物业管理：外包与自管的全面比较与选择策略

在物业投资中，购买物业只是投资过程的第一步。真正的成功取决于后续的物业管理。

作为 INA & Associates 有限公司的一员，我有机会与许多房地产投资者交谈。在此过程中，我深刻认识到管理方法的选择对投资回报的重大影响。

适当的管理可以保持和提高物业的资产价值，确保稳定的租金收入。反之，疏于管理则会导致空置率上升、维修成本增加等严重问题，最终导致物业价值下降。

物业管理主要有两种选择：外包管理和自我管理。根据选择的不同，投资者所获得的收益、付出的努力和面临的风险也会大不相同。

在本文中，我们将利用我们作为物业管理专业人士的知识，详细比较外包和自我管理物业管理之间的差异，并为您的投资战略提出最佳选择建议。

外包和自主管理物业管理的基本区别

了解外包和自营物业管理的区别是做出正确选择的第一步。

什么是管理委托？

外包管理是一种要求物业管理公司提供物业管理服务的方法。管理公司代表您处理物业管理中涉及的任务，从招募新租户到日常维护和故障排除。

外包管理的主要任务如下

租户管理

• 租户招募和筛选
• 签订租赁合同
• 收取租金和催缴租金
• 见证租户搬出并结算押金

楼宇管理

• 日常和定期清洁
• 检查和维护设施
• 安排和监督维修工作
• 公共区域管理

其他业务

• 处理租户投诉
• 应对紧急情况
• 编写各种报告
• 支持法律程序

什么是自我管理？

自我管理是指业主自行开展管理工作的一种方法。他们不聘用管理公司，而是直接与租户打交道，维护和管理物业。

自我管理的主要任务如下

直接与租户打交道

• 面试和筛选潜在租户
• 起草和签署合同
• 收取租金并提醒租户
• 在租户搬出时见证并结算账目

物业维护和管理

• 安排或开展清洁工作
• 安排检查和维修设施
• 与维修公司谈判并对其进行监督
• 管理公共区域

文书工作

• 整理报税所需文件
• 管理各种合同
• 记录和管理收支

两者最大的区别在于执行工作的实体和责任归属。在外包管理中，工作由具备专业知识和经验的管理公司负责，而在自我管理中，业主自己承担全部责任。

外包管理的优势、劣势和成本

外包管理的优势

利用专业知识和经验

物业管理公司拥有多年的经验和专业知识。他们可以利用个人难以获得的专业知识，如法律知识、对市场趋势的了解和高效的工作流程。

租赁协议方面的法律知识尤为重要。相关法律，如《土地和建筑物租赁法》、《建设用地和建筑物交易业务法》和《消费者合同法》，非常复杂，如果处理不当，可能会造成问题。

省时省力

外包管理的最大优势是为业主节省大量时间和精力。管理公司会与租户联系，24 小时处理紧急情况。

对于每天都有工作的投资者来说，这种时间上的节省是非常有价值的。他们不必忙于管理任务，有更多时间专注于核心业务或考虑新的投资机会。

确保租户稳定

管理公司拥有自己的租户招募网络。他们可以开展单靠自身力量难以实现的招聘活动，如在房地产门户网站上发布信息、与经纪人合作、制定有效的广告策略等。

管理公司还可以对租户进行专业筛选，如检查信用信息、审查收入证明、与担保公司联系等。

改进风险管理

管理公司有应对各种风险的措施。他们可以对可能出现的问题（如拖欠租金、设备故障和租户问题）做出快速、适当的反应。

外包管理的缺点

管理成本

外包管理的最大劣势在于管理成本。一般来说，需要支付租金收入 3%-8%的管理费，这直接影响了盈利能力。

依赖管理公司

由于所有业务都依赖于管理公司，因此管理公司的质量在很大程度上决定了物业管理的好坏。如果管理公司选择不当，可能达不到预期效果。

减少业主参与。

物业管理外包减少了直接监督物业和租户状况的机会。这可能会导致物业问题和改进工作被遗漏。

外包管理成本

这些费用因管理公司而异，因此必须从多家公司获取报价，并对其服务内容进行比较。

自我管理的优缺点和必要知识

自我管理的优势

降低管理成本

自我管理的最大优势在于无需向管理公司支付佣金。这就节省了相当于租金收入 3%-5%的管理费，直接提高了盈利能力。

例如，如果外包管理月租金为 100 万日元的物业，每年的管理费将在 36 万至 60 万日元之间。如果让物业自己管理，这笔费用就可以直接作为收入。

详细了解物业情况

通过自主管理，可以直接掌握物业情况。即使是最细微的变化，如租户的居住条件、设施的老化和公共区域的状况等，也更容易察觉。

通过这种详细的了解，可以及早发现问题并采取应对措施，从而降低维修成本，保持物业的价值。

与租户建立直接关系

与租户直接沟通有助于建立信任。建立良好的关系可促成长期租赁，降低空置风险和修复成本。

灵活应对

由于不涉及管理公司，您可以对租户的要求和问题做出快速、灵活的反应。在发生紧急情况或需要特别关注时，业主可以根据自己的判断立即采取行动。

自我管理的缺点

时间和精力的负担

实行自我管理后，业主必须亲自执行所有管理任务。需要花费大量的时间和精力来回复租户的通信、巡视物业以及与承包商举行会议。

尤其是 24 小时提供紧急服务，这可能会影响您的个人时间。

缺乏专业知识

物业管理需要广泛的专业知识，包括法律、建筑和税务知识。缺乏这些知识会妨碍您做出正确的决定，从而导致问题的出现。

租户招募困难

与管理公司相比，个人租户招募者招募租户的能力有限。由于可刊登广告的地方有限以及与经纪人合作的困难，存在长期空置的风险。

应对风险的负担

业主必须自己应对各种风险，如拖欠租金、设备故障和租户问题。如果应对不当，问题可能会变得更加严重。

自我管理所需的知识和技能

掌握这些知识和技能需要花费大量的时间和精力。要跟上立法和制度的变化，不断学习也是必不可少的。

外包与自我管理的详细比较

成本比较

*假设房产月租金为 100 万日元

时间和人工比较

风险比较

盈利能力比较模拟

假设

• 物业价值：3,000 万日元
• 月租金：100,000 日元（每年 120 万日元）
• 管理费：5%（每年 60,000 日元）

比较结果表明，自我管理的年度优势为 +30,000 英镑，收益率为 0.1%。不过，这些数字并未考虑时间成本。

按投资规模推荐的管理方法

如何选择最适合您的管理方法

物业管理方式的选择取决于投资者的情况和目标。我们希望以下决策标准能帮助您做出最佳选择。

应选择外包管理的情况

忙于核心业务的人

对于那些希望专注于自己的核心业务而又无暇顾及的人来说，建议选择外包管理。这样可以避免因管理任务占用时间而影响核心业务的风险。

在偏远地区拥有物业的人。

如果您居住的地方远离您的物业，物理条件的限制会给自我管理带来困难。由于难以应对紧急情况和进行定期巡逻，外包管理是一个现实的选择。

拥有不止一处房产的人。

一般来说，拥有 10 处以上物业者的管理工作量较大。委托管理更有利于提高效率和专业性。

缺乏物业管理经验者。

刚开始投资物业或物业管理经验不足的人，建议从外包管理开始。

应选择自我管理的情况

时间充裕者。

退休人员和有更多时间的人可以享受自我管理的好处。您还可以通过管理加深对物业投资的了解。

在附近拥有房产的人。

如果物业靠近自己的家，巡逻和应对紧急情况就会更加方便。可以最大限度地减少交通时间和交通成本。

只有一两个单元的小型投资。

如果物业数量少，管理工作量就有限。管理费的减少也相对较多。

拥有丰富物业管理知识和经验的人。

有建筑或物业行业经验的人可以利用他们的专业知识进行有效的自我管理。

建议的分阶段方法

初始阶段：从外包管理开始

在开始物业投资时，我们建议从外包管理开始。通过观察管理公司的工作，您可以了解管理任务的内容和流程。

中期阶段：部分自我管理

熟悉管理任务后，可以考虑将部分任务转为自我管理。例如，您可以请管理公司招募租户，而您则自行管理日常行政事务。

长期阶段：完全自我管理或专业外包

在积累了足够的经验和知识后，您可以选择完全自我管理，或者外包给更专业的管理公司。

总结：基于物业管理方法选择的成功投资策略

物业管理外包和自我管理各有利弊。关键是要做出最适合自己情况和投资目标的选择。

外包管理的特点

• 注重专业性和效率
• 省时省力
• 可期待稳定的管理
• 产生管理成本

自我管理的特点

• 降低成本，提高盈利能力
• 详细了解物业状况
• 与租户建立直接关系
• 时间和精力负担重

成功进行房产投资的关键在于根据对投资规模、地点和个人情况的综合评估，选择最合适的管理方法。

此外，管理方法也不是一成不变的。随着投资经验的积累、物业数量的变化和生命阶段的改变，灵活地重新审视管理方法非常重要。

我们 INA&Associates 有限公司能够根据每位投资者的情况提出最合适的管理方法。如果您对物业管理有任何疑问，请随时联系我们。我们将竭诚为您的成功物业投资提供支持。

常见问题

Q1: 是否可以将外包管理改为自我管理？

可以。不过，管理合同中通常会规定三个月左右的通知期。您应查看合同内容并遵守相应程序。此外，当发生变更时，您需要通知租户、接管各种文件并更改与承包商的合同。

问题 2：自我管理中最困难的工作是什么？

答 2：最困难的工作是处理租户的投诉和处理紧急情况。尤其是在夜间或节假日应对紧急情况，会让人身心俱疲。拖欠租金的要求和法律程序也是需要专业知识和经验的难题。

问题 3：选择管理公司的要点是什么？

答 3：选择管理公司的要点如下

• 查看管理记录和声誉
• 管理费与服务内容之间的平衡
• 是否有 24 小时响应系统
• 招聘租户的力度
• 定期报告制度
• 负责人的专业知识和反应能力

我们建议您多向几家公司询价，并在与他们面谈后做出决定。

Q4.自我管理需要什么特殊资格吗？

A4：自我管理不需要特殊资格。不过，您可以通过考取建筑地段建筑交易员、首席行政官或出租物业业务经理等资格证书，系统地学习专业知识。这些资格证书有助于提高自我管理的质量。

Q5.可以同时使用外包管理和自我管理吗？

A5.可以。例如，您可以请管理公司负责租户招聘和签约，而您则负责自己物业的日常管理。如果您拥有多处房产，也可以改变每处房产的管理方式。我们建议您根据自身情况灵活地将两者结合起来。