Urbanisierungskontrollzonen: Vor- und Nachteile für Immobilieninvestoren

Wenn Sie über Immobilieninvestitionen oder den Kauf eines Hauses nachdenken, hören Sie vielleicht den Begriff "Urbanisierungskontrollzone".

Die Preise für Grundstücke in diesen Zonen sind in der Regel niedriger, so dass viele Menschen denken: "Ist das nicht eine gute Investitionsmöglichkeit?" Viele Menschen denken, dass dies eine gute Investitionsmöglichkeit ist. Allerdings gibt es in der Urbanisierungskontrollzone einzigartige Beschränkungen, und ein Kauf ohne genaue Kenntnis dieser Beschränkungen kann zu Unzufriedenheit führen.

In diesem Artikel erläutert INA & Associates Ltd. ausführlich die grundlegenden Konzepte von Urbanisierungskontrollzonen, ihre Vor- und Nachteile und ihr Zukunftspotenzial. Bitte verwenden Sie ihn als Referenz, um bei Ihren Immobilientransaktionen die richtige Entscheidung zu treffen.

Grundbegriffe der Bauzonenregelung

Positionierung im Städtebaugesetz

Die Bauleitzone ist eine der in Artikel 7 Absatz 3 des Städtebaugesetzes bezeichneten Zoneneinteilungen. Sie ist rechtlich definiert als "ein Gebiet, in dem die Verstädterung kontrolliert werden sollte" und wird zur Verhinderung einer unkontrollierten Verstädterung und zur Förderung einer geplanten Verstädterung eingerichtet.

Diese Zone ist das Gegenstück zur Urbanisierungszone . Verstädterungszonen sind "vorrangige und geplante Verstädterungszonen", während die Verstädterungskontrollzonen als Zonen fungieren, in denen von einer aktiven Entwicklung abgeraten wird.

Grundlegende Unterschiede zu Verstädterungszonen

Das Verständnis der Unterschiede zwischen einer Urbanisierungszone und einer Urbanisierungskontrollzone ist für Immobilieninvestitionen entscheidend. In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede zusammengefasst.

Prozentualer Anteil und Verteilung auf dem nationalen Boden

Die Urbanisierungszonen machen etwa 10,3 % der Landesfläche aus und sind hauptsächlich für die Erhaltung der natürlichen Umwelt, wie landwirtschaftliche Flächen und Wälder, zuständig. Diese Zonen werden nach eingehender Beratung mit den zuständigen Abteilungen ausgewiesen, um eine gesunde Harmonie mit der Land-, Forst- und Fischereiwirtschaft zu gewährleisten.

Rechtliche Beschränkungen in Urbanisierungskontrollzonen

Beschränkungen für Erschließungsmaßnahmen

Grundsätzlich sind Erschließungsmaßnahmen in den Urbanisierungskontrollzonen verboten. Erschließungsmaßnahmen sind definiert als Veränderungen der Form eines Grundstücks, die hauptsächlich dem Bau eines Gebäudes oder eines spezifizierten Bauwerks der Klasse 1 dienen.

Diese Einschränkungen erschweren den Bau neuer Gebäude oder die Erweiterung bestehender Gebäude erheblich. In Ausnahmefällen kann jedoch eine Bebauung gestattet werden, z. B.

• Bau von bestimmten land-, forst- und fischereiwirtschaftlichen Einrichtungen
• Bau von Einrichtungen, die für das öffentliche Interesse notwendig sind
• Flurbereinigungsprojekte der öffentlichen Hand
• Wiederaufbau bestehender Gebäude (innerhalb bestimmter Grenzen)

Genehmigungskriterien gemäß Artikel 34 des Städtebaugesetzes

Bei der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen in einem Urbanisierungskontrollgebiet müssen diese einer strengen Prüfung gemäß Artikel 34 des Stadtplanungsgesetzes unterzogen werden. In diesem Artikel sind Ausnahmekriterien für die Genehmigung von Erschließungsmaßnahmen festgelegt, die nicht geeignet sind, die Verstädterung zu fördern, und deren Durchführung in einem verstädterten Gebiet als schwierig oder äußerst unangemessen erachtet wird.

Zu den spezifischen Genehmigungskriterien gehören folgende

1. Einrichtungen der Kategorie 1: Warengeschäfte, Schulen, soziale Einrichtungen usw.
2. Anlagen der Kategorie 2: Anlagen zur Gewinnung und Verarbeitung von Mineralien
3. Anlagen der Kategorie 8: Anlagen zur Lagerung und Verarbeitung gefährlicher Stoffe
4. Anlagen der Nr. 10: Erschließungen in Zonenplanungsgebieten
5. Anlagen der Nr. 11: Erschliessung in verordnungsmässig bezeichneten Zonen
6. Nr. 12: Erschließungen, die von der Entwicklungsprüfungskommission genehmigt wurden.

Baubewilligungen und Konzessionen

Zusätzlich zur üblichen Baugenehmigung ist für den Neubau oder die Erweiterung/Renovierung von Gebäuden im Urbanisierungskontrollgebiet eine Baugenehmigung des Präfekturgouverneurs erforderlich. Durch dieses doppelte Genehmigungssystem wird sichergestellt, dass die Bautätigkeit streng kontrolliert wird.

Eine Baugenehmigung ist nur dann erforderlich, wenn die Grundfläche der Erweiterung, des Umbaus oder des Umzugsteils mehr als 10 Quadratmeter beträgt. Grundsätzlich sind auch Nutzungsänderungen von Gebäuden in andere als land-, forst- und fischereiwirtschaftlich genutzte oder für das Gemeinwohl notwendige Gebäude nicht zulässig.

Vorteile der Urbanisierungskontrollzonen

Vorteil beim Bodenpreis

Der größte Vorteil von Urbanisierungskontrollzonen sind die niedrigen Grundstückspreise. Da die Erschließung eingeschränkt ist, können Grundstücke zu einem deutlich niedrigeren Preis als in einem verstädterten Gebiet erworben werden.

Dieser Preisunterschied kann unter dem Gesichtspunkt der Investitionseffizienz attraktiv sein. Insbesondere Investoren, die für die Zukunft eine Deregulierung und eine Änderung der Flächennutzung erwarten, können dies als Investitionsziel für potenzielle Kursgewinne ins Auge fassen.

Auswirkungen einer geringeren Steuerbelastung

Urbanisierungszonen bieten die folgenden steuerlichen Vorteile

Geringere Grundsteuer: Der steuerpflichtige Bemessungswert wird niedriger angesetzt, was die Grundsteuerbelastung verringert.

Befreiung von der Stadtplanungssteuer: Die Stadtplanungssteuer, die in Urbanisierungszonen erhoben wird, wird in Urbanisierungskontrollzonen nicht erhoben. Dieser Steuervorteil kann die Kosten für den Grundbesitz erheblich senken.

Die nachstehende Tabelle enthält einen Vergleich der Steuerbelastungen.

Sicherstellung eines guten Lebensumfelds

Urbanisierungszonen bieten ein ruhiges Wohnumfeld in einer natürlichen Umgebung. Die geringe Bebauungsdichte bietet folgende Umweltvorteile

• Wohnen in einer reichen natürlichen Umgebung
• Viele gut beleuchtete Flächen
• Ruhige Umgebung mit wenig Verkehr
• Weniger Luftverschmutzung und Lärmbelästigung
• Leichtere Sicherung großer Grundstücke

Diese Umweltvorteile sind ein großer Anreiz für diejenigen, die ein Leben abseits der Hektik der Städte suchen.

Nachteile von Urbanisierungskontrollzonen

Beschränkungen aufgrund von Baubeschränkungen

Der größte Nachteil von Urbanisierungskontrollzonen sind die strengen Baubeschränkungen. Diese Beschränkungen schränken die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich ein und verursachen folgende Probleme

Schwierigkeiten beim Wiederaufbau: Selbst wenn ein bestehendes Gebäude verfallen ist, ist für den Wiederaufbau eine Genehmigung des Gouverneurs der Präfektur erforderlich. Die Genehmigungskriterien sind streng und können je nach Größe und Nutzung des Gebäudes nicht erteilt werden.

Beschränkungen für Erweiterungen: Erweiterungen aufgrund von Änderungen der Familienstruktur oder Geschäftserweiterungen sind ebenfalls grundsätzlich beschränkt; Erweiterungen und Renovierungen, die größer als 10 m² sind, erfordern eine Baugenehmigung, was das Verfahren erschwert.

Nutzungsänderungsbeschränkungen: Auch für die Umnutzung von Gebäuden gibt es strenge Beschränkungen, die eine Umwidmung in andere als land-, forst- und fischereiwirtschaftlich genutzte oder für das Gemeinwohl erforderliche Gebäude erschweren.

Verzögerungen bei der Entwicklung der Infrastruktur.

In Verstädterungsgebieten wird die Entwicklung der Infrastruktur tendenziell verzögert , weil die städtische Entwicklung eingeschränkt ist. Im Einzelnen können folgende Probleme auftreten

Unzureichende Wasser- und Abwassersysteme: Die Wasser- und Abwassersysteme sind in einigen Gebieten unzureichend, so dass man auf Brunnen oder Klärgruben zurückgreifen muss.

Begrenzte Gasversorgung: Stadtgas liegt oft außerhalb des Versorgungsgebiets, so dass man auf Propangas angewiesen ist.

Verzögerungen bei der Straßeninstandhaltung: Asphaltierungs- und Verbreiterungsarbeiten verzögern sich häufig und die Zugänglichkeit kann problematisch sein.

Begrenzte Telekommunikationsinfrastruktur: Die Entwicklung von Hochgeschwindigkeits-Telekommunikationsinfrastrukturen, wie z. B. Glasfaserkabel, verzögert sich häufig, was die Internetumgebung einschränken kann.

Unzugänglichkeit der öffentlichen Verkehrsmittel: Der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln wie Bussen und Eisenbahnen ist begrenzt, was zu einer stärkeren Abhängigkeit von privaten Fahrzeugen führt.

Finanzierung und finanzielle Beschränkungen.

Immobilien in Urbanisierungsgebieten können von Finanzinstituten unterbewertet werden, und es kann schwierig sein, Finanzierungen zu erhalten.

Niedrige Bewertung des Beleihungswerts: Baubeschränkungen schränken das Potenzial für eine künftige Nutzung ein, was zu einer niedrigen Bewertung des Beleihungswerts führt.

Strengere Finanzierungsbedingungen: Einige Finanzinstitute können die Finanzierung von Immobilien in Urbanisierungszonen einschränken.

Verkaufsbeschränkungen: Eine begrenzte Anzahl von Käufern kann den Verkaufspreis und den Zeitrahmen beeinflussen, selbst wenn ein Verkauf in der Zukunft in Betracht gezogen wird.

Analyse der Zukunftsaussichten

Auswirkungen in einer Gesellschaft mit sinkender Bevölkerungszahl

Da Japan in eine Gesellschaft mit schrumpfender Bevölkerung eintritt, werden die verstädterten Gebiete voraussichtlich besonders betroffen sein.

Beschleunigte Abwanderung der Bevölkerung: Während sich die Bevölkerung zunehmend in günstiger gelegenen städtischen Gebieten konzentriert, könnte sich die Abwanderung der Bevölkerung aus den städtischen Gebieten beschleunigen.

Niedergang lokaler Gemeinschaften: Ein Bevölkerungsrückgang kann die Aufrechterhaltung lokaler Gemeinschaften erschweren und zu einem Rückzug von kommerziellen Einrichtungen und öffentlichen Dienstleistungen führen.

Wachsendes Problem des Wohnungsleerstands: Die steigende Zahl leer stehender Wohnungen ist ein ernsthaftes soziales Problem, da es auch Beschränkungen für die Mietnutzung bestehender Wohnungen gibt.

Auswirkungen des Plans zur Angemessenheit des Standorts.

Der Standortoptimierungsplan des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr fördert die Intensivierung der städtischen Funktionen. Der Plan zielt darauf ab, kompakte Städte zu schaffen, indem Wohnzonen und städtische Funktionszonen eingerichtet werden.

Viele der Urbanisierungszonen werden wahrscheinlich außerhalb der Wohnleitzonen liegen, was folgende Auswirkungen haben wird

Geringere Prioritäten für öffentliche Investitionen: Die Prioritäten für den Bau und die Instandhaltung von öffentlichen Einrichtungen können niedriger sein.

Polarisierung der Immobilienwerte: Es besteht die Gefahr, dass die Immobilienwerte innerhalb der Wohngebiete beibehalten oder erhöht werden, während die Immobilienwerte außerhalb der Gebiete erheblich sinken.

Langfristige Vorhersage der Bodenpreisentwicklung

Es wird erwartet, dass die Grundstückspreise in den Urbanisierungszonen aufgrund der folgenden Faktoren langfristig weiter sinken werden

Anhaltender Nachfragerückgang: Es wird erwartet, dass die Nachfrage in den Verstädterungsgebieten aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und der Konzentration in den städtischen Gebieten weiter zurückgehen wird.

Wertminderung durch Bebauungsbeschränkungen: Baubeschränkungen schränken die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken ein und machen sie als Investition weniger attraktiv.

Geringere Infrastrukturinvestitionen: Verbesserungen des Komforts sind nicht zu erwarten, da sie bei den Prioritäten für öffentliche Investitionen in den Hintergrund rücken.

In der nachstehenden Tabelle sind die künftigen Risikofaktoren zusammengefasst.

Zu beachtende Punkte bei Investitionsentscheidungen

Detaillierte Recherche vor dem Kauf

Wenn Sie eine Immobilie in einer Urbanisation Control Area in Erwägung ziehen, ist es wichtig, eine detaillierte Untersuchung zu folgenden Punkten durchzuführen

Bestätigung der baulichen Realisierbarkeit: Es ist notwendig, sich im Vorfeld mit den Verwaltungsbehörden über die konkreten Baupläne zu beraten und zu prüfen, ob die Immobilie unter einen der Punkte von Artikel 34 des Städtebaugesetzes fällt oder nicht.

Beurteilung des Zustands der Infrastruktur: Der Zustand der Wasser-, Abwasser-, Gas-, Strom-, Telekommunikations- und anderer Infrastrukturen sollte im Detail überprüft werden, und auch die zukünftigen Entwicklungspläne sollten untersucht werden.

Vorhersage von Veränderungen in der Umgebung: Es ist wichtig, übergeordnete Pläne wie den Standortadäquanzplan und den städtebaulichen Masterplan zu überprüfen, um die zukünftige Richtung der Flächennutzung zu verstehen.

Zusammenarbeit mit Fachleuten

Grundstückstransaktionen in Urbanisierungszonen sind mit komplexen rechtlichen Verfahren verbunden, weshalb die Zusammenarbeit mit folgenden Fachleuten unerlässlich ist

Immobiliensachverständige: Es ist wichtig, ihr Gutachten über die angemessene Preisbewertung und die Vorhersage künftiger Wertschwankungen einzuholen.

Stadtplanungsberater: Es sollte fachkundiger Rat zu den Möglichkeiten und verfahrenstechnischen Einzelheiten von Baugenehmigungen eingeholt werden.

Steuerberater: Es ist wichtig, die steuerlichen Vor- und Nachteile genau abzuschätzen und die Gesamtrentabilität zu überprüfen.

Bedeutung des Risikomanagements

Bei Investitionen in einem verstädterten Gebiet ist es wichtig, die folgenden Maßnahmen zum Risikomanagement zu ergreifen

Diversifizierung: Es ist wichtig, eine Diversifizierung der Investitionen mit Immobilien in städtischen Gebieten in Betracht zu ziehen, anstatt die Investitionen nur auf städtische Gebiete zu konzentrieren.

Klärung von Exit-Strategien: Es ist notwendig, im Voraus Exit-Strategien für mehrere Szenarien für den zukünftigen Verkauf und die Nutzung zu erwägen.

Regelmäßige Überprüfung: Es ist wichtig, die Investitionsstrategie regelmäßig zu überprüfen, um auf Änderungen der Gesetzgebung und der sozialen Bedingungen zu reagieren.

Möglichkeiten der Landnutzung

Nutzung durch Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen

Landwirtschaftliche Flächen in Verstädterungsgebieten können einer bestimmten Nutzung zugeführt werden, indem die Verfahren für die Umwandlung in landwirtschaftliche Flächen eingehalten werden.

Für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen gibt es folgende Genehmigungskategorien.

Effektive Nutzung bestehender Gebäude

Bestehende Gebäude können auf folgende Weise genutzt werden, wobei es einige Einschränkungen für die Umnutzung gibt.

Nutzung als Mietwohnungen: Die Nutzung bestehender Wohnungen zu Mietzwecken wird in jeder Gemeinde anders gehandhabt, ist aber unter bestimmten Bedingungen möglich.

Umnutzung zu landwirtschaftlichen Einrichtungen: Eine Genehmigung für die Umnutzung zu landwirtschaftlichen Verarbeitungs- und Vermarktungseinrichtungen ist in der Regel relativ leicht zu erhalten.

Umwandlung in eine gemeinnützige Einrichtung: Die Umwandlung in eine Einrichtung, die dem öffentlichen Interesse in dem Gebiet dient, kann von der Verwaltung unterstützt werden.

Schlussfolgerung.

Die Vorteile von Urbanisierungskontrollzonen sind niedrige Grundstückspreise, eine geringere Steuerlast und ein gutes Lebensumfeld, aber sie haben auch schwerwiegende Nachteile wie Baubeschränkungen, Verzögerungen bei der Entwicklung von Infrastrukturen und Unsicherheit über die Zukunft.

Insbesondere dürften die Immobilienwerte in Urbanisierungskontrollzonen aufgrund des anhaltenden Bevölkerungsrückgangs und der Förderung von Standortförderungsplänen langfristig sinken.

Wenn man eine Immobilieninvestition oder den Kauf eines Hauses in Erwägung zieht, ist es wichtig, diese Vor- und Nachteile genau zu kennen und eine sorgfältige Entscheidung zu treffen, wobei man sich von Experten beraten lassen sollte.

INA&Associates K.K. bietet optimale Lösungen für verschiedene Immobilieninvestitionsprojekte, auch in Ballungsgebieten, je nach Ihren Investitionszielen und Ihrer Risikobereitschaft. Wenn Sie Fragen zu Immobilien in der Urbanisation Control Area haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.

Wir setzen unser Fachwissen und unsere umfassende Erfahrung ein, um Ihnen zu helfen, ein langfristiges Vermögen aufzubauen und einen wohlhabenden Lebensstil zu erreichen, indem wir Ihnen die beste Strategie für Immobilieninvestitionen anbieten.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Ist es möglich, ein Haus auf einem Grundstück in einem Urbanisierungskontrollgebiet zu bauen?

A1: Grundsätzlich ist der Bau von Häusern in Urbanisierungskontrollgebieten eingeschränkt, aber es gibt Fälle, in denen der Bau möglich ist, wenn das Grundstück unter einen der Punkte von Artikel 34 des Städtebaugesetzes fällt oder in Gebieten, die von der lokalen Regierung durch Verordnungen ausgewiesen sind. Es wird empfohlen, sich im Vorfeld mit den Verwaltungsbehörden über die konkreten Baumöglichkeiten zu beraten.

F2: Ist eine Immobilie in einer Urbanisierungskontrollzone für Investitionen geeignet?

A2: Immobilieninvestitionen in Urbanisierungskontrollgebieten haben zwar den Vorteil niedriger Preise, es gibt aber auch Nachteile wie Baubeschränkungen und das Risiko eines künftigen Wertverlusts. Es ist wichtig, sich über diese Risiken im Klaren zu sein und sie mit fachkundiger Beratung sorgfältig abzuwägen, wenn man eine Investitionsentscheidung trifft.

F3: Ist es möglich, ein Gebiet aus einer Urbanisierungskontrollzone in eine Urbanisierungszone zu integrieren?

A3: Die Angliederung eines Gebiets aus einer Urbanisierungskontrollzone an eine Urbanisierungszone kann im Rahmen einer städtebaulichen Überprüfung in Betracht gezogen werden. Für die Eingliederung gelten jedoch strenge Anforderungen, und sie ist in der Regel eine Voraussetzung für eine geplante Urbanisierung, z. B. im Rahmen von Flurbereinigungsprojekten. Bitte erkundigen Sie sich bei der Stadtplanungsabteilung Ihrer Gemeinde nach der Möglichkeit einer Eingemeindung.

F4: Um wie viel niedriger wird die Grundsteuer in der Urbanisierungskontrollzone sein?

A4: In Urbanisierungskontrollzonen ist der Bemessungswert der Grundsteuer tendenziell niedriger als in Urbanisierungszonen. Da außerdem die Städtebauförderung von der Steuer befreit ist, wird die Steuerlast erheblich reduziert. Da der konkrete Steuerbetrag von der Lage und Größe der Immobilie abhängt, empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten zu konsultieren.

F5: Gibt es beim Verkauf von Immobilien in einer Urbanisierungskontrollzone bestimmte Vorsichtsmaßnahmen?

A5: Beim Verkauf von Immobilien in einer Urbanisationskontrollzone kann die Zahl der Käufer durch bauliche Beschränkungen begrenzt sein. Da es außerdem schwierig ist, Finanzierungen von Finanzinstituten zu erhalten, konzentriert sich der Markt im Allgemeinen auf Barkäufer. Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, ist es wichtig, einen Immobilienexperten zu konsultieren, um eine angemessene Preis- und Verkaufsstrategie festzulegen.