ما هي مناطق التحكم في التحضر؟ مزايا، عيوب، وآفاق مستقبلية

عند التفكير في الاستثمار العقاري أو شراء منزل، قد تسمع بمصطلح "منطقة التحكم في التمدن".

عادةً ما تكون أسعار الأراضي في هذه المناطق أقل، لذلك يعتقد الكثير من الناس "أليست هذه فرصة استثمارية جيدة؟ يعتقد الكثير من الناس أن هذه فرصة استثمارية جيدة. ومع ذلك، هناك قيود فريدة من نوعها في منطقة التحكم الحضري، وقد يؤدي الشراء دون فهم جيد إلى الندم.

في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd. بالتفصيل المفاهيم الأساسية لمناطق التحكم في التحضر، ومزاياها وعيوبها، وإمكاناتها المستقبلية. يرجى استخدامه كمرجع لمساعدتك في اتخاذ القرار الصحيح في المعاملات العقارية.

المفاهيم الأساسية لمناطق التحكم في التحضر

الموقع في قانون التخطيط العمراني

مناطق التحكم في التحضر هي إحدى تصنيفات المناطق المحددة بموجب المادة 7 (3) من قانون التخطيط العمراني. ويتم تعريفها قانونًا على أنها "منطقة يجب التحكم في التوسع العمراني فيها" ويتم تخصيصها لمنع التوسع العمراني غير المنضبط وتعزيز التوسع العمراني المخطط له.

يتم وضع هذه المنطقة كنظير لمنطقة التحضر. مناطق التحضر هي "مناطق تحضر ذات أولوية ومخطط لها"، في حين أن مناطق التحكم في التحضر تعمل كمناطق لا يشجع فيها التطوير النشط.

الاختلافات الأساسية مع مناطق التحضر

إن فهم الاختلافات بين منطقة التوسّع الحضري ومنطقة التحكم في التوسّع الحضري أمر بالغ الأهمية للاستثمار العقاري. يلخص الجدول أدناه الاختلافات الرئيسية.

النسبة المئوية والتوزيع على الأراضي الوطنية

تمثل المناطق الحضرية حوالي 10.3% من الأراضي الوطنية وهي مسؤولة بشكل رئيسي عن الحفاظ على البيئة الطبيعية، مثل الأراضي الزراعية والغابات. يتم تحديد هذه المناطق بعد إجراء مشاورات شاملة مع الإدارات المعنية المسؤولة، بهدف ضمان الانسجام الصحي مع الزراعة والغابات ومصايد الأسماك.

القيود القانونية في مناطق مراقبة التحضر

القيود المفروضة على أنشطة التطوير

من حيث المبدأ، تُحظر أنشطة التطوير في مناطق التحكم في التحضر. تُعرّف أنشطة التطوير على أنها تغييرات في شكل قطعة أرض، وذلك بشكل أساسي لغرض تشييد مبنى أو منشأة محددة من الفئة 1.

هذه القيود تجعل من الصعب للغاية تشييد مبانٍ جديدة أو توسيع المباني القائمة. ومع ذلك، قد يُسمح بالتطوير في حالات استثنائية، مثل

• تشييد بعض المنشآت الزراعية والحرجية والسمكية
• تشييد المنشآت الضرورية للمصلحة العامة
• مشاريع إعادة تهيئة الأراضي من قبل السلطات العامة
• إعادة بناء المباني القائمة (ضمن حدود معينة)

معايير الترخيص بموجب المادة 34 من قانون تخطيط المدن

عند القيام بأنشطة التطوير في منطقة مراقبة التحضر، يجب أن تخضع هذه الأنشطة لفحص صارم وفقًا للمادة 34 من قانون تخطيط المدن. تحدد هذه المادة معايير استثنائية لمنح الإذن لأنشطة التطوير التي من غير المحتمل أن تعزز التحضر والتي تعتبر صعبة أو غير ملائمة للغاية لتنفيذها في منطقة خاضعة للتحضر.

تشمل معايير التصريح المحددة ما يلي

1. مرافق الفئة 1: مرافق الفئة 1: متاجر السلع، والمدارس، ومرافق الرعاية الاجتماعية، إلخ.
2. مرافق الفئة 2: مرافق استخراج المعادن ومعالجتها
3. مرافق الفئة 8: مرافق تخزين المواد الخطرة ومعالجتها
4. مرافق الفئة رقم 10: مرافق التطوير في مناطق تخطيط المناطق
5. المنشآت التي تندرج تحت رقم 11: التطوير في المناطق المحددة بمرسوم
6. رقم 12: التطويرات التي تمت الموافقة عليها من قبل مجلس مراجعة التطوير.

تصاريح البناء والتراخيص

بالإضافة إلى تصريح البناء المعتاد، يلزم الحصول على تصريح بناء من حاكم المحافظة للتشييد الجديد أو توسيع/تجديد المباني في منطقة مراقبة التعمير. ويضمن نظام التصاريح المزدوج هذا خضوع أنشطة البناء لرقابة صارمة.

لا يلزم الحصول على تصريح بناء إلا إذا كانت مساحة الطابق من التوسعة أو التعديل أو جزء من عملية النقل تتجاوز 10 أمتار مربعة. من حيث المبدأ، لا يُسمح أيضًا بتغيير استخدام المباني إلى مبانٍ أخرى غير تلك المستخدمة في الزراعة والحراجة وصيد الأسماك أو تلك اللازمة للصالح العام.

مزايا مناطق التحكم في التعمير

ميزة سعر الأرض

الميزة الأكبر لمناطق التحكم في التمدن هي انخفاض سعر الأرض. نظرًا لأن التطوير مقيد، فمن الممكن الحصول على الأراضي بسعر أقل بكثير من سعر الأراضي في المناطق الحضرية.

يمكن أن يكون هذا الفرق في السعر جذاباً من منظور كفاءة الاستثمار. على وجه الخصوص، قد يركز المستثمرون الذين يتوقعون إلغاء القيود التنظيمية وتغييرات تقسيم المناطق في المستقبل على هذا الأمر كهدف استثماري لتحقيق مكاسب محتملة في الأسعار.

تأثير انخفاض العبء الضريبي

توفر المناطق الحضرية المزايا الضريبية التالية

انخفاض الضريبة العقارية: يتم تحديد القيمة المقدرة الخاضعة للضريبة أقل، مما يقلل من عبء الضريبة العقارية.

الإعفاء من ضريبة التخطيط العمراني: لا تُفرض ضريبة التخطيط العمراني، التي تُفرض في مناطق التوسّع العمراني، في مناطق التحكّم في التوسّع العمراني. هذه الميزة الضريبية يمكن أن تقلل بشكل كبير من تكاليف حيازة الأراضي.

يقدم الجدول أدناه مقارنة بين الأعباء الضريبية.

ضمان بيئة معيشية جيدة

توفر المناطق الحضرية بيئة معيشية هادئة في بيئة طبيعية. توفر كثافة البناء المنخفضة المزايا البيئية التالية

• العيش في بيئة طبيعية غنية
• الكثير من الأراضي جيدة الإضاءة
• بيئة هادئة مع حركة مرور قليلة
• تلوث أقل للهواء والتلوث الضوضائي
• سهولة الحصول على قطع كبيرة من الأرض

تعد هذه المزايا البيئية عامل جذب رئيسي لأولئك الذين يبحثون عن حياة بعيدة عن صخب المناطق الحضرية.

مساوئ مناطق التحكم في التحضر

القيود بسبب قيود البناء

أكبر مساوئ مناطق التحكم في التحضر هي القيود الصارمة المفروضة على البناء. تحد هذه القيود بشكل كبير من إمكانية الاستفادة من العقار وتسبب المشاكل التالية

صعوبة في إعادة البناء: حتى إذا كان المبنى القائم قد تدهور، يلزم الحصول على إذن من حاكم المحافظة لإعادة البناء. معايير التصاريح صارمة وقد لا يتم منح الإذن حسب حجم المبنى واستخدامه.

القيود المفروضة على التوسعات: التوسعات بسبب التغييرات في الهيكل العائلي أو التوسع في الأعمال التجارية مقيدة أيضًا من حيث المبدأ؛ تتطلب التوسعات والتجديدات التي تتجاوز مساحتها 10 أمتار مربعة الحصول على تصريح بناء، مما يعقد العملية.

القيود المفروضة على تغيير الاستخدام: هناك أيضًا قيود صارمة على تغيير استخدام المباني، مما يجعل من الصعب تغيير استخدام المباني إلى أي شيء آخر غير تلك المستخدمة للزراعة والحراجة وصيد الأسماك أو تلك المطلوبة للصالح العام.

التأخير في تطوير البنية التحتية.

في مناطق التوسع العمراني، يميل تطوير البنية التحتية إلى التأخير بسبب تقييد التنمية العمرانية. وعلى وجه التحديد، قد تحدث المشاكل التالية

عدم كفاية شبكات المياه والصرف الصحي: شبكات المياه والصرف الصحي غير كافية في بعض المناطق وقد تكون هناك حاجة للاعتماد على الآبار أو خزانات الصرف الصحي.

محدودية إمدادات الغاز: غالباً ما يكون غاز المدينة خارج منطقة الخدمة، مما يتطلب الاعتماد على غاز البروبان.

التأخيرات في صيانة الطرق: غالباً ما تتأخر أعمال رصف الطرق وتوسيعها وقد تكون إمكانية الوصول إليها إشكالية.

محدودية البنية التحتية للاتصالات: غالباً ما يتأخر تطوير البنية التحتية للاتصالات عالية السرعة، مثل الألياف البصرية، مما قد يحد من الوصول إلى الإنترنت.

عدم إمكانية الوصول إلى وسائل النقل العام: الوصول إلى وسائل النقل العام مثل الحافلات والسكك الحديدية محدود، مما يؤدي إلى زيادة الاعتماد على المركبات الخاصة.

القيود المالية والتمويلية.

قد تكون العقارات في مناطق التوسع العمراني مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية من قبل المؤسسات المالية وقد يصعب الحصول على التمويل.

انخفاض تقييم قيمة الضمانات: تحد قيود البناء من إمكانية الاستخدام المستقبلي، مما يؤدي إلى انخفاض تقييم قيمة الضمانات.

شروط تمويل أكثر صرامة: قد تفرض بعض المؤسسات المالية قيوداً على تمويل العقارات في مناطق التعمير.

القيود المفروضة على البيع: قد تؤثر محدودية المشترين على سعر البيع والإطار الزمني، حتى لو تم النظر في البيع في المستقبل.

تحليل الآفاق المستقبلية

التأثير في مجتمع يتناقص عدد سكانه

مع دخول اليابان في مجتمع يتناقص فيه عدد السكان، من المتوقع أن تتأثر المناطق الحضرية بشكل خاص.

التدفق المتسارع للسكان إلى الخارج: بينما يتركز السكان بشكل متزايد في المناطق الحضرية الأكثر ملاءمة، قد يتسارع تدفق السكان من المناطق الحضرية.

تراجع المجتمعات المحلية: قد يؤدي انخفاض عدد السكان إلى صعوبة الحفاظ على المجتمعات المحلية وقد يؤدي إلى انسحاب المرافق التجارية والخدمات العامة.

تنامي مشكلة المساكن الشاغرة: إن الزيادة في عدد المساكن الشاغرة مشكلة اجتماعية خطيرة، حيث أن هناك قيوداً على استخدام المساكن القائمة للإيجار.

تأثير خطة ملاءمة الموقع.

تشجع خطة تحسين الموقع التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل على تكثيف الوظائف الحضرية. تهدف الخطة إلى إنشاء مدن مدمجة من خلال إنشاء مناطق سكنية ومناطق وظائف حضرية.

من المرجح أن يتم وضع العديد من مناطق التحضر خارج المناطق التوجيهية السكنية، مما سيكون له الآثار التالية

انخفاض أولويات الاستثمار العام: هناك احتمال انخفاض الأولويات في بناء وصيانة المرافق العامة.

استقطاب قيم العقارات: هناك خطر أن يتم الحفاظ على قيم العقارات داخل المناطق السكنية أو زيادتها، في حين أن قيم العقارات خارج المناطق ستنخفض بشكل كبير.

توقع اتجاهات أسعار الأراضي على المدى الطويل

من المتوقع أن تستمر أسعار الأراضي في مناطق التوسع العمراني في الانخفاض على المدى الطويل بسبب العوامل التالية

الانخفاض المستمر في الطلب: من المتوقع أن يستمر الطلب في المناطق الحضرية في الانخفاض بسبب انخفاض عدد السكان وتركزهم في المناطق الحضرية.

قيود القيمة بسبب قيود التطوير: تحد قيود البناء من الاستخدام المحتمل للأرض، مما يجعلها أقل جاذبية كاستثمار.

انخفاض الاستثمار في البنية التحتية: من غير المتوقع إجراء تحسينات على البنية التحتية حيث تحتل أولوية ثانوية في أولويات الاستثمار العام.

يلخص الجدول أدناه عوامل المخاطر المستقبلية.

نقاط يجب مراعاتها في قرارات الاستثمار

البحث المفصل قبل الشراء

عند التفكير في شراء عقار في منطقة خاضعة للرقابة العمرانية، من المهم إجراء بحث مفصل حول النقاط التالية

التأكد من جدوى البناء: من الضروري التشاور مع السلطات الإدارية مسبقاً فيما يتعلق بخطط البناء المحددة وما إذا كان العقار يندرج تحت أي من بنود المادة 34 من قانون التخطيط العمراني أم لا.

تقييم حالة البنية التحتية: يجب التحقق بالتفصيل من حالة المياه والصرف الصحي والغاز والكهرباء والاتصالات السلكية واللاسلكية وغيرها من البنية التحتية، كما يجب التحقق من الخطط المستقبلية للتطوير.

التنبؤ بالتغييرات في البيئة المحيطة: من المهم التحقق من الخطط ذات المستوى الأعلى، مثل خطة ملاءمة الموقع والخطة الرئيسية للتخطيط العمراني، لفهم الاتجاه المستقبلي لاستخدام الأراضي.

التعاون مع المتخصصين

تنطوي المعاملات العقارية في مناطق التوسع العمراني على إجراءات قانونية معقدة، لذلك من الضروري التعاون مع المتخصصين التاليين

المثمنون العقاريون: من المهم طلب رأيهم الخبير في التقييم المناسب للأسعار والتنبؤ بتقلبات القيمة المستقبلية.

استشاريو التخطيط العمراني: يجب طلب مشورة الخبراء بشأن الإمكانيات والتفاصيل الإجرائية لتصاريح التطوير.

الاستشاري الضريبي: من المهم إجراء تقييم دقيق للمزايا والعيوب الضريبية والتحقق من العائد الإجمالي على الاستثمار.

أهمية إدارة المخاطر

من المهم اتخاذ تدابير إدارة المخاطر التالية عند الاستثمار في منطقة حضرية

التنويع: من المهم النظر في تنويع الاستثمارات مع العقارات في المناطق الحضرية، بدلاً من تركيز الاستثمارات في المناطق الحضرية فقط.

توضيح استراتيجية التخارج: من الضروري التفكير مسبقاً في استراتيجية تخارج تتوخى عدة سيناريوهات لبيع العقار واستخدامه في المستقبل.

المراجعة المنتظمة: من المهم مراجعة استراتيجية الاستثمار بانتظام استجابة للتغيرات في التشريعات والظروف الاجتماعية.

إمكانيات استغلال الأراضي

الاستخدام من خلال تحويل الأراضي الزراعية

يمكن استخدام الأراضي الزراعية في مناطق التوسعة العمرانية بمستوى معين من الاستخدام من خلال اتباع إجراءات التحويل إلى أراضٍ ز راعية.

تتوفر فئات التصاريح التالية لتحويل الأراضي الزراعية.

الاستخدام الفعال للمباني القائمة

يمكن استخدام المباني القائمة بالطرق التالية، على الرغم من وجود بعض القيود على تغيير الاستخدام.

الاستخدام كمساكن للإيجار: يتم التعامل مع استخدام المساكن القائمة لأغراض الإيجار بشكل مختلف في كل بلدية، ولكن قد يكون ذلك ممكناً في ظل ظروف معينة.

التحويل إلى منشآت زراعية: يميل إلى أن يكون من السهل نسبياً الحصول على إذن للتحويل إلى منشآت زراعية للتصنيع والتسويق الزراعي.

التحويل إلى منشأة ذات منفعة عامة: قد تدعم الإدارة التحويل إلى منشأة تخدم المصلحة العامة في المنطقة.

الخلاصة.

تتمتع مناطق السيطرة على التحضر بمزايا انخفاض أسعار الأراضي، وانخفاض العبء الضريبي والبيئة المعيشية الجيدة، ولكن لها أيضًا عيوب خطيرة مثل القيود المفروضة على البناء، والتأخير في تطوير البنية التحتية، وعدم اليقين بشأن المستقبل.

على وجه الخصوص، من المرجح أن تنخفض قيم العقارات في مناطق التحكم في التمدن على المدى الطويل بسبب الانخفاض المستمر في عدد السكان والترويج لخطط ملاءمة الموقع.

عند التفكير في الاستثمار العقاري أو شراء منزل، من المهم فهم هذه المزايا والعيوب فهماً كاملاً واتخاذ قرار دقيق مع تلقي مشورة الخبراء.

تقدم شركة INA&Associates K.K. الحلول المثلى لمختلف مشاريع الاستثمار العقاري، بما في ذلك تلك الموجودة في المناطق الحضرية، وفقاً لأهدافك الاستثمارية ومدى تحملك للمخاطر. إذا كانت لديك أي استفسارات بخصوص العقارات في المناطق الحضرية، فلا تتردد في الاتصال بنا.

نحن نستخدم معرفتنا المهنية وخبرتنا الواسعة لمساعدتك على بناء ثروة طويلة الأجل وتحقيق نمط حياة مزدهر من خلال تقديم أفضل استراتيجية للاستثمار العقاري.

الأسئلة المتداولة

س1: هل من الممكن بناء منزل على أرض في منطقة خاضعة للرقابة العمرانية؟

ج1: من حيث المبدأ، فإن بناء المساكن مقيد في مناطق مراقبة التحضر، ولكن هناك حالات يمكن البناء فيها إذا كانت الأرض تندرج تحت أي من بنود المادة 34 من قانون التخطيط العمراني أو في المناطق التي تحددها لوائح الحكومة المحلية. يوصى باستشارة السلطات الإدارية مسبقاً فيما يتعلق بإمكانيات البناء المحددة.

س2: هل العقار في منطقة مراقبة التحضر مناسب للاستثمار؟

ج2: في حين أن الاستثمار العقاري في مناطق مراقبة التحضر له ميزة انخفاض الأسعار، إلا أن هناك أيضاً عيوباً مثل قيود البناء ومخاطر انخفاض القيمة في المستقبل. من المهم فهم هذه المخاطر بشكل كامل ودراستها بعناية مع مشورة الخبراء عند اتخاذ قرار الاستثمار.

س3: هل من الممكن ضم منطقة من منطقة سيطرة حضرية إلى منطقة حضرية؟

ج3: يمكن النظر في الضم من منطقة مراقبة التحضر إلى منطقة توسع عمراني أثناء مراجعة التخطيط العمراني. ومع ذلك، هناك متطلبات صارمة للضم، وهو شرط أساسي بشكل عام للتوسع العمراني المخطط له مثل مشاريع إعادة تهيئة الأراضي. يُرجى مراجعة قسم التخطيط العمراني في السلطة المحلية الخاصة بك حول إمكانية الدمج.

س4: ما مدى انخفاض الضريبة العقارية في منطقة التحكم في التحضر؟

ج4: في مناطق مراقبة التحضر، تميل القيمة المقدرة لضريبة العقارات الخاضعة للضريبة إلى أن تكون أقل مما هي عليه في مناطق التحضر. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لإعفاء ضريبة التخطيط الحضري من الضريبة، فإن العبء الضريبي ينخفض بشكل كبير. نظرًا لأن مبلغ الضريبة المحدد يعتمد على موقع العقار وحجمه، يوصى باستشارة مستشار ضريبي أو أي متخصص آخر.

س5: س5: هل هناك أي احتياطات عند بيع عقار في منطقة خاضعة للتخطيط العمراني؟

ج5: عند بيع عقار في منطقة مراقبة التحضر، قد تحد قيود البناء من عدد المشترين. بالإضافة إلى ذلك، ونظراً لصعوبة الحصول على تمويل من المؤسسات المالية، فإن السوق يتركز بشكل عام على المشترين النقديين. عند التفكير في البيع، من المهم استشارة خبير عقاري لوضع استراتيجية تسعير وبيع مناسبة.