Deterioração Relacionada à Idade: Impactos e Soluções para Imóveis

Ao comprar um imóvel, muitas pessoas se concentram na localização, no preço e no layout, mas um entendimento adequado do conceito de deterioração relacionada à idade é crucial para manter os valores da propriedade a longo prazo e prever os custos operacionais.

O envelhecimento é uma mudança natural que os edifícios não podem evitar ao longo do tempo e tem um impacto direto nos valores das propriedades e nos custos de manutenção. A compreensão desse conceito é a base para decisões adequadas de investimento e gerenciamento de ativos, especialmente para quem está pensando em investir em imóveis ou planeja comprar ou vender uma casa.

Com base em nossa experiência como INA&Associates em diversas transações imobiliárias, este artigo explica os conceitos básicos da deterioração relacionada à idade, seus efeitos reais e contramedidas eficazes de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Serão transmitidos conhecimentos práticos, incluindo as características de diferentes estruturas de edifícios e dados estatísticos específicos.

Conhecimento básico da deterioração relacionada ao envelhecimento

Definição e conceito de deterioração relacionada à idade

A deterioração relacionada à idade refere-se à deterioração gradual da qualidade de edifícios e equipamentos ao longo do tempo. Esse fenômeno começa no momento em que um edifício é recém-construído e continua, independentemente de ser usado ou não.

No setor imobiliário, a deterioração relacionada à idade deve ser diferenciada da mera dilapidação. A deterioração relacionada à idade inclui tanto os efeitos do ambiente natural quanto os efeitos do uso normal, que são critérios importantes para determinar a extensão da responsabilidade dos proprietários e usuários do edifício.

Especificamente, exemplos típicos de deterioração relacionada à idade incluem o desbotamento do papel de parede devido à luz do sol, encolhimento e expansão da madeira devido à umidade, rachaduras nas paredes externas devido a mudanças de temperatura e deterioração dos materiais do telhado devido às intempéries. Essas mudanças são consideradas fenômenos naturais que não podem ser evitados, mesmo que o edifício seja usado adequadamente.

Diferenças entre a deterioração natural e a causada pelo homem

Para entender a deterioração relacionada ao envelhecimento, é importante fazer uma distinção clara entre a deterioraçãonatural ea induzida pelo homem. Essa distinção é particularmente importante ao determinar a responsabilidade pela restauração e reparo de imóveis para aluguel.

A deterioração natural é a deterioração causada pelo uso normal do edifício e pelos efeitos do ambiente natural. Os exemplos incluem o desbotamento dos tapetes de tatame pelo sol, pequenos arranhões e riscos no piso, manchas naturais e descoloração do papel de parede e desgaste normal do equipamento. Geralmente são tratados como deterioração que deve ser suportada pelo proprietário do edifício.

A deterioração artificial, por outro lado, refere-se a danos causados por uso ou descuido além do uso normal. Os buracos de pregos nas paredes, a descoloração do papel de parede devido ao fumo, arranhões e odores causados por animais de estimação e manchas significativas devido à falta de limpeza se enquadram nessa categoria, e o usuário geralmente é obrigado a arcar com os custos de reparo desses itens como sendo de sua responsabilidade.

Características de deterioração por estrutura do edifício

O padrão e a taxa de deterioração relacionada à idade diferem muito dependendo da estrutura do edifício. Isso se deve às diferenças nas características dos materiais usados e nos métodos de construção.

No caso de edifícios de madeira, a madeira, o principal componente estrutural, é sensível a mudanças na umidade e está sujeita a repetidas contrações e expansões, resultando em juntas soltas e lacunas. A madeira também é suscetível a danos causados por insetos e apodrecimento, o que pode levar a problemas estruturais se não for aplicado o tratamento adequado contra insetos e conservantes. Entretanto, com a manutenção adequada, ela pode permanecer em boas condições por décadas.

Na construção de concreto reforçado (RC), a neutralização do concreto é uma das principais causas de deterioração. O concreto é inerentemente alcalino, mas a reação com o dióxido de carbono na atmosfera causa a neutralização gradual, o que aumenta o risco de corrosão do aço de reforço em seu interior. Esse processo é relativamente gradual, e pode-se esperar que um edifício projetado e construído adequadamente dure mais de 50 anos.

Para edifícios de concreto reforçado com estrutura de aço (SRC), além das características da construção RC, a proteção contra corrosão das seções da estrutura de aço é importante. Embora as seções com estrutura de aço possam ter durabilidade de longo prazo se for aplicado o tratamento anticorrosivo adequado, pode ocorrer uma rápida deterioração se houver infiltração de umidade devido ao mau desempenho da impermeabilização.

Análise detalhada dos fatores de degradação

Os fatores que causam a deterioração relacionada à idade podem ser amplamente categorizados em fatoresambientais e de uso.

Os fatores ambientais incluem condições climáticas, localização e ambiente ao redor. O clima japonês tem quatro estações distintas, com uma grande variedade de flutuações de temperatura e umidade, o que sobrecarrega os materiais de construção. Em especial, a alta umidade durante a estação chuvosa, a secura no inverno e as altas temperaturas no verão aceleram a deterioração dos materiais de construção.

Nas áreas costeiras, as peças metálicas são propensas à corrosão devido aos danos causados pelo sal, enquanto nas áreas montanhosas, a deterioração do concreto devido ao congelamento e descongelamento repetidos pode ser um problema. A poluição causada por gases de escapamento em estradas movimentadas e os efeitos de produtos químicos em áreas industriais também precisam ser considerados.

Com relação aos fatores de uso, o uso do edifício, a frequência de uso e as práticas de manutenção têm um impacto significativo. A intensidade de uso difere entre os usos residencial e comercial, e a taxa de deterioração progride de acordo com isso. A progressão da deterioração pode ser significativamente desacelerada por meio de limpeza regular, inspeção e reparos adequados.

Vida útil e padrões de deterioração por estrutura do edifício

Vida útil legal e vida útil real do edifício

Ao compreender a vida útil de um edifício, é necessário distinguir entre a vida útil legal para fins fiscais e a vida física real. A vida útil legal é o número de anos usado para calcular a depreciação para fins fiscais e não corresponde necessariamente à vida útil real do edifício.

A tabela abaixo resume a vida útil legal e a vida útil real esperada do edifício por estrutura principal do edifício.

Como pode ser visto nessa tabela, com a manutenção adequada, muitos edifícios podem ser usados muito além de sua vida útil legal. Em particular, foram relatados casos de edifícios RC e SRC com duração de mais de 100 anos.

Detalhes dos padrões de deterioração por estrutura

Padrões de deterioração de edifícios de madeira

Nos edifícios de madeira, a deterioração dos materiais externos começa a se tornar perceptível a partir dos 10 anos de idade. Em particular, a deterioração da pintura dos materiais do telhado e das paredes externas e a deformação ou danos às calhas são os primeiros sinais de deterioração. Por volta dos 15 a 20 anos de idade, aumenta o risco de deterioração da madeira e de danos causados por cupins devido à umidade sob o piso e no galpão.

Depois de 25 a 30 anos de construção, os principais componentes estruturais podem começar a se deteriorar, com juntas de colunas e vigas soltas e rachaduras nas fundações. Esse é um marco importante para determinar o potencial futuro de um edifício, já que, nesse momento, geralmente são necessários grandes reparos e reformas.

Padrões de deterioração em construções RC e SRC

Nos edifícios RC e SRC, pequenas rachaduras e manchas nas paredes externas começam a se tornar perceptíveis por volta dos 10 a 15 anos de idade. Esses são problemas principalmente estéticos e têm impacto estrutural limitado. Por volta dos 20 a 25 anos de idade, a camada impermeável se deteriora, aumentando o risco de vazamentos e exigindo a impermeabilização do telhado e das paredes externas.

Após 30 a 40 anos de idade, o risco de corrosão do aço de reforço aumenta à medida que o concreto se torna mais neutralizado. Nesse estágio, são necessários grandes reparos nas paredes externas e renovação das instalações, e esse é um período de investimento importante para manter o valor patrimonial do edifício.

Características da progressão da deterioração por local

A taxa de progressão da deterioração do edifício é muito diferente dependendo da parte do edifício. Em geral, as áreas externas mais expostas se deterioram mais rapidamente, enquanto as áreas estruturais internas permanecem estáveis por um período de tempo relativamente longo.

As áreas do telhado e do teto são as mais suscetíveis à deterioração dos edifícios, pois são mais afetadas pela luz solar direta, chuva, vento e mudanças de temperatura. Em particular, a deterioração da camada impermeável pode ter um impacto sério em todo o edifício, portanto, a inspeção regular e a manutenção adequada são essenciais.

Nas seções das paredes externas, os principais sintomas de deterioração são a deterioração da pintura, rachaduras e acúmulo de sujeira. Isso não só afeta diretamente a estética do edifício, mas também pode levar à entrada de água nas áreas estruturais se não for verificado.

Quanto aos equipamentos, eles envolvem componentes mecânicos e, portanto, precisam ser renovados em um ciclo mais curto do que o próprio edifício. Os equipamentos de abastecimento de água e drenagem geralmente são renovados após 15 a 20 anos e os equipamentos de ar-condicionado após 10 a 15 anos.

Diferenças na deterioração devido a características regionais

Como as condições climáticas variam muito de região para região no Japão, também há diferenças regionais na progressão da deterioração relacionada à idade.

Nas regiões de Hokkaido e Tohoku, o clima frio severo tem um impacto maior sobre o congelamento e o descongelamento, aumentando o risco de rachaduras no concreto e danos por congelamento nas tubulações. Os efeitos das cargas de neve e do derretimento da água da neve também precisam ser considerados.

Nas regiões de Kanto e Chubu, o clima é relativamente ameno, mas nas áreas urbanas, a sujeira e a deterioração das paredes externas devido à poluição do ar podem ser um problema. O impacto dos terremotos nos componentes estruturais também deve ser considerado.

As regiões de Kansai, Chugoku e Shikoku são caracterizadas pelos efeitos dos danos causados pelo sal nas áreas costeiras do Mar Interior de Seto e pela umidade nas áreas montanhosas. O controle da umidade é um fator particularmente importante na construção em madeira.

Nas regiões de Kyushu e Okinawa, o clima quente e úmido, os ventos fortes e as chuvas intensas causadas por tufões têm um impacto significativo, tornando importante manter o desempenho da impermeabilização e da resistência ao vento. Além disso, os efeitos dos danos causados pelo sal são particularmente graves em Okinawa, onde as medidas para evitar a corrosão de peças metálicas são essenciais.

Impacto da deterioração relacionada à idade nos valores das propriedades

Mecanismos de declínio do valor da propriedade

A deterioração relacionada à idade tem um impacto direto e contínuo nos valores das propriedades. Esse impacto é refletido nos valores de mercado não apenas por meio da simples depreciação relacionada à idade, mas também por meio de um declínio na funcionalidade, segurança e estética do edifício.

Nas avaliações de imóveis, a deterioração relacionada à idade tem um impacto principalmente pelos seguintes fatores. Primeiro, a deterioração física de um edifício aumenta a necessidade de reparos e o aumento previsto nos custos de manutenção futuros reduz sua atratividade como investimento. Em segundo lugar, a obsolescência das instalações reduz sua competitividade no mercado de aluguéis, uma vez que elas não atendem mais aos padrões de vida e às normas técnicas modernas.

Além disso, a deterioração da aparência externa deteriora a primeira impressão do edifício, tornando-o menos propenso a atrair o interesse de possíveis compradores e locatários. O efeito combinado desses fatores é que a deterioração relacionada à idade causa um declínio contínuo nos valores dos imóveis.

Estatísticas sobre a diminuição do valor por idade do edifício

Os dados da pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) mostram que o valor da propriedade de uma casa diminui com a idade do edifício nas seguintes tendências

Como pode ser visto na tabela, as casas de madeira perdem menos da metade de seu valor quando recém-construídas após cerca de 20 anos, e as casas de RC também sofrem uma redução significativa de valor após 25 a 30 anos. No entanto, essa taxa de declínio pode ser significativamente melhorada em propriedades onde a manutenção adequada é realizada.

Fatos e estatísticas sobre custos de reparo

Os custos de reparo para lidar com a deterioração relacionada à idade são um investimento importante para manter o valor patrimonial de um edifício. De acordo com uma pesquisa realizada em 2023 pela At Home Corporation, o custo médio de reparos em uma casa independente foi de JPY 6.151.000.

Por estrutura, o custo médio para casas de madeira é de JPY 6.288.000, enquanto o custo médio para casas de concreto armado e com estrutura de aço é de JPY 5.824.000, sendo que as casas de madeira tendem a ser um pouco mais caras. Acredita-se que isso se deva ao fato de que as casas de madeira se deterioram mais rapidamente e exigem reparos mais frequentes.

A distribuição dos custos por tipo de reparo mostra as seguintes tendências

A implementação sistemática desses reparos pode evitar um declínio acentuado no valor patrimonial do edifício e manter a lucratividade a longo prazo.

Impacto no mercado de venda e aluguel

O envelhecimento afeta os mercados de venda e de aluguel de diferentes maneiras.

No mercado de vendas, o interesse dos compradores em potencial diminui com a idade do edifício, resultando em preços de venda mais baixos e períodos de venda mais longos. Em particular, os imóveis com mais de 20 anos tendem a ser restritos a compradores à vista e investidores, em parte devido à triagem mais rigorosa das hipotecas.

Entretanto, os imóveis que passaram por reformas apropriadas podem alcançar altas avaliações independentemente de sua idade. Em especial, os imóveis em boas localizações podem reduzir relativamente o impacto da deterioração relacionada à idade, pois o valor do terreno é mais importante do que a deterioração do edifício.

No mercado de aluguéis, a obsolescência das instalações e a deterioração da aparência externa devido ao envelhecimento têm um impacto direto nos níveis de aluguel. Em geral, os aluguéis começam a cair após 10 anos de idade e, muitas vezes, exigem reduções significativas de aluguel após 20 anos de idade.

No entanto, há muitas propriedades que mantêm aluguéis altos para sua idade realizando manutenção regular e reformas parciais. Em particular, a atualização das instalações hidráulicas e as reformas internas têm um efeito significativo na manutenção dos aluguéis.

Diferenças no impacto por região e local

O impacto da deterioração relacionada à idade nos valores dos imóveis varia significativamente de acordo com a região e o local.

Nas áreas urbanas, a escassez de terrenos significa que o impacto do declínio do valor devido à deterioração do edifício é relativamente pequeno. Em particular, em locais privilegiados, como o centro de Tóquio e a cidade de Osaka, é possível manter altas avaliações devido ao valor da localização, mesmo que os edifícios sejam antigos.

Em áreas suburbanas, o impacto da deterioração relacionada à idade é mais acentuado, pois o valor dos edifícios representa uma proporção maior do valor total. Em áreas com população em declínio, os efeitos da deterioração relacionada à idade tendem a ser ampliados devido à redução da demanda.

Em locais com alta acessibilidade ao transporte, os efeitos da deterioração relacionada à idade podem ser atenuados porque se pode esperar uma demanda estável, mesmo que haja alguma deterioração do edifício. Por outro lado, em locais com menor acessibilidade ao transporte, a atratividade do edifício é um fator fundamental e, portanto, a manutenção adequada é mais importante.

Controle eficaz da deterioração e manutenção

Uso estratégico da manutenção preventiva e reativa

No gerenciamento de edifícios, a combinação certa de manutenção preventiva e reativa é importante para lidar com a deterioração relacionada à idade. O uso estratégico desses métodos pode otimizar os custos de manutenção e manter o valor do ativo a longo prazo.

A manutenção preventiva é um método de execução de manutenção planejada antes que a deterioração se torne aparente. A principal vantagem dessa abordagem é que os custos gerais de manutenção podem ser controlados com a realização de grandes reparos antes que eles se tornem necessários. Por exemplo, ao realizar a pintura da parede externa em um ciclo de 10 anos, é possível evitar a deterioração do próprio material da parede externa e evitar a substituição mais cara do material da parede externa.

Embora a implementação da manutenção preventiva exija um investimento inicial, ela é econômica em uma perspectiva de longo prazo e contribui significativamente para manter o valor patrimonial do edifício. Os efeitos da manutenção preventiva são particularmente perceptíveis na impermeabilização e na proteção das partes estruturais, pois afetam diretamente a durabilidade do edifício como um todo.

A manutenção ex-post é um método de lidar com a deterioração ou falha após sua ocorrência. A manutenção ex-post é adequada para reparos urgentes e problemas repentinos que são difíceis de prever. No entanto, confiar apenas na manutenção após o fato pode facilmente levar a altos custos de reparo e a um maior risco de interrupção do uso do edifício.

O gerenciamento eficaz do edifício tem como objetivo otimizar o desempenho dos custos combinando a manutenção preventiva para áreas altamente importantes com a manutenção reativa para áreas que não são relativamente afetadas.

Importância das inspeções periódicas e como elas são realizadas

As inspeções periódicas formam a base para a detecção precoce da deterioração relacionada à idade e para a ação apropriada. Além das inspeções obrigatórias de acordo com o Artigo 12 da Lei de Padrões de Construção, uma combinação de inspeções voluntárias permite que a condição do edifício seja monitorada continuamente.

As inspeções obrigatórias exigem inspeções anuais do edifício para edifícios específicos e inspeções periódicas de equipamentos do edifício, equipamentos de proteção contra incêndio e elevadores. Essas inspeções permitem que importantes deteriorações relacionadas à segurança sejam detectadas em um estágio inicial e que sejam tomadas as medidas adequadas.

Nas inspeções voluntárias, é importante verificar regularmente os seguintes itens

Ao realizar inspeções, é eficaz combinar inspeções detalhadas feitas por um engenheiro com conhecimento especializado com inspeções visuais de rotina. É particularmente importante que as peças estruturais e os equipamentos relacionados à segurança sejam diagnosticados regularmente por especialistas.

Medidas econômicas

Para obter a máxima eficácia dentro de um orçamento limitado, é importante priorizar adequadamente as medidas de deterioração. O gerenciamento eficiente do edifício pode ser alcançado com o planejamento de medidas de acordo com os seguintes princípios

O princípio da prioridade de segurança dá prioridade máxima à deterioração que pode afetar a vida humana. A deterioração de partes estruturais, a deterioração do isolamento em instalações elétricas e os vazamentos em instalações de gás devem ser reparados assim que forem detectados.

A consideração dos efeitos colaterais avalia o potencial de uma deterioração afetar outras partes do edifício. Por exemplo, a deterioração da impermeabilização em um telhado pode causar danos causados pela água em todo o edifício, por isso é importante tomar providências o mais rápido possível.

A análise de custo-benefício compara o custo dos reparos com os benefícios obtidos. Se forem necessários reparos caros, é importante considerar medidas parciais e métodos alternativos.

As medidas específicas e econômicas incluem as seguintes técnicas

Os reparos parciais em paredes externas podem reduzir significativamente os custos, pois visam apenas às áreas em que a deterioração progrediu, em vez de reparar toda a superfície. Em particular, a estética e o desempenho da impermeabilização podem ser mantidos por meio do reparo da vedação e da pintura parcial das rachaduras.

A renovação em fases dos equipamentos pode reduzir os custos temporários ao renovar os equipamentos em etapas, de acordo com o estado de deterioração, em vez de renovar todos os equipamentos de uma só vez.

A manutenção preventiva pode retardar a necessidade de grandes reparos por meio da realização de limpeza e ajustes simples regularmente.

Uso da tecnologia mais recente

Nos últimos anos, novos métodos que utilizam tecnologias de IoT e IA foram introduzidos no campo da manutenção de edifícios. Essas tecnologias permitem um controle mais eficiente e preciso da deterioração.

Os sistemas de monitoramento que utilizam sensores de IoT coletam continuamente dados ambientais, como temperatura, umidade, vibração e umidade, permitindo a detecção precoce de sinais de deterioração. Os sensores de vazamento de água e os sistemas de monitoramento da integridade estrutural são particularmente eficazes na detecção precoce de problemas críticos.

As inspeções com drones permitem que inspeções detalhadas de áreas elevadas, que antes eram difíceis de realizar, sejam feitas com segurança e eficiência. A condição dos telhados e das paredes externas pode ser registrada em imagens de alta resolução e o progresso da deterioração pode ser avaliado quantitativamente.

No sistema de diagnóstico de IA, a IA, que aprende com os dados de deterioração anteriores e com os resultados da inspeção, sugere tempos e métodos de manutenção ideais. Isso permite decisões objetivas que não dependem da experiência.

A tecnologia de digitalização 3D permite o registro detalhado do estado atual de um edifício e uma compreensão precisa da progressão da deterioração. Ela é particularmente eficaz no monitoramento da deformação e do assentamento de partes estruturais.

A introdução dessas tecnologias permite a detecção precoce da deterioração, que é difícil de detectar com inspeções visuais convencionais, e a formulação de planos de manutenção científicos com base em dados, aumentando assim a vida útil dos edifícios e otimizando os custos de manutenção.

Conclusão.

Importância de entender a deterioração relacionada à idade

A deterioração relacionada à idade é um fenômeno inevitável quando se possui e opera um imóvel, mas seu impacto pode ser minimizado por meio do entendimento correto e da ação apropriada. Os seguintes pontos importantes são reconfirmados com base nas informações explicadas neste artigo.

Primeiro, é importante entender que a deterioração relacionada à idade é um fenômeno que ocorre inevitavelmente com o tempo e que seu padrão de progressão difere muito dependendo da estrutura e da localização do edifício. Compreendendo as características das estruturas de madeira, RC e SRC e tomando as medidas apropriadas para a propriedade que você possui, é possível prolongar significativamente a vida útil do seu edifício.

Em segundo lugar, embora a deterioração relacionada à idade tenha um sério impacto sobre os valores dos imóveis, a manutenção planejada e os reparos adequados podem evitar um declínio acentuado nos valores dos imóveis. Em particular, ao adotar uma abordagem de manutenção preventiva, os custos de manutenção de longo prazo podem ser otimizados e, ao mesmo tempo, os valores dos ativos podem ser mantidos.

Ações específicas a serem colocadas em prática

As seguintes ações específicas são recomendadas para uma resposta eficaz à deterioração dos imóveis relacionada à idade

Ações de curto prazo (em um ano)

• Realizar inspeções detalhadas para determinar a condição atual do edifício.
• Identificar e tratar as áreas que precisam de reparos urgentes
• Estabelecer um cronograma de inspeção regular
• Estabelecer um orçamento de manutenção

Ações de médio prazo (dentro de 3 a 5 anos)

• Desenvolver um plano de reparos de longo prazo
• Implementar programas de manutenção preventiva
• Consideração de planos de renovação de equipamentos
• Criar relacionamentos contínuos com empreiteiros especializados

Ações de longo prazo (mais de 10 anos)

• Planejamento e implementação de grandes reparos e reformas
• Consideração de mudança de uso ou renovação de edifícios
• Introdução de métodos de manutenção usando a tecnologia mais recente
• Investimento estratégico para maximizar o valor do ativo

Importância da cooperação com especialistas

Lidar com a deterioração relacionada ao envelhecimento é uma área que exige conhecimento e experiência especializados. Medidas mais eficazes podem ser implementadas por meio da colaboração adequada com especialistas, como arquitetos, construtores e empresas de administração de imóveis.

O julgamento objetivo de especialistas é particularmente importante no diagnóstico periódico do edifício e no planejamento de reparos. Também é essencial que os especialistas forneçam informações sobre as últimas tendências tecnológicas e respostas às mudanças na legislação.

A INA&Associates oferece suporte abrangente, desde a consulta sobre a deterioração dos imóveis relacionada à idade até a proposta de medidas específicas. Podemos ajudá-lo a proteger seus valiosos ativos avaliando o estado atual do seu edifício, formulando planos de reparo e apresentando empresas de construção confiáveis.

A deterioração relacionada à idade é um fenômeno inevitável, mas com o conhecimento e as medidas corretas, é possível manter o valor do seu imóvel a longo prazo e garantir uma renda estável. Use as informações deste artigo para ajudá-lo a gerenciar adequadamente e aumentar o valor de sua propriedade.

Perguntas frequentes

P1: Com que idade começa a deterioração relacionada à idade?

R: A deterioração relacionada à idade começa a partir do momento em que o edifício é concluído. Entretanto, o momento em que os sintomas visíveis de deterioração aparecem depende da estrutura e da localização do edifício.

Geralmente, em casas de madeira, a deterioração menor dos materiais externos começa por volta dos 5 a 7 anos de idade e, após 10 anos, a deterioração da pintura da parede externa se torna perceptível; em edifícios RC e SRC, pequenas rachaduras e manchas nas paredes externas geralmente começam a se tornar visíveis por volta dos 10 a 15 anos de idade.

O segredo é realizar inspeções e manutenções regulares antes que qualquer deterioração visível apareça. Com base no conceito de manutenção preventiva, recomenda-se iniciar a manutenção planejada a partir de aproximadamente cinco anos de construção.

P2: Quais custos de reparo devem ser esperados devido à deterioração relacionada à idade?

R: Os custos de reparo variam muito de acordo com a estrutura, o tamanho e a localização do edifício, mas, como orientação geral, os seguintes custos devem ser esperados.

Para uma casa isolada, considera-se adequado acumular custos de reparo de 1% a 2% do valor do edifício por ano. Por exemplo, para uma casa de 30 milhões de ienes, isso seria em torno de 300.000 a 600.000 ienes por ano.

No caso de condomínios, a associação de administração estabelece um fundo de reserva para reparos, que geralmente fica em torno de 200 a 300 ienes por metro quadrado de área privativa por mês, ou 14.000 a 21.000 ienes por mês para um condomínio de 70 m².

Entretanto, esses são valores médios e os custos reais variam de acordo com a condição e o uso do edifício. É importante fazer inspeções regulares no edifício para verificar os planos e custos específicos de reparos.

P3: Como devo avaliar a deterioração relacionada à idade ao comprar um imóvel de segunda mão?

R: Ao considerar a compra de uma propriedade de segunda mão, é aconselhável concentrar-se nos seguintes pontos.

Primeiro, verifique a condição do telhado, das paredes externas e das fundações do lado de fora do edifício. Verifique se há grandes rachaduras, evidências de vazamentos e manchas ou deterioração significativa das paredes externas.

Em seguida, dentro dos cômodos, verifique as condições das instalações de água, quaisquer inclinações ou rangidos nos pisos, rachaduras nas paredes e tetos e quaisquer vestígios de condensação. Em particular, o histórico de atualização do abastecimento de água, da drenagem e das instalações elétricas é um fator importante para a tomada de decisão.

Sempre que possível, recomenda-se que uma inspeção residencial (levantamento das condições do edifício) seja realizada por um especialista, como um arquiteto. A condição do prédio pode ser avaliada de uma perspectiva profissional e pode-se obter uma estimativa dos custos de reparos futuros necessários.

Também é importante pedir ao vendedor que forneça um registro de reparos anteriores e inspeções regulares para confirmar que a manutenção adequada foi realizada.

P4: Quais são os custos de restaurar um imóvel para aluguel à sua condição original devido ao envelhecimento?

R: O ônus dos custos de restauração devido à deterioração relacionada à idade de um imóvel para aluguel é determinado de acordo com as "Dúvidas e diretrizes relativas à restauração da condição original" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo.

Exemplos de deterioração relacionada à idade que não devem ser arcados pelo locatário:

• Desbotamento dos tapetes de tatame e do papel de parede devido à luz solar
• Pequenos amassados no piso devido à instalação de móveis
• Desgaste do equipamento devido ao uso normal
• Sujeira e deterioração devido a fenômenos naturais

Exemplos de desgaste que podem ser suportados pelo locatário:

• Descoloração do papel de parede e odores causados por cigarros
• Arranhões e odores causados por animais de estimação
• Manchas significativas devido à falta de limpeza
• Danos causados por danos intencionais ou negligentes.

No entanto, a proporção específica do ônus é determinada levando-se em conta a idade do edifício e o tempo de uso do imóvel. Por exemplo, o custo de substituição do papel de parede tem um valor residual de um iene após seis anos, portanto, o ônus do locatário é reduzido se ele tiver morado no imóvel por um longo período.

Para evitar problemas, é aconselhável registrar as condições do imóvel com fotografias ao entrar e sair, e verificar com antecedência com a empresa de administração ou com o locador se algo não estiver claro.

P5: Há algo que as pessoas possam fazer para retardar a deterioração relacionada à idade?

R: Há muitas medidas de deterioração relacionada à idade que podem ser implementadas pelos indivíduos. As práticas diárias podem aumentar significativamente a vida útil de um edifício.

Limpeza e manutenção diárias:

• Controle da umidade por meio de ventilação regular
• Limpeza de ralos e calhas
• Limpeza regular de paredes e janelas externas
• Tratamento precoce de mofo e condensação

Inspeções regulares:

• Inspeção visual cerca de uma vez por mês
• Detecção precoce de vazamentos de água e ruídos incomuns
• Verificação do funcionamento do equipamento
• Verificação da deterioração externa

Uso adequado:

• Uso de acordo com o manual do equipamento
• Uso sem carga excessiva
• Controle sazonal adequado
• Resposta imediata quando forem detectados problemas

Cooperação com prestadores de serviços especializados:

• Inspeção especializada aproximadamente uma vez por ano
• Implementação antecipada de pequenos reparos
• Manutenção de registros de manutenção
• Uso de consultoria especializada

Esses esforços podem retardar a necessidade de grandes reparos e manter o valor patrimonial do edifício por um período mais longo.

Este artigo baseia-se no conhecimento e na experiência da INA & Associates Ltd. Não hesite em entrar em contato conosco para obter orientação sobre a deterioração de sua propriedade relacionada à idade e medidas específicas que podem ser tomadas.