A administração de condomínios está chamando a atenção como uma opção de investimento atraente que proporciona uma renda de aluguel estável. No entanto, o planejamento financeiro adequado é essencial para o sucesso.
O mais importante ao iniciar a administração de condomínios é ter uma compreensão precisa dos custos iniciais e operacionais. Muitos investidores tendem a se concentrar apenas no preço do imóvel, mas, na realidade, há muitos outros custos além dos custos de aquisição do imóvel.
No investimento em imóveis, estima-se que os custos iniciais correspondam a 15-40% do preço do imóvel. Por exemplo, se você quiser comprar um condomínio de investimento de 30 milhões de ienes, calcule que precisará gastar entre 4,5 milhões e 12 milhões de ienes em custos iniciais. A razão para essa ampla variação é que ela depende da proporção do depósito, do tipo de propriedade e do momento da compra.
A administração do condomínio também incorre em custos operacionais contínuos. É necessário prever custos que variam de várias dezenas de milhares a centenas de milhares de ienes por mês, incluindo taxas de administração, fundos de reserva para reparos, imposto predial e prêmios de seguro. Se esses custos não forem devidamente considerados em seus cálculos, talvez você não consiga gerar a receita prevista.
Para uma administração de apartamento bem-sucedida, o planejamento financeiro é tão importante quanto a seleção da propriedade. Ao manter o equilíbrio certo entre os fundos pessoais e os empréstimos e estabilizar o fluxo de caixa, a construção de ativos de longo prazo se torna possível.
Explicação minuciosa dos custos iniciais da administração de condomínios
Detalhamento dos custos de aquisição de propriedades
Os custosiniciais daadministração de condomíniospodem ser divididos em duas categorias: pagamentos de entrada e outras despesas.
Umaentrada de10 a 30% do preço do imóvel é geralmente considerada uma boa regra geral. Isso varia de acordo com as condições de empréstimo da instituição financeira e os atributos do investidor, mas, na maioria dos casos, uma entrada de cerca de 20% é suficiente para obter termos de financiamento favoráveis.
As despesas diversasgeralmente correspondem a cerca de 5% a 10% do preço do imóvel. Elas tendem a ser relativamente baixas para propriedades recém-construídas, mas para propriedades de segunda mão a proporção de despesas diversas pode ser maior.
Itens detalhados do custo inicial
A tabela abaixo detalha os custos iniciais necessários para iniciar o flat management.
| Item de custo | Valor aproximado | Observações |
| Taxa de corretagem | Preço do imóvel x 3% + JPY 60.000 | Exigido no momento do contrato de venda |
| Taxa de registro | 150.000 - 300.000 ienes | Inclui taxas de escrivão judicial |
| Taxa de administração do empréstimo | Valor do empréstimo x 2% aprox. | Varia de acordo com a instituição financeira |
| Taxa de garantia do empréstimo | Valor do empréstimo x 2% aprox. | Se pago antecipadamente em uma única parcela |
| Prêmio de seguro contra incêndio | 30.000-100.000 ienes por ano | Varia de acordo com o tamanho da propriedade |
| Imposto de aquisição de propriedade | Valor avaliado do imposto predial x 3%. | Redução disponível |
| Imposto de selo | 10.000 - 60.000 ienes | Varia de acordo com o valor do contrato. |
| Liquidação do imposto sobre a propriedade, etc. | Várias dezenas de milhares - várias centenas de milhares de ienes | Varia de acordo com o tempo de entrega. |
Simulação de custos iniciais pelo preço da propriedade
Simule os custos iniciais pelo preço real da propriedade.
| Preço do imóvel | Adiantamento (20%) | Outras despesas (8%) | Custo inicial total |
| 30 milhões de ienes | 6 milhões de ienes | 2,4 milhões de ienes | 8,4 milhões de ienes |
| 50 milhões de ienes | 10 milhões de ienes | 4 milhões de ienes | 14 milhões de ienes |
| 80 milhões de ienes | 16 milhões de ienes | 6,4 milhões de ienes | 22,4 milhões de ienes |
| 100 milhões de ienes | 20 milhões de ienes | 8 milhões de ienes | 28 milhões de ienes |
Esses números são diretrizes gerais e variam de acordo com a localização e a idade do imóvel e as condições da instituição financeira. A proporção de vários custos tende a ser menor, principalmente para novos condomínios nos centros das cidades.
É possível reduzir a porcentagem do pagamento da entrada para manter os custos iniciais baixos, mas isso aumentará os pagamentos mensais do empréstimo e a carga de juros. Além disso, a aprovação do empréstimo pode ser mais difícil com uma entrada menor, portanto, é importante ter um plano financeiro equilibrado.
Entenda completamente os custos operacionais da administração do condomínio.
Custos mensais e anuais
Na administração de condomínios,os custosoperacionaissão incorridosde forma contínua, mesmo após a aquisição da propriedade.O segredo do sucesso é compreender adequadamente esses custos e incorporá-los aos cálculos de receitas e despesas.
| Item de custo | Frequência de ocorrência | Valor aproximado | Observações. |
| Comissão de administração | Mensal | Aprox. 5% da receita do aluguel | Varia de acordo com a empresa de administração |
| Reserva para reparos | Mensal | 10.000 - 30.000 ienes | Varia de acordo com o tamanho da propriedade |
| Imposto sobre a propriedade | 4 vezes por ano | Centenas de milhares de ienes por ano | Determinado pelo valor avaliado |
| Imposto de planejamento urbano | 4 vezes por ano | Várias dezenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes por ano | Imóveis em zonas de urbanização |
| Prêmio de seguro contra incêndio | Uma vez por ano | 30.000 a 100.000 ienes por ano | Varia de acordo com a cobertura |
| Prêmio de seguro contra terremotos | Uma vez por ano | 10.000 - 50.000 ienes por ano | Opcional |
| Taxa do contador de impostos | Uma vez por ano | 100.000 a 300.000 ienes por ano | Taxas do agente de declaração de impostos |
As taxas de administraçãosão um dos maiores custos operacionais na administração de condomínios. Em geral, a taxa de mercado é de cerca de 5% da receita do aluguel, mas varia de 3% a 10%, dependendo da empresa de administração. É importante escolher o equilíbrio certo entre serviços e custos.
O fundode reserva para reparosé um valor mensal reservado para futuros reparos de grande porte. O valor é relativamente pequeno quando novos edifícios são construídos, mas geralmente aumenta em etapas à medida que o edifício envelhece, e deve ser incorporado ao planejamento financeiro de longo prazo.
O imposto sobre a propriedade e o imposto de planejamento da cidadesão calculados com base no valor avaliado do imposto sobre a propriedade. A taxa padrão do imposto sobre a propriedade é de 1,4% do valor avaliado e de 0,3% para o imposto de planejamento urbano. Entretanto, como uma redução é aplicada a propriedades residenciais, o valor real do imposto é o valor após a redução.
Pontos-chave para reduzir os custos operacionais
O gerenciamento adequado dos custos operacionais pode melhorar a lucratividade da administração do condomínio.
Em primeiro lugar, é importante obter cotações de várias empresas de administração e comparar seus serviços e custos em termos de comissão de administração. Não escolha simplesmente a empresa mais barata, mas leve em conta também a qualidade do serviço prestado aos inquilinos e o histórico da empresa em lidar com vagas.
Com relação ao fundo de reserva para reparos, é importante definir um valor adequado. Se o fundo de reserva for insuficiente, pode ser necessário cobrar uma quantia fixa no futuro, enquanto um fundo de reserva excessivo piorará a eficiência financeira. É importante verificar o plano de reparos de longo prazo e determinar o valor adequado da reserva.
Com relação aos impostos, a carga pode ser reduzida com o uso de várias medidas de alívio e exceções especiais. Por exemplo, há medidas para reduzir o imposto predial sobre imóveis recém-construídos e reduções de impostos para obras de reforma com economia de energia. Consulte um consultor tributário e implemente medidas apropriadas de economia de impostos.
Simulação do capital original pelo valor da propriedade
Para uma propriedade no valor de 30 milhões de ienes
Veja uma simulação detalhada para a compra de umcondomínio de investimentode 30 milhões de ienes.
| Item | Valor | Observações |
| Preço do imóvel | 30 milhões de ienes | -30 milhões |
| Adiantamento (20%) | 6 milhões de ienes | -Valor do imóvel |
| Outras despesas (8%) | 2,4 milhões de ienes | Taxas de corretagem, taxas de registro, etc. |
| Custos iniciais totais | 8,4 milhões de ienes | -2,4 milhões de ienes |
| Valor do empréstimo | 24 milhões de ienes | Preço do imóvel - entrada |
| Valor do pagamento mensal | Aprox. 85.000 ienes | Taxa de juros de 1,5%, pagamento em 35 anos |
| Renda presumida de aluguel | 120.000 ienes por mês | Em um rendimento superficial de 4,8%. |
| Custos operacionais mensais | Aprox. 30.000 ienes | Taxas de administração, impostos, etc. |
| Fluxo de caixa mensal | Aproximadamente. | Renda de aluguel - reembolsos - custos operacionais |
No caso de uma propriedade de 50 milhões de ienes
Pode-se esperar que uma propriedade com valor de 50 milhões de ienes gere uma renda maior, mastambém exigemaiscapital.
| Item | Valor | Observações |
| Preço da propriedade | 50 milhões de ienes | -1,000,000 |
| Adiantamento (20%) | 10 milhões de ienes | - Despesas diversas (8%) |
| Outras despesas (8%) | 4 milhões de ienes | Taxas de corretagem, taxas de registro, etc. |
| Custos iniciais totais | 14 milhões de ienes | -1,5 milhão de ienes |
| Valor do empréstimo | 40 milhões de ienes | Preço do imóvel - entrada |
| Valor do pagamento mensal | Aprox. 142.000 ienes | Taxa de juros de 1,5%, pagamento em 35 anos |
| Renda presumida de aluguel | 200.000 ienes por mês | Em um rendimento superficial de 4,8%. |
| Custos operacionais mensais | Aproximadamente 45.000 ienes | Taxas de administração, impostos, etc. |
| Fluxo de caixa mensal | Aprox. 13.000 ienes | Renda de aluguel - reembolsos - custos operacionais |
No caso de uma propriedade de 100 milhões de ienes
Investimentos em propriedades maiores, como um condomínio de 100 milhões de ienes, exigem fundos ainda maiores.
| Item | Valor | Observações |
| Preço do imóvel | 100 milhões de ienes | -100 milhões de ienes |
| Adiantamento (25%) | 25 milhões de ienes | A taxa de entrada é maior para propriedades maiores |
| Outras despesas (8%) | 8 milhões de ienes | Taxas de corretagem, taxas de registro, etc. |
| Custos iniciais totais | 33 milhões de ienes | -Financiamento |
| Valor do empréstimo | 75 milhões de ienes | Preço do imóvel - entrada |
| Valor do pagamento mensal | Aprox. 266.000 ienes | Taxa de juros de 1,5%, pagamento em 35 anos |
| Renda presumida de aluguel | 500.000 ienes por mês | Em um rendimento superficial de 6,0%. |
| Custos operacionais mensais | Aprox. 120.000 ienes | Taxas de administração, impostos, etc. |
| Fluxo de caixa mensal | Aprox. 114.000 ienes | Renda de aluguel - reembolsos - custos operacionais |
Exemplos reais de rendimentos e cálculos de receita/despesa
Há dois tipos de rendimentosno investimento em condomínios: rendimento superficial e rendimento real. O rendimento superficial é a renda anual do aluguel dividida pelo preço do imóvel, enquanto o rendimento real mostra a taxa real de retorno após a dedução dos custos operacionais.
Por exemplo, se a renda anual de aluguel for de 1,44 milhão de ienes para uma propriedade de 30 milhões de ienes, o rendimento de superfície será de 4,8%. Entretanto, se os custos operacionais anuais custarem 360.000 ienes, o rendimento real será de 3,6%.
Ao tomar decisões de investimento, é importante usar o rendimento real como base. Além disso, levando em conta o risco de vacância e o risco de queda nos aluguéis, um cálculo conservador de receitas e despesas garantirá uma administração estável do condomínio.
Estratégias de financiamento para uma administração de condomínio bem-sucedida
Equilíbrio entre fundos próprios e financiamento
No investimento imobiliário, o equilíbrio entre os fundos próprios e o financiamento é um fator importante tanto para a lucratividade quanto para o gerenciamento de riscos.
Uma entrada maior pode ajudar a controlar os pagamentos mensais do empréstimo e melhorar o fluxo de caixa. Também reduz a carga de juros, melhorando, assim, a lucratividade a longo prazo. Por outro lado, investir mais de seus próprios fundos também cria o risco de perder outras oportunidades de investimento ou de não ter dinheiro suficiente em caixa.
Para encontrar o equilíbrio certo, os seguintes fatores precisam ser considerados.
Primeiro, a renda anual e a situação dos ativos do investidor. É importante entender o valor do financiamento disponível de acordo com seus próprios atributos, já que um empréstimo de 5 a 10 vezes a renda anual é geralmente considerado o limite superior.
Em segundo lugar, a rentabilidade da propriedade. Se a propriedade tiver um alto rendimento, você poderá garantir o fluxo de caixa mesmo com uma relação empréstimo/valor mais alta. Por outro lado, no caso de propriedades com baixo rendimento, a rentabilidade deve ser melhorada com uma entrada maior.
Além disso, as tendências das taxas de juros são outro fator a ser considerado. Em um ambiente de taxa de juros baixa, há benefícios significativos na utilização de financiamento, enquanto em um ambiente de taxa de juros crescente, o risco pode ser reduzido com o aumento do índice de autofinanciamento.
Importância do fluxo de caixa
O gerenciamento do fluxo de caixa é fundamental para o sucesso naadministração de condomínios.O fluxo de caixa é a receita real obtida após a dedução dos pagamentos de empréstimos e dos custos operacionais da receita de aluguel.
A manutenção de um fluxo de caixa positivo proporciona os seguintes benefícios.
Primeiro, garante uma fonte estável de renda. Uma renda mensal constante facilita a estabilização da sua vida e o planejamento de necessidades financeiras futuras.
Em segundo lugar, ele garante uma fonte de investimento adicional. Se você tiver um fluxo de caixa estável, poderá usar os fundos recebidos como entrada para a compra do seu próximo imóvel.
Terceiro, a capacidade de lidar com despesas inesperadas. Um fluxo de caixa estável permite que você enfrente despesas inesperadas, como quebra de equipamentos ou períodos de vacância.
A maximização da receita de aluguel e a otimização dos custos são fundamentais para melhorar o fluxo de caixa. A lucratividade pode ser melhorada por meio da revisão contínua das configurações de aluguel, da redução dos períodos de vacância e dos custos de gerenciamento.
Gerenciamento de riscos e planejamento financeiro
Como a administração de condomínios envolve vários riscos, a gestão adequada dos riscos e o planejamento financeiro são essenciais.
Para o risco de vacância,é importante escolher um imóvel em uma boa localização e definir um aluguel adequado. Também é eficaz diversificar o risco ao possuir várias unidades.
Para o risco de queda nos aluguéis, é importante pesquisar regularmente as tendências do mercado e revisar os aluguéis conforme necessário. A manutenção adequada para manter o valor da propriedade também é importante.
Medidas podem ser tomadas contra o riscode aumento das taxas de juros, como a escolha de uma taxa de juros fixa ou a redução do principal por meio de pagamento antecipado. Também é importante realizar cálculos conservadores de receitas e despesas para levar em conta o aumento das taxas de juros.
Quanto aos riscos de reparos,é necessário verificar o plano de reparos de longo prazo e preparar fundos para futuros reparos de grande escala. Considere preparar-se para isso não apenas por meio do fundo de reserva para reparos, mas também por meio de seus próprios recursos.
Recomenda-se reservar um fundo de reserva de 10 a 20% do preço do imóvel para cobrir esses riscos. A revisão regular de suas receitas e despesas e a atualização de seu plano financeiro também o ajudarão a se adaptar às mudanças nas condições do mercado.
Conclusão: gerenciamento dos fundos iniciais e contínuos para a administração do condomínio
Pontos principais sobre custos iniciais e operacionais
O capital inicial necessário para iniciar a administração do condomínio é de aproximadamente 15 a 40% do preço do imóvel. Especificamente, você precisa preparar um depósito de 10-30% do preço do imóvel e 5-10% para outras despesas.
São necessários custos iniciais de aproximadamente JPY 8,4 milhões para uma propriedade no valor de JPY 30 milhões, JPY 14 milhões para uma propriedade no valor de JPY 50 milhões e JPY 33 milhões para uma propriedade no valor de JPY 100 milhões.
Quanto aos custos operacionais, você deve esperar gastar entre várias dezenas de milhares e centenas de milhares de ienes por mês, incluindo taxas de administração, fundos de reserva para reparos, impostos e prêmios de seguro. Ao contabilizar adequadamente esses custos, a lucratividade real pode ser determinada.
Diretrizes de ação para o sucesso
Para ter sucesso no gerenciamento de apartamentos, é importante concentrar-se nos seguintes pontos.
Primeiro, pesquisa preliminar adequada e planejamento financeiro. É importante fazer uma pesquisa detalhada sobre a localização da propriedade, a idade, o ambiente ao redor e o potencial futuro, e fazer cálculos conservadores de receitas e despesas.
Segundo, escolha a propriedade certa. Faça sua escolha com base em uma avaliação abrangente não apenas do rendimento, mas também do potencial futuro do local, da qualidade do edifício e da situação da administração.
Terceiro, gerenciamento e aprimoramento contínuos. É importante manter e melhorar a lucratividade por meio de revisões regulares de receitas e despesas, manutenção adequada e compreensão das tendências do mercado.
Sugestões para a próxima etapa
Aqueles que estão pensando em administrar um condomínio são aconselhados a começar com as seguintes etapas
1)Verifique os fundos pessoais e entenda o valor do financiamento disponível: consulte uma instituição financeira e verifique as condições de empréstimo para seus próprios atributos.
2.selecione uma área de investimento e faça uma pesquisa de mercado: pesquise a demanda de aluguel, as taxas de aluguel e o potencial futuro da área em que está pensando em investir.
3.selecionar uma propriedade e calcular a renda e as despesas: selecione uma propriedade específica e faça cálculos detalhados de renda e despesas.
4.consultar especialistas: é importante consultar especialistas, como agentes imobiliários, contadores fiscais e planejadores financeiros, para receber orientação objetiva.
A INA&Associates K.K. oferece suporte abrangente para a administração de condomínios. Desde a seleção da propriedade até o planejamento financeiro e a administração e operação, apoiamos o seu sucesso.
Perguntas mais frequentes
P1: Qual é o valor mínimo de fundos pessoais necessário para administrar um condomínio?
R1: O valor mínimo de fundos pessoais necessários depende do preço da propriedade e das condições do empréstimo, mas, em geral, 15 a 20% do preço da propriedade é uma boa regra geral. Por exemplo, para uma propriedade no valor de JPY 30 milhões, você precisará de cerca de JPY 4,5 a 6 milhões em fundos pessoais. Entretanto, um empréstimo total pode ser possível, portanto, é aconselhável consultar uma instituição financeira.
P2: É possível começar a administrar um condomínio sem um depósito?
A2.É possível administrar um condomínio sem um depósito (empréstimo integral), mas as condições são mais rigorosas. A renda anual do investidor, a situação patrimonial e o valor da garantia da propriedade são fatores importantes. Além disso, é necessária uma análise cuidadosa, pois os pagamentos mensais sem um pagamento inicial podem aumentar e o fluxo de caixa pode se deteriorar.
P3: O que devo fazer se os custos operacionais forem maiores do que o esperado?
A3: Se os custos operacionais excederem as expectativas, é importante primeiro analisar detalhadamente o detalhamento dos custos. Os custos podem ser reduzidos por meio da revisão das taxas de administração, da otimização das reservas para reparos e da implementação de medidas fiscais. Também é eficaz aumentar a receita revisando os aluguéis e tomando medidas para evitar vacâncias.
P4: Há alguma diferença no custo inicial entre condomínios novos e de segunda mão?
R4: A proporção de vários custos tende a ser maior para os condomínios usados. Para um condomínio recém-construído, esse custo é de cerca de 4 a 7% do preço do imóvel, enquanto para um condomínio usado é de cerca de 7 a 10%. Isso se deve ao impacto das taxas de corretagem, taxas de registro e custos de renovação. Entretanto, como o preço da propriedade em si é mais barato em um condomínio usado, o custo inicial total pode ser menor do que em um prédio novo.
P5: Qual é o nível adequado de rendimento para a administração do condomínio?
A5.Os rendimentos adequados dependem da localização e do tipo de propriedade. Um guia aproximado é um rendimento superficial de 3 a 5% para um condomínio seccional no centro da cidade e de 6 a 10% para um condomínio individual em uma área rural. No entanto, é importante avaliar não apenas o rendimento superficial, mas também o rendimento real após a dedução dos custos operacionais. Além disso, propriedades com rendimento muito alto provavelmente apresentam riscos elevados, portanto, é necessário um julgamento abrangente.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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