物业管理十大常见问题及预防对策详解

在物业管理中，购置物业只是一个开始。真正的成功取决于接下来的管理工作。然而，现实情况是，许多业主在管理过程中会遇到各种各样的问题，导致盈利能力下降，心理负担加重。

管理运营中存在着各种各样的难题，如拖欠租金、租户之间的问题、设备故障和修复费用的结算等。如果在处理这些问题时缺乏相应的知识和对策，就会使问题久拖不决，最终严重影响整个租赁业务的盈利能力。

本文根据我们处理大量物业管理案件的经验，详细介绍了业主容易出现的十个管理问题以及如何预防这些问题。掌握了这些知识，你就能防患于未然，实现稳定的租赁管理。

业主面临的十大管理问题

1. 拖欠租金

拖欠租金是租房管理中最严重的问题之一。租户不按时交租的情况会直接影响业主的现金流。

造成拖欠租金的原因多种多样，从简单的忘记付款到其他各种因素，如租户经济状况恶化、失业或生病等。关键是要在发生拖欠时迅速采取适当的应对措施。

在最初阶段，通过电话或书面形式提醒租户，并通过与租户对话制定付款计划是有效的。但是，如果租户对催款通知没有反应，或者欠款发展成长期欠款，可能就有必要联系连带保证人，向担保公司收费，并最终考虑采取法律行动。

2. 租户之间的噪音和举止问题

噪音问题是租房管理中最常见的投诉之一。特别是自新冠状病毒感染后远程办公蔓延以来，关于工作日噪音的投诉一直呈上升趋势。

造成噪音的原因是多方面的。典型的例子包括楼上的脚步声、洗衣机的震动、电视和音响设备的音量、说话声和乐器演奏声。违反垃圾处理规定、将个人物品留在公共区域以及异常气味也会造成住户之间的问题。

这些问题很容易演变成当事人之间的情绪冲突，如果任其发展，可能会导致好租户搬走。管理者必须站在中立的立场上核实事实，倾听双方的争论，然后提出适当的解决方案。

3. 设备故障/缺陷

出租房的设备故障直接影响租户的生活，需要及时处理。供水问题尤为紧迫，延误处理会导致损失扩大和租户不满。

典型的设备故障包括空调制热和制冷功能故障、热水器故障导致的热水供应停止、马桶无法冲水、下水道堵塞、天花板漏水以及楼上漏水。

造成这些故障的原因有很多，包括老化、住户使用设备的方式有问题、缺乏定期检查以及设备安装时工艺不佳。重要的是要了解故障的确切原因，并明确责任所在。因年久失修造成的故障一般由业主承担，而因租户疏忽造成的故障一般由租户承担。

4. 修复费用的结算

搬出时的修缮费用纠纷是租赁管理中最复杂、最难解决的问题之一。国土交通省《有关恢复原状的麻烦和指南》将恢复原状定义为 "恢复承租人故意或疏忽使用、违反注意义务或其他超出正常使用范围的使用所造成的损耗"。

重要的一点是，恢复原状并不意味着 "将财产恢复到承租人租用时的状态"。修复因年久失修和正常使用而造成的损耗的费用被视为已包含在租金中。

5. 擅自饲养宠物和违约

在禁止饲养宠物的物业中擅自饲养宠物是典型的违约行为。如果发现得太晚，可能会导致各种问题，如邻居投诉、建筑物受损、搬出后修复费用增加等。

一旦发现未经许可饲养宠物的情况，应逐步采取相应措施。首先，检查合同，调查事实，并将违约情况书面通知租户。然后要求租户处理宠物或搬出。

不过，立即终止合同往往比较困难，实际做法是通过与租户协商寻求解决方案。在某些情况下，重要的是要考虑建设性的解决方案，例如建议将住处改为宠物友好型房产。

6. 长期空置

长期空置是一个严重的问题，直接影响到租赁业务的盈利能力。空置期间，租金收入为零，而固定成本（如偿还贷款、管理费、维修储备金、物业税）却在不断增加。

造成长期空置的原因很多。这些原因可能包括租金厘定不当、物业位置、楼龄、设施陈旧、竞争物业数量增加、管理公司缺乏销售能力等。

有效的空置对策包括：根据市场调研确定适当的租金、提高物业的吸引力（翻新、更新设施）、积极的广告宣传以及与经纪人建立良好的关系。

7. 建筑物失修和维修

楼房失修是一个不可避免的问题，但适当的维修计划可以避免重大损失。特别是漏水和雨水渗漏，如果发现得太晚，会造成更大的损失，并大大增加维修费用。

定期检查楼宇、制定长期维修计划和预留维修储备基金对有计划的维修至关重要。在修缮期间为租户着想以及因施工而减免租金也是重要因素。

8. 独自死亡和将房产转为意外房产

随着人口老龄化的加剧，租住物业中的孤身死亡人数也在增加。如果发生了孤身死亡事件，房产就会变成有心理缺陷的意外房产，租户在招聘下一个租户时有义务通知警方。

应对单独死亡的措施包括通知警方、通知继承人和担保人、安排专门的清洁公司和进行修复工作。修复费用基本上可以由继承人或连带保证人承担，但如果放弃继承，则可能由房主承担。

9. 管理公司破产

如果与之签订转租合同的管理公司破产，可能会出现一系列问题，包括租金收入中止、无法收取押金和礼金、选择新的管理公司等。

在选择管理公司时，必须核实其财务状况，调查其业绩记录，并详细审查合同细节。也可以通过将合同分散给几家管理公司来降低风险。

10. 与邻居的问题

业主还可能需要处理出租物业外部发生的问题。违章停车、边界争端和噪音对邻居的影响就是典型的例子。

这些问题需要谨慎处理，因为它们可能会影响与当地社区的关系。必要时，咨询律师或土地和建筑测量师等专家也很重要。

防止出现问题的五项预防措施

1. 选择可靠的管理公司

外包给管理公司和自我管理各有利弊。要做出正确的选择，必须了解两者的特点。

识别优秀管理公司的关键因素包括所管理物业的入住率（95%以上为宜）、所管理单位的规模（10,000 个以上为宜）、对问题的反应速度、财务状况的稳健性以及负责人员的专业知识和反应能力。

2. 澄清并认真解释合同细节

许多问题都是由于签订合同时缺乏解释或理解造成的。必须在合同中具体说明违禁品、恢复原状的特殊条款、设备故障的处理方法、邻近地区的注意事项等。

特别是在进行 IT 说明（重要事项的在线说明）时，很难确定对方的理解程度，因此有必要提供充足的问答时间，并对重要事项进行多次确认。

3. 挑选优秀租户

租户筛选是防止日后出现问题的最重要环节。有必要进行综合判断，不仅包括收入，还包括性格和生活态度。

筛选要点包括：稳定的收入（至少是月租金的三倍）、雇主的稳定性、以往的租房记录、担保人的经济能力以及面试时对租户的印象和态度。如果是外国租户，尤其要考虑到文化和习俗的差异，提供相应的解释。

4. 定期检查和维护房产

及早发现房屋老化并进行适当的维护，有助于避免大修。定期检查外墙裂缝、屋顶状况、供水和排水系统的运行以及公共区域的清洁情况。

制定长期维修计划可以预测未来必要维修工作的时间和费用，并有计划地做好财务准备。

与租户保持良好沟通

与租户定期沟通有助于及早发现问题并友好解决问题。通过每年一次的租户问卷调查、季节性问候以及建立紧急情况下的联系制度，与租户保持良好的关系非常重要。

此外，通过对租户的要求和投诉做出及时和真诚的回应，可以建立信任关系，从而实现长期租赁。

总结。

物业管理成功的关键在于实施正确的管理方法。本文介绍的十个麻烦案例是很多业主可能会遇到的问题，但只要掌握正确的知识和措施，很多问题都是可以避免的。

关键不是怕麻烦，而是提前预知可能出现的问题，并采取适当的准备和措施。如果遇到自己难以解决的问题，咨询专家或值得信赖的管理公司也是一个重要的选择。

在INA&Associates ， 我们以人力资本和信任为管理核心，为业主的成功提供支持。如果您在管理运营中遇到任何问题，请随时联系我们。凭借我们的专业知识和经验，我们将为您的物业管理成功做出贡献。

常见问题

Q1: 我应该从什么时候开始追讨欠租？

答 1：一旦租金到期，就应立即开始催缴。首先要礼貌地拨打电话，因为租户有可能忘记付款了；如果一周内未收到付款，则应发出正式的书面催缴通知。及早采取行动可以避免长期拖欠。

问 2：如果在将房产恢复原状时，很难判断是因年久失修还是租户疏忽，我该怎么办？

答 2：基本原则是参照国土交通省的 "有关恢复原状的麻烦和指导原则 "进行判断。如果难以判断，我们会综合考察入住时的照片记录、使用年限以及类似案例的判例。如有必要，我们建议咨询物业专家或律师。

问题 3：我想更换管理公司，该怎么办？

答 3：更换管理公司时，有必要确认当前合同的内容，提前通知租户，接管保证金和礼金等押金，并移交过去的维修记录和租户信息。此外，还应考虑变更的时机，尽量减少对租户的影响，并在实施前全面审查与新管理公司签订的合同。

问题 4：我想尝试自我管理，该如何开始？

答 4：在开始独立管理之前，必须了解出租物业管理的法律知识、如何招募租户以及如何处理问题。您还需要建立 24 小时响应系统，与维修公司建立关系，并引入适当的管理工具。建议您分阶段过渡运营，并随着经验的积累扩大管理范围。

问题 5：我遇到了噪音投诉，可以让双方自行解决吗？

答 5：我们不建议在当事人之间解决噪音问题。这可能会导致情绪对立，使问题恶化。重要的是，管理者应站在中立的立场上核实事实，倾听双方的争论，并提出适当的解决方案。如有必要，可考虑咨询专家。