自我管理的局限性与外包管理的优势分析

亲爱的租赁经理，你是否曾在深夜被租户打来的电话吵醒，说空调坏了或热水器漏水了？ 自我管理的租赁管理是提高盈利能力的一种选择，但处理设备问题 的 负担比您想象的要重得多。特别是与日常生活直接相关的设备故障，如空调和热水器，需要快速、适当的应对措施，这对于没有专业知识的人来说可能会造成很大压力。

最近的法律修正案明确了故障设备的租金减免问题，进一步加重了自我管理业主的负担。本文以设备问题为重点，解释了自我管理的局限性 以及 外包给管理公司的具体好处。我们提出了实现安全租赁管理的方案，使其免受需要专家判断和快速反应的设备故障问题的困扰。

自主管理业主面临的设备问题举例

业主半夜因空调故障而不知所措

A 先生（40 多岁，拥有 5 个单位）的案例研究

仲夏夜，A 先生的手机响了。当时是凌晨 2 点。这是一个租户打来的紧急电话，说空调漏水，房间被淹了。A 先生很着急，因为他第二天早上还要上班，但他找不到能在深夜处理问题的维修公司，只好告诉房客他明天会处理。

然而，当修理工终于在第二天傍晚上门时，租户的沮丧情绪达到了顶点。虽然问题相对简单，只是空调排水软管堵塞，但由于最初没有采取适当措施 ， 租户与公司的关系恶化。此外，当租户得知 2020 年修订的《民法典》允许在设备出现故障时减免租金时，他要求减免两天的租金，直到维修完成为止。

业主在年底和新年假期期间因热水器故障而陷入恐慌。

B 先生（50 多岁，拥有 10 个单位）的案例研究

12 月 31 日，在繁忙的年终期间，B 先生接到几个租户的电话，说他们没有热水了。大楼的热水供应系统似乎出了问题，但由于正值年底和新年假期，很难安排维修公司。

最后，直到元旦假期后的 1 月 4 日才进行维修，导致居民在整个元旦假期都没有热水，B 女士不仅要承担维修费用，还要承担公共浴池和替代住所的费用，以向居民道歉，这是一笔意想不到的开支。此外，由于迟迟未采取应对措施，导致房租被扣和罚款 ， 甚至有几个租户要求解除租约。

设施老化造成的大面积损坏，如果专业人员加以注意，本可避免

C 先生（60 多岁，拥有 15 个单位）的案例研究

C 先生一直热衷于自我管理，并定期巡视自己的物业，但由于缺乏专业知识，他错过了热水器发出的细微异常噪音和管道老化的小迹象。有一天，一楼的热水器突然开始漏水，造成的损失在半夜蔓延到楼下的商店。

根据维修公司的诊断，如果事先进行专业检查，就可以充分防止事故的发生。结果，除了更换热水器的费用外，C 先生还被迫 支付了 大笔意外费用，用于商业赔偿和楼下商铺的内部修缮。此外，与商铺租户的关系恶化，他们拒绝续约，造成了二次损失。

自我管理的风险和局限性

虽然自我管理具有降低成本的优势，但也存在以下风险和局限性特别是与设备问题有关的风险会对租赁管理的盈利能力产生重大影响。

由于《民法典》的修订，设备故障导致租金减少的风险

2020 年 4 月修订的《民法》允许在租赁物业出现设备故障时自然降低租金。这是一个重大变化，因为租金将根据故障设备的程度自动减少，租户无需像以前那样要求减少租金。

例如，如果空调在盛夏发生故障，租户可以根据 "降低的使用价值 "要求减租。根据日本租赁住宅管理协会的《因租赁房间和设备故障而减免租金的指导原则》，如果空调发生故障，租金最多可减免 20%，如果热水器发生故障，租金最多可减免 30%。

自我管理的现实时间负担

除了处理设备问题外，自我管理的业主还必须自行处理各种任务，包括

• 定期检查和维护楼宇和设备
• 24 小时回答租户的询问
• 与各承包商联系并处理维修事宜
• 进行法定检查并保存记录
• 制定设备更新计划和预算管理

特别是，处理设备问题的时间负担 是 不可预测的，会对核心业务和家庭生活造成重大影响。对于拥有多处房产（如公寓）的业主来说，这种负担会加倍。

需要专业知识，难以做出决定

为了妥善处理空调和热水器故障，需要具备以下专业知识

• 了解每种类型和型号设备的特点
• 能够识别故障原因并判断情况的紧急程度
• 确定适当的维修方法和更换时间
• 了解法律责任和维修义务的范围
• 判断预防性维护和反应性维护的成本效益。

自我管理的业主很难具备所有这些专业知识，这就增加了因判断失误而导致维修费用过高的风险 ， 反之，也增加了因推迟必要的维修而导致大规模问题的风险。

外包给管理公司的具体优势

外包给管理公司可以解决与设备问题相关的许多问题。以下是一些具体优势

24/7 设备应急响应系统

许多管理公司都 有 24 小时呼叫中心，可以在深夜或节假日对设备问题做出快速反应。这样就可以

• 管理公司在第一时间接到租户的紧急电话
• 由专业人员就问题的性质做出适当决策和指示
• 迅速派遣附属维修人员并解决问题
• 向业主适当报告响应情况。

例如，业主不必再处理空调故障或半夜漏水等直接影响其生活的紧急情况。一般管理公司的 24 小时支持系统可以提高租户的满意度，大大降低取消租约的风险。

由具备专业知识的员工进行预防性管理

管理公司拥有具备设施专业知识的员工，可以提供预防性管理，例如

• 通过定期检查建筑和设备，及早发现异常情况
• 考虑到设备的使用寿命，提出有计划的更新建议
• 适当实施法定检查并保存记录
• 实施季节前预防性维护。

例如，在使用季节前对空调进行检查和清洁，对热水器进行定期检查， 可以 防患于未然。这样可以减少意外维修费用的发生，便于进行系统的财务规划。

法律风险管理和降低租金

管理公司熟悉最新的法律修正案和法庭判例，可以提供支持，最大限度地降低法律风险：

• 适当的减租决定和设备故障时的处理方法
• 在维修义务范围内提出适当的措施建议
• 与租户进行适当沟通，防止出现问题
• 适当记录和管理维修历史

2020 年修订的《民法典》允许因设备故障而减租 是 理所当然的，但管理公司必须熟知适用范围和减租幅度。这样，他们就能对过高的租金减免要求做出适当的回应。

可靠的维修网络

基于多年的经验，管理公司拥有可靠的维修人员网络：

• 确保合作伙伴公司能够在紧急情况下迅速做出反应。
• 以合理的价格进行维修，从而控制成本
• 保证维修质量，并在出现故障时采取后续行动
• 选择熟悉当地特点的承包商

在自我管理的情况下，很难找到可靠的承包商，而且有可能出现维修费用过高的情况，但管理公司的承包商网络 能够 以合理的价格提供高质量的维修服务。

节约成本和成本效益

乍一看，外包管理费似乎是一笔额外费用，但从长远来看，可以节约以下成本

典型的外包管理成本约为租金收入的 3-5%，但考虑到上述成本节约，这笔支出 的 实际投资回报率很高。。

选择管理公司的要点

选择合适的管理公司直接关系到应对设备问题的质量。以下几点有助于您选择一家可靠的管理公司：

检查处理设备问题的系统。

• 是否有 24 小时呼叫中心
• 应急响应流程和平均响应时间
• 附属维修公司的质量和数量
• 是否有专业设施人员。

夜间和节假日的响应系统 尤为重要 。建议询问实际响应的具体实例。

管理费的透明度和细节

外包费用的细节因管理公司而异。确保明确说明以下几点

• 基本管理费中包含的服务
• 产生单独费用的服务及其收费结构
• 管理公司的维修工作佣金率
• 是否有续约费，续约费是多少。

管理费的一般市场费率约为租金收入的 3%-5%，但必须仔细比较所包含的服务。

查看他们的记录和处理过的案例

要判断一家管理公司是否可靠，建议查看以下几点

• 管理年限和管理单位数量
• 管理类似规模和类型物业的记录
• 以往设施问题的实例及解决方法
• 处理租户满意度和投诉的记录

特别是，您可以通过询问管理公司如何处理设施问题的几个具体实例来判断 其 处理问题的能力。

评估沟通质量

沟通质量对于良好的管理关系非常重要：

• 负责人的礼貌和专业知识
• 定期报告的内容和频率
• 向业主提出建议和提供信息的能力
• 紧急通信系统和报告速度

与负责人的配合尤为重要，建议通过负责人回答问题的速度和准确性以及对专业术语的清晰解释来判断其沟通能力。

总结：外包给管理公司是对租赁管理的安全投资

我们已经解释了自我管理的局限性和外包给管理公司的优势，尤其是空调、热水器和其他设备的问题。下面我们总结一下要点：

• 自我管理的局限性：自我管理有各种局限性，如难以 24 小时应对 设备 问题、因缺乏专 业知识而判断失误、难以选择合适的承包商等。
• 法律风险增加： 2020 年 修订的《民法典》明确了设备出现故障时的租金扣减问题，增加了自行管理业主的风险。
• 外包给管理公司的优势：有许多优势，如 24 小时 响应系统、专业知识支持、法律风险管理和使用优质承包商网络。
• 成本效益：考虑到处理问题的成本降低、通过预防性维护降低维修成本、通过提高租户满意度降低空置风险，约占 租金 收入 3-5%的管理成本是非常值得的投资。

从自我管理转向外包管理，不仅仅是成本的增加，更是对安全租赁管理 的 投资。尤其是考虑到空调和热水器等设备出现问题时的应对措施，其价值就更大了。有了专业可靠的管理系统，您就有更多时间专注于更具战略性的租赁管理。

常见问题

问 1：如果外包给管理公司，他们会处理所有设备问题吗？

答： 基本上 ，管理公司会处理大楼附属设备的任何问题，如空调和热水器。但是，如果是租户自己安装的设备，或者是由于故意或疏忽造成的故障，租户可能要承担设备费用。建议在签订合同时明确应对范围。

问 2：管理费占租金收入的百分比一般是多少？

答： 典型的 外包管理费约为租金收入的 3-5%。不过，不同的管理公司所提供的服务也不尽相同，因此不仅要考虑简单的费率，还要考虑所提供服务的质量和范围。尤其要检查 24 小时服务和设备故障排除的范围。

问题 3：多久必须进行一次法定检查？

答： 出租 物业有几种法定检查，每种检查都有规定的频率。例如，消防设备检查一般每年两次，简单的私人供水检查每年一次，定期建筑设备检查每年一次。如果您将工作外包给管理公司，他们可以代您处理这些法定检查的安排、实施和报告提交等一切事宜，从而大大减轻您遵守法律法规的负担。

问题 4：如何从自我管理转为外包管理？

答：转为外包 管理 相对简单。首先，您要与管理公司签订管理合同，通知租户，更改租金转账地址，并接管物业的钥匙和图纸。许多管理公司会协助您办理这些手续，我们建议您向他们咨询转换过程的时间安排和具体细节。

问题 5：管理费中是否包括设施维修费用？

答： 通常情况下 ，基本管理费不包括设备维修费用。如果需要维修，管理公司会提供一份估价单，经业主同意后才会进行维修。不过，有些管理公司会提供 "小修服务"，用于小规模维修（如低于 10,000 至 20,000 日元），无需事先通知业主。在签订合同之前，必须明确这些条件。

参考信息

• 日本出租房屋管理协会，《因出租房和设施故障而减免租金的指导原则》。
• 国土交通省《租赁住宅管理服务指南》。
• 出租房屋管理标准合同

在租赁管理中，提高租户满意度和保持资产价值非常重要。空调和热水器等设备出现问题在所难免，但如果由专业人员以适当的方式处理，就不会发展成大问题。如果您觉得自我管理有局限性，或者担心处理设备问题，请考虑外包给管理公司。

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