为什么家族办公室关注房地产？为高净值人士提供成功的资产保护和业务继承的投资策略。

对于企业主和富人来说，如何保护他们积累的资产并顺利传给下一代，是与企业本身的成功同样重要的管理问题。如何实现持久繁荣，展望未来 10 年、50 年甚至 100 年，而不是被短期的市场波动所左右？解决这一重大问题的方法之一就是家族办公室系统。

家族办公室是超越单纯资产管理的专业化组织，融合了家族的价值观和愿景，为资产的保存、管理和代际传承提供全面支持。在其多样化的投资组合中，房地产是一项历来具有重要意义的资产，近年来其价值再次得到肯定。在本文中，我们将深入探讨世界各地的家族办公室重视房地产投资的战略原因，并提供相关数据，帮助高净值人士成功保护其资产并传承其业务。

什么是家族办公室？超越单纯资产管理的角色

家族办公室是为全面管理和控制特定家族资产而设立的私人机构。其主要目标是将家族资产 "保护、增加并顺利传承 "给下一代。与通常专门管理金融资产的私人银行或以管理个人财产为主要目的的资产管理公司不同，家族办公室的作用更为广泛。

具体来说，它们的业务不仅包括金融资产和房地产的管理和运营，还包括遗产和企业继承规划、税收和法律战略、慈善支持，甚至包括家族教育和共同价值观等无形资产的转移。可以说，他们是支持家族持久繁荣的 "指挥所"。

	家族办公室	私人银行	资产管理公司
主要目标	保存、管理和继承家族的整体资产和价值	管理和经营金融资产	主要管理和经营房地产资产，节税
服务范围	全面（金融、房地产、税务、法律、教育、慈善等）	主要是金融服务	主要是房地产相关服务
目标客户	仅某些家庭	大量高净值客户	业主
独立性	高（家族利益至上）	金融机构的分支机构，潜在利益冲突	可能是独立公司，也可能是母子公司

全球数据趋势：家族办公室资产组合

家族办公室的投资策略往往极为长期，并以多元化为导向。让我们来看看房地产在其中的作用。

家族办公室最重视房地产投资的七大战略原因

那么，为什么家族办公室如此重视房地产呢？原因在于房地产的多面性完全符合家族办公室的长期目标：保存、管理和传承资产。以下是七个战略原因。

1. 资产保值和对冲通胀

与股票和债券等纸质资产不同，房地产是一种有形资产，如土地和建筑物。这种性质提供了强大的资产保护功能，因为在金融市场动荡或突发经济危机时，其价值不太可能跌至零。此外，房地产作为通胀对冲工具也极为有效。在通货膨胀时期，物价上涨，房地产价格和租金也会上涨，从而防止资产的实际价值减少。

2. 产生稳定的现金流

只要有租户，出租物业就能产生稳定、持续的租金收入。这些现金流可用于家庭生活开支、企业营运资金或作为新投资的资金来源，从而稳定家族办公室的财务基础。特别是，选择地段好、质量高的房产可以降低空置风险，确保长期可预测的收入。

3. 投资组合多样化效应

房地产市场的价格走势与股票和债券市场的相关性相对较低。因此，将房地产纳入资产组合是一种有效的多样化策略，可以降低整体风险。即使在某个市场表现不佳的时期，房地产的稳定收入也能支持整个投资组合，防止资产价值大幅下降。

4.跨代资产继承

由于房地产的实际存在，它可以成为象征家族历史和价值观的资产。管理得当的房地产可以代代相传，成为家族持久繁荣的基础。此外，与现金和存款或上市股票相比，房地产有可能降低遗产税的评估价值，因此可在遗产继承中战略性地使用，以确保资产继承的顺利进行。

5. 税收战略优势

房地产投资可提供各种税收优惠。特别是，建筑物的折旧属于会计支出，没有实际现金流出，可以通过损益转入其他收入，从而减轻所得税和住宅税的负担。这对于需要缴纳高额所得税的富人来说，具有极其有效的税收优惠。

**表 2：房地产投资的主要税收优惠**
项目	说明	预期收益
折旧	在建筑物和其他资产的使用年限内，将其购置成本作为费用入账的机制。	减少所得税和居民税通过在账簿上设置赤字，并将利润和亏损与其他盈余收入（如就业收入）相加，减少所得税和居民税。
减少遗产税评估值	在计算遗产税时，财产的评估价值通常会低于其市场价值。	与现金继承相比，这可能会减轻遗产税负担。
利用资产管理公司	以法律实体而非个人身份拥有和管理房地产。	通过收入多样化降低税率，扩大费用确认范围，简化继承程序。

6. 利用杠杆效应

在房地产投资中，可以利用 "杠杆效应"，即通过向金融机构借款来进行规模大于自有资金的投资。在低利率条件下，适当利用杠杆效应可以大大提高投资效率。家族办公室可以凭借自身的信誉，以优惠条件筹集资金，并制定战略，充分利用这种杠杆效应。

7. 隐私和控制

大多数房产交易都是在相对基础上进行的，而不是像上市股票那样在公开市场上进行。这使得家庭的投资策略和资产状况具有高度的私密性。房地产允许业主直接参与房地产的管理和运营，从而对其投资保持高度控制，这也是吸引重视自主决策的家族办公室的主要原因。

总结：房地产是家族办公室永续经营的基石

本文阐述了家族办公室如此重视房地产投资的背景和战略原因。房地产不仅是一种收入来源，而且是一种具有独特特征的资产类别，几乎有助于实现家族办公室追求的所有长期目标，如资产保值、对冲通胀、稳定现金流、投资组合多样化和顺利代际传承。

尤其是近年来地缘政治风险和经济不确定性的加剧，进一步凸显了其价值。全球超高净值人士再次回归房地产 "不可动摇的价值 "这一事实，对所有企业高管和富豪都具有启发意义。

现在，重新评估房地产在您的资产组合中的作用，并战略性地将其纳入您的家族资产和业务的永久繁荣中，是一项至关重要的商业决策。我们希望这篇文章能帮助您建立长期资产战略。

在 INA & Associates 有限公司，我们为每一位超高净值客户提供量身定制的房地产投资策略。从协助建立家族办公室，到选择特定物业和使用资产管理公司，我们都能根据我们的专业知识为您提供支持，帮助您积累宝贵资产。请随时与我们联系。

常见问题 (Q&A)

Q1.设立家族办公室需要多少财产？: 答1：一般来说，100亿日元或以上的资产被认为是一个指南，尽管近年来规模较小的家族办公室在不断增加。重要的不是资产数额本身，而是要有明确的意图和计划，将资产一代一代传下去。
问题 2：房地产投资有哪些风险？: 答 2：主要风险包括空置风险、租金下跌风险、利率上升风险、灾害风险和流动性风险（想卖时无法立即卖出的可能性）。为了最大限度地降低这些风险，由专家进行详细的物业调查和多元化投资至关重要。
问题 3：我应该如何考虑投资海外房地产？: 答 3：海外房地产的优势包括：从国内资产中分散地域投资，以及在具有高增长潜力的市场中获得投资机会。另一方面，投资海外房地产需要承担外汇风险，还需要了解当地的法律、税务和商业惯例，因此与值得信赖的合作伙伴合作是成功的关键。