租房押金详解：从基本定义到法律保护全解析

租房时，很多人都会听到 "押金 "这个词。然而，令人惊讶的是，很少有人完全了解押金的确切含义和结构。押金是租房合同中最重要的内容之一，是一个涉及整个租房过程的系统，从签订合同时支付押金到租户搬出时退还押金。

近年来，随着物价上涨、房租飙升，减轻住房成本负担已成为许多人亟待解决的问题。尤其是签订租房合同时所需的初始费用，给家庭经济带来沉重负担。其中，押金是一个重要项目，它与礼金一起，占据了初始费用的大部分。

在本文中，INA&Associates 将根据我们在房地产行业多年的经验，对押金进行简单的解释。从押金的基本定义到最新的市场趋势，甚至如何避免搬出时出现的问题，我们将为所有寻找租房的人提供全面的信息。

2020 年 4 月生效的《民法典》修正案明确了有关押金的规定。这意味着，以前依赖于司法判例的押金处理方式现在有了明确的法律规定，租户的权利也得到了更明确的保护。我们将结合这些法律变化，详细解释现行的押金制度。

押金的基本知识

什么是押金--法律定义和目的

2020 年 4 月生效的《民法典》修订版第 622-2 条将押金定义为 "承租人交付给出租人的一笔款项，用于担保承租人向出租人支付租金的义务以及根据租赁合同产生的其他义务，无论这些义务的名称为何"。

简单地解释这一法律定义，押金是承租人（租户）在租房时交给出租人（房东/业主）的押金。押金的主要用途如下

租金义务担保。
在不支付租金的情况下，押金可用于支付未支付的租金。这可确保出租人租金收入的稳定性，并为租户提供临时付款困难的缓解措施。

修复费用担保
由于承租人的故意或过失造成的损坏的修复费用可以从押金中扣除。不过，法律明确规定，承租人对正常使用造成的磨损和老化不承担责任。

其他义务的担保
根据租赁协议产生的其他义务（如不支付公共服务费、违约赔偿金）也可从押金中扣除。

重要的是，保证金具有 "押金 "的性质。法律规定，当租约结束并归还租房时，押金在扣除上述义务后的余额应退还给租户。

押金和礼金的区别--最大区别在于不可退还

除了押金，租房合同中还经常提到礼金。两者经常被混淆，但性质却大不相同。

押金的特点
如上所述，押金是一种起担保作用的押金。通常情况下，如果租约履行得当且财产未遭损坏，押金可全额退还；2020 年《民法典》修订后，法律明确规定了退还押金的义务。

押金的特点
礼金则是作为 "感谢 "给出租人（房东）的钱，合同结束后不退还。礼金主要是关东地区的一种习俗，关西地区也有类似的制度，名称为 "权利金"。

最近的市场趋势表明，押金呈持续下降趋势，一半以上的房产，尤其是租金低于 10 万日元的房产，押金为零。这反映出租房者希望避免维修费用问题，也反映出市场需要降低初始成本，使入住更加容易。

另一方面，关键押金呈上升趋势，2023 年科罗娜之后，所有租金段的关键押金为 0 的房产比例都在下降。这表明，随着租房需求的复苏，租房者越来越注重盈利能力。

零押金房产的百分比变化
租金低于 100,000 日元的房产数量大幅增加，其中大部分无需押金。这一趋势反映了租房市场竞争的加剧，以及租户日益需要减轻初始成本负担。

不过，随着零押金房产数量的增加，也出现了其他收费机制。最常见的是预收 "清洁费"。以往在搬出时从押金中扣除的房屋清洁费，现在越来越多地在签订合同时单独收取。

押金机制和程序

签订合同时的押金支付程序

签订租房合同时支付押金一般遵循以下流程。

1. 选择房屋并确认条件
在选择房屋时，一定要确认是否需要缴纳押金以及押金的数额。房屋信息中会注明 "一个月押金 "或 "无押金"，这是计算初始费用的依据。押金金额一般相当于一到两个月的房租，但因房产和地区而异。

2. 解释重要事项并确认合同细节
建筑承包商将在 "重要事项说明 "中向您解释押金的详细处理方法。此时，请务必确认以下几点

• 保证金的金额和到期时间
• 可从押金中扣除的费用范围
• 搬出时退还押金的程序和时间
• 修复的范围和承担费用的标准

3. 签订合同和支付押金
签署租房合同并盖章，同时支付押金。押金通常在签订合同时以现金或银行转账方式一次性支付。请务必保留收据并妥善保管，直至您搬出。

4.4 收到押金收据
支付保证金后，您将收到一份 "保证金收据 "或一份说明您已收到合同规定的保证金的文件。该文件是您在搬出时要求退还押金的重要证据。

搬出时退还押金的程序

退还押金是租赁合同结束时的一项重要程序；《民法典》2020 年修正案明确了退还押金的时间和方法。

关于退还时间的法律规定
修订后的《民法典》第 622-2(2)条明确规定，退还押金的义务在 "租赁结束且租赁物已归还时 "产生^[1]。这意味着出租人有义务在见证租赁结束并归还钥匙后立即退还押金。

退还程序的细节

1. 腾房通知和时间安排
在搬出之前提前一至两个月通知出租人或管理公司，并安排与出租人或管理公司会面的日期。此时，还应确认退还押金的程序。

2.2 参加搬出仪式
在您搬出的当天，您和出租人或管理公司将对房产进行检查。在检查过程中，将检查以下几点

• 确定物业损坏情况及其原因
• 正常损耗的分类和承租人的费用
• 确定需要维修的地方并估算费用
• 检查房产的清洁状况

3. 准备和确认押金结算。
押金结算书通常在见证后一至两周内拟定。结算书将包括以下信息

4. 保证金的退还
如果同意和解协议的内容，通常会在一到两周内将保证金退还到指定的银行账户。退还时间可能因合同和当地习俗而异，但从法律上讲，应在归还房产后尽快退还。

与恢复原状的关系

与押金密切相关的是 "恢复原状 "的概念：《民法典》2020 年修正案明确了将房产恢复原状的义务范围。

正常损耗和老化的处理
修订后的《民法典》第 621 条明确规定，对于 "租赁物因正常使用和收益而造成的正常损耗和老化"，承租人没有义务将租赁物恢复原状^[1]。

构成正常损耗和老化的实例

• 因安装家具而在地板和地毯上造成的凹痕和安装痕迹
• 电视机、冰箱等后墙表面变黑（电灼伤）
• 更换在地震中损坏的玻璃
• 榻榻米晒伤和自然褪色
• 墙纸自然染色或褪色

由承租人承担的损坏举例

• 因故意或过失造成的设备损坏
• 烟草烟雾和气味造成的污渍
• 因宠物造成的柱子等划痕和异味
• 因护理不当造成的设备损坏
• 因冷凝水未加处理而发霉

修复费用的计算方法
修复费用的计算要考虑到损坏程度和年限。例如，即使需要更换墙纸，如果租期较长，承租人应支付的金额可能会因房屋老化而减少。

日本国土交通省制定的《有关恢复原状的烦恼和指南》规定了各种设施的使用寿命和负担率的概念，作为实用标准被广泛使用。

保证金的扣除程序
如果发生修复费用，则通过以下程序从保证金中扣除

1. 确定损坏情况和损坏原因
2. 估算修复方法和费用
3. 计算承租人应承担的费用（考虑老化等因素）
4. 在保证金结算中进行说明和解释
5. 确认承租人的同意
6. 退还剩余金额

在此过程中，承租人有权要求对估价内容和负担比例进行解释，如果有不清楚的地方，一定要及时询问。

如何预防和处理押金问题

押金问题的常见例子

押金问题是租房中最常见的问题之一。全国消费者事务中心和地方消费者事务中心每年都会接到大量与押金有关的咨询。以下是一些典型的问题案例。

(1) 修复费用过高
最常见的问题是要求租户承担属于正常损耗或老化变化的物品的费用。

例如：在搬出住了六年的公寓时，租户被要求支付 20 万日元，用于更换所有房间的墙纸。但是，墙纸上的污渍是日常生活造成的自然污渍，属于老化范畴。

在这种情况下，承租人可以根据《民法典》2020 年修正案明确的正常损耗概念拒绝承担费用。

2. 长期拖延退还押金
虽然从法律上讲，押金应在归还财产后尽快返还，但在实践中，也存在数月不返还押金的情况。

例如：在租户离开物业三个月后仍未退还押金，当联系管理公司时，他们只答复说 "正在结账"，并没有给出退还押金的具体日期。

3: 签订合同时未对扣除费用做出解释
这是指在签订合同时没有说明的费用，在租户搬出时突然从押金中扣除的情况。

例如：租户搬出时，作为 "锁更换费用 "和 "消毒费用"，从押金中扣除了共计 50,000 日元，但这些费用在签订合同时并未说明。

4. 没收全部押金
这是指由于明显不合理的原因而未全额退还押金的情况。

例如：尽管已入住一年，且没有特别的损坏，但仍以 "清洁费"、"管理费 "等名义扣除了 20 万日元的全部保证金。

有效的预防措施

为了防止押金问题的发生，从签订合同到租户搬出，必须采取始终如一的措施。

签订合同时的预防措施

1. 检查合同细节
详细检查租房合同中与押金有关的条款。尤其要注意以下几点

• 从押金中扣除费用的具体范围
• 恢复原状的标准和费用分摊的概念
• 退还押金的时间和方法
• 任何特殊条件的内容和适当性

2. 入住时房产状况的记录
详细记录入住时的房产状况并拍照。这将使您能够清楚地区分在离开房产时的任何损坏是在您入住之前还是之后造成的。

需要记录的项目

• 墙纸上的污渍或划痕
• 地板上的划痕和凹痕
• 设备的运行状况
• 供水系统的状况
• 其他值得关注的地方

3. 检查特别条款的有效性
根据法律和司法判例，检查合同中的特殊条款是否合理。根据《消费者合同法》第 10 条，单方面损害消费者利益的条款可能被宣布无效。

居住期间的预防措施

1. 妥善维护
日常清洁和适当通风可防止霉菌滋生和设备故障。清洁和防止供水系统周围的冷凝水尤为重要。

2. 尽早报告设备故障
如果设备出现故障，应及时向管理公司报告并要求维修。如果置之不理，损坏可能会加剧，成为承租人的负担。

3. 遵守禁令
严格遵守合同中禁止的行为（如吸烟、饲养宠物等）。违反规定造成的损失由承租人承担。

搬出时的预防措施

1. 提前打扫和整理
搬出前应尽可能打扫干净，并搬走所有个人物品。这样可以减轻清洁费用的负担。

2. 退房时核对详细信息
当您离开房屋时，我们将详细检查损坏原因和负担类别，并会毫不犹豫地询问您的任何问 题。

3.3 核对结算内容
收到押金结算单后，请详细核对各项内容和金额，如有不清楚的地方，请向我们咨询。

出现问题时该怎么办

即使采取了预防措施，仍有可能出现问题。下面将介绍如何处理这种情况。

1. 通过冷静对话解决问题
首先，尝试通过与管理公司或出租人冷静讨论来解决问题。重要的是要合乎逻辑、不带情绪地解释情况，并说明法律依据。

2. 咨询专业机构
如果无法通过讨论解决问题，可咨询以下专业机构

• 消费者事务中心
• 当地建筑地段建筑商协会
• Houterasu（日本法律支持中心）
• 律师协会的法律咨询

通过内容认证邮件提出申请
如果有正当理由，可通过内容认证邮件要求退还押金。这样可以向对方施加法律压力。

(4) 利用小额索赔诉讼
对于金额不超过 60 万日元的索赔，可以使用小额索赔制度。程序简单，费用相对较低。

5.使用 ADR（非诉讼纠纷解决方式）
地方律师协会和建筑承包商协会提供 ADR 争议解决服务。与法庭相比，它可以更快、更便宜地解决纠纷。

了解并行使您的合法权利

要处理押金纠纷，必须正确理解承租人的法律权利。

要求退还押金的权利
根据《民法典》第 622 条之二，承租人有权要求返还押金。这一权利在租赁合同结束时自然产生，不受出租人方便的限制。

要求解释的权利
承租人有权要求详细解释从保证金中扣除的费用。他们还可以要求提供报价单和收据。

时效控制
要求返还押金的诉讼时效为五年（《民法典》第 166 条）。然而，在实践中，重要的是在腾空房屋后尽快要求返还押金。

要求返还不当得利的权利
如果没有法律依据而不退还押金，您可以根据要求返还不当得利的权利（《民法典》第 703 条）要求返还押金。

通过适当行使这些权利，您可以防止押金被无理没收，并获得公正的赔偿。不过，在行使这些权利时，最好寻求专业建议。

结论。

押金是租房中的一项重要制度，旨在保护承租人和出租人双方的利益；《民法典》2020 年修正案明确了押金的定义和返还规则，为承租人的权利提供了更有力的保护。

押金制度要点

押金是一种具有 "担保 "性质的押金，原则上在租赁合同结束时返还。不过，可从押金中扣除未付租金和可归咎于承租人的损坏修复费用。重要的是，法律明确规定承租人对正常使用造成的损耗和老化不承担责任。

市场趋势和未来前景

在当前的租赁市场上，一个明显的趋势是零押金房产数量的增加。尤其是租金在 10 万日元以下的房产，大部分都不需要押金，从而减轻了初始成本负担。与此同时，收取费用的方式也在多样化，提前收取 "清洁费 "作为押金的替代方式也在增加。

租户应采取的行动

要避免与押金有关的问题，并确保押金得到妥善退还，以下措施非常重要

1. 在签订合同时确认细节：检查合同中有关押金处理的细节，如有任何不清楚的地方，一定要问清楚。
2. 入住时记录房产情况：对房产情况进行拍照，并清楚记录入住时的房产情况。
3. 适当维护：通过日常清洁和适当使用设备来防止不必要的损坏。
4. 搬出时的见证：详细核对损坏原因和责任划分。
5. 适当行使权利：对不合理的费用索赔采取适当行动，提供索赔的法律依据。

专业建议

根据 INA&Associates 的经验，我们参与过许多租房交易，可以说许多与押金有关的问题都是由于在签订合同时缺乏解释或相互理解造成的。我们敦促承租人充分理解合同内容，如有任何疑问，请及时提问。

我们也请出租人依法妥善处理押金问题，并通过认真解释建立信任关系。我们坚信，透明的交易是整个租赁市场健康发展的关键。

下一步

如果您正在寻找租房，那么重要的是要对合同的整体条款和条件进行全面评估，而不仅仅是是否需要押金以及押金的数额。如果您想降低初始成本，零押金房产也是一种选择，但在这种情况下，要确保没有收取其他费用。

如果您已经租房居住，并且对押金有任何顾虑或疑问，我们建议您尽快咨询专家。有了正确的知识和准备，您就可以安心地过租房生活了。

常见问题

问 1：零押金房产真的划算吗？

答1：零押金房产具有初始成本较低的优势，但您需要做出全面的决定。零押金房产的费用可能不是押金，而是 "清洁费 "或 "搬出时的安置费"。礼金也可能设置得更高。

重要的是比较整个合同期的总费用。如果您居住的时间较短，零押金的房产会更有优势，但如果您居住的时间较长，有押金的房产最终可能会更便宜。建议在签订合同前，不仅要详细了解初始费用，还要了解搬出时的费用。

问 2：如果搬出时没有全额退还押金，是否违法？

答 2：不全额退还押金不一定违法。以下情况可以合法地扣除押金

• 未付租金
• 因租户的故意或过失行为造成损坏的修复费用
• 合同中明确规定的费用（但以不违反《消费者合同法》为限）。

但是，根据修订后的《民法典》，让承租人承担正常损耗或老化造成的费用是明确禁止的。如果对押金结算内容有任何疑问，建议寻求详细解释，必要时咨询专家。

问题 3：押金何时退还？

答 3：根据《民法典》第 622 条之二的规定，"在租赁期满且租赁物已归还时"，有义务退还押金。换句话说，退还押金的义务在您见证搬出并归还钥匙时产生。

在实践中，通常是在租户搬出后一到两周内签订租房协议，并在就租房内容达成一致后一到两周内退还押金。不过，如果需要时间对维修工作进行估算，时间可能会稍长一些。

如果一个月后物业仍未归还，必须向管理公司了解情况，必要时要求归还物业。

问 4：修复的范围是什么？

答 4：《民法典》2020 年修正案明确了恢复原状的范围。对于因故意或过失造成的损坏，承租人有义务将财产恢复原状，但对于正常使用造成的磨损或老化，承租人没有义务恢复原状。

承租人的责任举例

• 故意在墙上打洞
• 香烟烟雾造成的墙纸污渍
• 宠物造成的柱子划痕
• 因保养不当造成的设备故障

承租人不承担的损坏示例

• 安装家具造成的地板凹痕
• 因阳光照射导致墙纸褪色
• 正常使用造成的设备磨损
• 因年久失修造成的墙纸污渍

详细标准请参阅国土交通省的《有关恢复原状的麻烦和指南》。

问题 5：如果遇到押金问题，应该与谁联系？

答 5：如果您遇到押金问题，可以咨询以下机构

免费咨询服务

• 消费者事务中心
• 各都道府县的建筑地段和建筑物交易协会
• 日本法律支援中心

付费咨询

• 律师协会的法律咨询
• 司法代笔人协会的咨询服务

建议您首先向消费者事务中心咨询。如果需要采取法律行动，请咨询律师或司法代书人；如果索赔金额在 60 万日元或以下，可以考虑使用小额索赔制度。
本文基于截至 2025/6 年的现行法律和制度。如需咨询租房事宜，请随时联系我们。