近年来，租赁市场中「零押金、零礼金」的「零零房产」越来越多。随着竞争加剧导致空房率上升以及租户需求的变化，为了降低初期费用、确保租户，出现了一种趋势。本文将面向房地产所有者，系统地解释零押金、零礼金房产的基本机制、租赁经营上的优势、潜在的风险和劣势，以及应对措施。 此外，还将结合地区特点和市场动向，介绍判断是否应采用零零战略的关键点。希望本文能为您的租赁经营战略制定提供参考。
零押金、零礼金房产的机制与背景
首先，我们来整理一下零押金、零礼金房产的基本知识。押金是指租户在签订合同时缴纳的保证金，用于支付房租拖欠和退房时的原状恢复费用，剩余部分在退房时返还。 另一方面，礼金是支付给出租人的酬谢费，无需返还。通常，礼金和押金分别约为1到2个月的房租，但在零押金、零礼金的房产中，这两项费用均不收取。
那么，为什么可以做到零押金、零礼金呢？其背景是利用了房租担保公司。近年来，代替连带担保人，使用租赁担保公司（房租担保公司）的合同急剧增加。 利用保證公司，即使租客拖欠房租，保證公司也會代為支付給房東，因此房東實際上不會面臨無法收回房租的風險。由於保證公司可以彌補房東的經濟損失，因此越來越多的房東認為取消押金也是可以放心的。
此外，随着租赁信息的公开，初期费用较低的房屋更容易被选中，以及年轻一代对尽可能降低初期费用需求的高涨，也是零零房屋增加的原因之一。零零房屋于 1980 年代末由一些大型房地产公司率先推出，现在已不再罕见，并随着市场需求而普及。
零押金、零礼金的好处
免押金和礼金可以减轻入住者的初期费用负担。以下整理了采用这种策略的房地产业主的主要好处。
- 促进入住，早日签订合同：由于初期费用大幅降低，房产的吸引力增强，更容易找到入住者。对于年轻一代和首次租房的人来说，免押金和礼金非常具有吸引力，更容易成为他们的首选。 结果，空房期缩短，早期签订租赁合同的可能性提高。尽早找到租户可以减少空房损失（无法获得房租收入的损失），对经营来说是一个很大的优势。
- 空房期缩短和现金流稳定：零零房产可以成为填补空房的有力手段。 在与其他房产竞争时，由于初期费用较低，可以占据优势，空房时间不会延长。空房时间缩短，全年租金收入波动较小，可以确保稳定的现金流。此外，通过利用担保公司，每月的租金也能确保到账，几乎无需担心因租金拖欠而收入中断。总而言之，零押金、零礼金策略可以稳定租赁经营的收入。
- 增强招租能力和物业差异化： 无初期费用是营销上的一个重要卖点。在其他类似物业要求支付押金和礼金的情况下，只有本公司物业不收取这些费用，就可以实现差异化，广告反响和看房人数可能会增加。在互联网上搜索物业时，许多入住者都会选择「无押金、无礼金」的条件，因此可以期待曝光率提高的效果。 最终，招租效率提高，招租能力得到增强。特别是在空房率较高的地区，放宽这些条件成为吸引租户的重要武器。
- 租户满意度和长期入住的影响：由于初期费用较低，租户的负担减轻，对业主的印象也会变好。 「房东很良心」的满意感对入住后的关系也有积极作用，会促使租户更注意爱护房间，最终促进长期入住。如果更新费也为零，租户会更愿意继续居住。这些软性效果在租赁经营中不容忽视。
零押金、零礼金的弊端与风险
另一方面，免除押金和礼金也会给业主带来一些风险和弊端。下面具体来看一下主要点。
- 恢复原状费用负担和退租时的风险： 如果没有押金，退租时的恢复原状费用（清洁费和维修费）基本上只能直接向租户收取。通常情况下，这些费用可以从押金中扣除，但如果押金为零，则需要在退租时向租户收取。 對於租戶來說，容易給人「一次性收取高額費用」的印象，存在發生糾紛的風險。例如，在清潔費用方面，租戶可能會抱怨「如果有押金，應該從押金中扣除」。此外，如果租戶拒絕支付費用，拖欠租金或逃跑，維修費用將由房東承擔，存在損失的風險。在充分認識「恢復原狀的風險」的基礎上，在簽訂合同時，需要明確規定清潔費用等對策。
- 租金拖欠风险与对担保的依赖：押金原本是用于弥补租金拖欠时的安全阀，但如果押金为零，就无法发挥这种作用。使用担保公司可以大大降低拖欠风险，但仍然需要注意，这仍然是「依赖担保公司」的问题。 万一租户长期拖欠租金，担保公司也停止代为支付，或者发生担保公司合同条款之外的情况（例如：租户在合同期间失踪，需要清理遗留物品或采取法律措施等），最终可能还是业主承担损失。 許多保證公司只保證房租債務，不包括物業損壞，因此可能難以處理押金可以彌補的損失。雖然保證公司幾乎可以覆蓋拖欠風險，但需要牢記並非100%。
- 租戶屬性變化帶來的風險： 零押金、零禮金物業，即使沒有準備初期費用的人也可以輕鬆入住，因此申請者範圍擴大。 虽然更容易获得优质租户，但经济不稳定的人和租户审查勉强合格的人也会增加。一般而言，「连最初费用都付不起的人，入住后也会担心房租支付」的声音也不少，对于业主来说，判断租户的素质变得更加重要。实际上，有些人认为「零零房产的租户素质较低」，但只要进行仔细审查，完全有可能确保可靠的租户。 尽管如此，由于初期费用较低，搬家的门槛较低，租户在短期内搬走的风险也会增加。结果，平均入住时间会缩短，频繁招租和恢复原状会增加经营成本和工作量。
- 初期收入减少（礼金收入为零）：礼金是业主的纯收入（利润），将其降为零，就失去了获得初期收入的机会。例如，原本可以收取1个月礼金（相当于10万日元房租）的合同，如果降为零，就放弃了10万日元的收入。从长期来看，通过早期入住获得房租收入的好处可以抵消这一损失，但根据房产的运营情况，也可能造成损失。 此外，押金原本是将来应返还的预付款，但根据运用情况，也可以作为业主的临时资金。将其降为零，就失去了这种资金运用的余地。总而言之，零零战略的缺点是，在签订合同时，业主可获得的现金减少。
应对风险的具体对策
为了应对零押金、零礼金房产的缺点，最大限度地发挥其优点，以下对策和技巧非常有效。
- 适当利用担保公司： 虽然这是前提条件，但必须使用可靠的房租担保公司。与有业绩的担保公司合作，建立在发生拖欠房租时能够确保支付房租的体制。在签订合同时，要求入住者加入担保公司，可以大大降低业主无法收回房租的风险。 此外，请确认担保内容，如果可能，选择涵盖原状恢复费用和诉讼费用等费用的计划会更放心。担保公司的审查结果也可作为入住参考，因此使用审查严格的担保公司本身就有助于筛选出高质量的入住者。
- 严格入住审查： 即使免除押金和礼金，也不要放松对入住者的审查。 相反，需要进行比平时更仔细的审查。具体来说，需要彻底检查收入证明、就业形式、过去的租赁记录等，以判断支付能力和人品。参考担保公司的审查信息，综合判断房租负担率（房租占收入的比例）是否合理、工作年限和工作单位的稳定性、连带担保人（如果有）的资产等。 在某些情况下，需要通过面谈等确认人的品性，筛选出值得信赖的租户。由于初期费用较低，容易出现「先签合同，不喜欢就马上搬走」这种轻率的租户，因此在审查阶段要仔细询问租户的入住意愿和计划等。
- 制定合同条件（入住规则）：为了应对无押金、无礼金所特有的风险，在合同中明确记载特别条款和规则也很重要。例如，如果合同中规定退租时的清洁费用由租户承担，则即使没有押金，也可以轻松预计收回恢复原状的费用。 此外，作为抑制短期解除合同的措施，通常会加入「在合同期满前解除合同，需支付○个月的违约金」等条款。这样，即使租户在极短的时间内退租，也能获得一定的补偿。此外，还要明确制定符合物业特点的规则，如养宠物、演奏乐器等，以防止发生纠纷。在签订合同时，通过重要事项说明等仔细解释这些规定，让租户了解，也有助于预防日后发生纠纷。
- 物业管理和保险的利用：平时保持物业的管理状态良好，营造让租户能够舒适地长期居住的环境，也是间接的风险对策。租户满意度高，可以抑制提前退租。此外，要求租户加入的火灾保险中加入「承租人赔偿责任特约」，确保租户因过失对物业造成的损失也能得到保险赔偿，可以放心。 房东自己也可以考虑加入房东补偿制度（房租拖欠保险、提供法律支持的计划等），做好万全准备。
采用零零战略时的判断标准与地区、市场动向
最后，我们将结合地区特点和市场动向，解释房地产业主在决定是否采用零押金、零礼金策略时需要考虑的要点。
1. 竞争环境和空房率：首先，要了解物业所在地区的租赁市场竞争情况。城市和热门地区竞争激烈，空房率呈上升趋势。在这种情况下，零初期费用具有很大的影响力，放宽入住条件是一个有效的差异化策略。 另一方面，如果物业位于需求超过供应、租户争相入住的优越地段或热门地区，即使不采取零押金、零礼金策略，也完全可以预期达成交易。此外，在地方或郊外地区，由于租赁需求本身低迷，即使采取零押金、零礼金策略，也无法保证找到租户，因此需要综合考虑租金、房间布局等其他因素。请调查地区的空置率和竞争情况，作为判断是否需要通过初期费用优惠来提高竞争力的参考依据。
2. 房产的魅力和目标群体：请考虑房产的建筑年限、设备等级、房间布局等综合魅力。新建筑、设备齐全的房产本身就很容易受欢迎，即使不采取零零政策，也可能有租客。相反，对于老旧房产、距离车站较远、房间布局不理想等条件稍差的房产，通过零首付降低门槛意义重大。 目标租户群体也很重要。例如，在学生和年轻单身人士较多的地区，对资金不足的群体来说，零零策略非常有效。另一方面，对于以公司宿舍需求和富裕家庭为主的房产，租户通常由公司承担费用或资金充裕，不会太在意初期费用。在这种情况下，零零策略的好处不大，相反，按照通常的方式收取押金和礼金更有利于收益。 根据物业概念和预计入住者，考虑零零条件是否适合。
3. 市场动向和习惯的变化：在整个租赁市场，押金和礼金习惯正在逐渐放松和缩小。特别是礼金，有人认为这是「过时」的，在城市地区，零礼金正在逐渐成为标准。 关于押金，自 2020 年代以来，使用担保公司已成为常态，押金为 1 个月左右或零的情况越来越多。顺应这种市场潮流，重新审视自己的房产条件，可以与竞争对手站在同一起跑线上。但是，不同地区习俗不同，在关西地区，「押金折抵（押金的一部分作为赔偿金）」的文化根深蒂固，在地方城市，礼金仍然很普遍。 最好向房地产中介公司了解当地惯例和最近的合同案例，并参考周围的市场行情后做出判断。
4. 业主自身的经营方针和风险承受能力： 最终还是要看业主自身的经营方针。是愿意承担一些风险来消除空房、稳定收入，还是愿意避免风险、花一些时间来确保收取押金，根据立场不同，选择也会不同。 零零策略是一种「先让租户入住，如果出现问题，通过担保公司或合同条款来处理」的进攻性策略。对于拥有大量房产、可以分散空房风险的企业业主，或者需要采取大胆的租户招揽策略的情况，这种策略是有效的。另一方面，对于拥有房产较少、希望谨慎管理每笔交易风险的情况，可以不强行采用零零策略，而是维持1个月左右的礼金。 请在经营上可承受的风险范围与零零策略的成本效益之间权衡后做出判断。在某些情况下，还可以考虑折衷方案，例如「只免除礼金，收取1个月的押金」或「不收取押金，但收取○个月的礼金」。在部分房源中尝试性地引入零零条件，观察市场反应后再全面引入，也是一种方法。
总结
押金和礼金为零的房产对租户来说是一个很有吸引力的条件，对房地产所有者来说，也可以期待早期成交和减少空房带来的好处。随着担保公司的普及，与以前相比，在降低风险的同时引入零押金零礼金条件的环境已经成熟。 另一方面，由于没有押金，原状恢复费用会成为不安因素，无法获得礼金收入也会对收益造成不利影响，需要注意的地方很多。要成功实施零零战略，必须采取利用担保公司、严格审查租户、完善合同条款等对策，为可能出现的风险做好准备。
租赁经营没有「绝对」的正解，最佳解决方案因房屋状况、市场动向和业主自身方针而异。 零押金、零礼金的大胆措施，如果运用得当，也是填补空房、实现稳定经营的重要手段。请正确理解其优点和缺点，在准确把握地区特点和竞争形势的基础上，判断最适合自己租赁经营的战略。在仔细进行风险管理的基础上运营零押金、零礼金的房产，就能实现租户满意、业主获益的双赢租赁经营。
