Vantagens e Desvantagens do Depósito Zero e Dinheiro-Chave em Imóveis

Nos últimos anos, o mercado de aluguéis tem visto um aumento no número de propriedades "zero-zero" com depósito zero e dinheiro-chave. Isso se deve ao aumento das taxas de vacância causado pela intensificação da concorrência e pelas mudanças nas necessidades dos inquilinos, além de uma mudança para garantir inquilinos com custos iniciais mais baixos. Este artigo fornece aos proprietários de imóveis uma explicação sistemática da estrutura básica das propriedades com depósito zero e dinheiro-chave, seus méritos na administração de aluguéis, riscos e desvantagens latentes e medidas para lidar com eles. Ele também aborda pontos a serem considerados ao decidir se deve adotar uma estratégia zero-zero, com base nas características da área e nas tendências do mercado. Esperamos que seja útil ao considerar sua estratégia de administração de aluguéis.

Histórico e estrutura das propriedades com depósito zero e dinheiro-chave

Primeiramente, vamos dar uma olhada nos conceitos básicos de propriedades com depósito zero e dinheiro-chave. Um depósito de segurança é um depósito dado pelo inquilino no momento da assinatura do contrato, que é usado para cobrir os aluguéis atrasados e os custos de restauração quando o inquilino deixa o imóvel, sendo que qualquer excedente é devolvido quando o inquilino sai. O Key Money, por outro lado, é pago como uma gratificação ao locador e não é reembolsável. Normalmente, cada um desses valores equivale a um ou dois meses de aluguel, mas em propriedades zero-zero, nenhuma dessas taxas é cobrada.

Então, como é possível reduzi-las a zero? A razão por trás disso é o uso de empresas de garantia de aluguel. Nos últimos anos, o uso de empresas de garantia de aluguel (empresas de garantia de aluguel) no lugar de fiadores conjuntos aumentou rapidamente. Se uma empresa de garantia for usada, caso o inquilino não pague o aluguel no prazo, a empresa de garantia substituirá o aluguel e o pagará ao locador, de modo que o risco da incapacidade do locador de cobrar o aluguel é praticamente zero. Dessa forma, a empresa de garantia cobre a perda financeira do proprietário, e um número cada vez maior de proprietários se sente seguro mesmo que perca seu depósito de segurança.

O aumento no número de imóveis zero-zero também se deve ao fato de que a publicação de informações sobre aluguel na Internet facilitou a seleção de imóveis com baixos custos iniciais, e as necessidades de pessoas mais jovens que querem manter os custos iniciais o mais baixo possível aumentaram. No entanto, agora estão se tornando mais comuns em resposta à demanda do mercado.

Vantagens do depósito zero e do dinheiro da chave

O depósito zero e o dinheiro da chave são uma maneira de os locatários reduzirem seus custos iniciais. Os principais benefícios para os proprietários de imóveis que adotam essa estratégia estão resumidos abaixo.

• Mudança antecipada: os custos iniciais são significativamente reduzidos, tornando o imóvel mais atraente e facilitando a mudança para os locatários. O apelo do depósito zero e do dinheiro-chave é particularmente grande para a geração mais jovem e para os locatários de primeira viagem, que têm maior probabilidade de escolher o imóvel como candidato. Como resultado, os períodos de vacância são reduzidos e a probabilidade de um contrato de aluguel antecipado aumenta. Quanto mais cedo um inquilino se mudar, menor será a perda de vagas (a perda do período durante o qual não é gerada renda de aluguel), o que é uma grande vantagem de gerenciamento.

• Redução dos períodos de vacância e estabilização do fluxo de caixa: as propriedades zero-zero podem ser um meio poderoso de preencher vagas. O custo inicial mais baixo da propriedade dá a ela uma vantagem ao competir com outras propriedades, tornando menos provável que as vagas durem mais tempo. Períodos reduzidos de vacância significam menores flutuações na receita de aluguel ao longo do ano, garantindo um fluxo de caixa estável. Além disso, o uso de uma empresa de garantia assegura que o aluguel seja pago todos os meses, portanto, quase não há necessidade de se preocupar com a interrupção da renda devido a atrasos no aluguel. De modo geral, a estratégia de depósito zero e dinheiro-chave tem o efeito de estabilizar a receita da administração de aluguéis.

• Recrutamento aprimorado e diferenciação da propriedade: os custos iniciais zero são um importante ponto de venda de marketing. Enquanto outras propriedades semelhantes exigem depósito de segurança e chaveiro, se apenas a sua propriedade tiver zero, você poderá se diferenciar e aumentar a resposta aos seus anúncios e o número de pessoas que desejam ver sua propriedade. Ao procurar imóveis na Internet, há muitos inquilinos em potencial que procuram imóveis "sem chaveiro", portanto, você pode esperar ganhar exposição como um imóvel relevante. Como resultado, a eficiência do recrutamento de inquilinos aumenta e o recrutamento é fortalecido. Especialmente em áreas com altas taxas de vacância, o relaxamento dessas condições pode ser uma arma importante para garantir inquilinos.

• Efeito cascata na satisfação do locatário e na ocupação de longo prazo: obstáculos de baixo custo inicial reduzem a carga sobre os locatários e tendem a melhorar sua impressão sobre o proprietário. A satisfação com o fato de a propriedade ser "consciente" pode ter um efeito positivo no relacionamento após a mudança, levando a uma conscientização da necessidade de usar o cômodo com cuidado, o que, por sua vez, pode incentivar inquilinos de longo prazo. Se as taxas de renovação também forem zero, será mais fácil para os locatários sentirem que querem continuar morando no imóvel. Esses efeitos não devem ser ignorados na administração de aluguéis.

Desvantagens e riscos do depósito zero e do dinheiro-chave

Por outro lado, também há riscos e desvantagens para o proprietário ao reduzir o depósito e o dinheiro da chave a zero. Vamos examinar os principais pontos em detalhes.

• Custos de restauração e riscos na mudança: Se não houver depósito de segurança, os custos de restauração (custos de limpeza e reparo) na mudança basicamente só podem ser cobrados diretamente do locatário. Em circunstâncias normais, isso pode ser resolvido deduzindo-se o valor do depósito de segurança, mas se não houver depósito de segurança, esse valor será cobrado do locatário quando ele se mudar. Para os locatários, isso pode facilmente dar a impressão de que está sendo cobrado um valor alto de uma só vez, e há o risco de que isso possa gerar problemas. Por exemplo, houve casos em que os locatários reclamaram dos custos de limpeza, dizendo que, se tivessem um depósito de segurança, esse valor teria sido deduzido do depósito. Além disso, se o inquilino não responder à reclamação e deixar de pagar o aluguel ou fugir durante a noite, os custos de reparo serão arcados pelo proprietário e há o risco de ocorrer uma perda. É necessário estar totalmente ciente do risco de restaurar a propriedade à sua condição original e tomar medidas como a estipulação clara dos custos de limpeza no contrato.

• Risco de atrasos no aluguel e dependência de garantias: um depósito de segurança é essencialmente uma válvula de segurança que também pode ser usada para cobrir atrasos no aluguel, mas em zero esse não é o caso. O risco de atrasos no aluguel é consideravelmente reduzido se for usada uma empresa de garantia, mas deve-se observar que o inquilino ainda depende da empresa de garantia. No caso improvável de um inquilino deixar de pagar o aluguel por um longo período de tempo e a empresa de garantia também parar de fazer pagamentos de substituição, ou se ocorrer uma situação fora dos termos do contrato com a empresa de garantia (por exemplo, o inquilino desaparece durante o contrato e a remoção de itens restantes ou procedimentos legais se tornam necessários), o proprietário pode acabar tendo que arcar com o ônus. Há muitos contratos em que a empresa de garantia garante apenas a obrigação de aluguel e não cobre danos à propriedade, o que dificulta lidar com danos que poderiam ter sido cobertos por um depósito de segurança. O risco de não pagamento em si quase sempre pode ser coberto pela empresa de garantia, mas é importante ter em mente que não é 100%.

• Risco de mudanças na demografia dos inquilinos: os imóveis com depósito zero facilitam a mudança de possíveis inquilinos com fundos iniciais limitados, ampliando assim o grupo de candidatos. Embora seja mais fácil atrair inquilinos de qualidade, também há uma tendência de aumento do número de pessoas financeiramente instáveis ou que estão no limite do processo de triagem de inquilinos. É ainda mais importante que os proprietários avaliem a qualidade dos locatários, pois alguns dizem que as pessoas que não podem arcar com os custos iniciais também se preocupam com o pagamento do aluguel após a mudança. De fato, algumas pessoas têm a impressão de que a qualidade dos inquilinos em uma propriedade Zero Zero pode não ser boa, mas é possível garantir inquilinos confiáveis se a propriedade for cuidadosamente examinada. Entretanto, o custo inicial mais baixo significa que os obstáculos para a mudança são menores, e o risco de os inquilinos saírem após um curto período de tempo também é maior. Como resultado, um período médio de locação mais curto pode levar a recrutamentos e restaurações frequentes da propriedade, aumentando o esforço e os custos de gerenciamento.

• Diminuição da renda inicial (renda zero do key money): o key money é uma renda pura (lucro) para o proprietário, mas ao reduzi-lo a zero, perde-se a oportunidade de obter renda inicial. Por exemplo, se um contrato que originalmente previa um mês de dinheiro-chave (equivalente a ¥100.000 de aluguel) for reduzido a zero, o proprietário perderá essa renda de ¥100.000. A longo prazo, isso muitas vezes pode ser compensado pelo benefício de obter renda de aluguel com a ocupação antecipada, mas, dependendo da ocupação do imóvel, pode ser uma experiência dolorosa. Além disso, o depósito de segurança é originalmente um depósito que deve ser devolvido no futuro, mas, dependendo de como é gerenciado, pode ser usado temporariamente como fundos do lado do proprietário. Se for reduzido a zero, não haverá espaço para esse gerenciamento de fundos. Em geral, a desvantagem da estratégia zero-zero é que o dinheiro disponível para o proprietário no momento da assinatura do contrato é reduzido.

Medidas específicas para lidar com os riscos

As medidas e inovações a seguir são eficazes para lidar com as desvantagens do depósito zero e das propriedades com chave de dinheiro e maximizar os benefícios.

• Uso adequado de uma empresa de garantia: Embora já seja um pré-requisito, é fundamental que você sempre use uma empresa de garantia de aluguel confiável. Associe-se a uma empresa de garantia com um histórico comprovado e garanta que o aluguel seja pago no caso improvável de não pagamento. Ao exigir que os inquilinos se associem a uma empresa de garantia ao assinar um contrato, os proprietários podem reduzir significativamente o risco de aluguel não cobrável. Também é uma boa ideia verificar o conteúdo da garantia e, se possível, selecionar um plano que cubra custos de restauração e custos legais. Os resultados da triagem da empresa de garantia também são uma referência para saber se você pode ou não se mudar, portanto, usar uma empresa de garantia com triagem rigorosa pode ajudar a restringir a lista de locatários de qualidade.

• Triagem mais rigorosa: é essencial não facilitar a triagem dos possíveis locatários só porque você está dispensando o depósito de segurança e o dinheiro da chave. Na verdade, são necessárias verificações mais cuidadosas do que o normal. Especificamente, a comprovação de renda, a situação empregatícia e o histórico de aluguéis anteriores devem ser verificados minuciosamente para determinar a capacidade de pagamento e o caráter do candidato. Ao mesmo tempo em que se consultam as informações da empresa fiadora, é feito um julgamento abrangente sobre a adequação do índice de ônus do aluguel (a relação entre o aluguel e a renda), a duração do emprego, a estabilidade do local de trabalho e a capacidade financeira do fiador conjunto (se houver). Em alguns casos, é importante confirmar a personalidade do inquilino por meio de entrevistas, etc., e restringir a lista a inquilinos que sejam confiáveis. Como o custo inicial é baixo, é fácil encontrar inquilinos com um motivo despreocupado, como "basta assinar um contrato e, se eu não gostar, me mudo imediatamente".

• Estabeleça termos e condições: Também é importante declarar claramente quaisquer termos e condições especiais no contrato para se preparar para os riscos inerentes a um contrato de aluguel com depósito zero/ dinheiro chave zero. Por exemplo, se você incluir uma cláusula declarando que um valor fixo de custos de limpeza será arcado pelo locatário ao sair, será mais fácil recuperar os custos de restauração mesmo sem um depósito de segurança. Também é comum incluir cláusulas como "uma taxa de penalidade de XX meses" se o contrato de locação for rescindido após menos de XX anos" como um impedimento contra a rescisão de curto prazo. Isso garante um certo nível de compensação, mesmo que o inquilino saia após um período de tempo extremamente curto. Além disso, as regras para as características da propriedade, como ter animais de estimação ou tocar instrumentos musicais, também devem ser claramente definidas para evitar problemas. A explicação cuidadosa dessas regras e regulamentos no momento da assinatura do contrato e a conscientização dos inquilinos durante a explicação de assuntos importantes, etc., também ajudarão a evitar disputas mais tarde.

• Gestão e seguro da propriedade: Manter a propriedade em boas condições e criar um ambiente em que os locatários possam viver confortavelmente por um longo período também é uma contramedida indireta contra riscos. Um alto nível de satisfação do inquilino pode impedir despejos antecipados. Também é uma boa ideia incluir uma cláusula de responsabilidade do inquilino na apólice de seguro contra incêndio que os inquilinos devem contratar, de modo que a cobertura do seguro esteja disponível para danos à propriedade causados por negligência do inquilino. Os próprios proprietários também devem considerar quaisquer esquemas de compensação para locadores (como seguro contra atrasos de aluguel ou planos com suporte jurídico) para garantir que estejam totalmente preparados.

Critérios para adotar uma estratégia zero-zero e tendências de área e mercado

Por fim, os seguintes pontos são explicados em relação às características da área e às tendências do mercado para ajudar os proprietários de imóveis a decidir se devem adotar uma estratégia de depósito zero/moeda chave.

1. ambiente competitivo e taxas de vacância: primeiro, entenda a situação competitiva no mercado de aluguel onde o imóvel está localizado. Em áreas urbanas e áreas populares, há muitas propriedades concorrentes nas proximidades e as taxas de vacância estão aumentando. Nesse ambiente, o impacto dos custos iniciais zero pode ser significativo, e a flexibilização das condições de aplicação do locatário pode ser um diferencial poderoso. Por outro lado, se um imóvel estiver em uma boa localização e for popular entre uma enxurrada de possíveis locatários devido ao excesso de demanda, é de se esperar que os contratos sejam concluídos sem forçar o imóvel a ter custo zero. Em áreas rurais e suburbanas, onde a própria demanda por aluguel é lenta, não há garantia de que serão encontrados inquilinos mesmo que o imóvel seja de custo zero, e outros fatores, como aluguel e layout, precisam ser considerados em conjunto. Pesquise a taxa de vacância e a concorrência na área e use-as como base para decidir se sua propriedade precisa aumentar a competitividade com um serviço de custo inicial.

2. atratividade do imóvel e do grupo-alvo: considere também a atratividade geral do imóvel, inclusive a idade, o nível das instalações e o layout. Os imóveis mais novos e mais bem equipados provavelmente são populares por si mesmos e podem atrair locatários sem que se ouse chegar a eles. Por outro lado, se o imóvel for antigo, estiver distante de uma estação ou tiver um layout peculiar, é mais significativo reduzir o obstáculo definindo o custo inicial como zero. O grupo-alvo de locatários também é importante. Por exemplo, em áreas onde há muitos estudantes e jovens solteiros, uma estratégia zero-zero pode ser eficaz para atrair aqueles com recursos financeiros limitados. Por outro lado, em propriedades em que a demanda por moradia corporativa ou famílias abastadas são os principais inquilinos, os inquilinos podem não estar tão preocupados com o custo inicial porque têm fundos da empresa ou amplos recursos financeiros. Nesses casos, os benefícios de uma estratégia zero zero são pequenos, e seria mais lucrativo aceitar um depósito e o dinheiro principal como de costume. Considere se a exigência de depósito zero zero corresponde ao conceito da propriedade e aos locatários esperados. 3.

3. Mudanças nas tendências e práticas do mercado: a tendência geral no mercado de aluguéis é de um relaxamento ou redução gradual da prática de pagar um depósito de segurança e chaveiro. O dinheiro da chave, em particular, foi descrito por alguns como "ultrapassado", e o dinheiro da chave zero está gradualmente se tornando a norma nas áreas urbanas. Quanto aos depósitos de segurança, desde a década de 2020, quando o uso de empresas de garantia se tornou a norma, houve um aumento no número de casos em que o depósito é fixado em cerca de um mês ou zero. Seguindo essas tendências do mercado e analisando as condições de sua própria propriedade, você pode estar no mesmo patamar que seus concorrentes. No entanto, há diferenças na prática entre as regiões, com uma forte cultura de "shiki-biki" (uma anulação parcial do depósito) em algumas áreas, como a região de Kansai, e o dinheiro-chave ainda é comum em algumas cidades regionais. É aconselhável ouvir uma agência imobiliária sobre as práticas em sua área e casos recentes de contratos, e tomar uma decisão com base em uma noção do preço de mercado na área ao redor.

4. Política de gerenciamento do próprio proprietário e tolerância a riscos: Em última análise, a política de gerenciamento do próprio proprietário também está envolvida. A escolha depende de se você deseja eliminar as vagas e estabilizar a renda, mesmo que haja um pequeno aumento no risco, ou se deseja evitar o risco e garantir o recebimento do depósito de segurança, mesmo que demore um pouco mais. A estratégia Zero Zero pode ser descrita como uma postura agressiva: "Primeiro, faça com que as pessoas se mudem e, se surgirem problemas, lide com eles por meio da empresa de garantia ou dos termos do contrato". Ela pode ser eficaz para proprietários corporativos que têm um grande número de propriedades e podem distribuir o risco de vacância, ou quando são necessárias medidas ousadas para atrair inquilinos. Por outro lado, se o número de propriedades disponíveis for pequeno e o risco de cada propriedade precisar ser cuidadosamente gerenciado, há a opção de manter um dinheiro-chave de cerca de um mês sem forçar a propriedade a ser zero-zero. Pese a gama de riscos aceitáveis em termos de gerenciamento e a relação custo-benefício da introdução de um key money zero zero e tome uma decisão. Dependendo da situação, você pode considerar opções de compromisso, como "apenas o dinheiro da chave zero e um mês de depósito" ou "depósito zero, mas xx meses de dinheiro da chave". Um método é introduzir a condição zero-zero em algumas das unidades disponíveis em caráter experimental e ver como o mercado reage antes de introduzi-la em escala total.

Conclusão.

Os imóveis com depósito zero e dinheiro-chave são atraentes para os locatários e, para os proprietários, é uma estratégia que pode trazer benefícios em termos de contratos antecipados e redução de vagas. Com a disseminação das empresas de garantia, é mais fácil do que nunca introduzir condições zero-zero com risco reduzido. Por outro lado, há muitos pontos a serem observados, como a incerteza dos custos de restauração devido à ausência de um depósito de segurança e as desvantagens em termos de lucratividade devido à ausência de receita de key money. Para implementar com sucesso a estratégia zero zero, é essencial se preparar para possíveis riscos, tomando medidas como a utilização de empresas de garantia, a triagem completa dos locatários e a elaboração de cláusulas contratuais.

Não existe uma resposta certa "absoluta" para a administração de aluguéis, e a solução ideal dependerá das condições da propriedade, das tendências do mercado e das políticas do próprio proprietário. Medidas ousadas, como depósito zero e chaveiro, podem ser um meio poderoso de preencher vagas e contribuir para uma administração estável, se usadas adequadamente. Entenda corretamente as vantagens e desvantagens, avalie as características da área e a situação da concorrência e, em seguida, decida qual é a melhor estratégia para sua própria administração de aluguéis. A operação de uma propriedade zero-zero sob cuidadosa gestão de riscos garantirá uma administração de aluguéis vantajosa para todos, que agrade aos locatários e beneficie o proprietário.