如何有效解决邻家烟草烟雾问题：业主指南

出租物业的业主们，你们有这些问题吗？ 租户抱怨隔壁房间有烟雾进来，阳台上的住户吸烟导致他们洗的衣服有异味，或者楼下住户的烟雾传到楼上，对健康造成危害。

近年来，租户 之间的 烟草烟雾问题已成为租房管理中最棘手的问题之一。随着人们健康意识的提高，以及 "科罗娜灾难 "导致在家时间的增加，对 "邻家烟雾 "的敏感度比以往任何时候都要高。另一方面，如何在吸烟者的权利和非吸烟者的健康考虑之间取得平衡，也是自愿业主特别头疼的问题。

本文阐述了邻近住宅的烟草烟雾导致租户问题的实际情况、自我管理的业主所面临的困难以及外包给管理公司的具体好处。我们提出了在保持租户之间良好关系的同时实现稳定出租管理的措施。

自主管理业主面临的烟草烟雾问题实例

案例 1：阳台吸烟引发的租户间冲突

案例：铃木先生（50 多岁，公司职员）在东京自我管理一套公寓（共 8 个房间）。

在铃木先生拥有的一个公寓里，住在二楼的一名单身男子有每天晚上在阳台上吸烟的习惯。有一天，住在他正上方三楼的一户人家要求他停止在阳台上吸烟。他们的孩子患有哮喘，半夜会咳嗽"。

铃木先生联系了二楼的住户，向他们说明了情况，并请求他们予以考虑。但二楼住户说："你可以在阳台上吸烟。合同中没有提到禁止吸烟"。随后，双方关系恶化，铃木先生自己也无法决定站在哪一边。

最后，三楼的一家以 "健康问题 "为由在一年后搬走了；二楼的住户也以 "房主不尊重隐私 "为由拒绝续约，导致两个房间在短时间内空置。铃木先生回忆说："双方各执一词，我深知仲裁的难度。

案例 2：被动吸烟损害法律纠纷危机

案例研究：Tanaka 先生（60 多岁，个体经营者）是神奈川县一家二手公寓（20 个单元）的业主。

在田中先生的房产中，相邻的 302 室和 303 室的住户之间因香烟烟雾问题发生了纠纷。问题是吸烟者的 302 室的烟雾通过墙壁和空调管道流入 303 室；303 室的住户声称烟雾对他的健康造成了不良影响，并要求改善。

田中女士要求吸烟者谅解，但他们拒绝了，说合同中没有禁止在房间内吸烟的条款。几个月过去了，情况没有任何改善，303 室的房客开始表示，他正在考虑就其健康受到的损害提出索赔。

田中女士慌忙咨询律师，律师告诉她，"曾有过因公寓内烟雾缭绕造成健康损害而提起诉讼并获得赔偿的案例"，并指出房主也可能承担责任。最后，田中女士自费在 302 室安装了高性能空气净化器，并在 303 室安装了窗户气密性改善工程，暂时解决了问题，但这是一笔意想不到的开支。

案例 3：从吸烟区过渡到禁烟区的相关问题

山本先生（55 岁，公司董事）的案例研究，他在大阪拥有一套公寓（12 个房间）。

山本先生拥有一栋有 20 年历史的公寓楼，他决定在翻修时将政策改为 "整栋楼禁止吸 烟"。他决定在现有租户续约时加入一项特别条款，禁止在楼内和阳台上吸烟。

然而，在该楼居住了 10 多年的老年租户抗议说，他们不能接受在一个允许他们吸烟多年的地方突然禁烟。此外，有些住户同意签订特别协议，但实际上却继续在房间里偷偷吸烟，导致新的非吸烟者抱怨说，尽管该物业本应是禁烟区，但他们却能闻到烟味。

山本先生不得不花费大量时间与每个租户逐一交涉，解释禁烟政策，并意识到在自我管理的情况下改变政策是多么困难。最后，他决定委托一位具有专业知识的顾问来研究如何处理这种情况。

自我管理的风险和局限性

在处理与烟草烟雾有关的问题时，自我管理的业主面临以下风险和局限性

难以作出法律决定和承担法律责任

与烟草烟雾有关的问题是 "吸烟权 "与 "健康生活权 "之间的斗争。这在法律上很难判断。

事实上，在一起关于在公寓阳台上吸烟的案件中，名古屋地方法院以 "不顾及住户的吸烟行为是违法的 "为由，判令吸烟者支付赔偿金。另一方面，也有观点认为，"由于公寓居住的特殊性，在一定程度上有义务接受来自周边的香烟烟雾"。

对于自我管理的业主来说，要正确做出这样的法律决定是非常困难的。如果你对哪个租户的要求是合理的以及你作为业主应在多大程度上进行干预做出了错误的决定，甚至有可能引起诉讼。

保持您作为公正仲裁人的地位

在租户之间的烟草纠纷中，业主应该以公正的方式进行仲裁。但是，自我管理的业主经常会面临以下两难境地

在已经建立关系的自我管理中，这种立场尤其难以维持。如果你与其中一个租户关系良好，你就有可能不自觉地站在他们的立场上做出决定。

难以提出和实施有效的解决方案

烟草烟雾问题是一个复杂的问题，不是简单地告诉人们不要吸烟就能解决的。有效的解决方案需要以下方面的专业知识

• 了解烟草烟雾的物理特性和扩散途径
• 根据建筑结构确定烟雾流入途径的能力
• 了解通风和气密性等技术措施
• 合同方面的法律方法，如禁烟契约

自我管理的业主很难具备所有这些专业知识，在很多情况下，他们无法提出有效的解决方案。

难以维持长期关系和制定政策

临时解决烟草问题是不够的，还需要制定长期政策。对于自主经营的业主来说，面临的挑战包括

• 确保现有合同与新合同的一致性
• 明确 "禁止吸烟 "政策的范围（仅限室内，包括阳台、整个场所等）
• 处理违规政策的一致性
• 通知所有租户的公平方法

单独处理往往缺乏一致性，容易造成不公平感，如 "那个房间可以，这个房间不可以"，从而引发新的问题。

外包给管理公司的具体优势

以下是外包给管理公司以有效解决烟草烟雾相关问题的具体优势。

第三方中立地位带来的仲裁效果

管理公司的最大优势是可以以中立第三方 的 身份在租户之间进行仲裁。与业主自己进行仲裁相比，管理公司具有以下优势

• 根据条款和合同客观决策，而不是情绪化的争论
• 避免业主与租户之间的直接对抗
• 保证公正，从而赢得租户的信任
• 以仲裁专业技能为基础，适当促进对话

在实践中，由于管理公司充当了中间人的角色，租户之间的直接对抗得以缓解，从而能够进行冷静的讨论。这样做的效果是，由于租户不是 "受业主指使"，而是 "根据合同处理"，他们也不太可能感情用事。。

基于法律知识的合同管理和应对

管理公司熟悉有关被动吸烟的法律知识和判例法，可以采取行动将风险降至最低：

• 制定适当的禁烟契约并将其纳入合同中
• 适当发布具有法律效力的通知和警告
• 根据有关烟草纠纷的最新判例法采取行动
• 必要时与专家（如律师）合作。

特别重要的是禁烟公约的适当措辞和操作。例如，"室内禁止吸烟 "或 "场所内所有区域（包括阳台）禁止吸烟 "等措辞明确的约定可避免日后出现问题。

根据专家知识提出实际措施

物理措施和合同措施对于解决烟草烟雾问题都很重要。管理公司可以提出并实施以下专业措施

• 根据建筑结构确定烟雾流入路线和应对措施
• 选择并建议安装适当的通风设备和空气净化器
• 在公共区域安装和管理吸烟区（如有必要）
• 为气味和烟雾控制工程选择合适的承包商，并就费用进行协商

该公司的一大优势是能够根据建筑物的特点提出具体措施，例如，改善窗扇的气密性、防止换气扇回流的措施、防止烟雾从空调管道流入的措施等。

通过预防方法避免问题

管理公司的一个重要职责是采取预防性措施解决烟草问题：

• 入住前明确说明吸烟规则
• 定期提醒住户
• 在公共区域放置适当的标识和信息
• 提供有关吸烟礼仪的信息。

特别有效的做法是在入住时明确解释有关规定并征得同意。如果管理公司作为第三方解释 "这些规定适用于本大楼"，就能说服租户签订合同。

制定并实施一致的政策

管理公司的一大优势是能够在整个物业中制定并实施一致的政策：

• 明确、有据可查的吸烟规定
• 公平、平等地适用于所有租户
• 不受时间推移或租户更换的影响，持续运作
• 根据其他物业的最佳做法进行有效的政策设计

在自我管理中，应对措施往往受到人际关系和当时情况的影响，但在管理公司中，应对措施可以基于一套一致的规则，即 "在这种情况下我们将这样应对"。这样可以保持租户之间的公平感，防患于未然。

选择管理公司的要点

本节介绍了选择处理烟草烟雾问题能力强的管理公司的要点。

处理租户问题的记录和经验

在选择管理公司时，最重要的是考虑他们在处理租户烟草烟雾问题方面的记录：

• 是否有具体的解决案例及其内容
• 是否有专门处理烟草问题的手册。
• 负责人员的经验和沟通技巧。
• 员工处理问题的培训程度

在访谈过程中，最好具体询问公司过去是如何解决烟草烟雾相关问题的，解决问题的时间长短以及采取的具体措施。

合同管理和法律知识

与吸烟有关的合同管理专业知识是合同的一个重要方面：

• 合同起草技能，提高禁烟契约的法律效力。
• 了解最新的被动吸烟案例法
• 处理违约行为的程序以及如何规避法律风险
• 必要时与法律专家合作的制度

具有 "改变禁烟政策"（如从吸烟过渡到禁烟）经验的管理公司尤其有价值。有了处理过渡时期问题的专门技能，就有可能在不对租户进行重大调整的情况下改变政策。

沟通技巧和反应速度

有关烟草烟雾的投诉往往是情绪化的，需要快速、适当的回应：

• 对投诉做出初步回应的速度和适当性
• 愿意公平地听取双方的意见
• 提出解决方案的速度
• 持续的跟踪系统

在实际案例中，最初回应的 24-48 小时尤为重要。准确了解在此期间可以采取哪些行动。

预防方法和持续监控

选择管理公司时，不仅要关注问题发生后的应对措施，还要关注预防措施：

• 定期进行入住情况调查
• 为租户举办情况介绍会和提高认识活动
• 定期审查吸烟政策并提出改进建议
• 持续监测和早期干预系统

管理公司是否具有 "防患于未然 "而非 "事后处理 "的态度，是选择合适管理公司的重要因素。

总结：专业烟草问题处理能带来什么

与邻家烟草烟雾有关的问题有可能成为租赁管理中的一个严重问题。自我管理往往会面临情感冲突、法律风险和公平仲裁等难题。外包给管理公司可以带来以下实实在在的好处

• 由中立的第三方仲裁：避免情绪冲突，实现公正解决
• 专业处理：避免法律风险，确保妥善管理合同
• 物理和技术解决方案：根据楼宇特点提出并实施具体措施
• 制定一致的政策：在所有租户中公平应用并持续运行

烟草烟雾问题不仅仅是 "喜欢 "和 "不喜欢 "的问题，而是关系到健康和生活质量的重要问题。恰恰是这个敏感问题，可以通过利用专业管理公司的专业知识来解决，这样既能保持租户的满意度，又能实现稳定的租金管理。

通过减轻业主的自我管理负担并将其交由专业人士负责，您可以创造一个环境，让您专注于业主的核心任务：维护和提高资产价值。

常见问题

问 1：当租户抱怨有烟雾时，我首先应该做什么？

答： 首先 要冷静地听取双方的意见。以下几点尤为重要

• 吸烟的具体地点（室内、阳台、公共区域等）？
• 烟雾是通过哪些途径进入大楼的？
• 一天中什么时候吸烟问题特别严重？
• 是否对健康有任何影响（如哮喘等原有疾病）

如果您将这一工作外包给管理公司，拥有专业知识的员工可以妥善主持此类听证会，理清事实真相，同时避免情绪化的对抗。

问 2：即使合同中没有规定禁止吸烟，我可以限制吸烟吗？

答：如果 合同 中没有明确规定禁止吸烟，可能会有困难，但可以考虑以下几点

• 根据 "不得对其他租户造成干扰 "的一般条款进行提醒。
• 如果阳台是公共区域，可以在管理协议中限制吸烟。
• 建议在下次续约时增加禁烟条款

管理公司可以根据实际情况提出最佳建议，同时将法律风险降至最低。另一个好处是，您可以向吸烟者和非吸烟者提供令人信服的解释。

问题 3：从吸烟物业转为禁烟物业的最佳方法是什么？

答：最好是逐步过渡，因为 突然的 改变有可能引起租户的反弹：

1. 首先，在公共区域（走廊、电梯等）禁烟。
2. 使外部空间（包括阳台）成为无烟区。
3. 续签合同时在房间内加入禁烟条款
4. 从一开始就在新合同中加入禁烟条款

管理公司拥有许多物业过渡的经验，可以根据租户构成和楼宇特点提出最佳过渡计划。他们还知道如何向租户仔细解释情况，例如召开解释会议。

问题 4：如果烟草烟雾导致健康索赔，业主是否有法律风险？

答：存在 一定的 法律风险。应特别注意以下情况：

• 如果租户声称存在健康隐患，但未采取任何措施
• 如果物业被宣传为禁烟物业，但事实上其他租户在吸烟
• 建筑物的结构缺陷导致烟雾很容易进入建筑物内

管理公司拥有法律风险管理方面的专业知识，可以通过采取适当措施将诉讼风险降至最低。另一个优势是可以提前准备好应对任何突发情况的措施。

问题 5：如何平衡吸烟者和非吸烟者的投诉？

答：在平衡 双方 权利的基础上，以下应对措施可能有效

• 解释 "吸烟自由 "和 "健康生活的权利"。
• 建议采取实际措施（如加强通风系统、安装空气净化器等）
• 根据时间制定吸烟规则（如清晨和深夜禁止吸烟）
• 必要时确保指定吸烟区。

管理公司在解决许多物业的类似问题方面经验丰富，拥有找到双方都满意的折中方案的专门技能。第三方管理公司提出的建议往往比有关各方直接谈判更容易被接受。

如果与烟草烟雾有关的租户问题是一个重大问题，如果处理不当，可能会导致重大的空置和诉讼风险，INA 律师事务所有限公司可以根据其丰富的经验和专业知识提供有效的解决方案。我们站在中立的立场上协调租户之间的关系，并从吸烟政策的制定到实施提供始终如一的支持。

欢迎受到烟草问题困扰或希望为未来风险做好准备的业主使用我们的免费咨询服务。我们将帮助您从自我管理的负担中解脱出来，实现稳定的租赁管理。