La gestión de comunidades de propietarios está llamando la atención como método de inversión atractivo que proporciona unos ingresos estables por alquiler. Sin embargo, una planificación financiera adecuada es esencial para el éxito.
Lo más importante al empezar la gestión de una comunidad de propietarios es conocer con exactitud los costes iniciales y de funcionamiento. Muchos inversores tienden a centrarse únicamente en el precio de la propiedad, pero en realidad hay muchos otros costes además de los de adquisición de la propiedad.
En la inversión inmobiliaria, los costes iniciales se estiman en un 15-40% del precio de la propiedad. Por ejemplo, si quiere comprar un condominio de inversión de 30 millones de yenes, calcule que necesitará gastar entre 4,5 y 12 millones de yenes en costes iniciales. La razón de esta amplia horquilla es que depende de la proporción del depósito, el tipo de propiedad y el momento de la compra.
También hay que tener en cuenta los gastos corrientes que conlleva la gestión del condominio. Hay que prever costes que van de varias decenas de miles a cientos de miles de yenes al mes, incluidos los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas de seguros. Si estos costes no se tienen debidamente en cuenta en sus cálculos, es posible que no pueda generar los ingresos que había previsto.
Para que la gestión de un piso tenga éxito, la planificación financiera es tan importante como la selección de la propiedad. Si se mantiene el equilibrio adecuado entre los fondos personales y los préstamos y se estabiliza el flujo de caja, será posible crear activos a largo plazo.
Explicación detallada de los costes iniciales de la gestión de comunidades de propietarios
Desglose de los costes de adquisición de un inmueble
Los costesiniciales de lagestión de comunidades de propietariospueden dividirse a grandes rasgos en dos categorías: pagos iniciales y otros gastos.
En general, se considera que unpago inicialdel 10-30% del precio de la propiedad es una buena regla general. Esto varía en función de las condiciones de préstamo de la entidad financiera y de los atributos del inversor, pero en la mayoría de los casos basta con un pago inicial de alrededor del 20% para obtener condiciones de financiación favorables.
Los gastos variossuelen rondar el 5-10% del precio de la propiedad. Suelen ser relativamente bajos en los inmuebles de nueva construcción, pero en los de segunda mano la proporción de gastos varios puede ser mayor.
Detalle de los costes iniciales
En el siguiente cuadro se detallan los costes iniciales necesarios para empezar a gestionar un piso.
| Coste | Importe aproximado | Observaciones |
| Honorarios de intermediación | Precio del inmueble x 3% + 60.000 JPY | Requerido en el momento del contrato de venta |
| Gastos de registro | 150.000 - 300.000 yenes | Incluye los honorarios del escribano judicial |
| Tasa de administración del préstamo | Importe del préstamo x 2% aprox. | Varía en función de la entidad financiera |
| Comisión de garantía del préstamo | Importe del préstamo x 2% aprox. | Si se paga por adelantado en una sola vez |
| Prima de seguro contra incendios | 30.000-100.000 yenes al año | Varía en función del tamaño de la propiedad |
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles | Valor catastral x 3%. | Reducción disponible |
| Impuesto de timbre | 10.000 - 60.000 yenes | Varía en función del importe del contrato. |
| Liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, etc. | Varias decenas de miles - varios cientos de miles de yenes | Varía en función del momento de la entrega. |
Simulación de los costes iniciales por precio de la propiedad
Simulación de los costes iniciales por precio real de la propiedad.
| Precio del inmueble | Pago inicial (20%) | Otros gastos (8%) | Coste inicial total |
| 30 millones de yenes | 6 millones de yenes | 2,4 millones de yenes | 8,4 millones de yenes |
| 50 millones de yenes | 10 millones de yenes | 4 millones de yenes | 14 millones de yenes |
| 80 millones de yenes | 16 millones de yenes | 6,4 millones de yenes | 22,4 millones de yenes |
| 100 millones de yenes | 20 millones de yenes | 8 millones de yenes | 28 millones de yenes |
Estas cifras son orientativas y variarán en función de la ubicación y antigüedad del inmueble y de las condiciones de la entidad financiera. La proporción de gastos diversos tiende a ser menor, sobre todo en el caso de los condominios nuevos situados en el centro de las ciudades.
Es posible reducir el porcentaje del pago inicial para mantener bajos los costes iniciales, pero esto aumentará las cuotas mensuales del préstamo y la carga de los intereses. Además, la aprobación del préstamo puede ser más difícil con un pago inicial menor, por lo que es importante tener un plan financiero equilibrado.
Conozca bien los gastos corrientes de la gestión de la comunidad de propietarios.
Costes mensuales y anuales
En la gestión de comunidades de propietarios,losgastos corrientes son constantes, incluso después de adquirir la propiedad.La clave del éxito consiste en comprender correctamente estos costes e incorporarlos a los cálculos de ingresos y gastos.
| Concepto de coste | Frecuencia | Importe aproximado | Observaciones. |
| Comisión de gestión | Mensual | Aprox. 5% de los ingresos por alquiler | Varía en función de la empresa de gestión |
| Reserva para reparaciones | Mensual | 10.000 - 30.000 yenes | Varía en función del tamaño de la propiedad |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | 4 veces al año | Cientos de miles de yenes al año | En función del valor catastral |
| Impuesto de urbanismo | 4 veces al año | De varias decenas de miles a varios cientos de miles de yenes al año | Propiedades en zonas de urbanización |
| Prima de seguro contra incendios | Una vez al año | De 30.000 a 100.000 yenes al año | Varía en función de la cobertura |
| Prima del seguro contra terremotos | Una vez al año | 10.000 - 50.000 yenes al año | Opcional |
| Honorarios del contable fiscal | Una vez al año | 100.000-300.000 yenes al año | Honorarios del gestor fiscal |
Los honorarios degestión son uno de los mayores gastos corrientes en la administración de condominios. Por lo general, la tasa de mercado se sitúa en torno al 5% de los ingresos por alquiler, pero varía del 3% al 10% en función de la empresa gestora. Es importante hacer una elección basada en el equilibrio entre servicios y costes.
El fondode reserva para reparacioneses una cantidad mensual que se reserva para futuras reparaciones de gran envergadura. La cantidad es relativamente pequeña cuando se construyen edificios nuevos, pero suele aumentar por etapas a medida que el edificio envejece, y debe incorporarse a la planificación financiera a largo plazo.
El impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanísticose calculan en función del valor catastral de la propiedad. El tipo normal del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1,4% del valor catastral y del 0,3% para el impuesto urbanístico. Sin embargo, como se aplica una reducción a las propiedades residenciales, el importe real del impuesto es el importe después de la reducción.
Puntos clave para reducir los gastos corrientes
Una gestión adecuada de los gastos corrientes puede mejorar la rentabilidad de la administración de la comunidad de propietarios.
En primer lugar, es importante obtener presupuestos de varias empresas de gestión y comparar sus servicios y costes en términos de honorarios de consignación de gestión. No elija simplemente la empresa más barata, tenga en cuenta también la calidad del servicio al inquilino y la trayectoria de la empresa en la gestión de las desocupaciones.
En cuanto al fondo de reserva para reparaciones, es importante fijar una cantidad adecuada. Si el fondo de reserva es insuficiente, puede ser necesario cobrar una cantidad global en el futuro, mientras que un fondo de reserva excesivo empeorará la eficiencia financiera. Es importante comprobar el plan de reparaciones a largo plazo y determinar la cantidad de reserva adecuada.
En cuanto a los impuestos, la carga puede reducirse recurriendo a diversas medidas de desgravación y excepciones especiales. Por ejemplo, existen medidas para reducir el impuesto sobre bienes inmuebles de las viviendas de nueva construcción y reducciones fiscales para las obras de renovación que ahorren energía. Consulte con un asesor fiscal y aplique las medidas de ahorro fiscal adecuadas.
Simulación del capital original por el valor de la propiedad
Para una vivienda de 30 millones de yenes
Vea una simulación detallada para la compra de uncondominio de inversión de30 millones de yenes.
| Partida | Importe | Observaciones |
| Precio del inmueble | 30 millones de yenes | -30 millones de yenes |
| Pago inicial (20%) | 6 millones de yenes | -Valor de la propiedad |
| Otros gastos (8%) | 2,4 millones de yenes | Gastos de corretaje, registro, etc. |
| Total gastos iniciales | 8,4 millones de yenes | -2,4 millones de yenes |
| Importe del préstamo | 24 millones de yenes | Precio de la propiedad - pago inicial |
| Cuota mensual | Aprox. 85.000 yenes | Tipo de interés 1,5%, amortización a 35 años |
| Supuestos ingresos por alquiler | 120.000 yenes al mes | Con un rendimiento superficial del 4,8%. |
| Gastos corrientes mensuales | Aproximadamente 30.000 yenes | Gastos de gestión, impuestos, etc. |
| Flujo de caja mensual | Aprox. | Ingresos por alquiler - amortizaciones - gastos corrientes |
En el caso de una propiedad de 50 millones de yenes
Aunque cabe esperar mayores ingresos de una propiedad de 50 millones de yenes, tambiénaumentael capitalnecesario.
| Partida | Importe | Observaciones |
| Precio del inmueble | 50 millones de yenes | -1,000,000 |
| Pago inicial (20%) | 10 millones de yenes | - Gastos varios (8%) |
| Otros gastos (8%) | 4 millones de yenes | Gastos de corretaje, registro, etc. |
| Total gastos iniciales | 14 millones de yenes | -1,5 millones de yenes |
| Importe del préstamo | 40 millones de yenes | Precio de la propiedad - pago inicial |
| Cuota mensual | Aprox. 142.000 yenes | Tipo de interés 1,5%, amortización a 35 años |
| Supuestos ingresos por alquiler | 200.000 yenes al mes | Con un rendimiento superficial del 4,8%. |
| Gastos corrientes mensuales | Aproximadamente 45.000 yenes | Gastos de gestión, impuestos, etc. |
| Flujo de caja mensual | Aprox. 13.000 yenes | Ingresos por alquiler - amortizaciones - gastos corrientes |
En el caso de una propiedad de 100 millones de yenes
Las inversiones en propiedades más grandes, como un condominio de 100 millones de yenes, requieren fondos aún mayores.
| Partida | Importe | Observaciones |
| Precio del inmueble | 100 millones de yenes | -100 millones de yenes |
| Pago inicial (25%) | 25 millones de yenes | El porcentaje de pago inicial es mayor para las propiedades más grandes |
| Otros gastos (8%) | 8 millones de yenes | Gastos de corretaje, registro, etc. |
| Total gastos iniciales | 33 millones de yenes | -Financiación |
| Importe del préstamo | 75 millones de yenes | Precio de la propiedad - pago inicial |
| Cuota mensual | Aprox. 266.000 yenes | Tipo de interés 1,5%, amortización a 35 años |
| Supuestos ingresos por alquiler | 500.000 yenes al mes | Con un rendimiento superficial del 6,0%. |
| Gastos corrientes mensuales | Aproximadamente 120.000 yenes | Gastos de gestión, impuestos, etc. |
| Flujo de caja mensual | Aprox. 114.000 yenes | Ingresos por alquiler - amortizaciones - gastos corrientes |
Ejemplos reales de rendimientos y cálculos de ingresos/gastos
Existen dos tipos de rendimientosen la inversión en condominios: el rendimiento superficial y el rendimiento real. El rendimiento superficial es la renta anual dividida por el precio del inmueble, mientras que el rendimiento real muestra la tasa real de rentabilidad una vez deducidos los gastos corrientes.
Por ejemplo, si la renta anual es de 1,44 millones de yenes para una propiedad de 30 millones de yenes, el rendimiento superficial es del 4,8%. Sin embargo, si los gastos corrientes anuales cuestan 360.000 yenes, el rendimiento real sería del 3,6%.
A la hora de tomar decisiones de inversión, es importante utilizar el rendimiento real como base. Los cálculos conservadores de ingresos y gastos, que también tienen en cuenta el riesgo de desocupación y el riesgo de caída de los alquileres, garantizarán una gestión estable del condominio.
Estrategias de financiación para gestionar con éxito una comunidad de propietarios
Equilibrio entre fondos propios y financiación
En la inversión inmobiliaria, el equilibrio entre fondos propios y financiación es un factor importante tanto para la rentabilidad como para la gestión del riesgo.
Un pago inicial mayor puede ayudar a controlar las cuotas mensuales del préstamo y mejorar el flujo de caja. También reduce la carga de los intereses, mejorando así la rentabilidad a largo plazo. Por otro lado, invertir más fondos propios también crea el riesgo de perder otras oportunidades de inversión o de no disponer de suficiente liquidez.
Para encontrar el equilibrio adecuado, hay que tener en cuenta los siguientes factores.
En primer lugar, los ingresos anuales del inversor y su situación patrimonial. Es importante conocer el importe de la financiación disponible en función de los atributos propios, ya que un préstamo de entre 5 y 10 veces los ingresos anuales suele considerarse el límite superior.
En segundo lugar, la rentabilidad del inmueble. Si la propiedad tiene un alto rendimiento, es posible que pueda asegurar el flujo de caja incluso con una mayor relación préstamo-valor. Por el contrario, en el caso de propiedades con bajos rendimientos, la rentabilidad debería mejorarse mediante un pago inicial mayor.
Además, la evolución de los tipos de interés es otro factor a tener en cuenta. En un entorno de tipos de interés bajos, la utilización de préstamos presenta importantes ventajas, mientras que en un entorno de tipos de interés al alza, el riesgo puede reducirse aumentando la ratio de autofinanciación.
Importancia de la tesorería
La gestión de la tesorería es la clave del éxito en lagestión de comunidades de propietarios.El flujo de caja es el ingreso real después de deducir los reembolsos de préstamos y los gastos de funcionamiento de los ingresos por alquiler.
Mantener un flujo de caja positivo proporciona los siguientes beneficios.
En primer lugar, garantiza una fuente estable de ingresos. Unos ingresos mensuales constantes facilitan la estabilización de la vida y la planificación de las necesidades financieras futuras.
En segundo lugar, asegura una fuente de inversión adicional. Si dispone de un flujo de caja estable, puede utilizar los fondos que reciba de él como anticipo para la compra de su próxima propiedad.
En tercer lugar, la capacidad de hacer frente a gastos imprevistos. Un flujo de caja estable le permite hacer frente a gastos imprevistos, como averías de equipos o periodos de desocupación.
Maximizar los ingresos por alquiler y optimizar los costes son claves para mejorar la tesorería. La rentabilidad puede mejorarse revisando continuamente la configuración de los alquileres, acortando los periodos de desocupación y reduciendo los costes de gestión.
Gestión de riesgos y planificación financiera
Dado que la gestión de comunidades de propietarios conlleva diversos riesgos, es esencial una gestión de riesgos y una planificación financiera adecuadas.
Para el riesgo de desocupación, esimportante elegir una propiedad en una buena ubicación y fijar un alquiler adecuado. También es eficaz diversificar el riesgo poseyendo varias unidades.
Para el riesgo de caída de los alquileres, es importante estudiar periódicamente las tendencias del mercado y revisar los alquileres cuando sea necesario. También es importante un mantenimiento adecuado para conservar el valor de la propiedad.
Se pueden tomar medidas contra el riesgode subida de los tipos de interés, como elegir un tipo de interés fijo o reducir el principal mediante amortización anticipada. También es importante realizar cálculos conservadores de ingresos y gastos para tener en cuenta el aumento de los tipos de interés.
En cuanto a los riesgos de reparación, esnecesario comprobar el plan de reparaciones a largo plazo y preparar fondos para futuras reparaciones a gran escala. Considere la posibilidad de prepararse para ello no sólo a través del fondo de reserva para reparaciones, sino también con sus propios fondos.
Se recomienda reservar un fondo de reserva del 10-20% del precio de la propiedad para cubrir estos riesgos. Revisar periódicamente sus ingresos y gastos y actualizar su plan financiero también le ayudará a adaptarse a las cambiantes condiciones del mercado.
Conclusión: gestión de los fondos iniciales y corrientes para la administración de la comunidad de propietarios
Puntos clave sobre los costes iniciales y corrientes
El capital inicial necesario para iniciar la gestión de una comunidad de propietarios es de aproximadamente el 15-40% del precio del inmueble. En concreto, hay que preparar un depósito del 10-30% del precio de la propiedad y del 5-10% para otros gastos.
Los costes iniciales son de aproximadamente 8,4 millones de yenes para una propiedad de 30 millones de yenes, 14 millones de yenes para una propiedad de 50 millones de yenes y 33 millones de yenes para una propiedad de 100 millones de yenes.
En cuanto a los gastos corrientes, hay que prever unos gastos mensuales de entre varias decenas de miles y cientos de miles de yenes, incluidos los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, los impuestos y las primas de seguros. Si se contabilizan adecuadamente estos costes, se podrá determinar la rentabilidad real.
Pautas de actuación para el éxito
Para tener éxito en la gestión de pisos, es importante centrarse en los siguientes puntos.
En primer lugar, una investigación preliminar y una planificación financiera adecuadas. Es importante llevar a cabo una investigación detallada sobre la ubicación del inmueble, su antigüedad, el entorno que lo rodea y su potencial futuro, así como realizar cálculos conservadores de ingresos y gastos.
Segundo, elegir la propiedad adecuada. Haga su elección basándose en una evaluación exhaustiva no sólo del rendimiento, sino también del potencial futuro de la ubicación, la calidad del edificio y la situación de la gestión.
Tercero, gestión y mejora continuas. Es importante mantener y mejorar la rentabilidad mediante revisiones periódicas de ingresos y gastos, un mantenimiento adecuado y la comprensión de las tendencias del mercado.
Sugerencias para el siguiente paso
Se aconseja a quienes estén considerando la posibilidad de gestionar una comunidad de propietarios que empiecen por los siguientes pasos
1.Comprobar los fondos personales y conocer el importe de la financiación disponible: consultar a una entidad financiera y comprobar las condiciones de préstamo para sus propios atributos.
2.Seleccione una zona de inversión y realice un estudio de mercado: investigue la demanda de alquileres, los tipos de alquiler y el potencial futuro de la zona en la que está pensando invertir.
3. Seleccione un inmueble y calcule ingresos y gastos: seleccione un inmueble concreto y realice cálculos detallados de ingresos y gastos.
4.Consultar a especialistas: es importante consultar a especialistas como agentes inmobiliarios, contables fiscales y planificadores financieros para recibir un asesoramiento objetivo.
INA&Associates K.K. ofrece apoyo integral para la gestión de comunidades de propietarios. Desde la selección de la propiedad hasta la planificación financiera, pasando por la gestión y el funcionamiento, apoyamos su éxito.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuál es la cantidad mínima de fondos personales necesaria para administrar una comunidad de propietarios?
R1: La cantidad mínima de fondos personales requeridos depende del precio del inmueble y de las condiciones del préstamo, pero por lo general un 15-20% del precio del inmueble es una buena regla general. Por ejemplo, para una propiedad de 30 millones de yenes, necesitará entre 4,5 y 6 millones de yenes en fondos personales. Sin embargo, puede ser posible obtener un préstamo completo, por lo que es aconsejable consultar a una entidad financiera.
P2.¿Es posible empezar a administrar un condominio sin depósito?
A2.Es posible gestionar un condominio sin depósito (préstamo completo), pero las condiciones son más estrictas. Los ingresos anuales del inversor, su situación patrimonial y el valor de garantía del inmueble son factores importantes. Además, hay que tener mucho cuidado, ya que las cuotas mensuales sin depósito pueden aumentar y el flujo de caja puede deteriorarse.
P3: ¿Qué debo hacer si los gastos corrientes son superiores a lo previsto?
A3.Si los gastos corrientes superan las expectativas, es importante analizar primero en detalle el desglose de los gastos. Los costes pueden reducirse revisando los gastos de gestión, optimizando las reservas para reparaciones y aplicando medidas fiscales. También es eficaz aumentar los ingresos revisando los alquileres y tomando medidas para evitar que queden vacíos.
P4: ¿Hay alguna diferencia en el coste inicial entre los condominios de segunda mano y los nuevos?
A4: La proporción de los diversos costes tiende a ser mayor en el caso de los condominios de segunda mano. En el caso de un condominio de nueva construcción, se trata de alrededor del 4-7% del precio de la propiedad, mientras que para un condominio de segunda mano es de alrededor del 7-10%. Esto se debe al impacto de los gastos de corretaje, registro y renovación. Sin embargo, como el precio de la propiedad es más barato en un condominio de segunda mano, el coste inicial total puede ser inferior al de un edificio nuevo.
P5: ¿Cuál es el nivel de rendimiento adecuado para la gestión de una comunidad de propietarios?
A5.Los rendimientos adecuados dependen de la ubicación y del tipo de propiedad. Un rendimiento aproximado es del 3-5% para un condominio seccional en el centro de la ciudad y del 6-10% para un condominio individual en una zona rural. Sin embargo, es importante juzgar no sólo por el rendimiento superficial, sino también por el rendimiento real una vez deducidos los gastos de funcionamiento. Además, los inmuebles con un rendimiento demasiado alto suelen presentar riesgos elevados, por lo que es necesario un juicio exhaustivo.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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