理解建筑老化：影响、对策与资产管理策略

在购买房地产时，很多人都会关注地段、价格和布局，但正确理解老化的概念对于保持房地产的长期价值和预测运营成本至关重要。

随着时间的推移，老化是建筑物无法避免的自然变化，会对房产价值和维护成本产生直接影响。了解这一概念是做出正确投资决策和资产管理的基础，尤其是对于那些考虑房产投资或计划买卖房屋的人来说。

根据我们作为 INA&Associates 参与大量房产交易的经验，本文将以通俗易懂的方式解释老化的基本概念、实际影响和有效对策。文章将传达实用知识，包括不同建筑结构的特点和具体统计数据。

与老化相关的基本知识

老化退化的定义和概念

老化是指建筑物和设备的质量随着时间的推移而逐渐下降。这种现象从建筑物新建的那一刻起就开始了，无论使用与否都会持续。

在房地产业，老化必须与单纯的失修区分开来。老化既包括自然环境的影响，也包括正常使用的影响，这些都是确定建筑物所有者和使用者责任范围的重要标准。

具体来说，与使用年限有关的老化的典型例子包括墙纸因日光照射而褪色、木材因潮湿而收缩和膨胀、外墙因温度变化而开裂以及屋顶材料因风化而老化。这些变化被视为自然现象，即使建筑物使用得当也无法避免。

自然老化与人为老化的区别

在理解与老化有关的老化时，必须明确区分自然老化和人为老化。在确定出租物业的修复和修缮责任时，这种区别尤为重要。

自然老化是由于建筑物的正常使用和自然环境的影响造成的老化。例如，榻榻米的日晒褪色、地板上的轻微擦伤和划痕、墙纸的自然染色和褪色以及设备的正常磨损。这些一般都被视为老化，应由建筑物业主承担。

而人为损坏则是指超出正常使用范围的使用或不小心造成的损坏。墙壁上的钉孔、因吸烟造成的墙纸褪色、宠物造成的划痕和异味、因缺乏清洁造成的严重污渍等都属于这一类，通常要求用户自行承担维修费用。

建筑结构的老化特征

建筑结构不同，老化的模式和速度也大不相同。这是由于所用材料的特性和建造方法不同造成的。

就木质建筑而言，木材是主要的结构部件，对湿度变化很敏感，容易反复收缩和膨胀，导致接缝松动和缝隙。木材还容易受到虫害和腐烂，如果不进行适当的防虫和防腐处理，会导致结构问题。不过，如果保养得当，木材可以在几十年内保持良好状态。

在钢筋混凝土（RC）建筑中，混凝土的中和是造成老化的主要原因。混凝土本身呈碱性，但与大气中的二氧化碳发生反应后会逐渐中和，从而增加内部钢筋锈蚀的风险。这一过程是相对渐进的，设计和建造得当的建筑物可望使用 50 年以上。

对于钢筋混凝土（SRC）建筑而言，除了 RC 结构的特点外，钢框架部分的防腐蚀保护也很重要。虽然如果采用适当的防腐处理，钢结构部分可以具有长期的耐久性，但如果防水性能不佳导致湿气渗入，就会出现快速退化。

退化因素的详细分析

造成老化的因素大致可分为环境因素和使用因素。

环境因素包括气候条件、地理位置和周围环境。日本气候四季分明，温度和湿度波动范围大，这给建筑材料带来了沉重的负担。特别是雨季的高湿度、冬季的干燥和夏季的高温会加速建筑材料的老化。

在沿海地区，金属部件容易因盐害而腐蚀，而在山区，混凝土因反复冻融而老化也是一个问题。此外，还需要考虑繁忙道路的废气污染和工业区化学品的影响。

在使用因素方面，建筑物的用途、使用频率和维护方法都会产生重大影响。住宅和商业用途的使用强度不同，老化速度也相应不同。通过定期清洁、检查和适当维修，可以大大减缓老化速度。

按建筑结构划分的使用寿命和老化模式

法定使用寿命和实际建筑寿命

在了解建筑物的使用寿命时，有必要区分用于纳税的法定使用寿命和实际使用寿命。法定使用年限是用于计算税务折旧的年数，并不一定与建筑物的实际使用年限一致。

下表按主要建筑结构概述了建筑物的法定使用寿命和实际预期使用寿命。

从表中可以看出，如果维护得当，许多建筑物的使用年限可以远远超过其法定使用年限。特别是，有报告称 RC 和 SRC 建筑的使用年限超过 100 年。

按结构划分的老化模式详情

木质建筑的老化模式

在木质建筑中，外部材料的老化从 10 年左右开始变得明显。特别是，屋顶和外墙材料的油漆老化以及檐沟变形或损坏是老化的早期迹象。房龄在 15-20 年左右时，由于地板下和棚内潮湿，木材老化和白蚁破坏的风险会增加。

建造 25-30 年后，主要结构部件可能开始老化，出现柱梁接缝松动和地基裂缝。这是决定建筑物未来潜力的一个重要里程碑，因为此时往往需要进行大修和翻新。

RC 和 SRC 建筑的老化模式

在 RC 和 SRC 建筑中，外墙的轻微裂缝和污渍从 10-15 年左右开始变得明显。这些主要是美观问题，对结构的影响有限。楼龄在 20-25 年左右时，防水层开始老化，增加了渗漏的风险，因此有必要对屋顶和外墙进行防水处理。

楼龄达到 30-40 年后，由于混凝土变得更加中性化，钢筋锈蚀的风险也会增加。在这一阶段，需要对外墙进行大修并更新设施，这是保持建筑资产价值的重要投资时期。

不同地点的老化进展特点

建筑物不同部位的老化速度差别很大。一般来说，外部暴露较多的区域老化速度较快，而内部结构区域则在相对较长的时间内保持稳定。

屋顶和天台是建筑物中最容易老化的地方，因为它们受阳光直射、雨水、风和温度变化的影响最大。尤其是防水层的老化会对整个建筑物造成严重影响，因此定期检查和适当的维护是必不可少的。

在外墙部分，老化的主要表现是油漆层老化、开裂和污垢堆积。这些问题不仅会直接影响建筑物的美观，如果不加以控制，还可能导致水渗入结构区域。

至于设备，它涉及机械部件，因此需要更新的周期比建筑本身短。给排水设备一般 15-20 年更新一次，空调设备 10-15 年更新一次。

地区特点造成的老化差异

由于日本国内不同地区的气候条件差异很大，老化程度也存在地区差异。

在北海道和东北地区，严寒气候对冻结和解冻的影响更大，增加了混凝土出现裂缝和管道冻坏的风险。此外，还需要考虑雪荷载和融化雪水的影响。

关东和中部地区的气候相对温和，但在城市地区，空气污染造成的污垢和外墙老化可能是一个问题。此外，还应考虑地震对结构部件的影响。

关西、中国和四国地区的特点是，濑户内海沿岸地区受盐害影响，山区潮湿。湿度控制是木制建筑中一个特别重要的因素。

在九州和冲绳地区，炎热潮湿的气候以及台风造成的强风和强降雨影响很大，因此保持防水和抗风性能非常重要。此外，冲绳的盐害影响尤为严重，因此必须采取措施防止金属部件腐蚀。

老化对房产价值的影响

房产价值下降的机理

老化对房产价值有直接和持续的影响。这种影响不仅通过简单的老化折旧反映在市场价值中，还通过建筑物的功能性、安全性和美观度的下降反映出来。

在房地产估价中，老化主要通过以下因素产生影响。首先，建筑物的物理老化会增加维修需求，预计未来维修成本的增加会降低建筑物的投资吸引力。其次，设施陈旧会降低其在租赁市场上的竞争力，因为它们不再符合现代生活标准和技术标准。

此外，外部外观的老化也会降低建筑物给人的第一印象，从而降低吸引潜在购房者和租户兴趣的可能性。这些因素综合作用的结果是，与楼龄有关的老化导致房产价值持续下降。

按楼龄统计的价值下降情况

国土交通省（MLIT）的调查数据显示，房屋的房产价值会随着楼龄的增加而下降，具体趋势如下

从表中可以看出，木制房屋在新建约 20 年后价值下降不到一半，而 RC 房屋在 25-30 年后价值也会显著下降。不过，如果对房屋进行适当的维护，这种贬值率会得到明显改善。

有关维修费用的事实和统计数据

应对老化的维修成本是保持建筑物资产价值的一项重要投资。根据 At Home Corporation 2023 年的一项调查，独立式住宅的平均维修费用为 6,151,000 日元。

按结构划分，木制房屋的平均费用为 628.8 万日元，钢筋混凝土和钢结构房屋的平均费用为 582.4 万日元，其中木制房屋的费用略高。这可能是由于木制房屋的老化速度更快，需要更频繁的维修。

按维修类型划分的费用分布呈现以下趋势

有计划地实施这些维修可以防止大楼资产价值急剧下降，保持长期盈利能力。

对销售和租赁市场的影响

老龄化以不同的方式影响着销售和租赁市场。

在销售市场上，潜在买家的兴趣会随着楼龄的增加而下降，从而导致售价降低和销售期延长。特别是，楼龄超过 20 年的房产往往仅限于现金购买者和投资者，部分原因是抵押贷款审查更为严格。

不过，经过适当翻修的房产，无论房龄长短，都能获得较高的估价。尤其是地段好的房产，由于土地的价值比建筑的老化更重要，因此可以相对减少房龄老化的影响。

在租赁市场上，老化造成的设施陈旧和外观破损会直接影响租金水平。一般来说，楼龄 10 年后租金开始下降，20 年后往往需要大幅减租。

不过，也有很多房产通过定期维护和局部翻新，保持了较高的租金水平。尤其是供水设施的更新和内部装修对租金的维持有很大影响。

不同地区和地点的影响差异

不同地区和地点的老化对房产价值的影响差异很大。

在城市地区，由于土地稀缺，建筑物老化造成的价值下降影响相对较小。特别是在东京市中心和大阪市等黄金地段，即使建筑物老旧，也有可能因地段价值而保持较高的价值。

在郊区，由于建筑物的价值在整体价值中所占比例较高，因此老化的影响更为明显。在人口下降的地区，由于需求减少，老化的影响往往会扩大。

在交通便利的地区，老化的影响可以得到缓解，因为即使建筑物有一些老化，也会有稳定的需求。另一方面，在交通不便的地方，建筑的吸引力是一个关键因素，因此适当的维护更为重要。

有效的老化控制和维护

战略性地使用预防性和反应性维护

在楼宇管理中，预防性维护和反应性维护的正确结合对于处理与老化相关的老化问题非常重要。战略性地使用这些方法可以优化维护成本，长期保持资产价值。

预防性维护是一种在老化明显之前进行有计划维护的方法。这种方法的主要优点是，在有必要进行重大维修之前进行维修，从而控制总体维护成本。例如，以 10 年为周期进行外墙粉刷，可以防止外墙材料本身老化，避免更换更昂贵的外墙材料。

虽然实施预防性维护需要初始投资，但从长远角度来看，它具有成本效益，并能为保持建筑物的资产价值做出重大贡献。预防性维护的效果在防水和结构部件保护方面尤为明显，因为这直接影响到整个建筑的耐久性。

事后维修是一种在老化或故障发生后进行处理的方法。事后维修适用于紧急维修和难以预测的突发问题。然而，仅仅依靠事后维修很容易导致高昂的维修费用，并增加影响建筑物使用的风险。

有效的楼宇管理旨在通过将对重要区域的预防性维护与对相对不受影响区域的反应性维护相结合来优化成本绩效。

定期检查的重要性和如何进行定期检查

定期检查是及早发现老化和采取适当行动的基础。除了根据《建筑标准法》第 12 条进行法定检查外，还可结合自愿检查对建筑物的状况进行持续监测。

法定检查要求对特定建筑进行年度建筑检查，并对建筑设备、消防设备和电梯进行定期检查。通过这些检查，可以及早发现与安全有关的重要恶化情况，并采取适当行动。

在自愿检查中，定期检查以下项目非常重要

在进行检查时，将具有专业知识的工程师的详细检查与日常目视检查结合起来是有效的。尤其重要的是，结构部件和与安全相关的设备要定期由专家进行诊断。

具有成本效益的措施

为了在有限的预算内取得最大的效益，必须适当地安排老化措施的优先次序。根据以下原则规划措施，可以实现高效的楼宇管理

安全优先原则将可能影响人的生命的老化问题放在首位。一旦发现结构部件老化、电气设备绝缘老化和燃气设备泄漏，应立即进行维修。

溢出效应考虑评估的是一种劣化可能对建筑物其他部分造成的影响。例如，屋顶防水层的老化可能会导致整栋楼的水渍，因此必须尽快采取措施。

成本效益分析是对维修成本和收益进行比较。如果需要进行昂贵的维修，则必须考虑部分措施和替代方法。

具体的成本效益措施包括以下技术

对外墙进行局部维修，只针对老化严重的区域，而不是对整个表面进行维修，这样可以大大降低成本。特别是，通过对裂缝进行密封修补和局部粉刷，可以保持美观和防水性能。

分阶段更新设备可以根据老化程度分阶段更新设备，而不是一次性更新所有设备，从而降低临时成本。

通过定期进行清洁和简单调整，预防性维护可以推迟重大维修的需要。

使用最新技术

近年来，建筑维护领域引入了利用物联网和人工智能技术的新方法。这些技术能够更高效、更准确地控制老化。

利用物联网传感器的监测系统可持续收集温度、湿度、振动和湿度等环境数据，及早发现老化迹象。漏水传感器和结构健康监测系统在早期发现关键问题方面尤为有效。

无人机检查可以安全高效地对以前难以进行的高架区域进行详细检查。屋顶和外墙的状况可以通过高分辨率图像记录下来，并对老化程度进行量化评估。

在人工智能诊断系统中，人工智能通过学习过去的老化数据和检查结果，提出最佳维护时间和方法。这样就能做出不依赖经验的客观决策。

三维扫描技术可以详细记录建筑物的现状，准确了解老化的进展情况。它在监测结构部件的变形和沉降方面尤为有效。

采用这些技术可以及早发现传统目测难以发现的老化现象，并根据数据制定科学的维护计划，从而延长建筑物的使用寿命，优化维护成本。

结论

了解老化老化的重要性

老化是拥有和运营房地产时不可避免的现象，但通过正确理解和采取适当行动，可以将其影响降至最低。根据本文提供的信息，我们再次确认以下要点。

首先，必须认识到老化是一种不可避免的现象，会随着时间的推移而发生，其发展模式因建筑物的结构和位置而有很大不同。通过了解木结构、RC 结构和 SRC 结构的特点，并针对所拥有的房产采取适当的措施，可以大大延长建筑物的使用寿命。

其次，尽管老化会严重影响房产价值，但有计划的维护和适当的维修可以防止房产价值急剧下降。特别是，通过采取预防性维护方法，可以优化长期维护成本，同时保持资产价值。

应采取的具体行动

为有效应对房地产老化问题，建议采取以下具体行动

短期行动（一年内）

• 进行详细检查，确定建筑物的现状。
• 确定并解决需要紧急维修的地方
• 制定定期检查计划
• 制定维修预算

中期行动（3-5 年内）

• 制定长期维修计划
• 实施预防性维护计划
• 考虑设备更新计划
• 与专业承包商建立持续关系

长期行动（10 年以上）

• 规划和实施重大维修和翻新工程
• 考虑改变建筑物的用途或翻新
• 采用最新技术的维护方法
• 战略性投资，实现资产价值最大化

与专家合作的重要性

处理老化问题需要专业知识和经验。通过与建筑师、建筑商和物业管理公司等专家的适当合作，可以实施更有效的措施。

专家的客观判断对建筑物的定期诊断和维修规划尤为重要。此外，专家还必须提供有关最新技术趋势和应对法律变化的信息。

INA&Associates 提供从房地产老化咨询到具体措施建议的全面支持。我们可以通过评估建筑物的现状、制定维修计划和介绍可靠的建筑公司，帮助您保护宝贵的资产。

老化是一种不可避免的现象，但只要掌握正确的知识和措施，就有可能长期保持建筑物的价值并确保稳定的收入。请利用本文中的信息，帮助您妥善管理和提高房产价值。

常见问题

问 1：老化是从什么年龄开始的？

答: 老化是从建筑物建成的那一刻起开始的。不过，出现明显老化症状的时间取决于建筑物的结构和位置。

一般来说，木制房屋的外墙材料在 5-7 年左右开始出现轻微老化，10 年后，外墙涂料开始明显老化；而 RC 和 SRC 建筑的外墙通常在 10-15 年左右开始出现轻微裂缝和污点。

关键是要在出现明显老化之前进行定期检查和维护。根据预防性维护的概念，建议从建筑建成五年左右开始进行有计划的维护。

问 2：由于老化造成的损坏，预计需要多少维修费用？

答：根据建筑物的结构、大小和位置，维修费用会有很大差异，但作为一般指南，应预计以下费用。

对于独立式住宅而言，每年累积的维修费用应占建筑物价值的 1-2%。例如，一栋价值 3000 万日元的房屋，每年的维修费用约为 30 万至 60 万日元。

就公寓而言，管理协会会设立维修储备基金，一般为每月每平方米私人面积 200-300 日元左右，70 平方米的公寓为每月 14000-21000 日元。

不过，这只是平均数字，实际费用会因建筑物的状况和用途而异。重要的是要定期进行房屋检查，以确定具体的维修计划和费用。

问题 3：在购买二手房时，我应该如何评估与房龄有关的老化情况？

答：在考虑购买二手房时，建议重点关注以下几点。

首先，从建筑物外部检查屋顶、外墙和地基的状况。检查外墙是否有大的裂缝、渗漏迹象以及明显的污渍或破损。

其次，在房间内部检查供水设施的状况、地板是否有倾斜或吱吱声、墙壁和天花板是否有裂缝以及是否有冷凝水的痕迹。特别是，供水、排水和电气设备的更新历史是做出决定的一个重要因素。

在可能的情况下，建议由建筑师等专业人员进行房屋检查（建筑状况调查）。这样可以从专业角度评估房屋状况，并估算出未来所需的维修费用。

同样重要的是，要求卖方提供过去的维修记录和定期检查记录，以确认已进行了适当的维护。

问题 4：出租物业因老化而恢复原状的费用是多少？

答：出租房因老化而导致的修复费用负担，根据国土交通省的《有关恢复原状的麻烦和指南》确定。

不属于租户承担的老化劣化情况举例如下

• 榻榻米和墙纸因阳光照射而褪色
• 因安装家具而在地板上造成的轻微凹痕
• 正常使用造成的设备磨损
• 自然现象造成的污垢和老化

可能由租户承担的损耗示例：

• 墙纸变色和香烟造成的异味
• 宠物造成的划痕和异味
• 由于缺乏清洁造成的严重污渍
• 因故意或过失造成的损坏。

不过，具体的负担比例要根据楼龄和物业使用时间的长短来确定。例如，更换墙纸的费用在 6 年后的残值为 1 日元，因此，如果租户在该房产中居住的时间较长，其负担就会减轻。

为了避免出现问题，建议在入住和搬出时用照片记录下房屋的状况，如果有不清楚的地方，最好事先向管理公司或房东确认。

问题 5：个人有什么办法可以减缓因年龄增长而造成的老化吗？

答：个人可以采取许多减缓老化的措施。日常做法可以大大延长建筑物的使用寿命。

日常清洁和维护：

• 通过定期通风控制湿度
• 清理排水沟和排水槽
• 定期清洁外墙和窗户
• 及早处理霉菌和冷凝水

定期检查：

• 大约每月一次目视检查
• 及早发现漏水和异常噪音
• 检查设备运行情况
• 检查外部损坏情况

适当使用：

• 按照设备手册使用
• 在不超负荷的情况下使用
• 适当的季节性控制
• 发现问题时及时应对

与专业承包商合作：

• 每年进行一次专业检查
• 及早进行小规模维修
• 保存维护记录
• 利用专家建议

这些努力可以推迟大修的需要，并在更长的时间内保持建筑物的资产价值。

本文基于INA & Associates有限公司的专业知识和经验。如需咨询有关物业老化问题的建议以及您可以采取的具体措施，请随时与我们联系。