O Papel dos Avaliadores Imobiliários e o Caminho para a Qualificação

O avaliador de imóveis é uma qualificação nacional estabelecida de acordo com a Lei de Avaliação de Imóveis, e sua principal tarefa é determinar o valor econômico dos imóveis e expressar esse valor como um preço. Um avaliador de imóveis é um especialista que calcula o valor apropriado de imóveis, como terrenos e edifícios, e está posicionado como um especialista que pode fazer julgamentos justos levando em conta vários fatores, como a economia de mercado e a situação geográfica.

Em janeiro de 2024, havia 8.696 avaliadores imobiliários registrados e 1.187 avaliadores imobiliários assistentes. Havia apenas cerca de 9.000 avaliadores registrados em todo o país, o que torna essa qualificação rara e altamente valiosa.

Principais funções dos avaliadores imobiliários

O trabalho de um avaliador de imóveis é diversificado, mas o núcleo do trabalho é o "trabalho de avaliação" para determinar o valor dos imóveis. Esse trabalho é de domínio exclusivo dos avaliadores de imóveis e não pode ser realizado por pessoas não qualificadas ou portadoras de outras qualificações.

Trabalho de avaliação

O trabalho de avaliação inclui os seguintes tipos de trabalho

1. Trabalho de avaliação pública: avaliações públicas, como anúncios oficiais de preços de terrenos e pesquisas de preços de terrenos de prefeituras realizadas pelo estado e pelas autoridades locais.
2. Trabalho de avaliação privada: avaliações a pedido do setor privado, como vendas e compras, avaliação de garantias, herança e doação.

Nessas operações, os avaliadores de imóveis usam os três métodos de avaliação a seguir para determinar o valor dos imóveis.

O avaliador de propriedades combina esses métodos adequadamente para determinar o valor final da avaliação.

Serviços de consultoria

Usando sua experiência em avaliação, eles também prestam os seguintes serviços de consultoria

1. Propostas de utilização de imóveis: orientação sobre o uso mais eficaz de terrenos e edifícios.
2. Apoio à decisão de investimento: análise da rentabilidade de investimentos imobiliários e planejamento de estratégias de investimento
3. Análise de receita/despesa comercial: análise de receita/despesa comercial de projetos de desenvolvimento e pesquisa de mercado.

Outros serviços

Nos últimos anos, o campo dos avaliadores de imóveis também se expandiu para incluir as seguintes áreas

1. Trabalho relacionado à securitização de imóveis: trabalho de avaliação relacionado a fundos de investimento imobiliário, como J-REITs
2. Avaliação de imóveis no exterior: avaliação de imóveis no exterior para investimento global
3. Contabilidade de valor de mercado: avaliação de propriedades imobiliárias a valor de mercado para fins de contabilidade corporativa
4. Trabalho relacionado a litígios: trabalho de avaliação como avaliador judicial

O caminho para se tornar um avaliador imobiliário

Esboço do exame de avaliador imobiliário

Para se tornar um avaliador de imóveis, é necessário passar no exame de avaliador de imóveis realizado pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo e concluir o treinamento prático. Esse exame é realizado em duas etapas: um exame de respostas curtas e um exame em papel.

Se você for aprovado nos exames de respostas curtas, ficará isento dos exames de respostas curtas no ano seguinte e no ano seguinte, e poderá fazer os exames de redação diretamente.

Dificuldade do exame e taxa de aprovação

O exame de avaliador imobiliário é considerado uma das qualificações nacionais mais difíceis e a taxa de aprovação é conhecida como muito baixa.

Devido ao alto nível de dificuldade, geralmente se diz que são necessárias de 2.000 a 5.000 horas de estudo para passar no exame. Muitos candidatos usam o apoio de escolas profissionalizantes para se preparar para os exames, e é considerado difícil passar nos exames por conta própria.

Sistema de treinamento prático

Depois de passar no exame dissertativo, é necessário concluir um curso de treinamento prático para se registrar como avaliador de propriedades. Você pode escolher entre os dois cursos a seguir

O treinamento prático inclui palestras sobre a prática de avaliação de imóveis, exercícios básicos e práticos e um exame final. Após concluir o treinamento prático, você pode finalmente se registrar como avaliador imobiliário.

Renda e perspectivas futuras dos avaliadores imobiliários

Renda anual dos avaliadores imobiliários

De acordo com dados estatísticos do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar, o salário médio anual de um avaliador de imóveis é de aproximadamente 7,54 milhões de ienes, o que é alto em comparação com o salário médio anual no Japão (aproximadamente 4,6 milhões de ienes). Também é possível aumentar a renda anual aprimorando ainda mais a experiência e o conhecimento.

Há muitos avaliadores de propriedades, especialmente quando começam seu próprio negócio, que ganham mais de 10 milhões de ienes por ano, dependendo de sua experiência e base de clientes.

Perspectivas e desafios futuros

As perspectivas futuras para os avaliadores de imóveis incluem o seguinte

1. Mudanças no mercado: enquanto o trabalho tradicional de avaliação simples está em declínio, novas demandas estão surgindo, como a securitização de imóveis e o trabalho de consultoria.

2. Aumento do trabalho devido ao envelhecimento da população: espera-se que a demanda de avaliação relacionada à herança aumente com o envelhecimento da sociedade.

3. Impacto da tecnologia: desenvolvimentos como a tecnologia de IA podem automatizar algumas das tarefas simples de avaliação, mas os especialistas humanos continuarão a ser responsáveis por tarefas mais sofisticadas, como julgamento especializado, análise e consultoria.

4. Resposta à internacionalização: a necessidade de avaliadores de propriedades que estejam familiarizados com os padrões internacionais de avaliação está aumentando de acordo com o aumento do investimento global.

Em vista do exposto, é improvável que a qualificação de avaliador imobiliário desapareça, mas as mudanças na natureza do trabalho e as melhorias na especialização continuarão a ser necessárias.

Iniciando seu próprio negócio como avaliador de imóveis

Requisitos para iniciar seu próprio negócio

Para iniciar seu próprio negócio como avaliador de imóveis, você precisa estar preparado para

1. Qualificação: obter uma qualificação de avaliador de propriedades e registrar-se no Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte.
2. Experiência prática: geralmente, recomenda-se adquirir experiência prática em um escritório de avaliação.
3. Procedimentos de abertura: registrar-se como avaliador de propriedades
4. Equipamentos de escritório: garanta um escritório e compre os equipamentos necessários, como computador e impressora

Pontos de sucesso para iniciar um negócio independente

Os seguintes pontos são importantes para o sucesso de um negócio independente

1. Estabelecer redes humanas suficientes: estabelecer contatos com instituições financeiras, empresas imobiliárias, escritórios de advocacia e outros setores relacionados que possam solicitar que você trabalhe para eles.
2. Estabelecer uma especialização: estabelecer uma especialização em um campo específico (por exemplo, avaliação de imóveis comerciais, avaliação de imóveis no exterior etc.)
3. Habilidades de vendas e propostas: capacidade de fazer propostas adaptadas às necessidades do cliente, não apenas avaliação
4. Estudo contínuo: atualização das informações mais recentes sobre mudanças legais e tendências de mercado

O custo inicial da abertura de uma empresa depende do tamanho e da localização do escritório, mas, em alguns casos, é possível abrir uma empresa com cerca de 1 milhão de ienes.

Padrões de avaliação de imóveis

Os Padrões de Avaliação de Imóveis são padrões uniformes nos quais os avaliadores de imóveis se baseiam ao avaliar imóveis. Eles são estabelecidos pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo e os avaliadores de imóveis realizam avaliações de acordo com esses padrões.

Principais princípios de avaliação

1. Princípio do uso mais eficaz: a avaliação é baseada no uso mais eficaz da propriedade em questão.
2. Princípio da substituibilidade: as avaliações são baseadas em comparações com propriedades alternativas.
3. Princípio do equilíbrio: o equilíbrio entre renda e custos é levado em conta.
4. Princípio da compatibilidade: consideração da harmonia com o ambiente vizinho.
5. Princípio da variabilidade: consideração da tendência de flutuação dos preços dos imóveis.

Com base nesses princípios, o valor de avaliação final é determinado pela combinação adequada do "método de custo", do "método de comparação de estudo de caso" e do "método de capitalização de renda" mencionados anteriormente.

Conclusão.

Os avaliadores de imóveis são profissionais qualificados nacionalmente que avaliam adequadamente o valor econômico dos imóveis. Sua principal tarefa é a avaliação de imóveis, mas eles também prestam serviços de consultoria e outros. Para adquirir a qualificação, é necessário passar em um exame difícil e concluir o treinamento prático e, devido ao seu alto nível de dificuldade, é uma qualificação altamente rara, com apenas cerca de 9.000 avaliadores no país.

A renda média anual é relativamente alta, de aproximadamente 7,54 milhões de ienes, e pode-se esperar mais aumentos na renda ao abrir seu próprio negócio. Em termos de perspectivas futuras, embora o mercado imobiliário seja afetado por mudanças e inovações tecnológicas, espera-se que a necessidade de trabalho avançado, como julgamento profissional, análise e consultoria, continue no futuro.

É importante que aqueles que desejam se tornar avaliadores de imóveis desenvolvam um plano de estudo de longo prazo e adquiram conhecimento especializado e experiência prática. Depois de se qualificar, você também deve continuar seus estudos e se manter a par das tendências do mercado para se tornar um profissional capaz de responder às mudanças no mercado imobiliário.

Perguntas frequentes

P1: Há alguma qualificação para fazer o exame de avaliador imobiliário?

R1: Não há qualificações para o exame de avaliador imobiliário e qualquer pessoa pode prestar o exame, independentemente de idade ou formação educacional. Os requisitos de qualificação foram abolidos em 2006 e qualquer pessoa pode fazer o exame, desde que pague a taxa do exame.

P2: Há um número mínimo de anos de experiência profissional exigido para se tornar um avaliador de propriedades independente?

A2: Embora não existam normas legais com relação ao número de anos de experiência profissional, geralmente recomenda-se ter pelo menos de três a cinco anos de experiência profissional para acumular conhecimento prático e uma base de clientes.

P3: Os avaliadores de imóveis poderão ser substituídos por IA no futuro?

R3: Algumas tarefas simples de avaliação podem se tornar mais eficientes com a tecnologia de IA, mas o julgamento final do valor dos imóveis e a consultoria avançada exigem um julgamento abrangente das características do mercado, dos sistemas jurídicos e das circunstâncias individuais, e continuarão sendo domínio de especialistas humanos em um futuro próximo.

P4: Qual é a diferença entre um avaliador de imóveis e um comerciante de imóveis de loteamento (宅地建物取引士)?

R4: Os comerciantes de lotes e edifícios são qualificados para realizar trabalhos relacionados à intermediação de transações imobiliárias, enquanto os avaliadores de propriedades realizam trabalhos para avaliar e julgar o valor de imóveis. Há uma grande diferença na dificuldade do exame, no escopo do trabalho e no salário médio anual, sendo que a qualificação de avaliador de imóveis é mais especializada e mais difícil.

P5: Se eu for aprovado no exame de respostas curtas, por quanto tempo poderei fazer o exame em papel?

R5: Se você for aprovado no exame de respostas curtas, estará isento de fazer o exame de respostas curtas por um total de três anos, a partir do ano corrente, do ano seguinte e do ano seguinte, e poderá fazer o exame em papel. Em outras palavras, você deve ser aprovado no exame de redação dentro de três anos após a aprovação no exame de respostas curtas.

Se quiser saber o preço correto de um imóvel para venda, herança ou avaliação de garantia, consulte um avaliador de imóveis. A INA&Associates pode lhe apresentar avaliadores imobiliários experientes. Fique à vontade para entrar em contato conosco.