Tudo Sobre Zonas de Controle de Urbanização: Vantagens e Desvantagens

Ao considerar o investimento imobiliário ou a compra de uma casa, você pode ouvir o termo "zona de controle de urbanização".

Os terrenos nessas zonas geralmente têm preços mais baixos, então muitas pessoas pensam: "Essa não é uma boa oportunidade de investimento?" Muitas pessoas acham que essa é uma boa oportunidade de investimento. No entanto, há restrições exclusivas na Área de Controle de Urbanização, e comprar sem um bom entendimento delas pode levar ao arrependimento.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd. explica em detalhes os conceitos básicos das zonas de controle de urbanização, suas vantagens e desvantagens e seu potencial futuro. Use-o como referência para ajudá-lo a tomar a decisão certa em suas transações imobiliárias.

Conceitos básicos das zonas de controle de urbanização

Posicionamento na Lei de Planejamento Urbano

As zonas de controle de urbanização são uma das classificações de zona designadas pelo Artigo 7(3) da Lei de Planejamento Urbano. Ela é legalmente definida como "uma área onde a urbanização deve ser controlada" e é reservada para evitar a urbanização descontrolada e promover a urbanização sistemática.

Essa zona é posicionada como uma contrapartida da zona de urbanização. As zonas de urbanização são "zonas de urbanização prioritárias e planejadas", enquanto as zonas de controle de urbanização funcionam como zonas onde o desenvolvimento ativo é desencorajado.

Diferenças fundamentais com as zonas de urbanização

Entender as diferenças entre uma zona de urbanização e uma zona de controle de urbanização é fundamental para o investimento imobiliário. A tabela abaixo resume as principais diferenças.

Porcentagem e distribuição em terras nacionais

As zonas de urbanização representam aproximadamente 10,3% das terras nacionais e são as principais responsáveis pela preservação do ambiente natural, como terras agrícolas e florestas. Essas zonas são designadas após uma consulta minuciosa aos departamentos relevantes responsáveis, com o objetivo de garantir uma harmonia saudável com a agricultura, a silvicultura e a pesca.

Restrições legais em zonas de controle de urbanização

Restrições às atividades de desenvolvimento

Em princípio, as atividades de desenvolvimento são proibidas nas zonas de controle de urbanização. As atividades de desenvolvimento são definidas como alterações na forma de uma parcela de terra, principalmente com o objetivo de construir um edifício ou uma Estrutura Especificada de Classe 1.

Essas restrições tornam extremamente difícil a construção de novos edifícios ou a ampliação de edifícios existentes. Entretanto, o desenvolvimento pode ser permitido em casos excepcionais, como

• Construção de determinadas instalações agrícolas, florestais e de pesca
• Construção de instalações necessárias para o interesse público
• Projetos de readequação de terras por autoridades públicas
• Reconstrução de edifícios existentes (dentro de certos limites)

Critérios de permissão de acordo com o Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano

Ao realizar atividades de desenvolvimento em uma área de controle de urbanização, elas devem passar por um exame rigoroso de acordo com o Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano. Esse artigo estabelece critérios excepcionais para a concessão de permissão para atividades de desenvolvimento que provavelmente não promoverão a urbanização e que são consideradas difíceis ou extremamente inadequadas para serem realizadas em uma área urbanizada.

Os critérios específicos de permissão incluem o seguinte

1. Instalações de categoria 1: lojas de produtos básicos, escolas, instalações de bem-estar social etc.
2. Instalações da categoria 2: instalações de extração e processamento de minerais
3. Instalações da categoria 8: instalações de armazenamento e processamento de materiais perigosos
4. Instalações da categoria 10: desenvolvimentos em áreas de planejamento de zona
5. Instalações que se enquadram no nº 11: Desenvolvimento em zonas designadas por portaria
6. Nº 12: Desenvolvimento que foi aprovado pelo Conselho de Revisão de Desenvolvimento.

Alvarás e licenças de construção

Além do alvará de construção comum, é necessário um alvará de construção do governador da província para novas construções ou ampliações/renovações de edifícios na área de controle de urbanização. Esse sistema de permissão dupla garante que as atividades de construção sejam rigorosamente controladas.

A licença de construção só é exigida se a área do piso da extensão, alteração ou transferência exceder 10 metros quadrados. Em princípio, também não são permitidas mudanças de uso de edifícios para outros que não sejam os usados para agricultura, silvicultura e pesca ou os necessários para o bem público.

Vantagens das zonas de controle de urbanização

Vantagem do preço da terra

A maior vantagem das zonas de controle de urbanização é o baixo preço da terra. Como o desenvolvimento é restrito, é possível adquirir terras a um preço significativamente mais baixo do que em uma área urbanizada.

Essa diferença de preço pode ser atraente do ponto de vista da eficiência do investimento. Em particular, os investidores que esperam mudanças de desregulamentação e zoneamento no futuro podem se concentrar nisso como uma meta de investimento para possíveis ganhos de preço.

Efeito da redução da carga tributária

As zonas de urbanização oferecem os seguintes benefícios fiscais

Redução do imposto predial: o valor tributável avaliado é mais baixo, o que reduz a carga tributária sobre a propriedade.

Isenção do imposto sobre planejamento urbano: o imposto sobre planejamento urbano, que é cobrado em zonas de urbanização, não é cobrado em zonas de controle de urbanização. Esse benefício fiscal pode reduzir significativamente os custos de propriedade de terrenos.

A tabela abaixo apresenta uma comparação dos encargos tributários.

Garantia de um bom ambiente de vida

As zonas de urbanização proporcionam um ambiente de vida tranquilo em um cenário natural. A baixa densidade de construção oferece as seguintes vantagens ambientais

• Viver em um ambiente natural rico
• Muitos terrenos bem iluminados
• Ambiente tranquilo com pouco tráfego
• Menos poluição do ar e poluição sonora
• Maior facilidade para garantir grandes lotes de terra

Essas vantagens ambientais são um grande atrativo para quem busca uma vida longe da agitação das áreas urbanas.

Desvantagens das zonas de controle de urbanização

Restrições devido a restrições de construção

A maior desvantagem das zonas de controle de urbanização são as rígidas restrições de construção. Essas restrições limitam significativamente a capacidade de uso da propriedade e causam os seguintes problemas

Dificuldade de reconstrução: mesmo que uma construção existente tenha se deteriorado, é necessária a permissão do governador da província para reconstruí-la. Os critérios de permissão são rigorosos e podem não ser concedidos dependendo do tamanho e do uso do prédio.

Restrições a ampliações: ampliações devido a mudanças na estrutura familiar ou expansão de negócios também são restritas em princípio; ampliações e reformas que excedam 10 m² exigem uma licença de construção, o que complica o processo.

Restrições sobre mudança de uso: também há restrições rigorosas sobre a mudança de uso de edifícios, dificultando a mudança de uso de edifícios para qualquer coisa que não seja usada para agricultura, silvicultura e pesca ou para o bem público.

Atrasos no desenvolvimento da infraestrutura.

Nas zonas de urbanização, o desenvolvimento da infraestrutura tende a ser adiado porque o desenvolvimento urbano é restrito. Podem ocorrer os seguintes problemas específicos

Sistemas inadequados de água e esgoto: os sistemas de água e esgoto são inadequados em algumas áreas e pode ser necessário recorrer a poços ou fossas sépticas.

Fornecimento limitado de gás: o gás da cidade geralmente está fora da área de serviço, exigindo a dependência de gás propano.

Atrasos na manutenção de estradas: as obras de pavimentação e ampliação de estradas são frequentemente atrasadas e a acessibilidade pode ser problemática.

Infraestrutura de telecomunicações limitada: o desenvolvimento da infraestrutura de telecomunicações de alta velocidade, como a fibra óptica, é frequentemente atrasado, o que pode limitar o acesso à Internet.

Inacessibilidade do transporte público: o acesso ao transporte público, como ônibus e ferrovias, é limitado, levando a uma maior dependência de veículos particulares.

Restrições financeiras e de financiamento.

Os imóveis em zonas de urbanização podem ser subvalorizados pelas instituições financeiras e pode ser difícil obter financiamento.

Baixa avaliação do valor da garantia: as restrições de construção limitam o potencial de uso futuro, resultando em uma baixa avaliação do valor da garantia.

Condições de financiamento mais rigorosas: algumas instituições financeiras podem restringir o financiamento de propriedades em zonas de urbanização.

Restrições à venda: compradores limitados podem afetar o preço e o prazo de venda, mesmo que uma venda seja considerada no futuro.

Análise das perspectivas futuras

Impacto em uma sociedade com população em declínio

À medida que o Japão entra em uma sociedade com uma população em declínio, espera-se que as áreas urbanizadas sejam particularmente afetadas.

Fluxo acelerado de população: enquanto a população está cada vez mais concentrada em áreas urbanizadas mais convenientes, o fluxo de saída da população das áreas urbanizadas pode ser acelerado.

Declínio das comunidades locais: uma população em declínio pode dificultar a manutenção das comunidades locais e pode levar à retirada de instalações comerciais e serviços públicos.

Problema crescente de moradias vazias: o aumento do número de moradias vazias é um problema social sério, pois também há restrições ao uso de aluguel de moradias existentes.

Impacto do Plano de Adequação de Localização.

O Plano de Otimização de Localização do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte promove a intensificação das funções urbanas. O plano visa criar cidades compactas estabelecendo zonas residenciais e zonas de funções urbanas.

É provável que muitas das zonas de urbanização sejam colocadas fora das zonas de orientação residencial, o que terá os seguintes efeitos

Prioridades mais baixas para o investimento público: existe a possibilidade de prioridades mais baixas na construção e manutenção de instalações públicas.

Polarização dos valores das propriedades: há o risco de que os valores das propriedades dentro das zonas residenciais sejam mantidos ou aumentados, enquanto os valores das propriedades fora das zonas cairão substancialmente.

Previsão de longo prazo das tendências de preços de terrenos

Espera-se que os preços dos terrenos nas zonas de urbanização continuem a cair no longo prazo devido aos seguintes fatores

Diminuição contínua da demanda: espera-se que a demanda nas áreas urbanizadas continue a diminuir devido ao declínio populacional e à concentração em áreas urbanas.

Restrições de valor devido a restrições de desenvolvimento: as restrições de construção limitam o uso potencial da terra, tornando-a menos atraente como investimento.

Redução do investimento em infraestrutura: não se espera que haja melhorias de conveniência, pois elas ficam em segundo plano nas prioridades de investimento público.

A tabela abaixo resume os fatores de risco futuros.

Pontos a serem considerados nas decisões de investimento

Pesquisa detalhada antes da compra

Ao considerar a possibilidade de adquirir um imóvel em uma Área de Controle de Urbanização, é importante realizar uma pesquisa detalhada sobre os seguintes pontos

Confirmação da viabilidade de construção: é necessário consultar as autoridades administrativas com antecedência sobre planos específicos de construção e se a propriedade se enquadra ou não em algum dos itens do Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano.

Avaliação do estado da infraestrutura: o estado da água, do esgoto, do gás, da eletricidade, das telecomunicações e de outras infraestruturas deve ser verificado em detalhes, e os planos futuros de desenvolvimento também devem ser investigados.

Previsão de mudanças no ambiente ao redor: é importante verificar planos de nível superior, como o Plano de Adequação de Localização e o Plano Diretor de Planejamento Urbano, para entender a direção futura do uso da terra.

Cooperação com especialistas

As transações imobiliárias em zonas de urbanização envolvem procedimentos legais complexos, portanto, é essencial cooperar com os seguintes especialistas

Avaliadores de imóveis: é importante buscar a opinião de seus especialistas sobre a avaliação de preço adequada e a previsão de flutuações de valor futuras.

Consultores de planejamento urbano: deve-se buscar a opinião de especialistas sobre as possibilidades e os detalhes processuais das licenças de desenvolvimento.

Consultor tributário: é importante avaliar com precisão as vantagens e desvantagens tributárias e verificar o retorno geral do investimento.

Importância do gerenciamento de riscos

É importante tomar as seguintes medidas de gerenciamento de risco ao investir em uma área urbanizada

Diversificação: é importante considerar a diversificação de investimentos com propriedades em áreas urbanizadas, em vez de concentrar os investimentos apenas em áreas urbanizadas.

Esclarecer as estratégias de saída: é necessário considerar antecipadamente as estratégias de saída para vários cenários de venda e utilização futuras.

Revisão regular: é importante revisar regularmente a estratégia de investimento em resposta às mudanças na legislação e nas condições sociais.

Possibilidades de utilização da terra

Uso por meio da conversão de terras agrícolas

As terras agrícolas em zonas de urbanização podem ser colocadas em um determinado nível de utilização seguindo os procedimentos para conversão em terras agrícolas.

As seguintes categorias de permissão estão disponíveis para a conversão de terras agrícolas.

Uso efetivo de edifícios existentes

Os edifícios existentes podem ser usados das seguintes maneiras, embora haja algumas restrições quanto à mudança de uso.

Uso como residências para aluguel: o uso de residências existentes para fins de aluguel é tratado de forma diferente em cada município, mas pode ser possível sob certas condições.

Conversão para instalações agrícolas: tende a ser relativamente fácil obter permissão para conversão em instalações de processamento e comercialização agrícola.

Conversão em uma instalação de benefício público: a conversão em uma instalação que atenda ao interesse público na área pode ser apoiada pela administração.

Conclusão.

As zonas de controle de urbanização têm as vantagens de preços baixos de terrenos, carga tributária reduzida e um bom ambiente de vida, mas também têm sérias desvantagens, como restrições à construção, atrasos no desenvolvimento da infraestrutura e incerteza quanto ao futuro.

Em particular, os valores das propriedades em zonas de controle de urbanização provavelmente diminuirão a longo prazo devido ao declínio contínuo da população e à promoção de planos de adequação de localização.

Ao considerar o investimento em imóveis ou a compra de uma casa, é importante entender completamente essas vantagens e desvantagens e tomar uma decisão cuidadosa, recebendo orientação especializada.

A INA&Associates K.K. oferece soluções ideais para vários projetos de investimento imobiliário, inclusive em áreas urbanizadas, de acordo com suas metas de investimento e tolerância a riscos. Se tiver alguma dúvida sobre imóveis na Área de Controle de Urbanização, não hesite em entrar em contato conosco.

Usamos nosso conhecimento profissional e nossa ampla experiência para ajudá-lo a construir riqueza a longo prazo e a obter um estilo de vida próspero, oferecendo-lhe a melhor estratégia de investimento imobiliário.

Perguntas frequentes

P1: É possível construir uma casa em um terreno em uma Área de Controle de Urbanização?

R1: Em princípio, a construção de moradias é restrita em zonas de controle de urbanização, mas há casos em que a construção é possível se o terreno se enquadrar em qualquer um dos itens do Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano ou em áreas designadas por leis do governo local. Recomenda-se que você consulte as autoridades administrativas com antecedência sobre possibilidades específicas de construção.

P2: A propriedade em uma zona de controle de urbanização é adequada para investimento?

A2: Embora o investimento em imóveis em áreas de controle de urbanização tenha a vantagem dos preços baixos, também há desvantagens, como restrições à construção e o risco de uma futura queda no valor. É importante entender completamente esses riscos e considerá-los cuidadosamente com orientação especializada ao tomar uma decisão de investimento.

P3: É possível anexar uma área de uma zona de controle de urbanização a uma zona de urbanização?

R3: A anexação de uma zona de controle de urbanização a uma zona de urbanização pode ser considerada durante uma revisão de planejamento urbano. No entanto, há requisitos rigorosos para a incorporação e geralmente é um pré-requisito para a urbanização planejada, como projetos de readequação de terrenos. Verifique com o departamento de planejamento urbano de sua autoridade local sobre a possibilidade de incorporação.

P4: Quanto menor será o imposto sobre a propriedade na área de controle de urbanização?

R4: Nas zonas de controle de urbanização, o valor avaliado do imposto sobre a propriedade tributável tende a ser menor do que nas zonas de urbanização. Além disso, como o imposto sobre planejamento urbano é isento, a carga tributária é significativamente reduzida. Como o valor específico do imposto depende da localização e do tamanho da propriedade, recomenda-se consultar um consultor tributário ou outro especialista.

P5: Há alguma precaução ao vender um imóvel em uma zona de controle de urbanização?

A5: Ao vender um imóvel em uma zona de controle de urbanização, as restrições de construção podem limitar o número de compradores. Além disso, como é difícil obter financiamento de instituições financeiras, o mercado geralmente se concentra em compradores à vista. Ao considerar a venda, é importante consultar um profissional do setor imobiliário para estabelecer um preço adequado e uma estratégia de vendas.