Estratégias para Aumentar a Ocupação em Imóveis de Aluguel Utilizando IA

Para os proprietários de imóveis para aluguel, a manutenção de uma alta taxa de ocupação (taxa de ocupação) de um imóvel está diretamente ligada à garantia de uma renda de aluguel estável. No entanto, no mercado como um todo, as taxas de vacância continuam a aumentar e muitas propriedades estão atualmente sofrendo com a vacância. O aumento das vagas não só leva a receitas menores, mas também a custos, como custos de publicidade e renovação para recrutar novos inquilinos. Como um método de gerenciamento para obter e manter altas taxas de ocupação em um ambiente tão difícil, este artigo explica os pontos principais das "estratégias de recrutamento " e "tratamento de inquilinos " e também apresenta abordagens avançadas que utilizam IA (inteligência artificial) e análise de dados. Por fim, o artigo também descreve como a INA&Associates apoia os proprietários no gerenciamento de suas propriedades.

Minimização dos períodos de vacância por meio da otimização das estratégias de recrutamento

A estratégia de recrutamento - a rapidez com que as vagas são preenchidas - é um dos fatores mais importantes para manter altas taxas de ocupação. Uma estratégia de recrutamento adequada pode minimizar os períodos de vacância e evitar a perda de oportunidades de receita. Veja abaixo alguns pontos importantes que devem ser considerados ao desenvolver uma estratégia de recrutamento para atingir altas taxas de ocupação.

• Definir o aluguel certo: se os aluguéis forem muito altos em comparação com o mercado ao redor, será difícil atrair possíveis locatários e os períodos de vacância serão prolongados. Por outro lado, a definição de aluguéis muito baixos pode levar à perda de oportunidades de receita. É importante definir um aluguel adequado que seja compatível com a taxa de mercado e o grau da propriedade. Se você anunciar com um aluguel razoável e bem fundamentado, isso resultará em um contrato altamente satisfatório tanto para o locatário quanto para o locador. A avaliação de aluguel do IA descrita abaixo pode ser usada com eficácia para calcular o aluguel adequado.

• Apelo e diferenciação da atratividade da propriedade: nos anúncios de recrutamento, a atratividade da propriedade deve ser totalmente comunicada e diferenciada das propriedades concorrentes. Por exemplo, enfatize os pontos fortes do imóvel, como o interior limpo e renovado, a proximidade de estações de trem, o ambiente de boa vizinhança e as instalações de última geração (por exemplo, internet de alta velocidade e caixas de entrega). Ao destacar características não encontradas em outras propriedades, você pode atrair o interesse de possíveis locatários e aumentar o número de consultas. O uso de ferramentas de visualização on-line também é eficaz, assim como o uso de fotos e plantas baixas aprimoradas.

• Termos e condições flexíveis: considere a possibilidade de adaptar seus termos e condições de forma flexível para atender aos inquilinos-alvo. Por exemplo, em áreas com alta concorrência, você pode aumentar sua competitividade estabelecendo taxas baixas de depósito e de dinheiro-chave ou introduzindo o aluguel sem aluguel (aluguel gratuito no primeiro mês do contrato). Condições mais flexíveis, como tornar o imóvel amigável para animais de estimação ou permitir instrumentos musicais, também podem ajudar a atrair a demanda de grupos anteriormente inatingíveis. Entretanto, é importante considerar o impacto da flexibilização das condições sobre a renda e as despesas, e fazê-lo dentro de uma faixa razoável.

• Use canais multifacetados para atrair clientes: Não use apenas um portal de imóveis, mas divulgue amplamente sua oferta por meio de vários portais importantes, redes de corretores, sites de redes sociais etc. A mídia eficaz varia de acordo com o grupo-alvo, portanto, também é eficaz usar diferentes mídias, como revistas de informações locais e encartes para pessoas mais velhas, e anúncios na Internet e em redes sociais para pessoas mais jovens. Uma ampla rede de clientes e uma estratégia de publicidade precisa maximizam a população e garantem os inquilinos certos entre eles.

• Recrutamento rápido: também é importante ser ágil o suficiente para começar a recrutar novos locatários assim que um locatário se mudar. Como a receita é perdida durante as vacâncias, a empresa deve responder rapidamente às visitas e consultas e tentar fechar contratos o mais rápido possível. Também é uma função importante para a empresa de administração recrutar inquilinos de forma rápida e ativa quando houver vagas. Também pode ser eficaz analisar dados, como registros de recrutamento anteriores e períodos médios de vacância, e usar o ciclo PDCA para identificar e melhorar os fatores de gargalo (por exemplo, definição de aluguel ou publicidade de recrutamento).

Conforme descrito acima, é possível encurtar o período de vacância e manter uma alta taxa de ocupação combinando a definição adequada do aluguel, a PR atraente da propriedade, revisões flexíveis das condições e atividades de recrutamento rápidas e precisas.

Uso de avaliação de aluguel por IA para identificar aluguéis adequados e otimizar as condições de recrutamento

Das estratégias de recrutamento mencionadas acima, a definição do aluguel é um ponto particularmente sensível que determina a alta ocupação. Nos últimos anos, os sistemas de avaliação de aluguéis com IA revolucionaram a definição de aluguéis: eles usam o aprendizado de máquina para analisar grandes quantidades de dados de aluguéis contratados no passado e dados de atributos da propriedade e calculam automaticamente os aluguéis adequados para a propriedade em questão. No passado, os aluguéis eram determinados empiricamente pela pessoa responsável, pesquisando o mercado ao redor, mas, com a introdução da IA, agora é possível definir os aluguéis precisamente com base em dados objetivos.

As maiores vantagens das avaliações de IA são sua precisão e velocidade. Por exemplo, um serviço de avaliação de IA alcançou uma taxa de erro mediana (MER) de 2,46%. Isso significa que a margem de erro entre o aluguel cotado pela IA e o aluguel real contratado é insignificante, o que a torna muito mais precisa do que os métodos tradicionais que dependem da intuição e da experiência humanas. Da mesma forma, os sistemas de outras empresas que fazem uso total do big data imobiliário e da IA relataram uma taxa de erro de cerca de 1%, o mais alto nível de precisão do setor. Com essas avaliações de aluguel altamente precisas disponíveis instantaneamente, os proprietários podem garantir lucros sem desperdício a um preço justo, enquanto os inquilinos podem ser recrutados a um aluguel razoável que não pareça excessivamente caro. Na verdade, o uso da IA está se acelerando no setor como um todo, com as principais empresas imobiliárias fazendo parcerias com empreendimentos de avaliação de IA para realizar avaliações instantâneas.

Além disso, a avaliação de aluguel por IA pode prever tendências futuras do mercado, além da análise do mercado atual. Por exemplo, ela pode fornecer aconselhamento estratégico prospectivo com base em dados, como "sugerir uma configuração de aluguel mais agressiva em áreas onde a demanda provavelmente aumentará" ou "recomendar contratos de longo prazo em áreas onde há risco de queda dos aluguéis no futuro". Não se trata apenas de determinar os aluguéis, mas também de fornecer sugestões úteis para medidas estáveis de longo prazo para a gestão de aluguéis.

Alguns serviços baseados em IA podem gerar automaticamente planos específicos de prevenção de vagas em conjunto com os resultados da avaliação do aluguel. Por exemplo, com base no aluguel adequado calculado pela IA, o serviço pode gerar um relatório com propostas detalhadas, como: "Supõe-se que o alvo sejam adultos solteiros, recomenda-se o uso de internet gratuita e as condições podem ser flexibilizadas para permitir animais de estimação". De fato, um serviço de relatórios equipado com IA para empresas de administração de imóveis é capaz de analisar big data da área circundante para propor uma estratégia completa de gerenciamento de ocupação para cada imóvel e apresentar imediatamente a base para a definição de aluguéis, equipamentos recomendados e até mesmo uma proposta de revisão das condições contratuais. Se você fizer bom uso da avaliação de aluguel por IA dessa forma, poderá obter muito feedback inicial (consultas) ao iniciar o processo de recrutamento com um aluguel adequado, o que pode facilmente levar a um contrato antecipado. Além disso, ao implementar medidas para aumentar o valor da propriedade de acordo com sugestões apoiadas por dados, você poderá criar condições de recrutamento mais competitivas.

Estratégias operacionais que utilizam a análise de dados e respondem às tendências do mercado

Para obter uma alta ocupação, é importante desenvolver estratégias baseadas em análise de dados em vez de confiar apenas na intuição. Ao utilizar dados de mercado e dados operacionais de suas próprias propriedades, você pode tomar decisões precisas de acordo com as características de suas propriedades e o ambiente de mercado em que elas estão localizadas. A primeira etapa do marketing começa com a coleta e a análise de dados. Por exemplo, você pode reunir dados multifacetados sobre as tendências de oferta e demanda de aluguéis na área circundante, taxas de vacância e níveis de aluguel de propriedades concorrentes, planos para novos desenvolvimentos na vizinhança, mudanças na população local e no número de residências etc., para entender a situação atual. A análise de dados nos permite identificar objetivamente as oportunidades e ameaças de mercado enfrentadas pela propriedade e avaliar os pontos fortes e fracos da propriedade. Com base nos resultados dessa análise, é possível desenvolver políticas, como "quem deve ser o grupo-alvo de locatários" e "quais estratégias devem ser adotadas em termos de aluguel e instalações para vencer a concorrência".

Por exemplo, as tendências demográficas mostram que a mesma taxa de vacância pode ser observada em diferentes regiões. Em áreas urbanas com um fluxo contínuo de população, a demanda tende a ser firme e é fácil manter altas taxas de ocupação. Por outro lado, se o número de residências estiver aumentando, mesmo em uma área com população em declínio (por exemplo, um aumento de residências de idosos que moram sozinhos ou de residências de estrangeiros), há espaço para preencher as vagas respondendo às novas necessidades. A análise de dados permite que essas características de demanda de cada região sejam identificadas com precisão e que estratégias de diferenciação e direcionamento de propriedades sejam elaboradas. Por exemplo, se forem obtidos dados sobre a construção de uma nova universidade na vizinhança, você poderá tomar decisões sobre a alteração do design interior e do layout para atender aos estudantes e poderá determinar quando revisar o aluguel de seu próprio imóvel com base em dados sobre as tendências de aluguel em imóveis concorrentes. Quando houver vagas, você poderá analisar os períodos de locação anteriores da sua empresa e os dados de aluguel contratado e ajustar as condições de locação de acordo com os dados mais recentes de tendências de mercado, facilitando a obtenção do próximo inquilino em um período de tempo mais curto.

Dessa forma, o gerenciamento de aluguéis orientado por dados permite que você evite tomar decisões ad hoc e desenvolva uma estratégia racional. Na verdade, o setor também está mudando para a gestão orientada por dados, e há uma tendência crescente de otimizar a gestão de ativos imobiliários, a gestão de inquilinos e as estratégias de locação de forma integrada. Isso ocorre porque as estratégias flexíveis de leasing (contratação de aluguel) que utilizam dados acumulados possibilitam a manutenção de um alto nível de competitividade. Mesmo que seja difícil para os proprietários analisarem os dados de mercado por conta própria, é importante que uma empresa de gestão confiável possa fazer propostas com base nessa análise de dados. Uma estratégia de gerenciamento apoiada em dados contribuirá não apenas para manter altos níveis de ocupação, mas também para aumentar os valores dos ativos no futuro.

Promover o aluguel de longo prazo por meio da capacidade de resposta do locatário

Não importa o quanto você se esforce para recrutar inquilinos e consiga fazer com que eles se mudem, você não conseguirá manter um alto nível de ocupação se não for receptivo aos inquilinos e eles saírem rapidamente. A qualidade do acompanhamento e da resposta após a mudança influencia muito a satisfação do locatário, o que, por sua vez, leva a uma ocupação de longo prazo. A satisfação do locatário é um dos principais elementos de uma administração de aluguéis bem-sucedida, e um alto nível de satisfação não só incentiva os locatários a permanecerem por mais tempo e leva a taxas de vacância mais baixas, mas também leva à aquisição de novos locatários por meio de indicações boca a boca de locatários satisfeitos. Portanto, outro pilar da manutenção da alta ocupação é melhorar as habilidades de resposta do locatário para aumentar a satisfação do locatário.

Especificamente, o primeiro aspecto importante das relações com os locatários é a resposta imediata e sincera. Quando os locatários entram em contato com você para relatar problemas com as instalações ou reclamações sobre ruídos, é importante lidar com eles o mais rápido possível. Em especial, problemas emergenciais, como vazamentos de água e cortes de energia, exigem uma resposta rápida. Resolver os problemas rapidamente, em vez de deixá-los sem solução, alivia a ansiedade e a frustração dos inquilinos e leva a uma sensação de segurança de que eles querem continuar morando no imóvel. Uma resposta lenta pode minar a confiança dos locatários e levar a despejos e má publicidade. Uma empresa de administração profissional pode ter uma recepção de emergência 24 horas para responder imediatamente a problemas até tarde da noite.

Em seguida, a comunicação e a confiança também são importantes. Uma relação de confiança é construída com os locatários ouvindo atentamente até mesmo as perguntas e solicitações mais triviais durante o contrato de locação e fornecendo o suporte adequado. Os locatários também apreciam os esforços do proprietário para oferecer segurança, por exemplo, realizando inspeções regulares das instalações e fazendo rondas de saudação para explicar como a propriedade está sendo administrada. Também é importante confirmar antecipadamente as intenções dos locatários quando chegar a hora de renovar o contrato e garantir que o processo de renovação ocorra sem problemas para aqueles que desejam continuar. Mesmo que seja necessária uma revisão do aluguel no momento da renovação, será mais fácil obter a compreensão dos locatários se os dados de mercado forem apresentados e explicados em detalhes.

Além disso, a manutenção física do imóvel também pode ser considerada parte das relações com os locatários. Ao manter a limpeza e as inspeções regulares das áreas comuns e a manutenção preventiva de avarias de equipamentos com antecedência, você pode proporcionar um ambiente de vida confortável para seus locatários. Os locatários estão constantemente observando a propriedade, e mesmo pequenas deficiências podem prejudicar a reputação da propriedade se não forem verificadas. Por outro lado, se eles souberem que a propriedade é meticulosamente gerenciada, terão um maior senso de confiança na propriedade e estarão dispostos a morar nela por um período mais longo. O aumento da satisfação por meio da criação de um ambiente de vida confortável e da interação humana cortês promoverá o aluguel de longo prazo.

Uma maior satisfação do locatário resultará em uma taxa de saída menor e em uma taxa de ocupação mais estável da propriedade. Se os inquilinos morarem no imóvel por um período mais longo, isso economizará custos de recrutamento e renovação devido à ocorrência de vagas, o que é altamente benéfico para o proprietário. Portanto, para atingir altas taxas de ocupação, é importante fornecer um serviço consistente e de alta qualidade, desde a mudança inicial até a ocupação contínua, e uma empresa de administração confiável é indispensável para isso.

Sistema de gerenciamento profissional para uma operação sem preocupações - as vantagens de confiar sua propriedade à INA&Associates

Já discutimos estratégias de recrutamento, relações com inquilinos e o uso de tecnologia para manter altos níveis de ocupação, mas, na realidade, é difícil para os proprietários fazerem tudo isso sozinhos. É aí que entram os profissionais de administração de imóveis: como profissionais do setor imobiliário, a INA&Associates implementa essas medidas de forma abrangente e tem um sistema de gerenciamento para oferecer um forte apoio à administração de aluguéis dos proprietários. Aqui estão alguns de seus principais recursos.

• Gerenciamento preciso usando a tecnologia mais recente: a INA&Associates introduziu um sistema de gerenciamento integrado baseado em nuvem para gerenciar de forma centralizada todas as informações relacionadas à propriedade. Documentos contratuais, históricos de reparos e relatórios de inspeção também são armazenados na nuvem, permitindo que os proprietários verifiquem o status de suas propriedades on-line 24 horas por dia, 7 dias por semana. O sistema também utiliza ativamente a tecnologia imobiliária, como a avaliação de aluguel por IA, para tomar decisões baseadas em dados, permitindo a prestação de serviços de baixo custo e alta qualidade em comparação com a gestão convencional. Nosso sistema de gerenciamento de aluguéis de última geração combina a tecnologia mais recente com a experiência imobiliária para dar suporte ao gerenciamento de alta ocupação e, ao mesmo tempo, reduzir a carga sobre os proprietários.

• Sistema de suporte ao inquilino24 horas por dia, 7 dias por semana: Os proprietários geralmente se preocupam com chamadas de emergência de inquilinos tarde da noite ou de manhã cedo, mas a INA&Associates tem uma central de atendimento 24 horas dedicada aos inquilinos, que está sempre pronta para fornecer uma primeira resposta imediata. A equipe especializada responde às chamadas e toma as medidas adequadas conforme necessário, o que resolve prontamente as preocupações dos locatários e aumenta a satisfação. Os próprios proprietários não precisam se preocupar em receber uma chamada de emergência tarde da noite diretamente do proprietário. Todos os problemas tratados são registrados no sistema e compartilhados entre a equipe responsável, de modo que o acompanhamento possa ser feito sem omissão. Esse recurso completo de solução de problemas permite uma administração de aluguéis sem estresse tanto para os inquilinos quanto para os proprietários.

• Compartilhamento de informações e relatórios transparentes: a transparência no status da administração e nos relatórios de receitas e despesas também é essencial para uma administração confiável, e a INA&Associates compartilha informações com os proprietários no sistema de nuvem mencionado anteriormente, fornecendo relatórios oportunos sobre o status de ocupação da propriedade, detalhes de reparos ocorridos etc. A INA&Associates também fornece um relatório oportuno sobre o status de ocupação e reparos da propriedade. Esse sistema evita problemas como reclamações de custos pouco claras e falhas de comunicação, além de fornecer um sistema que permite que os proprietários se sintam seguros em confiar seus valiosos ativos por meio de um gerenciamento que é constantemente visualizado. Além do uso da tecnologia mais recente, a equipe responsável fornece relatórios e propostas de gerenciamento regulares, permitindo que os proprietários compreendam a situação e tomem decisões de gerenciamento sem problemas.

• Suporte total de uma equipe experiente e profissional: a INA&Associates tem uma equipe de profissionais de administração de aluguéis com experiência em uma ampla gama de propriedades, desde aluguéis de luxo até propriedades para investimento. Oferecemos um serviço completo para uma série de tarefas, desde o recrutamento de inquilinos, procedimentos de contratação e gerenciamento diário da propriedade, até acordos de mudança e organização de trabalhos de restauração. O serviço detalhado e minucioso prestado por uma equipe com conhecimento especializado em vários campos nos permite oferecer um serviço que coloca o proprietário em primeiro lugar, permitindo que os proprietários se concentrem em seu trabalho e estilo de vida originais, além de gerar um fluxo de receita estável.

Conforme descrito acima, a INA&Associates realiza o gerenciamento de alta ocupação das propriedades dos proprietários por meio de um sistema de gerenciamento exclusivo que faz uso total da tecnologia e do conhecimento mais recentes. Ao liberar os proprietários do estresse de operações complicadas e do manuseio de inquilinos, além de fornecer um gerenciamento total que inclui propostas estratégicas para maximizar a receita, somos o parceiro preferido para a "paz de espírito". Os proprietários de imóveis que estão enfrentando desafios para manter uma alta ocupação são incentivados a utilizar o poder dos profissionais da INA & Associates e a dar o primeiro passo rumo a uma administração estável dos aluguéis.