اختيار العقارات القيّمة في عصر انخفاض عدد السكان: سبع نقاط رئيسية

سأشرح اليوم، بصفتي خبيرًا عقاريًا، موضوع "المواقع القيّمة" في مجتمع يتناقص عدد سكانه.

تشير التقارير إلى أن إجمالي عدد سكان اليابان بلغ 123.34 مليون نسمة اعتبارًا من 1 مايو 2025، بانخفاض قدره 600,000 شخص على أساس سنوي. وقد بدأ هذا الاتجاه الكبير في انخفاض عدد السكان في التأثير بشكل كبير على سوق العقارات، وقد يشعر الكثير من الناس بالقلق بشأن قيم العقارات في المستقبل.

ومع ذلك، فإن انخفاض عدد السكان لا يعني أن جميع قيم العقارات ستنخفض بالتساوي. بل على العكس، فإن الاستقطاب بين العقارات التي تحافظ على قيمتها أو تزيد قيمتها وتلك التي لا تزيد قيمتها يصبح أكثر وضوحاً في مواجهة هذه التغيرات في البنية الاجتماعية. وأهم عامل يؤثر على القيمة هو الموقع.

يشرح هذا المقال الوضع الحالي لسوق العقارات في عصر انخفاض عدد السكان، استنادًا إلى البيانات، ويقدم شرحًا واضحًا من منظور مهني لسبع نقاط محددة لتحديد "المواقع القيمة" التي ستحافظ على قيمة العقارات أو تزيدها في المستقبل. من خلال قراءة هذا المقال حتى النهاية، ستكتسب المعرفة التي تحتاجها لاتخاذ خيار عقاري معقول مع التركيز على المستقبل.

سوق العقارات في مجتمع يتراجع فيه عدد السكان

لفهم تأثير انخفاض عدد السكان على سوق العقارات بشكل صحيح، من الضروري أولاً اكتساب فهم موضوعي للتركيبة السكانية في اليابان والتغيرات الناتجة عن ذلك في السوق.

حقيقة انخفاض عدد سكان اليابان

وفقًا لمكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، انخفض إجمالي عدد سكان اليابان على مدار 16 عامًا متتالية، حيث انخفض عدد سكان اليابان على وجه الخصوص بمقدار 892,000 نسمة على أساس سنوي اعتبارًا من مايو 2025. والأخطر من ذلك هو الانخفاض في عدد السكان في سن العمل (15-64 سنة)، والذي يلعب دورًا محوريًا في النشاط الاقتصادي. وفقًا لتقديرات المعهد الوطني لبحوث السكان والضمان الاجتماعي، من المتوقع أن ينخفض عدد السكان في سن العمل بأكثر من 30% في العديد من المدن الإقليمية بحلول عام 2040. ويرتبط هذا التغير الديموغرافي ارتباطاً مباشراً بانخفاض الطلب على المساكن، لا سيما في المناطق الإقليمية، ويؤدي إلى تغيير هيكل سوق العقارات بشكل كبير.

استقطاب سوق العقارات جارٍ على قدم وساق

لا يتسبب انخفاض عدد السكان في انخفاض قيم العقارات بشكل موحد في جميع أنحاء البلاد. بل على العكس من ذلك، فإنه يسرع من استقطاب سوق العقارات. فمن ناحية، في المناطق الحضرية مثل العاصمة طوكيو، حيث تستمر التدفقات السكانية في الارتفاع، تستمر أسعار العقارات في الارتفاع على خلفية الطلب القوي على المساكن. ومن ناحية أخرى، في المناطق الإقليمية حيث يتناقص عدد السكان بشكل ملحوظ، تستمر أسعار العقارات في الانخفاض بسبب انخفاض الطلب.

ويتجسد هذا الاستقطاب في مشكلة تزايد عدد المنازل الشاغرة في جميع أنحاء البلاد.

ما هو "الإسفنج الحضري"؟

في السنوات الأخيرة، أصبحت ظاهرة "الإسفنج الحضري" مشكلة في المناطق الحضرية. وتشير هذه الظاهرة إلى حالة تنتشر فيها المنازل والأراضي الشاغرة في المناطق الحضرية مثل الحشرات، وتملأ الفراغات مثل الإسفنج على الرغم من وجودها في وسط المدينة.

ويؤدي هذا الإسفنج إلى عدم كفاءة الخدمات الإدارية وانخفاض قابلية العيش، مما يؤدي بدوره إلى تقويض جاذبية المنطقة ككل. من أجل الحفاظ على قيمة الأصول في ظل هذه الظروف، من الضروري أن يكون هناك منظور استراتيجي لتحديد المواقع التي سيتم "اختيارها" في المستقبل.

سبعة عوامل رئيسية لتحديد المواقع القيّمة

حتى في مجتمع يتناقص فيه عدد السكان، لا تنخفض قيمة جميع العقارات بالضرورة. بل على العكس، فإن المواقع التي تستوفي معايير معينة لديها القدرة على الحفاظ على قيمتها أو حتى زيادتها بسبب ندرتها. نوضح هنا سبع نقاط رئيسية لتحديد "المواقع القيّمة" ذات القيمة العقارية المرتفعة.

النقطة 1: سهولة المواصلات

تُعد سهولة المواصلات العامل الأساسي في قياس قيمة العقار. وتكتسب المسافة من أقرب محطة قطار أهمية خاصة ويتم تقييمها بشكل عام في حدود 10 دقائق سيراً على الأقدام. تُعد المحطات التي تتمتع بإمكانية الوصول إلى خطوط سكك حديدية متعددة وسهولة الوصول إلى وسط المدينة ملائمة للغاية للركاب، وبالتالي من المتوقع أن يكون الطلب عليها ثابتاً. ومن غير المرجح أن تتقلب قيمتها بشكل كبير في المستقبل.

النقطة (2): المرافق الخدمية ذات جودة الحياة.

كما أن توافر المرافق التجارية والطبية والتعليمية على مسافة قريبة من الموقع، والتي تعتبر ضرورية للحياة اليومية، يؤثر بشكل كبير على قيمة الموقع. من الضروري وجود عدد معين من سكان المنطقة التجارية لكي تعمل مرافق الخدمات الحياتية هذه بشكل مستدام.

المناطق التي من المتوقع أن تكون الكثافة السكانية فيها عالية بما يكفي للحفاظ على هذه المرافق حتى مع انخفاض عدد السكان، من المرجح أن توفر راحة معيشية عالية وتحافظ على قيم العقارات.

النقطة (ج) الاتساق مع سياسات المدن المدمجة

تعكف العديد من السلطات المحلية في اليابان حاليًا على صياغة خطط مناسبة للموقع استنادًا إلى سياسة المدن المدمجة التي تروج لها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل. تهدف هذه الخطة إلى تشكيل مدن مستدامة من خلال تركيز المناطق السكنية والوظائف الحضرية (التجارية والطبية والرعاية الاجتماعية وغيرها) في مناطق محددة من أجل التعامل مع انخفاض عدد السكان.

تحدد الخطة منطقتين رئيسيتين

• المناطق ذات الوظائف الحضرية: المناطق التي تتركز فيها المرافق الطبية والمرافق التجارية وما إلى ذلك مع الحفاظ على الوظائف المركزية للمدينة.
• المناطق السكنية: المناطق التي يتم فيها الحفاظ على كثافة سكانية معينة ويتم فيها تشجيع الناس على السكن حتى يتمكنوا من التمتع بخدمات الحياة اليومية.

سواء كان العقار الذي تفكر في شراءه يقع ضمن هذه المناطق كما حددتها البلدية أم لا، فإن وجود العقار الذي تفكر فيه ضمن هذه المناطق كما حددتها البلدية هو معلومة مهمة للغاية للتنبؤ بقيم العقارات المستقبلية. إذا كان العقار يقع ضمن منطقة التخطيط، فهناك احتمال أكبر للحفاظ على الخدمات الإدارية ووسائل الراحة المعيشية في المستقبل.

النقطة (4): وجود أو عدم وجود إعادة تطوير وإمكانات مستقبلية

من المتوقع أن تؤدي المناطق التي يتم فيها التخطيط لإعادة التطوير أو تطوير البنية التحتية على نطاق واسع أمام المحطات إلى زيادة جاذبية المدينة وملاءمتها في المستقبل، ومن المتوقع أن ترتفع قيم العقارات. وذلك لأن إعادة التطوير ستزيد من إمكانات المنطقة، على سبيل المثال من خلال إنشاء مرافق تجارية جديدة وتحسين شبكة الطرق. من المهم مراقبة اتجاهات إعادة التطوير عن كثب من خلال التحقق من معلومات التخطيط الحضري التي تنشرها السلطات المحلية. على وجه الخصوص، يمكن أن تؤدي إعادة التطوير التي تنطوي على تخفيف نسب المساحة الطابقية إلى زيادة قيمة استخدام الأرض بشكل كبير.

النقطة 5: قابلية الحفاظ على الكثافة السكانية.

كما ذُكر أعلاه، فإن كثافة سكانية معينة ضرورية للحفاظ على مرافق الخدمات المعيشية. الغرض من المناطق السكنية في خطة ملاءمة الموقع هو بالتحديد الحفاظ على هذه الكثافة السكانية. في المناطق التي تتضاءل فيها الكثافة السكانية، من المرجح أن تغادر المحلات التجارية وتقل الخدمات الإدارية. ما إذا كان يمكن توقع كثافة سكانية مستقرة في المستقبل هو مقياس لاستدامة الموقع.

النقطة 6: جودة البناء وكفاءة الطاقة.

بالإضافة إلى الموقع، فإن جودة المبنى نفسه لها تأثير كبير على قيمة الأصول. وعلى وجه الخصوص، يتزايد الاهتمام بالأداء الموفر للطاقة، حيث سيصبح الامتثال لمعايير الحفاظ على الطاقة إلزامياً للمنازل الجديدة اعتباراً من عام 2025. بالإضافة إلى استيفاء المعيار الحالي لأداء العزل من الدرجة 4، فإن المنزل الذي يتمتع بأداء من الدرجة 5 أو أعلى، والذي من المرجح أن يصبح المعيار في المستقبل، سيكون مفيدًا من حيث الحفاظ على قيم الأصول. يتعلق هذا أيضًا بشروط تطبيق خصومات الرهن العقاري، لذا فهذه نقطة يجب التحقق منها قبل الشراء.

النقطة 7: نظام الصيانة والإدارة المناسبة

تعتبر الصيانة والإدارة المناسبة، مثل إدارة جمعية الإدارة في حالة الوحدات السكنية وتنفيذ الصيانة الدورية في حالة المنازل المنفصلة، ضرورية أيضاً للحفاظ على قيمة الأصول. قد يكون من المفيد وقت البيع إذا كان تاريخ إصلاح المبنى وخطط الإصلاح المستقبلية واضحة، وإذا كانت هذه المعلومات مخزنة كـ "معلومات عن تاريخ السكن (أي كاروت)". وذلك لأن الحالة الجيدة للإدارة تعتبر مصدر اطمئنان كبير للمشتري.

اختيار الموقع مع وضع الطلب المستقبلي على الإيجار في الاعتبار

في مجتمع يتناقص فيه عدد السكان، من المهم للغاية النظر إلى العقار ليس فقط كمسكن، ولكن أيضاً كأصل للإيجار في المستقبل. يشرح هذا القسم استراتيجيات اختيار المواقع مع مراعاة الطلب المستقبلي على الإيجار.

اتجاه الزيادة في الأسر المكونة من شخص واحد وأسر المسنين

على الرغم من أن إجمالي عدد سكان اليابان آخذ في الانخفاض، إلا أنه يمكن ملاحظة اتجاه مختلف عند النظر إلى عدد الأسر. ويقدر المعهد الوطني لبحوث السكان والضمان الاجتماعي أن عدد الأسر في اليابان سيصل إلى ذروته في عام 2023 ويبدأ في الانخفاض، لكن نسبة الأسر المكونة من شخص واحد ستستمر في الزيادة، لتصل إلى حوالي 40% من جميع الأسر بحلول عام 2040. وبالمثل فإن الأسر التي يرأسها أشخاص تبلغ أعمارهم 65 عامًا فأكثر آخذة في الارتفاع.

هذا التغيير في تركيبة الأسر المعيشية يعني تحولاً نوعياً في الطلب في سوق الإيجار. ومن المتوقع أن يتسارع التحول في الطلب من الطلب التقليدي الذي يركز على الأسرة إلى المساكن المدمجة للعزاب وكبار السن.

ارتفاع الطلب على مخططات الطوابق والمرافق في سوق الإيجار

من أجل تلبية هذه التغييرات في الطلب، من المهم توفير مخططات الطوابق والمرافق التي تلبي احتياجات الفئة المستهدفة. يميل العُزّاب وكبار السن إلى تفضيل الوحدات المدمجة التي تتسم بالوظيفية وسهولة الإدارة.

تزيد هذه التسهيلات من رضا المستأجرين وتؤدي إلى استقرار إدارة الإيجار. وعلى وجه الخصوص، ستكون اعتبارات الأمن والخلو من العوائق من العوامل المهمة التي تميز سوق الإيجار في المستقبل.

استراتيجيات الاستفادة من العقار كعقار للإيجار

إذا كنت تتطلع إلى الاستفادة من العقار كعقار للإيجار في المستقبل، فمن القواعد الثابتة اختيار موقع في منطقة حضرية أو بالقرب من منطقة حضرية حيث من غير المرجح أن ينخفض عدد السكان، وحيث تكون وسائل النقل والمعيشة مريحة. تتداخل "النقاط السبع المذكورة أعلاه لتحديد الموقع القيّم" بشكل مباشر مع شروط الموقع الذي يرتفع فيه الطلب على الإيجار.

مع شيخوخة السكان، تزداد أيضاً قيمة المواقع التي يسهل الوصول فيها إلى الرعاية المنزلية وغيرها من الخدمات المنزلية. المناطق التي توجد بها مكاتب رعاية تمريضية قريبة وسهولة الوصول إلى مقدمي الخدمات هي بيئات معيشية آمنة لكبار السن. إن أخذ منظور طويل الأجل واختيار موقع يمكنه التعامل مع هذه التغييرات في البنية الاجتماعية هو استراتيجية معقولة للحفاظ على قيمة الأصول العقارية وزيادتها.

الخاتمة - ما هي العقارات المفضلة في عصر انخفاض عدد السكان؟

لقد أوضح هذا المقال، استناداً إلى سبع نقاط محددة، كيفية تحديد "المواقع القيّمة" التي يمكن توقع أن تحافظ على قيمة الأصول وزيادتها في خضم التغيير الاجتماعي الكبير المتمثل في انخفاض عدد السكان.

فبالإضافة إلى العوامل التقليدية المهمة مثلسهولة المواصلاتوجودة مرافق الخدمات المعيشية، من الضروري أن يكون هناك منظور يفك شفرة الإمكانات المستقبلية لإعادة التطوير والاتساق مع سياسة المدينة المدمجة التي بدأتها الحكومات الوطنية والمحلية في المستقبل. كما تعد جودة المبنى نفسه وحالة صيانته عاملاً أساسياً في ضمان قيمته على المدى الطويل.

لا يعني انخفاض عدد السكان أن سوق العقارات ككل متشائم. بل نحن نعيش في عصر أصبح لدى الناس معايير أوضح لاختيار المكان الذي يريدون العيش فيه، وأصبح الفرق بين المواقع التي يتم اختيارها وتلك التي لا يتم اختيارها أكثر وضوحاً. نحن مقتنعون بأن استخدام النقاط السبع التي تم تقديمها في هذا المقال كبوصلة وممارسة الاختيار المعقول للعقارات مع التركيز على المستقبل سيؤدي إلى حماية أصولك القيمة ورعايتها.

يعد شراء أو بيع العقارات أحد أكبر القرارات في الحياة بالنسبة للكثير من الناس. من أجل اتخاذ أفضل خيار يناسب وضعك، يمكن أن تكون المشورة الموضوعية من خبير مفيدة للغاية - في شركة INA & Associates Ltd، نحن في شركة INA & Associates المحدودة، نحن متخصصون في مجال العقارات ويمكننا تقديم أفضل اقتراح لحالتك الفردية. يرجى عدم التردد في الاتصال بنا إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات بشأن العقارات.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

س1: س1: هل يمكن أن يظل الاستثمار العقاري أداة فعالة لبناء الأصول حتى لو كان عدد السكان في انخفاض؟

ج1: نعم، يمكن ذلك. ومع ذلك، فإن اختيار الموقع أكثر أهمية من أي وقت مضى. فحتى مع انخفاض عدد السكان، من المتوقع أن تستمر اتجاهات مثل تركز السكان في المناطق الحضرية وزيادة عدد الأسر المكونة من شخص واحد. إذا كان بإمكانك اختيار عقارات عالية الجودة والاستثمار فيها في المناطق التي يمكن توقع هذا الطلب عليها، فيمكنك توقع استقرار الدخل وقيم الأصول.

س2- هل ستفقد العقارات في المناطق الريفية قيمتها دون استثناء؟

ج2: ليس هذا هو الحال بالضرورة. فحتى في المناطق الريفية، تميل مواقع مثل عاصمة المحافظة أو المدينة المركزية في منطقة ما، والتي تمثل عقدة مواصلات، إلى الحفاظ على قيمتها لأنها يمكن أن تتوقع تدفق الناس من المناطق المحيطة بها. وتجدر الإشارة أيضًا إلى المناطق التي حددتها السلطات المحلية في خطط ملاءمة المواقع باعتبارها "مناطق سكنية" في خطط ملاءمة المواقع، حيث من المتوقع أن تحافظ على قابليتها للعيش في المستقبل.

س3: أين يمكنني التحقق من "خطة ملاءمة الموقع" الخاصة بالبلدية؟

ج3: يتم نشرها على الموقع الإلكتروني لكل بلدية (بلدية). حاول البحث عن كلمات رئيسية مثل "(اسم البلدية) خطة ملاءمة الموقع". في العديد من الحالات، تُظهر خرائط الخطة مناطق الوظائف الحضرية والمناطق السكنية بألوان مختلفة، بحيث يمكنك التحقق من المناطق التي يندرج فيها العقار الذي تفكر فيه.

س4: ما هي "درجة الأداء الموفرة للطاقة" للمنزل؟

ج4: هو مؤشر لأداء المبنى الموفر للطاقة، ويتم تقييمه باستخدام درجتين: "درجة أداء العزل" و"درجة استهلاك الطاقة الأولية". وكلما ارتفعت الدرجة، كلما كان أداء العزل والأداء الموفر للطاقة أفضل، وهو ما يؤدي ليس فقط إلى انخفاض تكاليف المرافق، بل يعطي ميزة في تقييم قيم العقارات.

س5- ما الذي يمكن للأفراد فعله للحفاظ على قيمة أصول عقاراتهم الحالية؟

ج5- أولاً وقبل كل شيء، من المهم مراعاة الصيانة والإدارة السليمة. بالنسبة إلى المنازل المنفصلة، ينبغي فحص الجدران الخارجية والأسقف وإصلاحها بشكل منتظم، وبالنسبة إلى الوحدات السكنية، ينبغي المشاركة بنشاط في أنشطة جمعية الإدارة والتأكد من تنفيذ خطة الإصلاح طويلة الأجل بشكل صحيح. كما أن تحديث التصميم والمرافق لتتناسب مع أنماط الحياة العصرية من خلال التجديد أو إعادة التصميم سيساعد أيضاً في الحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها.