مستقبل ميناتو ميراي 21: مشروع تطوير المجمّعين 60 و61

سيبدأ بناء مشروع إعادة تطوير واسع النطاق بالشراكة بين القطاعين العام والخاص في عام 2026 على أن يتم افتتاحه في عام 2029، وسيضم المشروع وظائف تعليمية وتجارية وتجارية وسكنية وثقافية في المربعين 60 و61، وهما آخر جزء من منطقة يوكوهاما ميناتو ميراي 21 المركزية. سيخلق K-Arena يوكوهاما تفاعلاً وقيمة جديدة للمدينة بأكملها.

موقع المنطقة وتسمية التخطيط الحضري

تقع في 2-1، ميناتو ميراي 6 تشوم، ميناتو ميراي 6 تشوم، ميناتو ميراي 6 تشوم، نيشي كو، يوكوهاما، منطقة ميناتو ميراي 21 المركزية 60/61 هي آخر موقع تطوير واسع النطاق في المنطقة المركزية في ميناتو ميراي 21، وهي منطقة إعادة تطوير الواجهة البحرية على الجانب الشرقي من محطة يوكوهاما. وتبلغ مساحتها حوالي 23,000 متر مربع، وهي مجاورة لشرفة الموسيقى، وهي مساحة مفتوحة تضم ساحة K-Arena Yokohama، وهي ساحة موسيقية كبيرة، على الجانب الشمالي ومتحف يوكوهاما أنبانمان للأطفال على الجانب الشرقي. من حيث التخطيط الحضري، تم تخصيص هذه المنطقة الحضرية كمنطقة تجارية ويمكن تطويرها في حدود تغطية 80٪ من المباني ونسبة 600٪ من مساحة الطوابق. ووفقًا للشروط التي وضعتها مدينة يوكوهاما وقت الدعوة العامة، يجب أن يكون التطوير متعدد الاستخدامات مع التركيز على الوظائف الثقافية والتجارية والت جارية، ولا يمكن إدخال الوظائف السكنية مثل الإسكان. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن تتضمن الخطة مرافق من نوع المعارض والتجارب (مثل المتاحف) مع جانب مشاهدة المعالم السياحية/الترفيهية (25% أو أكثر من مساحة المشروع) ويجب أن تساهم في إنشاء مدينة صاخبة.

المطورون والشركات المشاركة

بدأت مدينة يوكوهاما في الدعوة العلنية لتقديم الطلبات لتطوير هذا المربع في أبريل 2023، وتم اختيار المطور في فبراير 2024. وتم اختيار الشركات الأربع التالية للمشاركة في تأسيس شركة ذات غرض خاص، وهي شركة MM60/61 ذات الغرض الخاص (TMK)، للترويج للمشروع.

• شركة Ken Corporation K.K. (ميناتو-كو، طوكيو) - وهي الشركة المطورة لملعب K-Arena Yokohama وTMusic Terrace المجاور، وهي مسؤولة أيضاً عن تطوير المرافق التجارية والجوانب الأخرى للمشروع.

• شركة SMFL Mirai Partners K.K. (شيودا-كو، طوكيو) - شركة استراتيجية تابعة لشركة سوميتومو ميتسوي للتمويل والتأجير (SMFL). تلعب دورًا محوريًا في مشروع التطوير العقاري المشترك وتقود من حيث التمويل وإدارة المشروع.

• شركة كاجيما كوربوريشن (ميناتو-كو، طوكيو) - المقاول العام الرئيسي. مسؤولة عن التصميم والبناء والجوانب الفنية الأخرى وتعزيز التخطيط الآمن والمتقدم للمباني.

• شركة إيواساكي غاكوين التعليمية (كاناغاوا-كو، يوكوهاما) - شركة تعليمية تدير العديد من المدارس المهنية في يوكوهاما. وهي المشغل لمرفق المدرسة المهنية المزمع إنشاؤها في حي نيشيماتشي.

وقد وقعت الشركات الأربع اتفاقية تخطيط أساسية مع مدينة يوكوهاما في 31 يناير/كانون الثاني 2025، وأصبحت رسمياً المطور العقاري للمنطقة الحضرية الرئيسية بتوقيع اتفاقية شراء الأرض في 20 فبراير/شباط من العام نفسه. ويجري تنفيذ المشروع في إطار مجموعة قوية من الشراكات بين القطاعين العام والخاص.

استخدام المباني وحجمها

يخطط المشروع لتطوير الكتلة العمرانية إلى مبنيين، أحدهما شرقي والآخر غربي. سيضم الجناحان الشرقي والغربي للمشروع مجمعاً كبيراً بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 154,000 متر مربع. وفيما يلي استخدامات كل مبنى وحجمه.

• الجناح الغربي (المبنى الغربي): يتألف من 13 طابقاً فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض، بمساحة طابقية إجمالية تبلغ حوالي 25,000 م2. سيُستخدم كمرفق تعليمي، حيث من المقرر أن تنتقل إليه مدرسة مهنية تديرها مؤسسة مدرسة إيواساكي غاكوين التعليمية.

• الجناح الشرقي (الجناح الشرقي): مبنى شاهق الارتفاع يتكون من طابق سفلي واحد و26-27 طابقًا فوق الأرض، بمساحة طابقية إجمالية تبلغ حوالي 130,000 م2. سيجمع بين مرافق متعددة الوظائف، بما في ذلك المكاتب والمرافق التجارية في الطوابق السفلية،وفندق يستهدف النزلاء المحليين والدوليين في الطوابق العليا، ومتحف من نوع المعارض للأطفال والكبار.

* لا يتضمن المبنى وظائف سكنية وهو مخصص للأعمال والتجارة والسياحة والثقافة. على الرغم من أن الهيكل التفصيلي لطوابق الجناح الشرقي سيتم تحديده من خلال المزيد من المشاورات، إلا أنه من المتوقع أن يكون أحد أكبر المباني في يوكوهاما، حيث يجمع بين طوابق المكاتب الكبيرة وطابق فندقي ومرافق المتحف.

التاريخ/الجدول الزمني المقرر للانتهاء من المشروع

تم التخطيط للجدول الزمني للمشروع بشكل عام على النحو التالي: سيبدأ البناء في 1 مارس 2026، على أن يتم الانتهاء من الجناح الغربي في أغسطس 2028 والجناح الشرقي في فبراير 2029، بهدف الافتتاح الكبير خلال عام 2029؛ وسيتم تنفيذ التصميم والإجراءات الإدارية بين عامي 2024 و2025، وسيبدأ البناء في عام 2026، ثم الانتهاء من كلا المبنيين في غضون ثلاث سنوات تقريباً. من المخطط الانتهاء من تشييد المبنيين في غضون ثلاث سنوات تقريباً بعد بدء الإنشاءات في عام 2026. في الوقت الحاضر، من المقرر افتتاح المشروع رسمياً في عام 2029، وعلى الرغم من إمكانية إجراء تعديلات طفيفة على الجدول الزمني للبناء في المستقبل، إلا أن المشروع يسير وفقاً للجدول الزمني المتوقع للمدينة.

مفهوم المشروع وتصميمه وميزاته

يتمثل مفهوم المشروع في إنشاء مركز جديد للتفاعل من خلال "الربط" (التنسيق) بين الوظائف الحضرية المتنوعة. وكما تم التعبير عنه في اسم المشروع (الاسم المؤقت) "مشروع تراس الربط "، سيتم إنشاء ممر للمشاة (تراس) وساحة للمشاة حيث يمكن للناس الذهاب والإياب والاسترخاء بين المبنيين الشرقي والغربي، مما يخلق مساحة حضرية مفتوحة تربط بين كتلة المدينة وخارجها. الهدف هو إنشاء مساحة حضرية جديدة تدمج بين الثقافة والتجارة والتعليم من خلال الجمع بين الوظائف التعليمية للجناح الغربي والوظائف التجارية والتجارية والسكنية والثقافية للجناح الشرقي. سيتم إنشاء ساحتين، إحداهما كبيرة والأخرى صغيرة، على طول ممر المشاة الذي يجتاز الموقع وسيتم دمجهما مع شرفة الموسيقى المجاورة (مساحة عامة مفتوحة في K Arena Yokohama) لخلق مساحة حيوية يمكن أن تقام فيها الفعاليات على مدار السنة. من خلال هذا التصميم، ستكتمل المنطقة بأكملها كـ "منطقة ترفيهية"، بهدف أن تصبح مهداً لمجتمع متنوع.

من حيث تصميم المبنى، يتميز الجناح الشرقي الشاهق والجناح الغربي متوسط الارتفاع بأحجام متباينة، بينما صُممت المساحات المفتوحة والمدرجات في الطوابق السفلية لتتناغم مع المرافق المحيطة. في الصورة العامة للمبنى المكتمل، يتميز الجناح الشرقي بواجهة متطورة مع استخدام مكثف للزجاج وقسم منخفض الارتفاع بتصميم تاريخي، مصمم بوعي بالتناغم بين العناصر الحديثة والكلاسيكية النموذجية في يوكوهاما. أما الجناح الغربي فيتميز بتصميم خارجي فريد من نوعه يعتمد على اللون الأبيض، ويتميز بطابع تاريخي يليق بمنشأة تعليمية وثقافية. وقد تمت الموافقة على المخطط من قبل وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل كخطة مشروع إعادة تطوير حضري ممتاز من القطاع الخاص، وتم الاعتراف بقيم التصميم الحضري التي يتميز بها، مثل خلق جو حيوي وتعزيز شبكة المشاة المحيطة من خلال تطوير مرافق متعددة الاستخدامات ومجموعة متنوعة من المساحات المفتوحة. توفر الشهادة أيضًا معاملة تفضيلية من حيث الدعم المالي والتدابير الضريبية الخاصة، مما يجعل الخطة أكثر جدوى.

العلاقة مع المنطقة المحيطة (الوصول والروابط)

ترتبط المنطقة الحضرية ارتباطاً وثيقاً بالمرافق الرئيسية وعُقد النقل في المنطقة المحيطة. يتكامل التراس الموسيقي، الذي يتوسطه ملعب K-Arena Yokohama المجاور (يتسع لحوالي 20,000 شخص)، مع منصة للمشاة وساحة للمشاة، مما يربط بسلاسة بين تدفق الأشخاص أثناء الفعاليات والتدفق اليومي لحركة المرور. ويقع متحف يوكوهاما أنبانمان للأطفال، وهو مرفق ذو طابع خاص للأطفال، إلى الشرق، ومن المتوقع أن يؤدي التأثير التآزري مع مرفق المتحف المخطط له إلى تحسين تدفق حركة المرور العائلية. تضم المنطقة بالفعل مجموعة من المرافق المكتبية والتجارية والسياحية، ولكن تطوير المنطقة الجديدة سيخلق مركزاً جديداً للنشاط حيث ستتجمع مجموعة متنوعة من الأشخاص، بما في ذلك السياح والطلاب والعمال والسكان المحليين، وبالتالي تنشيط المنطقة ككل.

فيما يتعلق بالوصول إلى وسائل النقل، يقع الموقع على مسافة قريبة من محطة شين تاكاشيما على خط ميناتوميراي سيراً على الأقدام، ويمكن الوصول إليه أيضاً من المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما في حوالي 10-15 دقيقة سيراً على الأقدام (مع إمكانية تقصير هذا الوقت أكثر إذا تم بناء ممرات للمشاة ومرافق أخرى). وكما ورد في أسباب موافقة وزارة النقل على المشروع، سيساهم المشروع في تعزيز شبكة المشاة في المنطقة ومن المتوقع أن يحسن من الروابط مع شبكة أسطح المشاة الحالية والممرات تحت الأرض. وبمجرد اكتماله، ستصبح المنطقة نقطة عقدية مهمة في منتصف تدفق الناس من ساكوراجي تشو ومنتزه رينكو إلى محطة يوكوهاما، وستزيد بشكل كبير من حركة الناس من وإلى المرافق المحيطة بها.

النقاط المهمة من من منظور الاستثمار العقاري وقيمة الأصول

يجذب مشروع تطوير المنطقة المركزية 60/61 في ميناتو ميراي 21 اهتماماً كبيراً من حيث الاستثمار العقاري وقيمة الأصول.

أولاً، المشروع عبارة عن مشروع تطوير مجمع واسع النطاق من خلال الشراكة بين القطاعين العام والخاص، ومن المزايا الاستثمارية للمشروع أنه تمت الموافقة عليه كمشروع تجديد حضري من قبل الحكومة. وبالموافقة على خطة العمل الممتازة، ستحصل الشركة ذات الغرض الخاص، وهي الكيان التجاري، على دعم في شكل قروض منخفضة الفائدة وحوافز ضريبية، والتي من المتوقع أن تقلل من مخاطر التطوير وتحسن ربحية الأعمال. هذا الدعم المؤسسي هو عامل إيجابي لتكوين قيمة أصول المشروع.

ثانياً، يمكن أيضاً تقييم هيكل الدخل المتنوع الذي يجمع بين استخدامات متعددة من منظور استثماري. إن وجود مصادر متنوعة للدخل، مثل دخل إيجار المكاتب، ودخل المستأجرين الفندقيين والتجاريين، والدخل من التشغيل المستقر للمدارس المهنية، ينوّع التقلبات الاقتصادية ومخاطر السوق. على وجه الخصوص، يمكن توقع طلب مستقر طويل الأجل من المدارس المهنية (المرافق التعليمية) كمستأجرين، بينما بالنسبة للمكاتب، شهدت منطقة ميناتو ميراي سلسلة من توسع الشركات في السنوات الأخيرة وتميل معدلات الشغور إلى أن تظل منخفضة، لذلك من المرجح أن يكون طلب المستأجرين على المساحات المكتبية عالية الأداء قوياً. كما يمكن توقع معدلات إشغال عالية للفنادق، حيث أن يوكوهاما مدينة سياحية دولية ويمكن توقع ارتفاع معدلات الإشغال في الفنادق حيث أن يوكوهاما مدينة سياحية دولية ويمكن توقع الطلب على الإقامة أثناء الحفلات الموسيقية والفعاليات في ساحة الموسيقى المجاورة. ويُعد التأثير التآزري لمثل هذا المزيج من الاستخدامات عاملاً داعماً لقيم الأصول.

وعلاوة على ذلك، فإن الطبيعة المتميزة للموقع تزيد أيضاً من قيمة الأصول. فالمنطقة متاخمة لساحة K-Arena Yokohama، وهي منطقة جذب كبيرة للزوار، وتقع بالقرب من عدد من المواقع السياحية والتجارية. إن اكتمال المنطقة نفسها "منطقة ترفيهية" سيجعلها معلماً جديداً في وسط يوكوهاما، مما سيجذب الانتباه محلياً ودولياً. وقد أعلنت مدينة يوكوهاما أيضًا أنه من المتوقع أن يؤدي المشروع إلى "خلق مزيد من الحيوية وتنشيط المدينة"، مما قد يكون له تأثير مضاعف على سوق العقارات المحيطة. في الواقع، هناك مشاريع استثمارية واسعة النطاق جارية في الحي، مثل مشروع هاربور إيدج (فندق فاخر وحوض أسماك) في المربع 62، ويتم إنشاء دورة حميدة من زيادة قيمة الأصول في منطقة ميناتو ميراي 21 ككل.

وأخيرًا، فإن العمود الفقري القوي للشركات المشاركة في المشروع هو أيضًا عامل مطمئن: إن مشاركة شركة SMFL، وهي شركة مالية كبرى، في خطة الإدارة متوسطة الأجل، والتي جعلت من التطوير العقاري المشترك ركيزة جديدة لأعمالها، يدل على المستوى العالي من الطموح والتوقعات لهذا التطوير. ومن المتوقع أن تضمن شركة الإنشاءات الكبرى "كاجيما" التي ستتولى مسؤولية أعمال البناء ضمان الجودة، في حين أن شركة كين كوربوريشن المطورة قد أسست بالفعل سجلاً حافلاً في المنطقة المجاورة، مما يزيد من احتمالية النجاح من خلال نقل خبراتها. وهذا يعزز من مصداقية المشروع ويجعله نقطة جذابة في أعين المستثمرين والشركات المستأجرة.

كما هو موضح أعلاه، فإن تطوير المجمعات السكنية 60/61 في منطقة ميناتو ميراي 21 المركزية هو مشروع واعد للغاية ليس فقط من حيث قيمة التخطيط الحضري، ولكن أيضًا من حيث قيمة الاستثمار والأصول. وباعتباره مشروعًا رئيسيًا يمثل الطرف الأخير من إعادة تطوير منطقة الواجهة البحرية في يوكوهاما، فهناك توقعات كبيرة للتقدم المستقبلي للمشروع والآثار المترتبة عليه بعد اكتماله.