보증금 없는 부동산의 장단점과 성공 전략 분석

최근 임대시장에서는 보증금과 권리금이 없는 '제로 제로(zero zero)' 매물이 늘고 있다. 경쟁 심화에 따른 공실률 상승과 임차인의 니즈 변화에 따라 초기 비용을 줄이고 임차인을 확보하려는 움직임이 그 배경이다. 본 기사에서는 부동산 소유주들을 위해 보증금-수수료 제로 매물의 기본적인 구조와 임대 경영상의 장점, 잠재적인 리스크와 단점, 그리고 이에 대한 대응 방안을 체계적으로 설명한다. 지역 특성과 시장 동향을 고려하여 보증금 제로 전략을 채택해야 하는지 판단할 수 있는 포인트에 대해서도 다룹니다. 임대경영 전략 검토에 도움이 되시길 바랍니다.

보증금-보증금 제로 부동산의 구조와 배경

먼저, 보증금-예치금 제로 매물의 기본에 대해 정리해 보겠습니다. 보증금이란 입주자가 계약 시 맡기는 보증금으로, 임대료 체납이나 퇴거 시 원상복구 비용에 충당되고 남는 금액은 퇴거 시 돌려받게 됩니다. 반면 예치금은 임대인에게 사례금으로 지불하는 것으로 반환할 필요가 없는 비용이다. 보통은 각각 월세의 1~2개월치 정도가 시세인데, 제로제로 부동산에서는 이 두 가지를 모두 징수하지 않습니다.

그렇다면 왜 제로 제로가 가능한 것일까? 그 배경에는 임대보증금 보증회사의 활용이 있습니다. 최근 연대보증인 대신 임대보증회사(임대보증회사)를 이용하는 계약이 급증하고 있다. 보증회사를 이용하면 세입자가 월세를 체납하더라도 보증회사가 대신 지불해주기 때문에 집주인의 월세 미회수 리스크는 사실상 제로에 가깝다. 이처럼 보증회사가 집주인의 경제적 손실을 보전해주기 때문에 보증금을 잃어도 안심할 수 있다고 생각하는 집주인이 늘고 있는 것이다.

또한, 임대정보의 인터넷 공개로 초기비용이 저렴한 매물을 선택하기 쉬워진 점, 초기비용을 최대한 줄이고자 하는 젊은 층의 니즈가 높아진 것도 제로제로 매물 증가의 한 요인으로 꼽힌다.1980년대 말 일부 대형 부동산업체에서 시작한 것으로 알려진 제로제로 매물은 지금은 흔치 않은 시장의 요구에 따라 일반화되어 가고 있습니다.

보증금-예치금 제로의 장점

보증금과 계약금을 제로로 하는 것은 입주자에게 초기 비용 부담을 줄여주는 효과가 있다. 이 전략을 채택하는 부동산 소유주 측의 주요 이점을 정리하면 다음과 같다.

• 입주 촉진으로 인한 조기 계약 체결: 초기 비용이 크게 줄어들어 매물의 매력이 높아져 입주자가 쉽게 결정될 수 있습니다. 특히 젊은 세대나 처음 방을 구하는 사람들에게는 보증금과 보증금 제로가 큰 매력으로 작용하여 후보로 선정되기 쉬워집니다. 결과적으로 공실 기간이 단축 되고 조기에 임대 계약이 체결될 가능성이 높아진다. 빨리 임차인이 들어오면 공실 손실(임대료 수입을 얻지 못하는 기간의 손실)을 줄일 수 있어 경영상 큰 이점이 있다.

• 공실기간 단축 및 현금흐름 안정화: 제로 제로 매물은 공실을 채우는 강력한 수단이 될 수 있다 . 다른 부동산과의 경쟁에서 초기 비용이 저렴해 공실 기간이 길어지는 것을 방지할 수 있다. 공실 기간이 줄어들면 연중 임대료 수입의 변동이 적어져 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있습니다. 또한 보증회사 이용으로 매월 월세가 확실하게 입금되기 때문에 월세 체납으로 인한 수입 단절 걱정도 거의 없다. 전반적으로 보증금-보증금 제로 전략은 임대경영의 수입을 안정화시키는 효과가 있다.

• 모집력 강화 및 매물 차별화: 초기 비용 제로는 마케팅적으로 큰 세일즈 포인트가 된다 . 다른 유사 매물이 보증금과 계약금을 요구하는 상황에서 자사 매물만 제로로 하면 차별화를 꾀할 수 있고, 광고의 반향과 내방 희망자 수가 늘어날 수 있다. 인터넷에서 매물을 검색할 때에도 '보증금-보증금 없음'이라는 조건으로 검색하는 입주 희망자가 많아 해당 매물로 노출되는 효과도 기대할 수 있습니다. 결과적으로 입주자 모집의 효율성이 높아져 모집력이 강화됩니다. 특히 공실률이 높은 지역에서는 이러한 조건 완화가 입주자 확보에 큰 무기가 될 수 있습니다.

• 입주자 만족도 및 장기입주 파급효과: 초기 비용 부담이 낮아지면 입주자의 부담감이 줄어들고, 건물주에 대한 인상도 좋아지는 경향이 있습니다. '양심적인 물건이다'라는 만족감은 입주 후의 관계에도 긍정적으로 작용하여, 방을 소중히 사용하려는 의식으로 이어져 장기 입주를 유도할 가능성도 있습니다. 갱신료도 제로로 하면 계속 살고 싶다는 생각이 들기 쉬울 것입니다. 이러한 소프트한 효과도 임대 경영상 놓칠 수 없는 부분입니다.

보증금-보증금 제로의 단점-리스크

한편, 보증금과 보증금을 제로로 함으로써 건물주가 감수해야 할 리스크와 단점도 있습니다. 주요 포인트를 구체적으로 살펴보자.

• 원상복구 비용 부담과 퇴거 시 리스크: 보증금이 없는 경우, 퇴거 시 원상복구 비용(청소비나 수리비)은 기본적으로 세입자에게 직접 회수할 수밖에 없다. 보통은 보증금에서 차감하여 정산할 수 있지만, 보증금이 없는 경우 퇴거 시 청구하는 형태가 된다. 입주자 입장에서는 '한꺼번에 고액 청구'라는 인상을 받기 쉬워 트러블이 발생할 위험이 있다. 예를 들어 청소 비용을 두고 '보증금이 있었다면 거기서 공제했을 텐데'라며 불만을 토로하는 경우도 있습니다. 또한, 입주자가 청구에 응하지 않고 그대로 체납, 야반도주하는 경우, 수리비용은 오너가 부담하게 되어 손실이 발생할 수 있습니다. 원상복구 리스크를 충분히 인지하고 계약 시 청소 비용에 대한 약정을 명문화하는 등의 대책이 필요하다.

• 임대료 연체 리스크와 보증금 의존도: 보증금은 본래 임대료 연체 시 보전할 수 있는 안전판 역할을 하지만, 보증금이 제로인 경우에는 그렇지 않다. 보증회사를 이용한다면 체납 리스크는 상당히 줄어들겠지만, 여전히 보증회사에 의존하고 있다는 점을 유의해야 한다. 만일 임차인이 장기간 임대료를 체납하여 보증회사도 대위변제를 중단하거나, 보증회사와의 계약 조건을 벗어난 상황(예: 임차인이 계약 도중 실종되어 잔존물 철거나 법적 절차가 필요한 경우 등)이 발생하면 결국 오너가 부담을 떠안게 될 가능성도 있습니다. 보증회사가 임대료 채무만 보증하고 물건 손상은 보장하지 않는 계약도 많아 보증금만 있으면 커버할 수 있는 범위의 손해를 감당하기 어려운 상황도 발생할 수 있다. 체납 리스크 자체는 보증회사에서 거의 커버할 수 있지만, 100%는 아니라는 점을 염두에 두어야 합니다.

• 입주자 속성의 변화에 따른 리스크: 보증금-보증금 제로 매물은 초기 비용을 마련할 여력이 부족한 입주 희망자도 쉽게 입주할 수 있기 때문에 입주 희망자 층이 넓어집니다. 우량한 입주자를 확보하기 쉬워지는 반면, 경제적으로 불안정한 계층이나 입주 심사가 까다로운 계층도 늘어나는 경향이 있다. 일반적으로 '초기 비용도 지불할 수 없는 사람은 입주 후 월세 지불도 불안하다'는 목소리도 있을 정도로, 건물주 입장에서는 입주자의 질적 수준을 파악하는 것이 더욱 중요하다. 실제로 '제로 제로 매물은 입주자의 질이 좋지 않을 수 있다'는 이미지를 가지고 있는 경우도 있지만, 심사를 잘 하면 신뢰할 수 있는 임차인을 확보하는 것은 충분히 가능하다. 다만, 초기 비용 부담이 적은 만큼 이사의 문턱이 낮아져 입주자가 단기간에 퇴거할 위험도 높아진다. 결과적으로 평균 입주 기간이 짧아지면 잦은 입주자 모집과 원상복구가 발생하여 경영상의 번거로움과 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

• 초기 수입 감소(보증금 수입 제로): 보증금은 오너에게 순수한 수입(이익)이 되는 부분인데, 이를 제로화함으로써 초기 수입을 얻을 수 있는 기회를 놓치게 됩니다. 예를 들어 원래 계약금 1개월(월세 10만원 상당)을 받을 수 있는 계약을 제로로 만들면 그 10만원의 수입을 포기하는 셈이 됩니다. 장기적으로 보면 조기 입주에 따른 임대료 수입을 얻을 수 있는 장점과 상쇄할 수 있는 경우가 많지만, 부동산의 가동률에 따라서는 손해가 될 수도 있습니다. 또한, 보증금도 원래는 미래에 반환해야 할 보증금이지만, 운용에 따라서는 소유자 측의 자금으로 일시적으로 활용할 수 있는 측면도 있습니다. 제로화하면 그런 자금 운용의 여지도 사라집니다. 전반적으로 제로 제로 전략은 계약 시 얻을 수 있는 오너 측의 현금이 줄어드는 점은 단점이라고 할 수 있습니다.

리스크에 대한 구체적인 대응책

보증금/예치금 제로 매물의 단점을 극복하고 장점을 극대화하기 위해서는 다음과 같은 대응책이 효과적입니다.

• 보증회사의 적절한 활용: 이미 전제되어 있지만, 신뢰할 수 있는 임대보증금 보증회사를 반드시 이용하는 것이 기본 전제입니다. 실적이 있는 보증회사와 제휴하여 만일의 연체 시에도 임대료가 확실하게 지급될 수 있는 체제를 마련한다. 계약 시 임차인에게 보증회사 가입을 의무화함으로써 건물주는 임대료 미회수 리스크를 크게 줄일 수 있다. 또한 보증 내용도 확인하여 가능하면 원상복구 비용이나 소송 비용까지 보장하는 플랜을 선택하면 안심할 수 있다. 보증회사의 심사 결과도 입주 여부의 참고자료가 되므로, 까다로운 보증회사를 이용하는 것 자체가 양질의 임차인을 선별하는 데 도움이 될 수 있다.

• 입주 심사의 엄격화: 보증금과 보증금을 면제한다고 해서 입주 희망자에 대한 심사가 느슨해지지 않도록 하는 것이 중요합니다. 오히려 평상시보다 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 구체적으로 소득 증명, 고용 형태 확인, 과거 임대 이력 조회 등을 통해 지불 능력과 인성을 파악한다. 보증회사의 심사 정보도 참고하면서 임대료 부담률(소득에서 임대료가 차지하는 비율)이 적정한지, 근속년수와 근무처의 안정성, 연대보증인(연대보증인을 세우는 경우)의 자력 등을 종합적으로 판단합니다. 경우에 따라서는 면담 등을 통해 인성을 확인하고 신뢰할 수 있는 입주자를 선별하는 것이 중요합니다. 초기 비용 부담이 적은 만큼 '일단 계약해보고 마음에 들지 않으면 바로 퇴거하겠다'는 가벼운 동기의 입주자도 있기 쉬우므로 심사 단계에서 입주 의지와 계획에 대해 질문하는 등 세심하게 대응하는 것이 좋습니다.

• 계약조건(입주규약) 정비: 보증금, 보증금 제로 특유의 리스크에 대비하여 계약서에 특약이나 규약을 명시해 두는 것도 중요하다. 예를 들어, 퇴거 시 청소 비용을 미리 정액으로 입주자 부담으로 하는 특약을 포함시키면 보증금이 없어도 원상복구 비용을 회수할 수 있는 가능성을 높일 수 있습니다. 또한 단기 해지를 억제하기 위해 ' ○년 미만 해지 시 위약금 ○개월분 '과 같은 조항을 넣는 경우도 일반적입니다. 이를 통해 입주자가 극단적으로 단기간에 퇴거하는 경우에도 일정한 보상을 받을 수 있습니다. 또한, 반려동물 사육이나 악기 연주 등 물건 특성에 따른 규칙도 명문화하여 분쟁을 예방할 수 있도록 노력합니다. 계약 시 중요사항 설명 등을 통해 이러한 규약을 세심하게 설명하여 입주자가 인지하도록 함으로써 추후 분쟁을 예방할 수 있다.

• 부동산 관리와 보험 활용: 평소에 부동산 관리 상태를 양호하게 유지하여 입주자가 쾌적하게 오래 거주할 수 있는 환경을 조성하는 것도 간접적인 리스크 대책이 될 수 있다. 입주자 만족도가 높으면 조기 퇴거를 억제할 수 있다. 또한 세입자에게 가입을 의무화하는 화재보험에 임차인 배상책임 특약을 포함시켜 세입자의 과실로 인한 부동산 손해에 대해 보험이 적용될 수 있도록 해두면 안심할 수 있습니다. 집주인 자신도 집주인을 위한 보상 제도(임대료 체납 보험이나 법률 지원 플랜 등)가 있다면 검토하여 만반의 준비를 갖추도록 하자.

제로 제로 전략 채택 시 판단 기준과 지역 및 시장 동향

마지막으로, 부동산 소유자가 보증금-예치금 제로 전략을 채택해야 하는지 판단할 수 있는 포인트를 지역 특성 및 시장 동향과 연계하여 설명한다.

1. 경쟁 환경과 공실률: 먼저 부동산 소재지의 임대 시장 경쟁 상황을 파악해야 한다. 도심이나 인기 지역에서는 주변에 경쟁 매물이 많고 공실률도 상승하는 추세다. 이러한 환경에서는 초기 비용 제로의 영향력이 크고, 입주자 모집 조건을 완화하는 것이 유력한 차별화 방안이 될 수 있습니다. 반면, 수요 초과로 입주 희망자가 넘쳐날 정도로 입지가 좋고 인기 있는 매물이라면 무리하게 제로페이를 하지 않아도 충분히 계약이 가능하다. 또한 지방이나 교외에서 애초에 임대수요 자체가 침체된 지역에서는 제로제로를 한다고 해서 입주자를 구할 수 있다는 보장은 없으며, 임대료나 평면 등 다른 요인도 복합적으로 고려해야 한다. 해당 지역의 공실률과 경쟁상황을 조사하여 자신의 물건이 초기비용 서비스로 경쟁력을 높일 필요가 있는지 판단해야 한다.

2. 매물의 매력과 타겟층: 매물의 연식, 시설 등급, 평면도 등 종합적인 매력도 고려해야 한다. 신축이고 시설이 잘 갖춰진 매물은 그 자체로 인기가 많기 때문에 굳이 제로 제로가 아니더라도 임차인이 붙을 수 있습니다. 반대로 오래된 물건이나 역에서 거리가 먼 물건, 특이한 구조의 물건 등 다소 불리한 조건을 가지고 있는 경우, 초기 비용 제로로 문턱을 낮추는 의미가 커집니다. 타깃 세입자층도 중요하다. 예를 들어 학생이나 젊은 독신자가 많은 지역에서는 자금력이 부족한 계층에게 어필할 수 있는 제로 제로 전략이 효과적일 수 있다. 반면, 사택 수요나 부유층이 주를 이루는 부동산의 경우, 입주자는 회사 부담이나 여유 자금이 있어 초기 비용에 크게 신경 쓰지 않는 경우도 있습니다. 이 경우 제로 제로에 따른 혜택은 적고, 오히려 정상적으로 보증금을 받고 계약금도 받는 것이 수익적으로 유리합니다. 부동산 컨셉과 입주 예정자를 고려하여 제로제로 조건이 맞는지 검토해 보시기 바랍니다.

3. 시장 동향 및 관습의 변화: 임대 시장 전반의 추세로 보증금-예치금 관행은 점차 완화-축소되는 추세입니다. 특히 예치금에 대해서는 '구시대적'이라는 목소리도 나오고 있으며, 도시 지역에서는 예치금 제로가 점차 표준이 되고 있다. 보증금에 대해서도 보증회사 이용이 보편화된 2020년대 이후 1개월 정도 또는 0원으로 하는 경우가 많아졌다. 이러한 시장의 흐름에 발맞춰 자신의 매물도 조건을 재검토하여 경쟁 매물과 동등한 위치에 서게 되는 측면이 있다. 다만 지역에 따라 관습의 차이가 있어, 간사이 지역처럼 '시치키리(敷引き, 보증금의 일부를 상각하는 것)' 문화가 뿌리 깊은 곳도 있고, 지방 도시에서는 여전히 예치금이 일반화된 곳도 있다. 부동산 중개업자로부터 해당 지역의 관행이나 최근 계약 사례를 들어보고, 주변 시세도 참고하여 판단하는 것이 좋다.

4. 건물주 본인의 경영방침과 위험감수성: 최종적으로는 건물주 본인의 경영방침도 영향을 미친다. 다소 리스크가 커지더라도 공실을 없애고 수입을 안정화할 것인지, 아니면 리스크를 피하고 시간이 걸리더라도 보증금을 안정적으로 확보할 것인지에 따라 선택이 달라질 수 있다. 제로 제로 전략은 '우선 입주시키고, 문제가 생기면 보증회사나 계약 조항을 통해 해결한다'는 공격적인 자세라고 할 수 있다. 공실 리스크를 분산시킬 수 있는 법인 소유주나 과감한 임차인 유치책이 필요한 경우 효과적일 수 있다. 반면, 보유 물건이 적고 한 건 한 건에 대한 리스크를 신중하게 관리하고 싶은 경우, 무리하게 보증금을 제로로 만들지 않고도 보증금 1개월 정도는 유지하는 방법도 있습니다. 경영상 감당할 수 있는 리스크의 범위와 제로 제로 도입에 따른 비용 대비 효과를 잘 따져보고 판단하시기 바랍니다. 경우에 따라서는 '보증금만 제로화하고 보증금 1개월을 받는다', '보증금 제로이지만 보증금 ○개월을 받는다' 등의 절충안도 검토할 수 있습니다. 실험적으로 일부 모집 세대에 제로 제로 조건을 도입하여 시장의 반응을 살펴본 후 본격적으로 도입하는 것도 한 가지 방법입니다.

결론

보증금-예치금 제로 조건은 입주자에게는 매력적인 조건이며, 부동산 소유주에게도 조기 계약과 공실 감소로 인한 이익을 기대할 수 있는 전략입니다. 보증회사의 보급도 있어 이전보다 리스크를 줄이고 제로 제로 조건을 도입하기 쉬운 환경이 조성되고 있다. 반면, 보증금이 없어 원상복구 비용에 대한 불안감, 보증금 수입을 얻지 못해 발생하는 수익 측면의 단점 등 주의해야 할 사항도 많다. 제로 제로 전략을 성공시키기 위해서는 보증회사 활용, 철저한 입주자 심사, 계약조항 마련 등의 대책을 마련하여 예상되는 리스크에 대비하는 것이 필수적이다.

임대경영에 '절대적인' 정답은 없으며, 부동산의 상황과 시장 동향, 오너의 정책에 따라 최적의 해답은 달라집니다. 보증금, 보증금 제로라는 과감한 시책도 적절히 활용하면 공실을 채우고 안정적 경영에 기여할 수 있는 유력한 수단이 될 수 있습니다. 장단점을 정확히 이해하고, 지역 특성과 경쟁상황을 파악한 후 자신의 임대경영에 가장 적합한 전략을 판단하시기 바랍니다. 세심한 리스크 관리 하에 제로제로 부동산을 운영한다면, 임차인도 만족하고 임대인도 이익을 얻는 윈윈의 임대경영을 실현할 수 있을 것입니다.