Você pode estar pensando em iniciar um negócio de aluguel, ou já ter iniciado, mas acha que é apenas um exercício de "gestão de ativos".
A renda proveniente de imóveis é uma opção atraente para a construção de um patrimônio estável. Entretanto, em sua essência, nada mais é do que "gestão de negócios", o que requer uma abordagem mais ativa e estratégica.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd. explica a perspectiva da "gestão de negócios" para uma gestão de aluguéis bem-sucedida de uma maneira fácil de entender e com experiência no setor imobiliário.
O artigo esclarece as diferenças em relação ao gerenciamento de ativos e fornece uma visão geral abrangente das vantagens e desvantagens específicas, bem como as etapas para o sucesso. Esperamos que este artigo o ajude a levar sua gestão de aluguéis para o próximo nível.
A administração de aluguéis é "administração de ativos" ou "administração de negócios"?
Para administrar um negócio de aluguel bem-sucedido, é essencial entender primeiro a diferença entre "gestão de ativos" e "gestão de negócios".
Eles não são a mesma coisa, e essa diferença de entendimento pode fazer uma grande diferença nos resultados de longo prazo.
Diferenças fundamentais entre "gestão de ativos" e "gestão de negócios
A tabela a seguir compara as características dos dois.
| Item | Gestão de ativos | Gestão de negócios |
|---|---|---|
| Objetivo. | Manter e aumentar o valor dos ativos (ganhos de capital, ganhos de renda) | Gerar lucros continuamente e expandir os negócios por meio de atividades comerciais |
| Iniciativa | Relativamente passiva (por exemplo, compra de instrumentos financeiros, participações em imóveis) | Ativa e proativa (formulação, tomada de decisões e implementação de estratégias de gerenciamento) |
| Grau de envolvimento | Baixo (geralmente deixado para especialistas) | Alto (requer envolvimento profundo como gerente) |
| Horizonte de tempo | Varia de curto a longo prazo | Perspectiva de médio a longo prazo essencial |
| Riscos | Principalmente o risco de flutuação do preço de mercado | Ampla gama de riscos comerciais, como vacâncias, atrasos no aluguel, desastres, flutuações nas taxas de juros etc. |
Por que a administração de aluguéis deve ser considerada como "administração de negócios"?
Como fica claro na comparação acima, a administração de aluguéis não é uma atividade passiva, simplesmente possuir uma propriedade e obter renda de aluguel.
Há clientes, ou "inquilinos ", e a busca da satisfação deles está diretamente ligada à estabilidade do negócio.
Como gerente, você é constantemente solicitado a tomar decisões sobre como lidar com questões como risco de vacância e atrasos nos aluguéis e como planejar reparos para manter e melhorar o valor da propriedade.
É exatamente a mesma perspectiva e determinação de administrar uma empresa.
5 Vantagens da administração de aluguéis como administração de negócios
Você pode desfrutar de várias vantagens ao encarar a administração de aluguéis como "administração de negócios".
Explicamos a seguir cinco vantagens típicas.
1. Renda estável (ganho de renda)
Quando o negócio estiver no caminho certo, pode-se esperar uma renda mensal estável de aluguel enquanto houver inquilinos.
Esse é um grande atrativo que não se encontra nos instrumentos financeiros, que são propensos a flutuações de preço.
2. efeito de economia de impostos
A depreciação de edifícios, o imposto predial e as taxas de administração podem ser registrados como despesas, o que resulta em economia de impostos sobre a renda e sobre o morador.
Em particular, a capacidade de somar lucros e perdas quando há outra renda, como a renda do trabalho, é uma grande vantagem.
3. efeito alternativo ao seguro de vida
Ao adquirir um seguro de vida de crédito em grupo (danshin) ao fazer um empréstimo, o empréstimo é pago no caso de uma emergência e você pode deixar para sua família um patrimônio livre de dívidas.
4. proteção contra a inflação
Durante períodos de inflação, os aluguéis tendem a subir de acordo com os aumentos de preços.
Esse é um meio eficaz de proteção contra a inflação, pois o valor do próprio ativo real, a propriedade, também aumenta.
5. Efeito de alavancagem
Ao utilizar empréstimos de instituições financeiras, você pode adquirir propriedades caras que não conseguiria comprar apenas com seus próprios recursos.
A possibilidade de um grande retorno sobre uma pequena quantia de fundos próprios é um mérito exclusivo do investimento imobiliário.
Desvantagens e riscos da administração de aluguéis que você deve conhecer
Como um negócio, há deméritos e riscos, bem como vantagens.
A chave para o sucesso é entendê-los corretamente com antecedência e tomar contramedidas.
| Tipo de risco | Descrição do risco | Principais contramedidas |
|---|---|---|
| Risco de vacância | Nenhum inquilino é encontrado e nenhuma receita de aluguel é gerada. | Seleção de uma área/propriedade com alta demanda de inquilinos, definição de aluguéis adequados, recrutamento eficaz de inquilinos, terceirização para uma empresa de administração confiável. |
| Risco de queda do aluguel | Possibilidade de queda dos aluguéis devido à idade do edifício ou a mudanças no ambiente ao redor. | Simulação de receitas e despesas em uma perspectiva de longo prazo, mantendo e melhorando o valor da propriedade por meio de renovação e reforma |
| Risco de envelhecimento do edifício e reparos | Custos de reparo devido à deterioração relacionada à idade, incluindo avarias repentinas em equipamentos | Formular planos de reparo de longo prazo e garantir reservas para reparos. |
| Risco de aumento da taxa de juros | Se um empréstimo for contratado com uma taxa de juros variável, o valor do reembolso poderá aumentar devido a um aumento nas taxas de juros | Selecione taxas de juros fixas, considere reembolsos antecipados, planejamento financeiro em antecipação a aumentos nas taxas de juros. |
| Risco de desastres | Danos a edifícios devido a terremoto, incêndio, inundação etc. | Faça um seguro contra incêndio e terremoto, verifique os mapas de risco |
Sucesso! Como iniciar a administração de aluguéis como uma operação comercial
Então, como exatamente se inicia um negócio de aluguel?
Aqui explicamos as oito etapas para administrar um negócio bem-sucedido.
Etapa 1: Formular um plano de negócios
Primeiro, esclareça o objetivo de administrar um negócio de aluguel e defina metas específicas (fluxo de caixa, tamanho do ativo etc.).
Em seguida, é realizado um plano financeiro detalhado e uma simulação de receitas e despesas para elaborar um plano para todo o projeto.
Etapa 2: Seleção de propriedades
Com base no plano de negócios, as propriedades são selecionadas.
É importante considerar o potencial futuro da área, a demanda de aluguel, o tipo de propriedade, o rendimento, a condição do edifício e outros fatores de várias perspectivas para identificar uma propriedade que possa gerar renda estável a longo prazo.
Etapa 3: Financiamento.
Considere o equilíbrio entre fundos próprios e financiamento e solicite um empréstimo de uma instituição financeira.
A viabilidade do plano de negócios e a rentabilidade da propriedade são pontos importantes para a triagem.
Etapa 4: Considere a incorporação
Se a sua renda pessoal exceder um determinado valor ou se você pretende expandir o tamanho da sua empresa, uma estratégia é considerar a incorporação.
Tome uma decisão cuidadosa consultando um especialista sobre as vantagens e desvantagens, como diferentes alíquotas de impostos e o escopo do reconhecimento de despesas.
Etapa 5: Selecione uma empresa de administração
Não é exagero dizer que a administração de aluguéis bem-sucedida depende da seleção de um parceiro confiável: a empresa de administração.
Compare e considere o desempenho da administração, as taxas de ocupação, a capacidade de resposta e outros fatores, e escolha uma empresa com a qual você possa trabalhar para promover seu negócio.
Etapa 6: Recrutamento de locatários e assinatura de um contrato
Desenvolva uma estratégia de recrutamento que transmita o máximo de atratividade da propriedade e que seja atraente para os inquilinos-alvo.
Também é importante fazer uma triagem adequada dos possíveis locatários e evitar problemas antes que eles ocorram.
Etapa 7: Operações após o início da operação
Há uma ampla gama de trabalho a ser feito depois que a propriedade estiver em operação, inclusive a cobrança do aluguel, o tratamento das reclamações dos inquilinos e a realização de manutenção e reparos regulares.
Você precisará trabalhar em estreita colaboração com a empresa de administração e responder com rapidez e precisão.
Etapa 8: Declaração final de imposto de renda
A renda imobiliária deve ser declarada todos os anos.
Para garantir que você não perca nenhuma despesa, organize seus recibos diariamente e apresente sua declaração de imposto de renda adequadamente.
Conclusão: A administração de aluguéis é um "negócio" com determinação e estratégia.
Este artigo explicou que a administração de aluguéis não é apenas "administração de ativos", mas "administração de negócios " que exige tomada de decisões e estratégia ativas.
O único caminho para o sucesso é entender corretamente as vantagens e desvantagens e tomar medidas com base em um plano de negócios claro.
Em vez de esperar passivamente um aumento nos ativos, tenha uma forte vontade de ser você mesmo um gerente de negócios e lide com seus clientes, os locatários, de maneira sincera. Quando estiver pronto para isso, a administração de aluguéis não só lhe trará uma renda estável, mas também lhe proporcionará grande satisfação e oportunidades de crescimento.
Na INA&Associates, temos apoiado muitos proprietários em sua administração de aluguéis.
Desde a formulação de um plano de negócios até a seleção de propriedades e a consultoria sobre a incorporação, oferecemos propostas ideais adaptadas à situação de cada indivíduo.
Por que não aceitar o desafio da administração de aluguéis conosco? Fique à vontade para entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes
P. Um iniciante em investimento imobiliário pode começar a administrar aluguéis?
R. Sim, é possível. Entretanto, há riscos envolvidos em começar por conta própria. Conforme explicado neste artigo, você precisa de conhecimento e perspectiva como gerente de negócios. Recomendamos enfaticamente que você comece consultando um especialista em propriedade de confiança e obtendo apoio.
P. Qual é o nível de autofinanciamento necessário?
R. É difícil dizer, mas, de modo geral, você precisa ter um autofinanciamento de cerca de 10% a 20% do preço da propriedade. Além disso, você também precisará pagar taxas de registro, imposto de aquisição de propriedade e outros custos. As condições variam de acordo com a instituição financeira e a propriedade, portanto, é importante planejar suas finanças com antecedência.
P. Se eu deixar a propriedade para a empresa de administração, terei de fazer alguma coisa?
R.Não, esse não é o caso. A empresa de administração é apenas uma parceira na administração. A decisão final deve ser tomada pelos próprios proprietários. Você não deve confiar nos relatórios da empresa de administração, mas sempre ter a perspectiva de um gerente e participar ativamente do processo.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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