Press ESC to close

    JR板橋站・板橋口地區 車站前再開發計劃詳細解說

    JR埼京線「板橋站」周邊正在推進大規模的重建計劃。板橋站西口地區距離池袋僅一站之遙,交通便利,但多年來變化不大,現在正準備重塑為「板橋區的門戶」的空間。 本文将向普通读者详细介绍目前公布的重建计划内容、完工时间、对住宅、商业设施、交通基础设施的影响、周边环境、社区以及对房地产市场的影响等。

    重建计划概要与背景

    板橋站西口(板橋口)地區的重建以JR東日本和野村地產的「板橋站板橋口地區第一種市街地重建事業」為中心,與車站前廣場的重新整備和正在進行的「板橋站西口地區重建事業」合作推進。這裡在江戶時代是中山道第一個宿場町,曾經非常繁華,但車站周圍的一部分土地長期處於低效利用狀態。 因此,计划将包括区有土地在内的区域整体利用,综合建设住宅、商业和公益设施,打造一个人人都能舒适生活、充满活力的「繁华中心」。

    在這個重建計劃中,行政部門(東京都、板橋區)與民間企業(JR東日本、野村地產等)合作,正在一體化地推進與車站直通的超高層大樓建設、車站前廣場(交通廣場)的重建,以及新建公益設施區域的建設。 重建旨在彻底改造存在老化、交通和防灾问题的老化车站前空间,在保留地区的历史、文化和自然的同时,打造现代化的城市基础设施。

    与车站直连的高层综合大楼「板桥口地区」重建项目

    重建的亮点是与板桥站直连的地上34层超高层综合大楼。 该项目由JR东日本和野村不动产共同负责,作为板桥站板桥口地区第一类市区再开发项目推进。该大楼是JR东日本在车站内首次进行包括住宅在内的直通车站综合开发的独特项目。总投资约为255亿日元,占地面积约0.4公顷,总建筑面积约5.1万平方米,是一个大型设施。

    大廈結構為低層(1至4層)為商業設施、公共設施、育兒支援設施等,中高層為約388戶的共同住宅(分售公寓)。商業樓層計劃由JR東日本集團的「Atre」作為租戶經營,預計將成為車站使用者和當地居民日常使用的購物中心。 住宅楼层是板桥地区最大的住宅楼层,作为靠近市中心的塔式公寓备受关注。此外,由于该公寓的土地为JR东日本和板桥区所有,因此计划作为定期租赁权(期限限定的土地使用权)的分售住宅出售。考虑购买时,请注意其与普通公寓不同的权利形式。

    工程進度方面,2018年10月通過城市規劃,2019年8月獲得事業實施許可,2022年12月已動工。預計2027年6月竣工(建築完工),商業設施部分(ATRE)預計於2027年內開業。 該建築設計為可直接從車站內通過行人天橋等進入大樓,與閘口外的中央大廳直接相連,交通非常便利。

    另一個高層大樓計劃「板橋站西口地區」重建項目

    在板橋站板橋口(西口)地區,除了上述JR和野村地產的大樓計劃外,在車站前廣場對面的「板橋站西口地區第一類市街地再開發事業」也在進行中。該項目由當地再開發組合為主導,將對目前藥店、餐館和個人商店林立的地區進行再開發。 根据计划,西口地区将被分为两个街区进行开发。

    • A街区(靠近车站):计划建造地上约38层的高层建筑,主要用途为住宅、商业设施(以及公益设施)等。 該建築可能與板橋口地區的高層大樓相映成趣,預計將有數百戶住宅和商業租戶入駐。2023年前後,該區域的現有商店將陸續關閉和搬遷,為正式開工做準備。
    • B街区(原中山道沿线):该区域面朝原中山道,计划建造地上6层左右的中层建筑。主要用途为商业设施和办公室等,计划建造与街道景观相协调的低层建筑。

    截至撰寫本文時,西口地區重建的詳細時間表尚未正式公佈,但根據板橋區的公佈,目標是在2029年左右完工。今後,正式的計劃概要將逐漸明朗化。隨著這兩棟高層建築的落成,板橋車站周邊將在幾年內發生翻天覆地的變化,車站前將出現新的高層建築輪廓。

    以人為中心的車站前廣場

    與重建同步,板橋站西口前的廣場(交通廣場)也計劃重新整修。目前的廣場是巴士和計程車的迴旋處,但計劃將改變概念,以「以人為中心,而不是以車為中心」為設計理念。關鍵詞是「綠意盎然、人車和諧共處的廣場」,計劃將廣場重建為綠意盎然、人們可以聚集交流的廣場。

    具体来说,将目前向旧中山道大弯曲的环形交叉路口重新设计成紧凑的旋转广场,简化汽车通行路线,提高安全性。取消通向旧中山道的多余的交叉路口,取而代之的是方便行人穿行广场的设计。 广场内将以象征性的巨桧树(「结缘桧树」)为中心,配置绿地、儿童游乐的水游乐场和监护空间、可摆放厨房车的小吃摊等,设计成社区活动基地。为了使人们在夏季也能凉爽地度过,将设置大型遮阳棚,并考虑打造即使在雨天也能举办活动或作为等候场所的空间。

    此外,在行人通行路线方面也进行了精心设计。计划新建和整理连接车站、重建大楼和西口地区的横断步道,减少横穿马路的次数,确保行人安全通行。 例如,以前從車站前往西口商店街需要過兩次馬路,而改造後只需過一次馬路即可到達。此外,還將對連接車站和都營三田線「新板橋站」方向的行人通道設置清晰易懂的指示牌,並設置介紹歷史悠久的中山道的信息牌,從使用者的角度出發,豐富信息內容。

    此外,目前車站前的大型自行車停放場計劃整合搬遷到重建大樓內。這樣,廣場地面將變得寬敞開放,自行車使用者也可以在與車站直通的大樓內不受天氣影響地停放自行車。新車站前廣場的整修工程預計在重建大樓完工後的 2027 年以後正式開始,計劃分階段進行,目標是在 2029 年開始使用。

    「城市编辑广场」公益区和「恩之森」构想

    重建大楼的4楼将设置由板桥区负责建设的「公益区」。 該公益區域是板橋區提出的「國際論壇構想」的一部分,旨在「在區入口處打造一個多功能的知識和文化交流基地」。該設施的概念名為「城市編輯廣場」,其願景是連接地區的各種事物、人和人,創造並傳播新的內容。

    公益区域内计划建设介绍板桥区举措和历史的展示空间、可用于地区活动的多功能厅、可举办活动和研讨会的自由空间等。其特点在于,根据用途可灵活改变空间布局,旨在打造一个像「室内广场」一样,任何人都能轻松使用的开放设施。 例如,平日可以举办面向育儿世代的交流活动,周末可以举办地区兴趣小组的发表会和集市等,预计将有各种各样用途。

    公益区域、车站前广场以及目前位于车站前的区立集会设施「High Life Plaza Itabashi」将作为一个整体区域,并被命名为「縁の森」(缘之森)。 這個名字包含了該區域的各種意義,如「作為人們相遇的宿場町的歷史」、「緣分相連、能夠遇到新事物的學習場所」、「像森林一樣綠意盎然的空間」等。實際上,「縁の森」的標誌也已經設計完成,其柔和的設計中蘊含著年輪和圓圈的意象,表現了車站前廣場上各種事物交錯融合的景象。 今後,在這個名稱下,整個地區將進行信息傳播和社區運營,成為板橋車站前的新地標。

    周邊居住環境的變化和對地區社區的影響

    通過這次的重建,板橋車站周邊的居住環境有望得到大幅改善。首先,隨著直接連通車站的商業設施(Atre)的開業,日常購物的便利性將得到飛躍性的提高。 此前分散在车站前的小型店铺随着重建而暂时关闭,但重建大楼和西口重建大楼竣工后,新的商业租户(商品销售店、餐饮店、服务店铺等)将更加丰富,在车站前就可以办理各种事务。预计还将引进超市和药店等生活密切相关的店铺,为当地居民带来更加便利的生活。

    此外,公共设施也将得到充实。在前面提到的公益区「城镇编辑广场」,可以举办让当地居民轻松聚集、相互学习交流的活动,与「高生活广场」等现有设施产生协同效应,社区交流的机会将增加。广场上将举办街头表演、露天读书会、季节性集市等,成为老少皆宜的交流场所。 板橋將成為一個融合了老街風情和現代城市功能的城市,地區的一體感將得到增強。

    此外,在防災和安全方面的好處也不容忽視。寬闊的車站前空間和整齊的步行網絡,在發生災害時,可以作為避難廣場和回家的困難者的停留場所。 绿化整备不仅减轻了环境负担,还承担了防灾公园的作用,有助于提高地区的抗灾能力。在交通方面,通过重新规划环形交叉路口,行人与车辆将更加分离,降低事故风险,改善无障碍通道。对于车站使用者来说,出站后即可到达目的地的通道规划,有望减轻日常的压力。

    另一方面,重建带来的问题包括施工期间的噪音和交通管制,以及重建后社区的重组等。长期经营的个人商店消失会让人感到寂寞,社区景观的巨大变化也会让人感到困惑。但是,行政机构和开发商正在通过当地说明会和研讨会听取居民的意见,在听取社区意见的基础上推进计划,旨在打造「大家共同建设」的社区。 通过设立新老居民容易交流的场所,与重建后新居民的流入相协调,有望形成更加开放的社区

    对房地产市场的波及效应

    板橋車站周邊的房地產市場也預計將受到該重建計劃的巨大影響。首先,重建大樓和西口重建大樓供應的大型公寓,加上到池袋僅一站之遙的便利交通,預計將非常受歡迎。板橋車站周邊地區雖然靠近市中心,但迄今為止大規模開發較少,新塔式公寓的相繼出現,可能會給整個地區的地價和二手公寓價格帶來上漲壓力。 實際上,專家分析認為,「高層大樓建成後,由於地理位置優越,預計將吸引新居民遷入」,未來板橋車站周邊的人口將增加,需求將擴大。

    此外,商業環境的完善將提高作為「理想居住地」的吸引力,對市場產生積極影響。 迄今为止,板桥站周边一直处于池袋的阴影之下,但重新开发后,从购物到休闲都能在本地完成的高便利性将成为其吸引人的地方。各房地产公司也将关注该地区,预计租赁需求将增加,投资资金也会流入,以期从重新开发中获益。

    另一方面,需要注意的是,重新开发公寓附带定期土地租赁权。 這可能會影響購買者的資產價值評估,因此市場在定價時需要多加注意。但近年來,市中心出現了許多定期租地權的大型公寓,根據地理位置和品牌,有些甚至非常受歡迎。由於野村地產計劃在此興建高級公寓,預計板橋站直通公寓的售價也會很高。

    總體而言,重建完成後的板橋車站周邊地區將作為「靠近市中心的新興高級住宅區」而受到更高的評價。在2027年至2029年期間,隨著街道面貌的更新,房地產買賣活動將更加活躍,整個地區將變得更加繁華。重建項目不僅在硬件方面,而且在軟件方面也提高了地區價值,預計這將逐步體現在市場上。

    未來的計劃與展望

    如果重建计划进展顺利,2027年左右将出现初步成果。届时,与板桥站直连的综合大楼将竣工并开业,街道上将出现新的地标建筑。随后,到2029年左右,西口重建大楼群将竣工,车站前广场将全面翻新,板桥站西口地区的城市建设将基本完成。 大約在幾年後,到 2020 年代末,我們將會看到與現在完全不同的板橋車站前的景象。

    然而,城市建設並非以完成為終點,而是新的起點。隨著重新開發大樓的新居民和商鋪的入駐,以及在那裡舉辦的活動和交流,街道將不斷進化。板橋區和相關事業單位表示,在完成後,將公私合作,繼續致力於區域管理。 例如,「えんのもり」地区计划通过Instagram等平台发布信息,持续推进地区魅力的打造。将充分利用重建后获得的硬件(设施),开展软件措施,打造一个真正「人人都能舒适生活、充满活力」的街道,这是今后的课题。

    板桥站板桥口地区周边的重建,不仅仅是简单的建筑重建,而是连接地区历史与未来的宏伟项目。 如果能够实现便利、舒适的生活与绿意盎然、交流活跃的温馨社区并存的城市建设,板桥的价值将会飞跃性地提高。距离完工还有几年时间,当地居民们都在热切期待着这一天的到来,让我们一起期待着新板桥的入口完工的那一天,共同见证整个城市的变化吧。

    稲澤大輔

    稲澤大輔

    INA&Associates株式会社 代表董事。以大阪、东京、神奈川为基地,从事房地产买卖、租赁中介和管理业务。凭借在房地产行业丰富的经验,提供各种服务。本着「企业最重要的资产是人才」的理念,重视人才培养。不断挑战创造可持续的企业价值。