Melhor Momento para Vender Imóveis em Tóquio: Estratégias e Indicadores

O mercado imobiliário nos 23 distritos de Tóquio tem se expandido nos últimos anos, com os preços dos imóveis atingindo níveis recordes. Nessas circunstâncias, é extremamente importante que os investidores imobiliários determinem quando vender ("quando vender a propriedade") para maximizar os resultados do investimento. Especialmente para investidores com patrimônio líquido muito alto, que administram várias propriedades, o momento da venda pode fazer uma diferença de várias centenas de milhões de ienes. Este artigo explica os principais pontos para tomar uma decisão de venda com base em indicadores típicos, como queda de rendimento, idade do imóvel e estratégia de saída (planejamento tributário), levando em conta as tendências recentes do mercado nos 23 distritos de Tóquio. Ele também examina cenários de vendas por momento (quinto ano após a compra, mais de 20 anos de idade, fase inflacionária) e fornece conselhos práticos sobre como maximizar os ganhos nas vendas (seleção de intermediários e medidas de imposto de renda de transferência). O tom do artigo é objetivo e do ponto de vista de um profissional, ao mesmo tempo em que é compreensivo com a posição do leitor, o investidor.

Principais indicadores para a decisão de venda: queda de rendimento, idade do edifício e estratégia de saída

Para determinar quando é hora de vender um imóvel, é necessário focar em três indicadores principais: mudanças na lucratividade (queda de rendimento), maturidade do imóvel (idade do imóvel) e estratégia de saída (por exemplo, carga tributária). É importante entender o impacto de cada indicador no desempenho do investimento e fazer uma avaliação abrangente.

Rendimentos em declínio (deterioração da lucratividade)

O rendimento (ROI) obtido em uma propriedade para investimento é fundamental para as decisões de investimento. Se o rendimento tiver caído significativamente desde o momento da compra, os benefícios de continuar a manter a propriedade podem ter diminuído. Os fatores que podem contribuir para um declínio no rendimento incluem o aumento dos preços dos imóveis, a queda dos aluguéis e das vagas e o aumento dos custos de manutenção.

No mercado de Tóquio, nos últimos anos, as expectativas de rendimento dos investidores (rendimento NOI) têm diminuído: os rendimentos caíram de cerca de 7% no início dos anos 2000 para a faixa de 4% nos últimos anos, sendo que a queda nos rendimentos foi particularmente acentuada nos últimos anos. Os rendimentos em queda significam que as propriedades podem ser vendidas a preços tão altos. De fato, nos últimos anos, o mercado de condomínios de investimento continuou a ser um "bom momento para vender", pois o preço das propriedades geradoras de renda continua a subir devido à queda dos rendimentos NOI. Se for possível esperar um ganho de capital suficiente com uma queda nos rendimentos, vale a pena considerar a venda.

Para determinar se os rendimentos estão caindo, verifique a tendência geral do mercado e as tendências individuais de renda das propriedades que você possui. Por exemplo, uma propriedade com um rendimento presumido de 6% no momento da compra agora caiu para um rendimento real de 4% devido ao aumento dos preços. Nesse caso, pode ser possível melhorar a rentabilidade de todo o portfólio alocando os fundos obtidos com a venda em outro projeto altamente rentável. A queda dos rendimentos também está intimamente relacionada ao ambiente financeiro. Em geral, quando as taxas de juros estão baixas, os rendimentos dos imóveis também caem e os preços dos imóveis sobem. Portanto, se uma propriedade puder ser vendida em um ambiente de taxas de juros baixas, pode-se esperar um preço alto. Por outro lado, se houver previsão de aumento das taxas de juros no futuro devido à inflação ou a outros fatores, uma estratégia defensiva pode ser vender antes que os rendimentos aumentem (os preços caiam).

Idade da propriedade e mudanças no valor da propriedade

A idade de um imóvel tem um impacto significativo no valor e na lucratividade do edifício. Quanto mais velho for um edifício, mais ele se deteriora física e funcionalmente, levando a níveis de aluguel mais baixos, maior risco de vacância e custos de reparo mais altos. Por exemplo, à medida que o edifício envelhece, são necessários grandes custos de reparo para consertos em larga escala nas áreas comuns e atualização das instalações internas, pressionando o lucro líquido (NOI). O ônus da renovação quando os inquilinos se mudam também se torna pesado e, em alguns casos, uma renovação drástica deve ser considerada para propriedades mais antigas como uma medida contra a vacância (em alguns casos, custa cerca de 1 a 1,5 milhão de ienes para substituir apenas o banheiro de uma unidade). Esses aumentos de custo podem levar a um declínio nos rendimentos reais e podem ser um sinal de que "deterioração da lucratividade devido ao envelhecimento = hora de vender".

A diminuição do valor do ativo com a progressão da idade do edifício não pode ser ignorada. Em geral, os valores dos edifícios diminuem com a idade e, após um certo número de anos, o valor diminui significativamente. Por exemplo, de acordo com dados do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, estima-se que o valor de uma casa isolada de madeira seja quase zero após 20 anos de construção (nesse caso, o valor avaliado é apenas o valor do terreno). Para os condomínios, também, cerca de 20 anos de idade é um ponto de virada importante nos valores dos ativos. Os dados mostram que o preço médio de um condomínio usado na área metropolitana de Tóquio cai para aproximadamente 69 (queda de 31%) no período de 16 a 20 anos e para aproximadamente 53 (queda de 47%) no período de 21 a 25 anos, quando o valor do condomínio é fixado em 100 quando recém-construído. A tendência geral é que os preços caiam quase pela metade em relação à nova construção por volta dos 20 anos de idade, e a análise mostra que, mesmo nos 23 distritos de Tóquio, o preço de mercado estimado de um condomínio com 20 anos de idade é cerca de 50% do preço de um prédio novo. Portanto, considerando a vida útil do edifício e sua comercialização, é vantajoso vender quando o edifício é novo (quando há valor patrimonial suficiente remanescente).

Entretanto, dependendo das condições de localização e das tendências de demanda, há casos em que até mesmo os imóveis antigos mantêm valores altos. Em áreas como os 23 distritos de Tóquio, onde a população continua a aumentar e a necessidade de residências individuais é alta, foi apontado que há uma tendência de o preço dos apartamentos estúdio cair lentamente, mesmo que o prédio seja mais antigo. De fato, em alguns casos, os imóveis em locais privilegiados no centro da cidade podem gerar renda de aluguel estável mesmo se forem mais antigos, pois as vagas são preenchidas rapidamente, sem causar uma queda significativa no preço. Entretanto, como regra geral, é verdade que os edifícios mais novos são mais fáceis de vender a preços mais altos e atraem compradores. Do ponto de vista do comprador, quanto mais antigo for o imóvel, menor será o período do empréstimo (e maior será o ônus do pagamento mensal) e maior será o risco de deterioração do ativo, o que reduz a disposição de comprar o imóvel. Portanto, é aconselhável considerar a venda do imóvel antes que a idade do edifício atinja a faixa baixa de dois dígitos (cerca de 20 anos), a fim de substituir o ativo.

Consideração da estratégia de saída e da carga tributária (por exemplo, imposto de transferência)

Para maximizar o resultado líquido do investimento imobiliário, é importante minimizar os custos e os impostos no momento da venda como uma estratégia de saída. Em particular, o imposto de renda sobre ganhos de capital é um indicador importante diretamente relacionado ao momento da venda, pois a alíquota do imposto varia significativamente dependendo do período de propriedade do imóvel.

No Japão, quando uma pessoa física vende uma propriedade, ela é classificada como renda de transferência de longo ou curto prazo, dependendo se a propriedade foi possuída por mais ou menos de cinco anos. Se a propriedade for vendida em um período de cinco anos após a aquisição (renda de transferência de curto prazo), a alíquota do imposto é muito mais alta do que para mais de cinco anos (renda de transferência de longo prazo). Especificamente, enquanto a alíquota de imposto para a renda de transferência de longo prazo é de aproximadamente 20,3% (15% de imposto de renda + 5% de imposto de morador + imposto de renda especial para reconstrução), a alíquota de imposto para a renda de transferência de curto prazo é quase o dobro, aproximadamente 39,6% (30% de imposto de renda + 9% de imposto de morador + imposto de renda especial para reconstrução). Por esse motivo, a teoria é que, se você espera obter lucro com a venda, deve , pelo menos, esperar até que tenha possuído a propriedade por mais de cinco anos antes de aproveitar a alíquota preferencial do imposto de renda de transferência de longo prazo. Por exemplo, se a propriedade for vendida no quarto ano após a compra, será aplicada uma alíquota de imposto de aproximadamente 39%, ao passo que, se você esperar um ano e a propriedade for de sua propriedade por mais de cinco anos, a alíquota de imposto será de apenas aproximadamente 20%, resultando em uma diferença significativa no valor da receita.

Além do imposto de renda sobre a transferência, vários outros custos são incorridos no momento da venda, como o imposto de moradia, o imposto de selo, as taxas de corretagem imobiliária e as multas sobre o pagamento de empréstimos em parcela única. Como estratégia de saída, é necessário calcular retroativamente "quanto restará em mãos" depois de levar em conta esses custos e compreender o ponto de equilíbrio da venda. Para investidores com patrimônio líquido muito alto, em particular, uma venda planejada pode ser eficaz, por meio da qual várias propriedades são vendidas de forma diversificada de ano para ano para ajustar o ganho na venda e reduzir a carga tributária somando outras perdas (por exemplo, perdas na venda de outras propriedades ou perdas transportadas). Em alguns casos, em vez de vender a propriedade propriamente dita, esquemas como a venda de ações em uma holding imobiliária ou a compra e venda de direitos de beneficiários de fideicomisso podem ser usados para evitar ou adiar a tributação direta da transferência de imóveis (consulte um especialista, pois esse é um esquema sofisticado).

Em resumo, é essencial esperar até o momento ideal em consideração à carga tributária, mesmo que haja uma vantagem de venda em termos de rendimento e idade da propriedade. Por outro lado, mesmo que uma transferência de curto prazo esteja sujeita a uma alta alíquota de impostos, se o ganho na venda em si for grande o suficiente para garantir um lucro após os impostos em uma fase em que os preços aumentaram significativamente devido a uma recuperação nas condições do mercado, você deve ser flexível o suficiente para tomar a decisão de vender. No final, é importante tomar uma decisão com base no rendimento real após considerar o efeito dos impostos, em vez de "com impostos".

Últimas tendências do mercado nos 23 distritos de Tóquio: diferenças entre áreas populares e outras áreas

Entender as tendências do mercado imobiliário nos 23 distritos de Tóquio é um fator importante para determinar quando vender. Uma visão geral das condições recentes do mercado mostra que os preços dos condomínios usados nos 23 distritos como um todo continuam a subir, com alguns dados mostrando um aumento acentuado de quase 20% ao ano até 2024. Por exemplo, de acordo com as estatísticas de uma empresa de pesquisa imobiliária, em novembro de 2024, o preço médio do contrato de um condomínio existente (equivalente a 70 m2 ) nas 23 alas de Tóquio havia subido por sete meses consecutivos para aproximadamente 85,31 milhões de ienes, registrando um aumento anual de cerca de 20%. Não é exagero dizer que os 23 distritos de Tóquio estão atualmente em uma faixa de preço mais alta do que durante o período da bolha, com o preço médio dos novos condomínios tendo ultrapassado 100 milhões de ienes por dois anos consecutivos.

Entretanto, essa tendência de aumento também varia de área para área. Mesmo dentro dos 23 distritos de Tóquio, há diferenças nas tendências de mercado entre áreas populares, como os três distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo e Minato), os distritos de Shibuya e Shinjuku e as áreas suburbanas, como Joto e Jokita. Uma comparação dos preços médios dos terrenos mostra uma clara diferença: de acordo com a pesquisa oficial de preços de terrenos de 2023, o preço médio dos terrenos (terrenos residenciais) em Chiyoda-ku é o mais alto, aproximadamente 3,19 milhões de ienes por m2, enquanto em Katsushika-ku, o mais baixo, é de aproximadamente 330.000 ienes por m2, uma diferença de cerca de dez vezes. Além de Chiyoda-ku, Minato-ku (aprox. 2,13 milhões de ienes por m2), Chuo-ku (aprox. 1,32 milhão de ienes por m2) e Shibuya-ku (aprox. 1,26 milhão de ienes por m2) seguem no topo, enquanto Adachi-ku (aprox. 350.000 ienes por m2) e Katsushika-ku (aprox. 330.000 ienes por m2) estão na base, indicando uma grande disparidade nos valores dos imóveis dentro dos mesmos 23 bairros.

Essa disparidade também se reflete nas tendências do mercado: nas áreas populares, as transações são facilmente concluídas, mesmo com preços altos, e a liquidez é alta, enquanto nas áreas suburbanas, o ritmo de aumento dos preços é relativamente lento. Por exemplo, nos centros das cidades, as transações de propriedades de alto valor têm aumentado desde o início da década de 2020, em um cenário de demanda de investidores estrangeiros e uma mudança de ativos entre os ricos, e uma série de projetos de renovação também impulsionou os preços dos terrenos. Por outro lado, embora existam alguns fatores positivos nas áreas residenciais suburbanas, como o aumento da demanda devido ao estabelecimento do teletrabalho após o desastre do Corona, a oferta e a demanda por imóveis existentes estão misturadas em diferentes áreas devido ao declínio da população e à oferta de novas casas.

Um exemplo interessante é o bairro de Toshima. Embora o distrito de Toshima (área de Ikebukuro) não esteja no nível mais alto de preços de terrenos entre os 23 distritos, ele apresentou a maior taxa de aumento nos preços de terrenos, com +6,2% em 2023, em parte devido à remodelação nos últimos anos. Portanto, não são necessariamente apenas as três alas do centro da cidade que estão crescendo, mas as áreas com claros impulsionadores de demanda, como reforma e maior conveniência, estão registrando altas taxas de crescimento. Por outro lado, se você possui um imóvel em uma área com esse potencial, pode decidir não vendê-lo, pois há espaço para mais aumentos de preços no futuro.

Portanto, do ponto de vista dos investidores de altíssimo patrimônio líquido, como eles devem ver as tendências atuais do mercado nas 23 alas de Tóquio? De acordo com uma pesquisa geral com investidores, 36% dos investidores acham que 2024 é um bom momento para vender e 15% acham que é um bom momento para comprar , indicando que mais pessoas têm uma vantagem em vender. Embora muitos investidores considerem que "agora é a hora de vender" devido à alta dos preços, os compradores estão cautelosos quanto à aquisição de novas propriedades devido aos preços altos e às condições de empréstimo mais rigorosas. Nessas condições de mercado, embora seja altamente provável que as propriedades possam ser vendidas em boas condições, é preciso ter em mente que os compradores também estão se tornando mais exigentes. Enquanto as propriedades em áreas populares do centro da cidade são muito procuradas por indivíduos ricos e investidores institucionais e são fáceis de vender, as propriedades nos subúrbios podem exigir mais tempo para encontrar compradores. Agora que o mercado está em alta, você deve avaliar as tendências de oferta e demanda em cada área e determinar se a sua propriedade está em um mercado em que você pode vendê-la sem problemas a um preço alto.

Estudo de caso: cenários de vendas por momento

Com base nos indicadores acima e nas tendências de mercado, consideraremos alguns cenários específicos para diferentes momentos de venda. Embora a solução ideal varie de acordo com as circunstâncias de cada investidor, vamos considerar três casos representativos - "quinto ano após a compra", "mais de 20 anos" e "fase de aumento da inflação/taxa de juros" - e simular a decisão de venda nesses cenários.

Cenário de venda no quinto ano após a compra

Cenário: cinco anos se passaram desde que a propriedade foi adquirida. As condições do mercado imobiliário têm melhorado desde a compra, os preços dos imóveis estão em uma tendência de alta e a renda do aluguel está estável. Isso ocorre um pouco antes/após as condições para a aplicação da renda de transferência de longo prazo (mais de cinco anos) serem atendidas, e é um ponto de virada para a mudança nas alíquotas de imposto sobre ganhos na venda.

Análise: Nesse caso, a primeira distinção importante é o fato de ser ou não superior a cinco anos. Se possível, é mais vantajoso esperar mais alguns meses e vender depois de mais de cinco anos, pois a alíquota de imposto cai de aproximadamente 39% para 20% simplesmente pelo fato de se esperar cinco anos.

Além do aspecto tributário, também é atraente para os compradores se o imóvel for relativamente novo quando tiver sido comprado há mais ou menos cinco anos, e a avaliação da instituição financeira sobre o empréstimo for boa. Em particular, se o imóvel tiver sido construído recentemente no momento da compra, as instalações ainda serão novas em cerca de cinco anos e o comprador sentirá um prêmio por ser um imóvel mais novo. De fato, no mercado imobiliário, os apartamentos com menos de cinco anos tendem a ser muito procurados e vendidos por um preço alto, mesmo que sejam de segunda mão. Isso ocorre porque eles são "quase como novos" para os compradores, mas o prêmio de construção nova desaparece e eles se sentem subvalorizados. Portanto, se o preço de mercado tiver excedido o preço de aquisição nos primeiros anos após a compra, o quinto ano é um guia para a venda.

Uma outra consideração é a relação entre empréstimo e valor. Se um empréstimo com pagamento igual do principal e dos juros foi contratado, a redução do saldo do principal é lenta no início do pagamento devido aos altos pagamentos de juros, mas depois de cerca de cinco anos o principal também foi reduzido até certo ponto. Esse também é o momento em que se torna mais fácil pagar o saldo devedor do empréstimo com os recursos da venda, e pode-se dizer que esse é o momento em que é fácil obter uma grande quantidade de fundos residuais após a venda. Por outro lado, quando o saldo do empréstimo excede o valor da propriedade (condição de excesso de empréstimo), não se pode dizer que seja o momento de vender, pois a dívida permanece mesmo com a venda. É importante observar a relação entre o preço de mercado e o saldo devedor do empréstimo cerca de cinco anos após a compra e simular se você pode pagar a dívida restante e ainda obter lucro.

Conclusão: o quinto ano após a compra é o primeiro momento para muitos investidores considerarem seriamente a venda, se o valor da propriedade tiver excedido o preço de compra e, ao mesmo tempo, aproveitarem o benefício de uma alíquota de imposto favorável após cinco anos. No entanto, se as condições do mercado forem fortes e ainda houver espaço para o valor aumentar, ou se não houver outros bons investimentos alternativos, então manter a propriedade é uma opção. O importante é considerar o ambiente do mercado e sua própria estratégia de investimento como um todo antes de chegar a uma conclusão, usando a "regra dos cinco anos" como um fator de decisão.

Cenários de venda de propriedades com mais de 20 anos

Cenário: a propriedade que você possui tem mais de 20 anos. Já se passou muito tempo desde a compra, os aluguéis vêm caindo desde o início, o prédio se deteriorou e grandes reparos devem ser feitos. Os preços dos imóveis caíram significativamente em comparação com a época em que o imóvel foi recém-construído e agora estão próximos dos valores dos terrenos.

ANÁLISE: o declínio nos valores dos imóveis e os encargos operacionais tornam-se ainda mais evidentes quando os imóveis têm mais de 20 anos. Conforme mencionado acima, o nível de preço dos condomínios na área metropolitana de Tóquio é, em geral, cerca de metade do preço dos novos edifícios quando eles têm mais de 20 anos de idade e, como tamanho de ativo, diminuiu em relação ao seu pico. No entanto, o fato de terem sido mantidos até esse ponto significa que eles obtiveram ganhos de renda suficientes durante esse período ou perderam a oportunidade de vender devido ao ambiente do mercado. Em ambos os casos, a venda de uma propriedade antiga levará em conta o seguinte

1. Riscos e custos de reparos: após 20 anos de idade, é hora de realizar os principais reparos (primeiro ciclo) em condomínios ou reparos na estrutura principal em casas e apartamentos. Após esse ponto, o ciclo de reparos fica mais curto e as quebras e problemas nos equipamentos tendem a aumentar. O fluxo de caixa pode se deteriorar se forem previstas reservas para reparos futuros e despesas extraordinárias. Pode-se julgar que é melhor vender a propriedade antes que seja necessário um investimento adicional em grande escala (por exemplo, renovação).

2. Avaliação na saída: propriedades antigas são mais difíceis de avaliar pelo comprador (especialmente instituições financeiras). No financiamento de empréstimos, a vida útil restante é afetada, e é difícil obter um empréstimo de longo prazo se a idade do edifício mais o número de anos financiados não estiver dentro da vida útil legal. Por exemplo, se um condomínio RC tiver 25 anos de idade em comparação com uma vida útil de 47 anos, o período máximo de empréstimo possível é de cerca de 22 anos restantes, o que significa um pesado ônus de pagamento mensal para o comprador. Como resultado, o número de compradores (que podem investir em dinheiro ou em empréstimos de curto prazo) é limitado e tende a ser evitado no mercado. Portanto, é mais fácil vender em um estágio mais recente da construção, antes que a demanda diminua. Se a propriedade tiver mais de 20 anos, a venda se torna mais difícil e o preço pode ter que ser reduzido ainda mais.

3. Mudança no fluxo de caixa (dead crossing): Quando a depreciação chega ao fim de seu ciclo (por exemplo, 22 anos para edifícios de madeira, 47 anos para RC), ocorre um fenômeno chamado "dead crossing", em que as despesas nos livros diminuem e os lucros aumentam. À medida que os benefícios de economia de impostos da depreciação são perdidos, o salário líquido para a mesma renda de aluguel diminui. Esse é um ponto de inflexão em que os benefícios da propriedade de longo prazo em termos de benefícios fiscais diminuem, especialmente para propriedades mantidas por pessoas físicas há muito tempo. Cerca de 20 anos de idade também é o momento em que a depreciação está se esgotando, e é uma boa ideia considerar a venda da propriedade quando o efeito de economia de impostos tiver passado.

Com base no exposto acima, os imóveis com mais de 20 anos de idade precisam "repensar sua estratégia de saída". Se a expectativa é de que os aluguéis caiam e os custos aumentem no futuro, pode ser mais eficiente, no total, converter a propriedade em dinheiro em um estágio inicial, mesmo que o preço de venda seja baixo, e alocar os fundos em uma nova propriedade. Especialmente se a propriedade estiver localizada em um terreno no centro da cidade, pode ser possível vendê-la pelo valor do terreno com a premissa de limpar o terreno ou reconstruir. Além disso, no caso dos ultra-ricos, pode ser melhor recapitalizar os recursos da venda em vez de deixar a propriedade antiga para os filhos, levando em conta não apenas a rentabilidade de cada propriedade, mas também o planejamento da herança.

Conclusão: propriedades para investimento com mais de 20 anos de idade são geralmente consideradas um bom momento para venda. Há exceções, é claro, como propriedades em locais extremamente bons, onde se espera que os preços dos terrenos aumentem no futuro, ou propriedades que já foram totalmente depreciadas e não estão mais desfrutando de vantagens fiscais, e há estratégias para mantê-las com altos rendimentos. No entanto, em geral, esse é o estágio em que você deve avaliar com calma o fluxo de caixa futuro e os riscos das propriedades mais antigas e considerar vendê-las como uma saída para transferir fundos para o "próximo passo".

Cenário de venda durante a inflação e o aumento das taxas de juros

Cenário: a economia entra em uma fase inflacionária e o BOJ começa a reduzir a flexibilização monetária ou a aumentar as taxas de juros. A inflação está elevando os preços dos terrenos e os custos de construção, mas, ao mesmo tempo, as taxas de juros estão sob pressão crescente, criando incerteza no mercado imobiliário.

ANÁLISE: a inflação geralmente tende a aumentar o valor dos imóveis, que são ativos reais, e os imóveis são um ativo de hedge contra a inflação eficaz sob taxas de inflação moderadas. Na verdade, enquanto houver compatibilidade entre aumentos moderados de preços e taxas de juros baixas, é provável que os preços dos imóveis aumentem (já que o aumento dos custos de construção também é repassado aos preços) e os aluguéis podem aumentar lentamente quando novos contratos forem assinados. O problema, no entanto, é quando a inflação ultrapassa um determinado nível e as autoridades monetárias passam a aumentar as taxas de juros.

O Japão mantém há muito tempo uma política de taxas de juros ultrabaixas, mas se as taxas de juros subissem de fato, o impacto teria um efeito cascata imediato no mercado imobiliário. Taxas de juros mais altas geralmente pressionam para baixo os preços dos imóveis. Isso ocorre porque os custos de empréstimo dos compradores aumentam, reduzindo seu poder de compra, e o rendimento esperado (cap rate) dos investimentos imobiliários aumenta à medida que as taxas de juros sobem (ou seja, os preços são descontados). Mais especificamente, os investidores que antes conseguiam obter empréstimos na faixa de 1% agora deixarão de comprar o mesmo imóvel ou exigirão um desconto se lhes for oferecida uma taxa de juros de 3%, pois suas receitas e despesas se deteriorarão. Além disso, conforme indicado na pesquisa com investidores imobiliários, quando as taxas de juros sobem, os rendimentos NOI tendem a subir junto com elas (e os preços caem).

Portanto, se houver certeza de que as taxas de juros subirão no futuro durante a fase inflacionária, é altamente provável que o mercado de preços altos formado com base nas atuais taxas de juros baixas acabe entrando em uma fase de ajuste. Mesmo os mercados com forte demanda, como as áreas metropolitanas, sofrerão gradualmente uma pressão crescente de queda nos preços se as taxas de juros continuarem a subir. Em particular, as propriedades de alto valor para os ricos e as propriedades de investimento provavelmente serão as primeiras a serem afetadas. O motivo é que, quanto mais alto o valor da propriedade, maior será o aumento do ônus do empréstimo devido às flutuações da taxa de juros e, como o valor da propriedade para investimento é determinado por cálculos de renda, qualquer deterioração nos rendimentos devido a taxas de juros mais altas será refletida diretamente no preço.

Por outro lado, a própria inflação pode aumentar a renda nominal do aluguel. Em geral, os aluguéis de imóveis para locação no Japão são geralmente diferidos durante o período do contrato, mas os aluguéis solicitados no momento da substituição do inquilino ou quando novos edifícios são construídos aumentam e diminuem com a economia e os preços. Se a inflação aumentar e a oferta e a demanda de mão de obra ficarem mais restritas, os preços dos aluguéis nas áreas urbanas começarão a subir, beneficiando os proprietários de imóveis na forma de ganhos de renda mais altos. Em outras palavras, a inflação e as baixas taxas de juros aumentarão os benefícios de possuir uma propriedade, enquanto a inflação e as altas taxas de juros reduzirão os benefícios. Atualmente (meados da década de 2020), as taxas de juros permanecem baixas no Japão, enquanto a taxa de inflação de preços é um pouco mais alta, portanto, o foco é saber se esse equilíbrio será rompido.

Conclusão: é difícil tomar a decisão de vender durante uma fase inflacionária, mas a chave é ficar de olho nas tendências das taxas de juros. Em um estágio em que a inflação já está alta e espera-se que as taxas de juros subam, pode-se tomar uma decisão defensiva de vender e fazer caixa enquanto os valores dos ativos estão no auge. Por outro lado, se o banco central mantiver sua postura de controle da taxa de juros mesmo com a inflação e o mercado de liquidez continuar, uma estratégia de manter a propriedade em antecipação a outra onda de aumentos nos preços dos imóveis pode ser eficaz. Os investidores de altíssimo patrimônio líquido podem ser capazes de proteger o risco em todo o seu portfólio, de modo que podem adotar uma abordagem de diversificação, vendendo algumas propriedades para garantir os lucros e continuando a manter outras. O segredo não é simplesmente acreditar que inflação = valorização da propriedade, mas levar em conta as mudanças subjacentes na política monetária e o impacto dos custos de financiamento.

Conselhos práticos sobre como maximizar os ganhos na venda

Depois de tomar a decisão de vender no momento certo, o próximo desafio é como maximizar seu ganho na venda em termos práticos. Para investidores com patrimônio líquido muito alto, o lucro da venda de uma única propriedade pode ser da ordem de dezenas a centenas de milhões de ienes, e as diferenças nas condições detalhadas podem ter um impacto significativo no lucro final. Abaixo, focamos em dois pontos - a seleção de uma empresa de agenciamento confiável emedidas contra o imposto de renda de transferência - e explicamos os pontos para avançar no processo de venda de forma vantajosa.

Como selecionar uma agência imobiliária confiável

Para vender um imóvel por um preço alto, é essencial a cooperação de uma excelente empresa/agente intermediário. Ao escolher uma corretora que tenha experiência especial na venda e compra de propriedades de alto valor e de investimento, você poderá utilizar uma estratégia de venda adequada e uma rede de compradores potenciais. Os principais pontos a serem considerados ao escolher uma empresa de corretagem são

• Verifique o histórico e as áreas de especialização: escolha uma empresa que tenha um histórico extenso de transações no mesmo tipo de propriedade e na mesma área da propriedade que você está vendendo. Por exemplo, se for a venda de um único edifício no centro da cidade, é uma empresa com experiência em transações com investidores e fundos ricos, e se for a venda de um condomínio para famílias no subúrbio, é uma empresa forte em vendas para a camada geral de demanda real. É uma boa ideia perguntar sobre contratos de vendas anteriores e sobre a clientela que os consultou.

• Capacidade de apresentar um preço justo: Solicite uma avaliação de várias empresas e compare a adequação da base da avaliação. Esteja ciente de que uma empresa que ofereça um preço de avaliação extremamente alto pode estar falando da boca para fora sobre o desejo de assinar um contrato. Por outro lado, você pode confiar em uma empresa que ofereça um preço baseado no mercado e nas evidências e que também mostre uma estratégia de vendas concreta, como "abordaremos esse segmento do mercado por esse preço".

• Redes de investidores institucionais/de alto patrimônio líquido: no caso de propriedades de altíssimo patrimônio líquido, as transações "fora do mercado", em que os compradores são encontrados sem ser notados antes de a propriedade ser colocada no mercado, podem ser bem-sucedidas. Edifícios que geram renda e casas de luxo em áreas de destaque podem ter maior probabilidade de obter um preço mais alto se forem administrados por uma agência com uma lista de clientes de alto patrimônio líquido, em vez de serem anunciados para um grande número de pessoas, pois isso protege sua privacidade. Ter essa rede também é um fator.

• Comunicação e transparência: a velocidade da resposta, a precisão das propostas e a frequência dos relatórios sobre o processo de vendas também são aspectos importantes da comunicação. Uma empresa confiável não se envolverá em comportamentos desonestos, como o cerco, e colocará a maximização do lucro do vendedor em primeiro lugar. Vamos considerar também se você pode criar um senso de afinidade e confiança com a pessoa responsável.

Além disso, se um contrato de mediação em tempo integral é celebrado com uma empresa ou se é uma mediação geral para duas ou mais empresas, depende da estratégia. Em um imóvel de alto preço, há um caso em que o serviço em tempo integral, que odeia a difusão de informações e se concentra em uma fonte de confiança, é bom, e a mediação geral, que faz uma ampla convocação e faz com que você realize o trabalho de vendas de forma competitiva, pode ser bem-sucedida. É bom consultar uma empresa de mediação de acordo com o tipo de moradia e a situação do mercado. Em última análise, escolher o parceiro que encontra o melhor comprador e, ao mesmo tempo, levar em conta a intenção do vendedor é um atalho para maximizar o lucro na venda.

Redução do imposto de transferência e planejamento financeiro

O já mencionado imposto de renda de transferência é o maior fator de custo sobre o lucro da venda de imóveis, mas há várias maneiras de reduzir a carga por meio de planejamento antecipado e engenhosidade.

• Uso do imposto de renda de transferência de longo prazo: mais uma vez, se o momento da venda puder ser ajustado, a aplicação da alíquota do imposto de transferência de longo prazo ao manter a propriedade por mais de cinco anos é fundamental. Conheça a data de aquisição de cada propriedade e ajuste as datas na medida do possível se a venda planejada demorar menos de cinco anos. No entanto, é importante observar que a propriedade é determinada pelo período de propriedade no final do ano (por exemplo, se for comprada em abril de 2019, a propriedade terá sido possuída por mais de cinco anos em 1º de janeiro de 2024, e uma venda durante 2024 será tratada como de longo prazo).

• Aplicação de deduções especiais e exceções: ao vender um imóvel residencial, estão disponíveis deduções especiais, como a dedução especial de ¥30 milhões e a alíquota reduzida para mais de 10 anos de propriedade. Entretanto, elas são basicamente inaplicáveis à propriedade de investimento puro. Por outro lado, há disposições especiais para a substituição de propriedade por recombinação (com condições limitadas, por exemplo, no caso de uma casa) e para a venda de propriedade herdada em um determinado período.

• Registro de despesas e adição de custos de aquisição: no cálculo da renda de transferência, o registro dos custos de aquisição e das despesas de transferência sem omissão também está diretamente ligado à economia de impostos. Inclua tudo o que puder ser registrado, como taxas de agência, custos de registro, custos de levantamento topográfico para terrenos, valor contábil após a dedução dos equivalentes de depreciação para edifícios e taxas de selo no momento da transferência. Mesmo que o custo de aquisição da propriedade adquirida por herança seja desconhecido, há disposições especiais (disposições especiais para adicionar custos de aquisição) que permitem que o imposto sobre herança pago pelo falecido seja adicionado ao custo de aquisição em determinados casos. Como o imposto sobre herança de imóveis de alto valor pode ser substancial, há casos em que a aplicação dessa regra especial pode reduzir os ganhos tributáveis na transferência.

• Diversificação do momento da venda e compartilhamento de lucros e perdas: Se você for uma pessoa muito rica e planeja vender várias propriedades, também é eficaz distribuir intencionalmente a transferência entre diferentes anos. Embora o imposto de renda de transferência seja um imposto separado e não progressivo, a venda de um grande número de propriedades no mesmo ano pode ter um impacto em outras faixas de impostos, como o imposto residencial e as contribuições para o seguro nacional de saúde. Há também a decisão de ousar combinar as vendas no mesmo ano, pois se uma perda na transferência for incorrida em uma propriedade, ela poderá ser compensada com um ganho na transferência de outra propriedade no mesmo ano (em princípio, o ganho ou a perda na transferência de propriedade só pode ser agregado a outras transferências de propriedade). É importante planejar o ano da venda de forma a minimizar a carga tributária total.

• Uso de esquemas corporativos: para grandes investidores, pode ser mais flexível manter a propriedade como uma corporação do que como uma pessoa física. O imposto corporativo é fixado em aproximadamente 23% (menor para empresas de pequeno e médio porte) sobre os ganhos na transferência, e há flexibilidade para alocar ganhos e perdas dentro da receita da empresa. Mesmo que a propriedade seja vendida em nome de uma corporação, ela está sujeita ao imposto corporativo em vez do imposto de renda de transferência e pode ser compensada com despesas e outras perdas comerciais. Entretanto, se o lucro for eventualmente transferido para uma pessoa física, geralmente não é vantajoso devido à tributação de dividendos, etc. Somente após uma simulação de longo prazo da carga tributária é que um esquema corporativo deve ser considerado, se necessário.

Ao adotar as medidas acima, é possível maximizar a quantidade de dinheiro que permanece em seu bolso, mesmo que você obtenha o mesmo lucro na venda. Como a tributação tende a se tornar mais sofisticada no caso dos super-ricos, recomendamos que você faça simulações antes mesmo da venda, colaborando com um contador fiscal ou contador de confiança. Em particular, ao vender uma propriedade com lucros não realizados de centenas de milhões de ienes, pode haver uma diferença de dezenas de milhões de ienes ou mais, dependendo da adoção ou não de medidas antecipadas. Embora seja uma falácia perder o momento certo ao se preocupar apenas com a redução de impostos, pode-se dizer que "vender no momento certo e com as medidas certas" é a verdadeira estratégia de saída.

Conclusão.

Avaliar quando vender em um investimento imobiliário é mais difícil do que tomar uma decisão de compra única, mas é um processo importante que determina os resultados do investimento e leva ao próximo estágio de desenvolvimento. Com base nas tendências de mercado nos 23 distritos de Tóquio, é aconselhável sempre simular "quando é o melhor momento para vender", observando indicadores objetivos, como rendimentos decrescentes e a progressão da idade do edifício, e considerando também o impacto sobre os rendimentos reais, como o imposto de transferência.

Especialmente durante um período de alta do mercado, como o atual, surge o dilema sobre se você deve vender durante um mercado em alta ou manter o imóvel para uma maior valorização. Se você for um investidor com patrimônio líquido muito alto, poderá adotar uma estratégia de diversificação, vendendo algumas de suas participações para obter lucro e mantendo outras. A chave é adotar o melhor curso de ação para sua própria estratégia de portfólio, não para a de outra pessoa. Você precisa tomar decisões que estejam de acordo com sua própria situação patrimonial e planos futuros, mantendo uma análise objetiva do mercado e uma perspectiva prática.

Por fim, os pontos discutidos neste documento podem ser resumidos da seguinte forma.

• Indicadores típicos para decidir quando é hora de vender um investimento imobiliário: deterioração da rentabilidade devido à queda dos rendimentos, declínio do valor e aumento dos custos de manutenção com o passar do tempo, e o início de vantagens fiscais, como manter a propriedade por mais de cinco anos.

• Situação atual do mercado nos 23 distritos de Tóquio: um mercado de vendedores em que os preços continuam a subir, mas há grandes disparidades por área. No centro da cidade, houve uma sucessão de transações de alto preço, ampliando a diferença em relação aos subúrbios.

• Cenários por momento: avalie as taxas de impostos nos primeiros cinco anos após a compra, preste atenção ao risco de dilapidação e ao valor residual se a propriedade tiver mais de 20 anos e observe as taxas de juros durante a fase inflacionária.

• Otimizar a prática de vendas: maximize os lucros abordando o comprador certo pelo preço certo, usando um intermediário confiável e minimizando a carga tributária antecipadamente.

Embora se diga que os lucros do investimento imobiliário são determinados pelo ponto de entrada (compra), na realidade é a saída hábil (venda) que determina o lucro final. No ambiente dinâmico do mercado das 23 alas de Tóquio, esperamos que você encontre o melhor momento e a melhor estratégia de venda ao fazer uso das descobertas deste artigo. Não perca o momento certo de vender e aproveite o próximo investimento ou sucessão de ativos.