租赁管理：如何识别和应对不在场公司

在租房管理中，租客筛选是决定物业管理稳定性的重要环节。然而，近年来，越来越多的准租客利用不在场证明骗过筛选程序 ， 给租赁管理公司和房东带来了严重的问题。

不在场证明公司是指出具虚假收入和就业证明，假装受雇于实际上并不为其工作的公司的公司。这些欺骗性做法导致了无穷无尽的案例，通常无法通过筛选程序的准租客最终签订了合同。

本文将根据 INA&Associates 有限公司多年的租房管理经验，详细介绍不在场证明公司的真实情况以及识别不在场证明公司的具体方法。我们将为您提供实用的知识，帮助您建立适当的筛选制度，实现稳定的租赁管理。

什么是不在场公司？

不在场公司的定义和结构

不在公司 "也被正式称为 "注册公司" ， 是一家提供服务，使用户看起来像是在为公司工作的公司。它们主要用于水客、自由职业者、兼职工作者、自营职业者和失业者，以通过租房合同的租房检查。

这些公司设立纸质公司，提供以下服务

• 接听电话，核实注册情况
• 准备和发放工资单
• 出具就业证明
• 伪造预扣税单
• 准备工作邀请函

使用不在场证明公司的费用一般从几万日元到几十万日元不等，在大多数情况下，服务期限有限，直到签订租赁合同为止。

使用不在场证明公司的背景

稳定的收入和可靠的工作地点是入住租房筛选过程中的重要因素。然而，以下职业即使确实有足够的收入，也可能在筛选过程中处于不利地位

在筛选过程中可能处于不利地位的职业

• 水上业（歌舞厅、酒吧等）
• 色情行业
• 自由职业者和个体经营者
• 兼职/兼职工作
• 临时工
• 失业者/求职者

越来越多从事这些职业的人利用不在场证明公司搬入条件更好的房产。对 "不在场证明 "的需求正在增加，尤其是在筛选标准更为严格的热门城市地区。

对租赁业的影响

不在场证明公司的出现对整个租赁行业产生了严重影响，包括

对房东和管理公司的影响

• 增加拖欠租金的风险
• 与邻居发生问题
• 房产价值下降
• 管理成本增加

对健康租户的影响

• 更严格的筛选导致入住困难
• 更严格的担保人要求
• 初始成本增加

对整个社会的影响

• 租房市场信心下降
• 普遍的欺诈行为
• 法律纠纷增加

鉴于这种情况，我们从事租赁管理业务的人员需要正确识别不在场公司，努力维护租赁市场的健康发展。

识别不在场公司的具体方法

基本检查点

要识破不在场证明的使用，必须密切关注筛选过程中的每个阶段，并检查以下基本检查点。

1. 检查搬出理由的有效性

准租户搬出的原因是推断其生活和经济状况的重要线索。许多使用不在场证明的人往往给出含糊不清的理由，例如

搬到新地方要注意的原因。

• 我想住得离工作地点近一些"（具体的通勤时间和交通方式不明确）
• 我想换换环境"（没有给出具体原因）
• 家庭原因"（倾向于回避细节）

当问及这些原因时，应通过一系列更具体的问题来确认其真实性。

2. 检查身份证件的真实性

对提交的身份证件应详细核对以下几点

驾驶执照的检查要点

• 照片与本人面部特征是否相符
• 描述是否一致
• 伪造痕迹（如字母模糊、颜色不同）
• 检查有效期

健康保险卡检查点

• 雇主名称与申报信息是否一致
• 保险公司编号的有效性
• 签发日期与工作开始日期是否一致

3. 详细调查工作场所信息

彻底调查雇主信息是发现不在场公司的最重要因素。可采取以下步骤进行检查

核实公司是否存在

• 获取公司登记簿的核证副本
• 确认公司网站的内容
• 实地考察公司所在地
• 调查公司在业内的声誉

确认联系方式

• 核实代表电话号码是否存在
• 电话接线员的自然程度
• 联系人的知识水平
• 回答有关公司运营的问题

注册验证期间的具体检查

注册核查是发现不在场公司的最有效手段之一。可采用以下方法进行更可靠的检查

多次电话注册检查

由于通常无法通过一次注册检查发现不在场公司，因此可通过以下方式进行多次检查

在一天中的不同时间进行确认

• 在办公时间的不同时段
• 午休时间
• 办公时间以外（检查答录机内容）

由不同人员确认

• 几个人分别通话
• 用不同的问题进行检查
• 检查答案的一致性

通过详细问题确认

除了简单的注册检查外，还可以使用以下详细问题来确定公司是否不在现场：

检查所提交文件的细节

不在场证明公司准备的文件可能会显示以下特征和不自然点。

检查工资单上的要点

检查正式方面

• 公司名称、地址和电话号码
• 印章印记情况
• 纸张质量和印刷情况
• 版面的统一性

内容确认

• 基本工资和各种津贴的明细
• 扣除社会保险费
• 所得税计算依据
• 付款日期和收款人的一致性

不自然点举例

• 与收入相关的社会保险费扣除不当
• 所得税计算错误
• 公司印章不清晰或不一致
• 连续的月结单格式不同

如何检查 Gensen Choshuhyo

Gensen Choshuhyo 是核实年收入和税额的重要文件，但经常被不在场公司伪造：

检查项目

• 支付金额与扣除工作收入后的金额是否一致
• 计算所得税金额的依据
• 社会保险费等的扣除额
• 公司所在地与税务局名称是否一致

应怀疑伪造的特征

• 税额计算有明显错误
• 公司印章不清晰或形状不自然
• 纸张质量明显低劣。
• 报表前后矛盾

进行现场调查

如果仅凭文件或电话调查难以做出决定，那么到公司所在地进行实地调查是做出决定的有效手段。

调查要点

确认建筑/办公室

• 标牌和铭牌的安装
• 办公室面积与员工人数是否一致
• 销售活动的实际状况
• 在周边地区的声誉

周边环境调查

• 地点是否适合业务类型
• 是否有其他同行业公司
• 交通是否便利
• 商业活动的实际状况

但是，在进行现场调查时，必须注意确保对方不会意识到你正在进行调查。同样重要的是，调查应在适当的范围内进行，以免侵犯隐私。

未能发现的风险和补救措施

未能发现租户使用不在场证明公司的风险

如果未能发现租户使用不在场证明公司并签订合同，房东或管理公司可能会面临以下严重风险

经济风险

拖欠房租的可能性很高

许多使用不在场证明公司的租户在支付房租时会遇到问题，因为他们申报的收入是虚假的。如果实际收入不足以支付房租，则很可能在入住后很早就发生拖欠房租的情况。

收缴欠款困难。

以虚假工作信息为依据签订合同的租户，由于其实际联系方式和收入来源不明确，在发生欠款时极难追讨。由于无法确定准确信息，法律诉讼也会大大增加时间和成本。

修复费用问题

在很多情况下，经济困难的租户在搬出时无力承担将房屋恢复原状的费用，房东被迫承担这些费用。

行政风险

出现邻里问题

有些租户甚至使用不在场证明公司，他们的生活态度可能会出现问题，有可能出现以下问题：

• 噪音问题
• 违反垃圾处理规定
• 公共区域使用不当
• 未经许可转租

房产贬值

持续的问题和欠款问题可能会损害物业的整体声誉，导致物业价值下降和空置率上升。

法律风险

合同无效的风险

如果在筛选租户时发现虚假申报，可能会导致租赁合同无效或成为终止合同的理由。然而，实际的解除合同程序耗时费钱，而且在此期间还要支付租金收入和管理费用。

索赔困难

在就虚假申报造成的损失向租户索赔时，由于不清楚对方的实际财力和下落，大多数情况下很难追回损失。

发现后应如何处理

以下是签订合同后发现使用不在场证明公司时的分步指南。

应立即采取的行动

详细调查事实

• 确定虚假申报的范围和内容
• 调查实际收入来源和工作地点
• 理清合同文件与实际情况之间的差异
• 收集和保存书面证据

确认法律依据

• 确认合同中有关虚假申报的条款
• 考虑适用的法律措施
• 咨询律师和其他专家

分步程序

第 1 阶段：与承租人直接谈判

首先，与承租人确认事实并讨论如何继续。在这一阶段，以下几点非常重要

• 冷静并以事实为基础进行讨论
• 确认租户今后支付租金的能力
• 考虑继续履行合同的可能性
• 寻找解决方案。

第二阶段：审查合同条款

如果租户有支付能力，可考虑更改条款和条件，例如

• 增加担保人
• 增加押金
• 降低租金（取决于房产条件）
• 有义务定期提供收入证明

第三阶段：考虑采取法律行动

如果无法通过协商解决问题，则考虑采取以下法律措施

加强预防措施

为防止不在场公司造成损失，必须采取以下预防措施

加强审查制度

采用多方面的审查方法

• 由多位负责人进行独立审查
• 利用外部调查机构
• 利用人工智能技术确定文件的真实性
• 加强与征信机构的合作

明确筛选标准

• 按职业制定筛选标准
• 收入证明文件的详细核查项目
• 建立注册验证的标准程序
• 发现疑点时的应对流程

审查合同条款和条件

降低风险的合同条款

• 严格的虚假申报终止条款
• 定期提交收入证明的义务
• 更严格的联合担保人资格要求
• 加强与担保公司的合作

优化初始成本

• 审查押金和保证金的设置
• 考虑增加保证金
• 延长预付租金期限
• 强制使用担保公司

通过全面实施这些措施，可以最大限度地减少不在场公司造成的损失，实现稳定的租金管理。

结论。

租赁管理中的不在场公司问题已不仅仅是伪造文件的问题，它已成为一个严重的社会问题，损害了人们对整个租赁市场的信心。通过正确实施本文所述的发现和处理方法，可以保持良好的租赁管理。

要点回顾

识别不在场公司的五项基本原则

1. 进行多方面筛查 -- 文件检查、注册检查和面谈相结合
2. 通过详细询问进行核实 -- 不要只做表面检查，要提出一系列具体、详细的问题
3. 多次核查 - -不要仅凭一次核查就做出决定，而是要在不同时间、以不同方式进行多次核查
4. 利用专业知识 -- 随时了解行业趋势和策略，并采取最新对策
5. 保存证据 -- 收集和保存适当的证据，以防被发现

下一步行动计划

建议参与租赁管理业务的每个人采取以下行动

应立即采取的措施

• 审查并加强当前的筛选程序
• 为员工提供教育和培训
• 与外部专业机构建立合作体系
• 审查合同条款

中长期措施

• 与行业协会建立信息共享系统
• 采用最新技术的筛选系统
• 提高法律应对能力
• 不断改进预防措施

INA&Associates 有限公司利用最新技术和丰富经验为这些问题提供解决方案。如果您在租赁管理方面需要帮助，请联系我们的专家。

常见问题

Q1: 使用不在场证明公司是否完全违法？

答 1：虽然 不在场证明 公司的服务本身并不直接违法（尽管它很可能是一种犯罪行为），但根据其使用目的，您可能会触犯以下罪行

• 欺诈 -- 以虚假信息签订合同（最高可判处 10 年监禁）
• 伪造私人文件 -- 使用伪造文件（3 个月至 5 年监禁）
• 欺诈未遂 -- 即使在签订合同之前被发现，也将受到处罚

如果在签订合同后才发现，也要承担民事赔偿责任。

问题 2：如果我在注册检查时感到可疑，我可以在多大程度上详细询问？

答 2：在 注册 检查期间，提出以下问题是适当的

适当的提问

• 公司的基本信息（业务性质、员工人数等）
• 申请人的工作情况（部门、职位、工作年限等）
• 一般工作条件（工作时间、节假日等）

应避免的问题

• 涉及个人隐私的细节
• 详细的工资数额
• 有关人事评估的信息

重要的是，要将问题限制在工作所需的范围内，并礼貌地争取他们的合作。

问题 3：可以驱逐使用不在场证明公司的租户吗？

答 3：可以以 虚假 申报为由驱逐租户，但必须满足以下条件

允许驱逐的条件

• 合同中包含因虚假申报而终止合同的条款。
• 可以客观地证明虚假申报的事实
• 虚假申报涉及合同的重要内容
• 信任关系受到严重破坏

实际程序

1. 详细调查事实并收集证据
2. 发送解除合同通知
3. 协商自愿搬迁
4. 执行法律程序（调解、诉讼）

但是，实际驱逐过程可能需要几个月到一年的时间。

问题 4：如果我使用担保公司，不在现场的公司问题就能解决吗？

答 4：使用 担保 公司可以降低拖欠租金的风险，但不能完全解决不在场公司的问题：

使用担保公司的好处

• 发生欠租时代位求偿
• 提供催款服务
• 支持法律诉讼

剩余风险

• 邻里问题和管理问题
• 不支付修复费用
• 物业声誉下降
• 属于担保公司免责范围的情况

因此，在使用担保公司的同时进行适当的租户筛选非常重要。

问题 5：如何获得不在场证明公司的最新运作方式的信息？

答 5：建议通过以下方法获取有关 最新 作案手法和对策的信息：

如何收集信息

• 参加行业协会（如全国出租物业管理人协会）的培训课程
• 订阅专业杂志和行业媒体
• 参加同行信息交流会
• 与律师事务所和研究公司合作

持续学习

• 定期内部培训
• 分享和分析最新案例研究
• 定期审查对策方法
• 外部专家指导

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