Guia Completo para Vender Seu Condomínio: Etapas, Custos e Impostos

A venda de um apartamento é uma das maiores decisões da vida. Para muitas pessoas, um condomínio é seu bem mais caro e sua venda exige uma preparação cuidadosa e o conhecimento certo.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd explica o processo de venda de um condomínio e as precauções a serem tomadas, de uma maneira fácil de entender para o consumidor comum. Para que a venda de um condomínio seja bem-sucedida, é importante tomar as medidas adequadas e entender as precauções a serem tomadas em cada etapa.

A venda do condomínio geralmente leva de quatro a seis meses. Para aproveitar ao máximo esse período e realizar a venda em condições ideais, consulte as informações fornecidas neste artigo.

Fluxo básico da venda do condomínio

Visão geral de todo o processo, desde a preparação até a entrega da venda

A venda de um condomínio ocorre nas sete etapas a seguir. A compreensão e o planejamento de cada etapa garantirão uma venda tranquila.

Etapa 1: Preparação para a venda e coleta de informações

O primeiro passo para vender um apartamento é a preparação adequada e a coleta de informações. Primeiro, esclareça seus motivos e objetivos para a venda. A melhor estratégia depende do motivo da venda, como reassentamento, financiamento ou herança.

Preparar os documentos necessários é essencial para uma venda tranquila. Prepare os seguintes documentos com antecedência.

• Certificado de direitos registrados (informações para identificação do registro)
• Notificação de imposto sobre a propriedade
• Recibo da taxa de administração e do fundo de reserva para reparos
• Regras de administração e regimento interno do condomínio
• Relatório de investigação sobre assuntos importantes
• Certificado de saldo de hipoteca (se houver um empréstimo)
• Certificado de identidade e impressão de selo

A confirmação do saldo da hipoteca também é importante. Uma situação de "saldo negativo", em que o preço de venda é menor do que o saldo pendente do empréstimo, pode dificultar uma venda normal. Verifique com sua instituição financeira com antecedência para saber o valor exato do empréstimo restante.

Etapa 2: Solicite uma avaliação plana

A avaliação do condomínio é um processo importante para determinar o preço de venda. Há dois tipos de avaliações: avaliações documentais e avaliações no local.

Uma avaliação documental é uma avaliação simples, calculada com base nas informações básicas da propriedade e nos exemplos comerciais da área circundante. Embora os resultados sejam obtidos em um curto espaço de tempo, a situação real da propriedade não é refletida.

Em uma avaliação no local, a pessoa responsável pela empresa imobiliária realmente visita a propriedade e avalia de forma abrangente as condições internas, o estado dos equipamentos, a vista, a luz solar etc. Para obter um valor avaliado mais preciso, é necessária uma visita domiciliar.

É importante solicitar avaliações de várias empresas para obter um preço de venda adequado. Como ocorrem diferenças no preço de um valor avaliado dependendo da empresa imobiliária, recomenda-se que a solicitação de avaliação seja feita a três ou mais empresas, no mínimo.

Etapa 3: Conclusão do contrato de mediação

Se um resultado de avaliação for comparado e examinado e uma empresa imobiliária confiável for selecionada, um contrato de mediação será celebrado. Existem os três tipos de contratos de mediação a seguir.

Quando um contrato de mediação de tempo integral ou um contrato de mediação de dever exclusivo com contrato subexclusivo é selecionado, uma empresa imobiliária é obrigada a realizar um trabalho de vendas ativo. Por outro lado, em um contrato de mediação geral, há um mérito que pode solicitar duas ou mais empresas, mas o desejo de cada empresa de vender pode diminuir.

Etapa 4: Atividade de venda

Após a conclusão de um contrato de mediação, inicia-se um trabalho de vendas em grande escala. Uma empresa imobiliária realiza as seguintes atividades.

• Publicação da propriedade em um site de portal imobiliário
• Folhetos e postagem em jornais
• Apresentação em sua própria página inicial
• Fornecimento de informações sobre o imóvel a outras empresas imobiliárias
• Correspondência de pré-visualização de pessoas que desejam comprar

A resposta da visualização é um elemento importante para uma venda bem-sucedida. Para causar uma boa impressão nos compradores em potencial, preste atenção aos seguintes pontos

• Mantenha o cômodo limpo e arrumado
• Verifique se a iluminação é clara e se as cortinas estão abertas para permitir a entrada de luz
• Reduza a sensação de estar em um cômodo e dê a ele a aparência de um cômodo modelo
• Conserte antecipadamente qualquer defeito no equipamento

Durante o processo de venda, os ajustes de preço podem ser considerados com base na reação do mercado. O número de visitantes e consultas é analisado e o preço de venda é revisado, se necessário.

Etapa 5: Conclusão do contrato de venda

Quando um possível comprador aparece e se chega a um acordo sobre o preço e as condições, um contrato de compra e venda é concluído. No momento da assinatura do contrato, os seguintes itens são confirmados

• Preço de compra e condições de pagamento
• Prazo de entrega
• Manuseio de instalações auxiliares
• Escopo e duração da responsabilidade por não conformidade com o contrato
• Valor do depósito e prazo de pagamento

Um depósito é recebido na conclusão do contrato. A taxa de mercado para um depósito é de cerca de 5 a 10% do preço de venda. O vendedor também é obrigado a preparar uma lista de instalações auxiliares e umrelatório das condições da propriedade para informar com precisão o comprador sobre as condições da propriedade.

Etapa 6: Liquidação e entrega

A liquidação e a entrega ocorrem aproximadamente um ou dois meses após a conclusão do contrato de venda. O fluxo de eventos no dia da liquidação é o seguinte

1. Identificação e verificação de documentos por um oficial de justiça
2. Execução do empréstimo hipotecário (comprador)
3. Transferência do saldo remanescente
4. Pagamento de taxas de corretagem, etc.
5. Procedimento para cancelamento da hipoteca (se o vendedor tiver um empréstimo)
6. Registro de transferência de propriedade
7. Entrega das chaves e dos documentos relevantes

A liquidação geralmente ocorre na instituição financeira onde a hipoteca do comprador é mantida. O vendedor deve concluir a mudança e esvaziar a propriedade antes do dia do evento.

Etapa 7: Declaração final

Se a venda do condomínio resultar em renda de transferência, uma declaração de imposto deverá ser apresentada entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte.

A renda de transferência é calculada usando a seguinte fórmula

Renda de transferência = preço de venda - custos de aquisição - custos de transferência

Os custos de aquisição incluem o preço de compra do apartamento e outras despesas no momento da compra, enquanto as despesas de transferência incluem taxas de corretagem e imposto de selo. Disposições especiais, como uma dedução especial de 30 milhões de ienes, estão disponíveis para a venda de imóveis residenciais, portanto, é aconselhável consultar um consultor tributário.

Pontos importantes a serem observados ao vender um apartamento

Determinação do momento da venda

O momento da venda de um apartamento tem um impacto significativo no preço de venda. Como o mercado imobiliário flutua de acordo com as condições sazonais e econômicas, é importante determinar o momento apropriado.

Geralmente, os meses de janeiro a março e de setembro a novembro são os melhores momentos para a venda, quando aumenta a demanda por realocação devido a transferências e educação superior. Durante esses meses, há muitos compradores em potencial e pode-se esperar um preço de venda relativamente alto.

A idade do condomínio também afeta o preço de venda. Se estiver pensando em vender seu condomínio, é eficaz agir cedo, pois o declínio do preço se torna mais pronunciado após 10 anos de construção.

Definição do preço de venda correto

A definição do preço de venda é fundamental para o sucesso da venda. Definir um preço muito alto não atrairá compradores em potencial e prolongará o período de venda. Por outro lado, estabelecer um preço muito baixo pode levar a perdas financeiras.

Para definir um preço de oferta adequado, os seguintes fatores precisam ser considerados de forma abrangente

• Vendas bem-sucedidas de propriedades semelhantes na vizinhança
• Tendências atuais do mercado
• Fatores individuais da propriedade (número de andares, direção, condição das instalações, etc.)
• Tempo desejado para a venda
• Número de propriedades concorrentes no mercado

Para entender com precisão o preço de mercado, faça uso de pesquisas de mercado em sites de portais de imóveis e avaliações de várias empresas imobiliárias.

Importância de escolher uma empresa imobiliária

A escolha de uma empresa imobiliária é uma decisão importante diretamente ligada ao sucesso da venda. É importante não simplesmente escolher uma empresa com um preço de valor alto avaliado, mas tomar uma decisão abrangente dos seguintes pontos de vista.

Deve-se prestar atenção também às práticas de vendas inadequadas conhecidas como cercamento. Esse é um ato pelo qual uma empresa imobiliária exclui deliberadamente ofertas de compra de outras empresas para obter comissões de corretagem tanto do vendedor quanto do comprador. Isso pode levar a um período prolongado de venda e a uma redução no preço de venda.

Medidas contra a responsabilidade por incompatibilidade contratual

Devido a alterações no Código Civil em abril de 2020, a tradicional "responsabilidade por defeitos" foi substituída pela responsabilidade por não conformidade contratual. O vendedor é responsável perante o comprador se ele entregar uma propriedade diferente do que está estabelecido no contrato.

Para evitar problemas com a responsabilidade por não conformidade contratual, tome as seguintes medidas

• Descrição precisa da condição das instalações no Cronograma de Instalações Auxiliares
• Relato detalhado dos defeitos no relatório de condições da propriedade
• Realizar um levantamento das condições do imóvel (inspeção) por um empreiteiro especializado.
• Considerar a possibilidade de aderir a uma apólice de seguro contra defeitos de vendas de casas já existente.

É particularmente importante verificar com precisão o status operacional de equipamentos como aquecedores de água, condicionadores de ar e sistemas de intercomunicação, e explicar antecipadamente ao comprador quaisquer defeitos.

Como lidar com a dívida hipotecária restante

Deve-se dar atenção especial à venda de um imóvel com saldo de hipoteca. Em uma situação de "saldo negativo", em que o preço de venda é menor do que o saldo pendente do empréstimo, as seguintes ações podem ser tomadas

1. Venda voluntária: venda a preço de mercado com o consentimento da instituição financeira
2. Empréstimo de substituição: incorporar o saldo remanescente do empréstimo na compra da nova casa
3. Compensar com fundos próprios: pagar o déficit em dinheiro

No caso de um empréstimo a descoberto, consulte sua instituição financeira ou agência imobiliária o mais rápido possível para encontrar a melhor solução.

Considerações tributárias

Vários impostos são cobrados sobre a venda de condomínios. Os principais impostos e isenções estão listados abaixo.

A isenção especial de ¥30 milhões para imóveis residenciais permite uma dedução máxima de ¥30 milhões da renda de transferência quando uma casa particular é vendida. Para se qualificar para essa isenção especial, os seguintes requisitos devem ser atendidos

• Vender a casa em que você mora.
• Vender a casa até 31 de dezembro do ano em que se passaram três anos desde o dia em que você deixou de morar nela.
• O vendedor não é um cônjuge ou membro imediato da família
• A mesma isenção não foi aplicada nos últimos dois anos

Gerenciamento do cronograma de venda

Definir um cronograma com bastante tempo de sobra é um fator importante para o sucesso da venda de um condomínio. Uma venda apressada pode levar aos seguintes problemas

• Venda por um preço abaixo do valor de mercado
• Erros na tomada de decisões devido à falta de tempo suficiente para reflexão
• Falta de tempo para se mudar e encontrar um novo lar
• Falta de preparação para os procedimentos fiscais

O cronograma de venda ideal é o seguinte

Pontos a serem considerados ao organizar as visitas

O processo de visita é um fator importante que influencia diretamente a disposição de compra de um possível comprador. Os pontos principais para uma resposta eficaz à visita são os seguintes

A limpeza e a arrumação são fundamentais. Em especial, as áreas de água (cozinha, banheiros e lavabos) devem ser cuidadosamente limpas para criar uma sensação de limpeza. É importante descartar itens desnecessários com antecedência e manter a atmosfera de vida baixa.

Deve-se prestar atenção também à iluminação e à luz do dia. Acenda todas as luzes e abra as cortinas e persianas para deixar entrar a luz natural. Um espaço bem iluminado parece maior e dá uma boa impressão aos possíveis compradores.

Não se esqueça do controle de odores. Os odores de animais de estimação e domésticos podem ser desagradáveis para os possíveis compradores. Antes da visita, certifique-se de que haja ventilação adequada e use desodorante, se necessário.

Verificar o funcionamento do equipamento com antecedência e explicar honestamente quaisquer defeitos ajudará a criar confiança. Evite ocultar, pois isso pode causar problemas mais tarde.

Detalhes dos custos de venda de um apartamento

Como calcular uma taxa de mediação

A taxa de mediação é o maior item de despesa na venda de um apartamento. Um limite máximo é definido pela Lei de Negócios de Transações de Lotes e Edifícios e é calculado da seguinte forma, de acordo com o preço de negociação.

Por exemplo, se um apartamento for vendido por JPY 30 milhões, a taxa de agência será a seguinte.

30 milhões de ienes x 3% + 60.000 ienes + imposto sobre o consumo = 1.056.000 ienes

Uma taxa de intermediação deve ser paga obrigatoriamente quando um contrato de venda é concluído e, geralmente, metade é paga no momento do contrato e da liquidação.

Outras despesas

Várias despesas ocorrem além da taxa de intermediação na venda de uma casa plana. Os principais itens de despesa e um preço de mercado são os seguintes.

O imposto de selo é o custo dos selos a serem afixados no contrato de venda e o valor do imposto é determinado de acordo com o valor do contrato; uma taxa reduzida é aplicada até 31 de março de 2024, por exemplo, para um contrato de 30 milhões de ienes, os 30.000 ienes originais seriam 10.000 ienes.

O imposto de registro eas taxas do escrivão judicial são necessários para o registro do cancelamento da hipoteca, se houver uma hipoteca. O imposto de registro e licença é de ¥1.000 por propriedade e a taxa do escrivão judicial é de cerca de ¥10.000 a ¥30.000.

Cálculo do imposto de transferência

Se houver lucro com a venda de um apartamento, será cobrado o imposto de renda de transferência. A fórmula para a renda de transferência é a seguinte

Renda de transferência = preço de venda - custos de aquisição - custos de transferência

Os custos de aquisição incluem os seguintes itens

• Preço de compra do condomínio
• Taxas de corretagem no momento da compra
• Imposto de registro e imposto de aquisição de imóveis
• Taxa do escrivão judicial
• Custos de reforma e reparo

Os custos de transferência incluem os seguintes itens

• Taxas de corretagem no momento da venda
• Imposto de selo
• Taxa de retirada (se a propriedade for alugada)
• Custos de demolição do edifício

A alíquota de imposto sobre a receita de transferência é classificada de acordo com o período de propriedade da seguinte forma

No entanto, uma dedução especial de JPY 30 milhões se aplica à venda de imóveis residenciais, o que pode reduzir a carga tributária em muitos casos.

Maneiras de reduzir os custos

Os métodos a seguir são eficazes para reduzir o custo da venda de um apartamento.

Ao solicitar avaliações de várias empresas, você pode explorar o espaço para negociação da taxa de corretagem. Entretanto, é importante avaliar não apenas as baixas taxas de comissão, mas também o conteúdo do serviço de forma abrangente.

Você pode reduzir os custos fazendo proativamente os preparativos que você mesmo pode fazer. Por exemplo, você pode economizar dinheiro fazendo você mesmo pequenos reparos e limpezas em vez de contratar um empreiteiro especializado.

Você pode reduzir sua carga tributária fazendo uso de incentivos fiscais. Faça uso adequado de sistemas como a dedução especial de 30 milhões de ienes para imóveis residenciais e a exceção especial para substituição de imóveis.

Conclusão.

Vender um apartamento é um processo complexo, mas, com a preparação adequada e o conhecimento certo, você pode torná-lo um sucesso. Consulte as informações deste artigo e tenha em mente os seguintes pontos importantes ao prosseguir com a venda.

Entender e planejar o processo de venda é o primeiro passo para o sucesso. Defina um cronograma com bastante tempo de sobra, pois leva cerca de quatro a seis meses desde a preparação para a venda até a entrega.

É importante solicitar uma avaliação de várias empresas imobiliárias e entender o preço de venda adequado. Faça um julgamento abrangente e selecione não apenas o preço do valor avaliado, mas também o histórico e a capacidade de resposta da empresa imobiliária.

Você pode evitar problemas não negligenciando as medidas contra a responsabilidade por não conformidade contratual e informando com precisão o comprador sobre a condição da propriedade. Preste bastante atenção na preparação da lista de instalações auxiliares e no relatório de condições da propriedade.

O uso adequado de medidas fiscais especiais pode reduzir significativamente a carga tributária. Em particular, a isenção especial de 30 milhões de ienes para imóveis residenciais é um sistema que pode ser usado por muitas pessoas.

Se tiver problemas para vender seu condomínio, entre em contato com uma agência imobiliária experiente - a INA&Associates K.K. proporá a melhor estratégia de venda para sua situação individual.

Perguntas frequentes

P1: Quanto tempo leva para vender um condomínio?

R1: Em geral, a venda de um apartamento leva de 4 a 6 meses. Você deve esperar de 1 a 2 meses entre a preparação para a venda e a solicitação de avaliação, de 2 a 4 meses para as atividades de venda e de 1 a 2 meses entre o contrato e a entrega. No entanto, o período de tempo pode variar dependendo das condições da propriedade e das condições do mercado. Se você quiser vender rapidamente, há também a opção de comprar a propriedade.

P2: Posso vender meu condomínio mesmo que ainda tenha uma hipoteca?

A2: É possível vender um apartamento mesmo que ainda haja uma hipoteca. Se o empréstimo puder ser pago com o preço de venda, será usado o procedimento normal de venda. No caso de um "cheque especial", em que o preço de venda é menor que o saldo remanescente do empréstimo, há métodos como vendas voluntárias e empréstimos de substituição. Consulte primeiro uma instituição financeira e considere a melhor solução.

P3: Qual é o valor da taxa de corretagem na venda de um apartamento?

R3: O limite máximo da taxa de intermediação está estipulado na Lei de Negócios de Transação de Lotes e Prédios e é calculado como "preço de venda x 3% + ¥60.000 + imposto sobre consumo" quando o preço de venda exceder ¥4 milhões. Por exemplo, se o imóvel for vendido por 30 milhões de ienes, a taxa de intermediação será de no máximo 1.056.000 ienes. Entretanto, esse é o valor máximo e algumas empresas imobiliárias podem oferecer um desconto.

P4: Se houver lucro na venda de um apartamento, é necessário pagar algum imposto?

R4 : Se a renda de transferência (lucro) for gerada com a venda de um apartamento, o imposto de renda de transferência será cobrado. Entretanto, como há uma dedução especial de 30 milhões de ienes para a venda de imóveis residenciais, a carga tributária pode ser reduzida ou isenta em muitos casos. Se o período de propriedade for superior a cinco anos, a alíquota do imposto é reduzida como renda de transferência de longo prazo. Consulte um consultor tributário para obter mais informações.

P5: Há algum ponto a ser observado durante as visitas?

R5 : As primeiras impressões são importantes durante as visitas. Certifique-se de que os cômodos estejam limpos e arrumados e que todas as luzes estejam acesas para dar uma boa impressão. Limpe as áreas com água com cuidado especial e preste atenção aos odores. Conquiste a confiança explicando honestamente quaisquer defeitos no equipamento e não os esconda. Se possível, tente apresentar o quarto como se fosse um quarto modelo.