시가화조정구역: 장단점 및 투자 시 유의사항

부동산 투자나 주택 구입을 고려할 때 '시가화조정구역'이라는 말을 들어본 적이 있을 것이다.

이 구역의 토지는 일반적으로 가격이 저렴하게 책정되어 있기 때문에 "저렴한 투자 기회가 아닐까?"라고 생각하는 분들이 많습니다. '라고 생각하는 분들도 적지 않습니다. 하지만 도시정비구역에는 독특한 제약이 있어 충분한 이해 없이 구입하면 후회할 수 있다.

본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 도시정비구역의 기본 개념부터 장단점, 장래성까지 자세히 설명해드립니다. 부동산 거래에 있어 올바른 판단을 내리는데 도움이 되길 바랍니다.

시가화조정구역의 기본 개념

도시계획법상의 위치

도시화조정구역이란 도시계획법 제7조 제3항에 따라 지정되는 구역 구분 중 하나입니다. 법률상 정의는 '도시화를 억제해야 할 지역'으로 무질서한 도시화를 방지하고 계획적인 도시화를 도모하기 위해 설정되어 있습니다.

이 구역은 도시화구역과 대비되는 개념으로 자리매김하고 있습니다. 도시화구역이 '우선적-계획적으로 도시화를 도모하는 구역'인 반면, 도시화조정구역은 적극적인 개발을 억제하는 구역으로 기능하고 있다.

도시화구역과의 근본적인 차이점

도시화구역과 도시화조정구역의 차이점을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어 매우 중요합니다. 아래 표는 주요 차이점을 정리한 것입니다.

국토에서 차지하는 비율과 분포

시가화조정구역은 국토의 약 10.3%를 차지하고 있으며, 주로 농지, 산림 등 자연환경을 보전하는 역할을 담당하고 있습니다. 이들 구역은 농림어업과의 건전한 조화를 위해 관계부처와 충분한 협의를 거쳐 지정되고 있다.

시가화조정구역의 법적 규제

개발행위 제한

시가화조정구역에서는 원칙적으로 개발행위가 금지되어 있습니다 . 개발행위란 주로 건축물의 건축이나 제1종 특정 공작물의 건설을 목적으로 하는 토지의 구획형질 변경을 말합니다.

이러한 제한으로 인해 신규 건축물을 신축하거나 기존 건축물을 증축하는 것은 매우 어려운 상황입니다. 다만, 다음과 같은 예외적인 경우에는 개발이 허용되는 경우가 있습니다.

• 일정한 농림수산업 시설의 건설
• 공익상 필요한 시설의 정비
• 공공기관에 의한 토지区画整理事業(토지区画整理事業)
• 기존 건축물의 재건축(일정 범위 내)

도시계획법 제34조에 따른 허가기준

도시화조정구역에서 개발행위를 할 경우 도시계획법 제34조에 따라 엄격한 심사를 받아야 한다. 이 조항에서는 도시화를 촉진할 우려가 없고, 도시화구역 내에서 행하는 것이 곤란하거나 현저히 부적합하다고 인정되는 개발행위에 대해 예외적으로 허가할 수 있는 기준을 정하고 있습니다.

구체적인 허가 기준은 다음과 같다.

1. 제1호 해당시설: 생활용품점, 학교, 사회복지시설 등
2. 제2호 해당시설: 광물자원 채취 및 처리시설
3. 제8호 해당시설: 위험물 저장 및 처리시설
4. 제10호 해당시설: 지구계획구역 내 개발
5. 제11호 해당시설: 조례로 지정한 구역 내 개발
6. 제12호 해당시설: 개발심의위원회 의결을 거친 개발

건축확인 및 건축허가

시가화조정구역 내에서 건축물의 신축이나 증개축을 할 경우, 일반 건축허가 외에 도도부현 지사의 건축허가를 받아야 한다. 이 이중 허가제도를 통해 건축 행위는 엄격하게 관리되고 있다.

건축허가 대상은 증개축 이전 부분의 바닥 면적이 10평방미터를 초과하는 경우입니다. 또한 건축물의 용도 변경에 대해서도 농림어업용 건축물이나 공익상 필요한 건축물 이외의 용도 변경은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

시가화조정구역의 장점

토지가격의 우위

시가화조정구역의 가장 큰 장점은 저렴한 지가에 있습니다 . 개발이 제한되어 있기 때문에 시가화구역에 비해 훨씬 저렴하게 토지를 취득할 수 있습니다.

이 가격 차이는 투자 효율성 측면에서 매력적으로 보일 수 있습니다. 특히 향후 규제완화나 용도지역 변경을 기대하는 투자자들에게는 잠재적인 시세차익을 노릴 수 있는 투자대상으로 주목받을 수 있습니다.

세금 부담 경감 효과

시가화조정구역에서는 다음과 같은 세제상의 혜택을 누릴 수 있습니다.

고정자산세 감면: 과세 평가액이 낮게 책정되어 고정자산세 부담이 경감됩니다.

도시계획세 비과세: 도시화구역에서는 과세되는 도시계획세가 도시화조정구역에서는 과세되지 않습니다. 이 세제 혜택으로 토지 보유 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

아래 표는 세금 부담 비교를 보여줍니다.

양호한 주거환경 확보

시가화조정구역은 자연환경이 잘 보존된 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 건축밀도가 낮게 제한되어 있어 다음과 같은 환경적 이점이 있습니다.

• 풍부한 자연환경에 둘러싸인 생활
• 일조조건이 양호한 토지가 많음
• 교통량이 적어 조용한 환경
• 대기오염과 소음의 영향이 적음
• 넓은 부지 확보가 용이함

이러한 환경적 장점은 도심의 번잡함에서 벗어난 생활을 원하는 분들에게 큰 매력으로 작용합니다.

도시화조정구역의 단점

건축 제한으로 인한 제약

시가화조정구역의 가장 큰 단점은 엄격한 건축 제한입니다. 이 제한은 부동산의 활용 가능성을 크게 제한하고 다음과 같은 문제를 야기합니다.

재건축의 어려움: 기존 건축물이 노후화된 경우에도 재건축을 위해서는 도도부현 지사의 허가를 받아야 합니다. 허가 기준이 엄격하여 건물의 규모나 용도에 따라 허가가 나지 않을 수 있다.

증축 제한: 가족 구성의 변화나 사업 확장에 따른 증축도 원칙적으로 제한되어 있으며, 10평방미터를 초과하는 증개축은 건축허가가 필요하고 절차가 복잡해진다.

용도변경 제약: 건축물의 용도변경에 대해서도 엄격한 제한이 있어 농림어업용 건축물이나 공익상 필요한 건축물 외에는 변경이 어렵다.

인프라 구축 지연

도시화조정구역에서는 도시개발이 억제되어 있기 때문에 인프라 구축이 후순위로 밀리는 경향이 있습니다 . 구체적으로 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

상하수도 미정비: 상하수도 및 하수도 시설이 미비한 지역이 존재하여 우물물이나 정화조에 의존해야 하는 경우가 있다.

가스 공급 제한: 도시가스 공급 지역이 아닌 경우가 많아 프로판 가스에 의존해야 하는 경우가 많다.

도로 정비 지연: 도로 포장 및 확장 공사가 지연되는 경우가 많아 접근성에 문제가 있을 수 있다.

통신 인프라의 제약: 광섬유 등 고속 통신 인프라 구축이 지연되어 인터넷 환경에 제약이 있을 수 있다.

대중교통 불편: 버스, 철도 등 대중교통 이용이 제한적이어서 자가용 의존도가 높아질 수 있다.

대출 및 금융 제약

도시화조정구역 내 부동산은 금융기관으로부터 낮은 평가를 받아 대출을 받기 어려울 수 있습니다 .

낮은 담보가치 평가: 건축제한으로 인해 향후 활용 가능성이 제한되어 담보가치가 낮게 평가됩니다.

대출 조건의 까다 로움: 금융기관에 따라서는 도시정비구역 내 부동산에 대한 대출을 제한하는 경우가 있습니다.

매각 시 제약: 향후 매각을 고려하는 경우에도 매수자가 제한되어 매각 가격 및 매각 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.

미래성 분석

인구 감소 사회에서의 영향

일본이 본격적인 인구감소 사회로 접어들면서 도시화조정구역은 특히 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.

인구 유출 가속화: 편의성이 높은 도시화 지역으로 인구가 집중되는 한편, 도시화 조정지역에서 인구 유출이 가속화될 가능성이 있다.

지역 커뮤니티 쇠퇴: 인구 감소로 인해 지역 커뮤니티의 유지가 어려워져 상업시설과 공공서비스의 퇴출이 진행될 수 있다.

빈집 문제 심화: 기존 주택의 임대 이용에도 제한이 있어 빈집의 증가가 심각한 사회문제로 대두되고 있다.

입지 적정화 계획의 영향

국토 교통성이 추진하는 입지 적정화 계획에 따라 도시 기능의 집적화가 진행되고 있다. 이 계획은 주거유도구역과 도시기능유도구역을 설정하여 콤팩트시티의 실현을 목표로 하고 있다.

도시화조정구역의 대부분은 거주유도구역 밖에 위치할 가능성이 높으며, 다음과 같은 영향이 예상된다.

공공투자 우선순위 하락: 공공시설의 정비 및 유지관리에 있어 우선순위가 낮아질 수 있다.

자산가치 양극 화: 거주유도구역 내 부동산 가치는 유지 및 상승하는 반면, 구역 외 부동산 가치는 크게 하락할 위험이 있다.

지가 동향의 장기적 예측

도시화조정구역의 지가는 다음과 같은 요인으로 인해 장기적인 하락세가 지속될 것으로 예상된다.

수요의 지속적 감소: 인구 감소와 도시지역으로의 집중으로 인해 도시화조정구역에 대한 수요는 지속적으로 감소할 것으로 예상된다.

개발제한으로 인한 가치 제약: 건축 제한으로 인해 토지의 활용 가능성이 제한되어 투자 매력이 감소할 것으로 예상됩니다.

인프라 투자 축소: 공공투자 우선순위에서 후순위로 밀려 편의성 향상을 기대할 수 없다.

아래 표는 향후 리스크 요인을 정리한 것입니다.

투자 판단 시 유의사항

매입 전 정밀조사

도시화조정구역 내 부동산을 검토할 때는 다음과 같은 사항에 대해 상세히 조사하는 것이 중요하다.

건축가능성 확인: 도시계획법 제34조 각 호에 해당하는지 여부, 구체적인 건축계획에 대해 사전에 행정기관과 협의해야 한다.

인프라 현황 파악: 상하수도, 가스, 가스, 전기, 통신 등 인프라 구축 현황을 상세히 확인하고 향후 구축 예정에 대해서도 조사해야 합니다.

주변 환경 변화 예측: 입지 적정화 계획이나 도시계획 마스터플랜 등 상위 계획을 확인하여 향후 토지이용 방향을 파악하는 것이 중요합니다.

전문가와의 협업

시가화조정구역의 부동산 거래는 복잡한 법적 절차가 수반되기 때문에 다음과 같은 전문가와의 협업이 필수적입니다.

부동산 감정평가사: 적정한 가격 평가와 향후 가치 변동 예측에 대한 전문적인 의견을 구하는 것이 중요하다.

도시계획 컨설턴트: 개발 허가 가능성 및 절차의 세부 사항에 대한 전문적인 자문을 구하는 것이 필요하다.

세무사: 세제상의 장단점을 정확히 파악하여 종합적인 투자 효과를 검증하는 것이 중요하다.

리스크 관리의 중요성

도시정비구역에 투자할 때는 다음과 같은 리스크 관리 방안을 강구하는 것이 중요합니다.

분산투자 실시: 도시화조정구역에만 집중 투자하는 것이 아니라, 도시화구역 내 부동산과의 분산투자를 고려하는 것이 중요하다.

출구전략의 명확화: 향후 매각 및 활용방안에 대해 여러 시나리오를 상정한 출구전략을 사전에 검토할 필요가 있다.

정기적인 검토: 법제도 변경이나 사회정세 변화에 따라 투자전략을 주기적으로 재검토하는 것이 중요하다.

토지 활용 가능성

농지 전용을 통한 활용

도시화조정구역 내 농지에 대해서는 농지전용 절차를 거치면 일정한 활용이 가능한 경우가 있습니다.

농지전용에는 다음과 같은 허가 구분이 있습니다.

기존 건축물의 유효 활용

기존 건축물에 대해서는 용도변경의 제한이 있지만 다음과 같은 활용방법을 생각해 볼 수 있다.

임대주택으로 활용: 기존 주택의 임대 이용에 대해서는 지자체에 따라 취급이 다르지만, 일정 조건 하에서 가능한 경우가 있다.

농업 관련 시설로의 용도변경: 농산물 가공 및 판매시설로의 용도변경은 비교적 쉽게 허가를 받을 수 있는 경향이 있다.

공익적 시설로의 용도변경: 지역의 공익에 기여하는 시설로의 용도변경에 대해서는 행정의 지원을 받을 수 있습니다.

결론

시가화조정구역은 저렴한 지가, 세금 부담 경감, 양호한 주거환경 등의 장점이 있는 반면, 건축 제한, 기반시설 정비 지연, 미래성 불안 등의 심각한 단점도 존재한다.

특히 인구감소 사회의 진행과 입지 적정화 계획의 추진으로 인해 장기적으로 시가화조정구역의 부동산 가치는 하락할 가능성이 높다.

부동산 투자나 주택 구입을 고려하는 경우, 이러한 장단점을 충분히 이해하고 전문가의 조언을 받아 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

INA&Associates 주식회사는 도시정비구역을 포함한 다양한 부동산 투자 안건에 대해 고객의 투자 목표와 위험 허용 범위에 따라 최적의 솔루션을 제공하고 있습니다. 도시정비구역 내 부동산에 대한 문의사항이 있으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.

우리는 고객의 장기적인 자산 형성과 풍요로운 삶의 실현을 지원하기 위해 전문적인 지식과 풍부한 경험을 바탕으로 최적의 부동산 투자 전략을 제안해 드립니다.

자주 묻는 질문

Q1: 도시화조정구역 내 토지에 주택을 지을 수 있나요?

A1: 도시화조정구역에서는 원칙적으로 주택 건축이 제한되어 있으나, 도시계획법 제34조 각 호에 해당하는 경우나 지자체 조례에 의해 지정된 구역 내에서는 건축이 가능한 경우가 있습니다. 구체적인 건축 가능 여부에 대해서는 사전에 행정기관에 문의하는 것이 좋습니다.

Q2: 도시화조정구역 내 부동산은 투자 대상으로 적합한가요?

A2: 도시화조정지역 부동산 투자에는 저렴한 가격이라는 장점이 있는 반면, 건축 제한 및 향후 가치 하락 위험 등의 단점도 존재합니다. 투자 결정에 있어서는 이러한 리스크를 충분히 이해하고 전문가의 조언을 받아 신중하게 검토하는 것이 중요합니다.

Q3: 도시화조정구역에서 도시화구역으로 편입이 가능한가요?

A3: 도시화조정구역에서 도시화구역으로의 편입은 도시계획 재검토 시 검토될 수 있습니다. 다만, 편입에는 엄격한 요건이 있으며, 토지구획정리사업 등 계획적인 시가지 정비를 전제로 하는 것이 일반적입니다. 편입 가능성에 대해서는 지자체 도시계획 담당 부서에 문의하시기 바랍니다.

Q4: 도시화조정구역의 고정자산세는 얼마나 저렴하나요?

A4: 도시화조정구역은 도시화구역에 비해 고정자산세 과세평가액이 낮게 책정되는 경향이 있습니다. 또한 도시계획세가 비과세되기 때문에 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 구체적인 세액에 대해서는 부동산의 입지나 규모에 따라 다르므로 세무사 등 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

Q5: 도시화조정구역 내 부동산을 매각할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A5: 도시화조정구역 내 부동산 매각 시 건축제한으로 인해 매수자가 제한될 수 있습니다. 또한, 금융기관 대출이 어려워 현금 구매자 중심의 시장이 되는 것이 일반적입니다. 매각을 고려하고 있다면 부동산 전문가와 상의하여 적절한 가격 책정과 판매 전략을 세우는 것이 중요합니다.