möglichkeit, langfristig ausreichende Renditen zu erzielen, selbst wenn die anfänglichen Kosten hoch sind. Darüber hinaus ist es bei langfristigem Besitz einfach, einen Finanzplan zu erstellen, der selbst einen leichten Rückgang der Rendite verkraftet und eine einfache Verwaltung ermöglicht. Vor allem aber sind Immobilieninvestitionen ein Geschäft, bei dem man mit Zinseszinswachstum rechnen kann. Indem man jedes Jahr Mieteinnahmen sammelt und reinvestiert und sie zur Erhaltung und Wertsteigerung der Immobilie verwendet, wächst das Gesamtvermögen schneeballartig. Wiederholte kurzfristige Käufe und Verkäufe können zu höheren Kosten führen, wie z. B. Maklergebühren und Grunderwerbssteuer, aber diese Kosten können reduziert werden, wenn die Immobilie über einen langen Zeitraum gehalten wird. Darüber hinaus können Sie sich bei einer langfristigen Betrachtung auf Ihre Investition konzentrieren, ohne sich von vorübergehenden Marktschwankungen beeinflussen zu lassen.

Nachhaltiges Wachstum und ein Standpunkt, der dieselbe Philosophie teilt, sind wichtig, um die langfristige Haltestrategie zu unterstützen. Auch bei Immobilieninvestitionen ist es wichtig, sich nicht über die Gewinnspanne eines einzigen Jahres zu freuen oder zu ärgern, sondern dafür zu sorgen, dass alle Beteiligten des Unternehmens (Mieter, Geschäftspartner, lokale Gemeinschaften, Mitarbeiter, Investitionspartner usw.) weiterhin von der Investition profitieren können. Wenn beispielsweise die Qualität der Immobilie und des Verwaltungssystems verbessert wird, um sicherzustellen, dass die Mieter dort lange Zeit komfortabel leben können, verringert sich letztlich das Risiko eines Leerstands und führt zu stabilen Einnahmen. Darüber hinaus verbessert eine Immobilienentwicklung, die die lokale Gemeinschaft und die Umwelt berücksichtigt, das soziale Ansehen und trägt zur Steigerung des Markenwerts der Immobilie bei. Unter dem Gesichtspunkt der ESG-Investitionen (Investitionen, die sich auf Umwelt, Gesellschaft und Governance konzentrieren), die in letzter Zeit viel Aufmerksamkeit erregt haben, erhalten Gebäude mit geringen Umweltauswirkungen und Immobilien, die zur Lösung sozialer Probleme beitragen, mit größerer Wahrscheinlichkeit eine hohe Bewertung, was den Erhalt und die Verbesserung des langfristigen Vermögenswerts erleichtert.

Einfühlungsvermögen in die Philosophie bezieht sich auf die Haltung, die Werte und Visionen zu verkörpern, die die Investoren selbst durch ihre Investitionen hochhalten, und mit gleichgesinnten Partnern zusammenzuarbeiten. Dies bedeutet zum Beispiel, dass man eine Philosophie wie "einen Beitrag zur Gesellschaft leisten, indem man qualitativ hochwertigen Wohnraum zur Verfügung stellt" oder "die Zufriedenheit der Mieter und Bewohner in den Vordergrund stellen" festlegt und starke Beziehungen zu Immobilienverwaltern, Bauunternehmen und Finanzinstituten aufbaut, die diese Philosophie teilen. Menschliche Beziehungen und Vertrauen sind ebenfalls der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen. Langfristig orientierte Investoren, die ein nachhaltiges Wachstum anstreben, sollten sich ebenso sehr auf Investitionen in die weichen Aspekte, wie Menschen und Philosophie, konzentrieren wie auf die harten Aspekte, wie Immobilien. Gerade weil wir uns den Herausforderungen steigender Baukosten stellen müssen, ist eine langfristige Strategie, die auf dieser Überzeugung beruht, von großem Vorteil.

Diese vier Maßnahmen können auch miteinander kombiniert werden. Der Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Renovierung und langfristiges Halten bei gleichzeitiger Inanspruchnahme von Fördermitteln für die Energieeffizienz wäre ein gutes Beispiel für einen solchen Ansatz. Welche Lösung die beste ist, hängt von den finanziellen Mitteln und Zielen des jeweiligen Immobilieninvestors ab, aber der gemeinsame Nenner ist die Bedeutung von Flexibilität und einer langfristigen Perspektive.

Schlussfolgerung.

Die steigenden Kosten für den Bau neuer Immobilien haben das Umfeld für Immobilieninvestitionen erheblich verändert. Wie wir in diesem Bericht gesehen haben, ist die Marktdynamik komplex, angefangen bei den steigenden Material- und Arbeitskosten über den Rückgang des Angebots an Neubauten bis hin zu den steigenden Preisen und der Verlagerung der Nachfrage auf den Gebrauchtimmobilienmarkt. Wenn die Veränderungen jedoch richtig verstanden und Gegenmaßnahmen ergriffen werden, ist es für Investoren möglich, einen Engpass in eine Chance zu verwandeln.

Zunächst einmal muss die aktuelle Situation erkannt und berücksichtigt werden, dass die steigenden Baukosten kein einmaliges Ereignis sind, sondern eine mittel- bis langfristige Herausforderung. Es ist nicht zu erwarten, dass Probleme wie der Holzschock, die Situation in der Ukraine, der Mangel an Halbleitern und der schwache Yen sofort gelöst werden, und selbst wenn einige dieser Probleme gelöst werden, können andere Faktoren die Preise hoch halten. Die steigenden Arbeitskosten sind auch eng mit dem strukturellen Arbeitskräftemangel verbunden, der auf die sinkende Geburtenrate und die Überalterung der Bevölkerung zurückzuführen ist, und werden sich nicht ohne weiteres verbessern. Daher ist es vielleicht nicht zu viel verlangt, zu erwarten, dass die Baukosten für neue Gebäude noch einige Zeit lang deutlich sinken werden. Vielmehr sollten die Geschäftspläne auf der Annahme beruhen, dass die Kosten steigen werden, und auf dieser Grundlage sollte ein rentables Konzept entwickelt werden.

Andererseits ist es nicht nur pessimistischer Stoff. Die Bauindustrie erlebt eine nationale Produktivitätsrevolution, und in Zukunft wird es Raum für Kostensenkungen durch den Einsatz von KI- und Robotertechnologie und die Massenproduktion von standardisierten Baumaterialien geben. Darüber hinaus kann die Entwicklung von Immobilien-Technologien (PropTech) zu besseren Investitionsrenditen beitragen, wenn sie die Effizienz bei der Anpassung und dem Betrieb von Immobilien verbessern. Auch die Regierungen bauen Maßnahmen zur Unterstützung von Wohneigentum und zur Förderung von Investitionen aus. Für Investoren ist es wichtig, sich über die neuesten Informationen auf dem Laufenden zu halten und bereit zu sein, verfügbare Systeme und Technologien zu übernehmen.

Die in diesem Bericht empfohlenen Strategien, wie die Nutzung von Gebrauchtimmobilien, die Verlagerung auf Renovierungen, die Umstrukturierung von Finanzplänen, langfristiges Eigentum und Sympathie für die Philosophie, sind allesamt Konzepte, die zu einem nachhaltigen Wachstum führen. Der Schlüssel zum Überleben in unsicheren Zeiten liegt nicht allein im Streben nach kurzfristigen Gewinnen, sondern in einer langfristigen Vision und einer Managementeinstellung, die das Wohl aller Beteiligten im Auge hat. Das Gleiche gilt für Immobilieninvestitionen: Lassen Sie sich nicht vom unmittelbaren Anstieg der Baukosten beeinflussen, sondern betrachten Sie die Dinge aus der Perspektive des langfristigen Vermögensaufbaus.

Zum Schluss noch eine Botschaft an die Investoren. Auch wenn die stürmische See der steigenden Baukosten nicht klein ist, so ist eine "Klemme eine Chance". In einem sich verändernden Umfeld können neue Gewinnchancen geschaffen werden, wenn man mit einer anderen Denkweise handelt. Der Immobilienmarkt ist zyklisch und entwickelt sich ständig weiter. Die Tatsache, dass Gebrauchtimmobilien und Renovierungen jetzt im Mittelpunkt des Interesses stehen, ist ein Zeichen für diesen Wandel. Es kommt darauf an, mit fester Überzeugung und Flexibilität zu handeln. Wenn man die Markttrends im Auge behält, sich aber nicht von ihnen beeinflussen lässt und Entscheidungen auf der Grundlage der eigenen Philosophie (Mission) trifft, wird man auf natürliche Weise den Weg finden, den man gehen muss. Wenn wir ein nachhaltiges Wachstum anstreben und Schritt für Schritt mit sympathischen Partnern zusammenarbeiten, können wir diese schwierige Phase überwinden und in Zukunft große Früchte ernten.

Auch im Gegenwind steigender Baukosten gibt es für Immobilieninvestoren mit einer langfristigen Perspektive und den richtigen Maßnahmen immer einen Weg nach vorne. Wir wünschen Ihnen, dass Ihr Immobilienportfolio durch sinnvolle und vorausschauende Investitionsentscheidungen nachhaltig wächst und prosperierende Ergebnisse erzielt.