공실 걱정 끝! AI와 데이터로 임대 가동률 높이는 비법

임대 부동산 소유주에게 있어 높은 임대료 수입은 안정적인 임대료 수입 확보와 직결되는 문제다. 하지만 시장 전체적으로는 공실률 상승 추세가 지속되고 있어 많은 매물이 공실로 고민하고 있는 것이 현실이다. 공실이 늘어나면 수익 감소뿐만 아니라 신규 입주자 모집을 위한 광고비, 리모델링 비용 등 비용도 발생하게 된다. 이러한 어려운 환경 속에서 높은 가동률을 실현하고 유지하기 위한 관리 방법으로 본 기사에서는 ' 모집 전략' 과 ' 입주자 대응 '의 핵심 포인트를 설명하고, AI(인공지능)와 데이터 분석을 활용한 선진적인 대처 방안에 대해 소개하고자 한다. 마지막으로 INA&Associates가 어떤 관리 체계로 오너의 부동산 운영을 지원하고 있는지에 대해서도 설명한다.

모집 전략의 최적화로 공실 기간 최소화

공실을 얼마나 빨리 채우느냐의 모집 전략은 높은 가동률을 유지하는 데 있어 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 적절한 모집 전략을 통해 공실 기간을 최소화하고 수익 기회 손실을 방지할 수 있다. 다음은 높은 가동률을 달성하기 위해 꼭 지켜야 할 모집 전략의 핵심이다.

• 적정 임대료 설정: 주변 시세에 비해 임대료가 너무 높으면 입주 희망자가 모이지 않아 공실 기간이 길어질 수 있습니다. 반면 너무 낮은 임대료는 수익 기회를 잃게 됩니다. 시장 시세와 부동산의 등급에 맞는 적정 임대료를 설정하는 것이 중요하다. 근거 있는 적정 임대료로 모집을 하면 임차인과 임대인 모두에게 만족스러운 계약으로 이어질 수 있습니다. 적정 임대료 산출에는 후술하는 AI 임대료 평가를 활용하는 것이 효과적입니다.

• 매물의 매력 어필과 차별화: 모집 광고에서는 매물의 매력을 충분히 전달하여 경쟁 매물과의 차별화를 꾀합니다. 예를 들어, 리모델링이 완료되어 인테리어가 깨끗하다거나 역세권, 주변 환경, 최신 설비(초고속 인터넷, 택배함 설치 등)와 같은 강점을 강조합니다. 다른 매물에는 없는 특색을 내세워 입주 희망자의 관심을 끌고, 문의 건수 증가로 이어집니다. 사진과 평면도를 보강하고, 온라인 내방 툴 등을 활용하는 것도 효과적이다.

• 유연한 모집 조건 설정: 입주자 타깃에 따라 계약 조건을 유연하게 조정하는 것도 고려해 볼 수 있다. 예를 들어 경쟁이 치열한 지역에서는 보증금과 보증금을 낮게 설정하거나 프리 렌트(계약 시작 월의 임대료가 무료인 서비스)를 도입하여 경쟁력을 높일 수 있습니다. 반려동물 허용, 악기 연주 허용 등 조건을 완화하면 지금까지 확보하지 못했던 계층의 수요를 끌어들일 수 있는 가능성도 있습니다. 단, 조건 완화로 인한 손익에 미치는 영향도 고려하여 무리하지 않는 범위 내에서 시행하는 것이 중요합니다.

• 다각적인 집객 채널 활용: 모집 공고는 하나의 부동산 포털 사이트뿐만 아니라 여러 주요 포털 사이트와 중개업자 네트워크, SNS 등을 활용하여 폭넓게 알릴 수 있습니다. 타겟층에 따라 효과적인 매체가 다르기 때문에 노년층에게는 지역 정보지나 전단지, 젊은 층에게는 인터넷 광고나 SNS 광고 등 매체를 구분하여 활용하는 전략도 효과적입니다. 폭넓은 집객망과 정확한 광고 전략으로 모집단을 극대화하고, 그 중에서 적절한 입주자를 확보합니다.

• 신속한 모집 대응: 입주자 퇴거가 결정되면 바로 다음 입주자 모집을 시작하는 민첩성도 중요합니다. 공실이 발생하는 동안에는 수익이 손실되기 때문에 내방 및 문의에 신속하게 대응하여 가능한 한 빨리 계약 체결로 이어지도록 노력해야 한다. 공실 발생 시 신속하고 적극적으로 입주자를 모집하는 것은 관리회사에게도 중요한 기능입니다. 과거의 모집 실적이나 평균 공실 기간 등의 데이터를 분석하여 병목 현상이 발생하는 요인(임대료 설정이나 모집 광고 등)을 파악하여 개선하는 PDCA 사이클을 돌리는 것도 효과적일 것입니다.

이상과 같이 적정 임대료 설정과 매력적인 매물 홍보, 유연한 조건 검토, 그리고 신속하고 정확한 모집 활동을 병행하면 공실 기간을 단축하고 높은 입주율을 유지할 수 있습니다.

AI 임대료 평가 활용을 통한 적정 임대료 파악 및 모집 조건 최적화

앞서 언급한 모집 전략 중에서도 특히 임대료 설정은 높은 가동률을 좌우하는 민감한 부분이다. 최근 이 임대료 설정에 혁명을 불러일으키고 있는 것이 바로 AI 임대료 평가 시스템인데, AI 임대료 평가는 방대한 과거 성약 임대료 데이터와 물건 속성 데이터를 머신러닝을 통해 분석하여 대상 물건에 적합한 임대료를 자동으로 산출하는 시스템이다. 기존에는 담당자가 주변 시세를 조사하고 경험칙에 따라 임대료를 결정했지만, AI 도입으로 객관적인 데이터에 기반한 정교한 임대료 설정이 가능해졌다.

AI 평가의 가장 큰 장점은 정확성과 속도에 있다. 예를 들어, 한 AI 감정평가 서비스에서는 중앙값 오차율(MER)이 2.46%라는 높은 정확도를 달성한 사례도 있다. 이는 AI가 제시한 임대료와 실제 계약된 임대료의 오차가 극히 적다는 것을 의미하며, 인간의 직관이나 경험에 의존하는 기존 방식보다 훨씬 더 정확하다는 것을 의미한다. 마찬가지로 부동산 빅데이터와 AI를 활용한 타사 시스템에서도 오차율이 약 1%대로 업계 최고 수준의 정확도를 보고하고 있다. 이처럼 정확한 임대료 평가가 즉각적으로 이루어지기 때문에, 건물주는 적정 가격으로 낭비 없이 수익을 확보할 수 있고, 임차인에게도 부담스럽지 않은 합리적인 임대료로 모집할 수 있다. 실제로 대형 부동산업체들이 AI 평가 벤처와 제휴해 당일 평가를 실현하는 등 업계 전반에서 AI 활용이 가속화되고 있다.

또한 AI 임대료 평가는 현재 시세 분석뿐만 아니라 미래 시장 동향까지 고려한 예측이 가능하다. 예를 들어, '향후 수요가 증가할 것으로 예상되는 지역이라면 강세인 임대료 설정을 제안한다', '향후 임대료 하락 리스크가 있는 지역이라면 장기 계약을 추천한다'와 같이 데이터를 기반으로 예측한 전략적 조언도 제시할 수 있다. 이는 단순히 임대료를 결정하는 데 그치지 않고, 임대 경영의 장기적인 안정화 방안으로 유용한 시사점을 제공한다.

AI를 활용한 서비스 중에는 임대료 평가 결과와 함께 구체적인 공실 대책 계획을 자동으로 생성해 주는 서비스도 있다. 예를 들어, AI가 산출한 적정 임대료를 바탕으로 '예상 타깃은 독신 직장인, 인터넷 무료 설비 도입 권장, 반려동물 동반 가능으로 조건 완화'와 같은 세세한 제안을 보고서로 만들어 주는 경우다. 실제로 부동산 관리회사를 위한 AI 탑재 리포트 서비스에서는 주변 빅데이터 분석을 통해 매물별 만실 경영 전략을 제안하고, 임대료 설정 근거와 추천 설비, 계약 조건 검토안까지 즉각적으로 제시할 수 있도록 되어 있다. 이처럼 AI 임대료 평가를 잘 활용하면 적정 임대료로 모집을 시작함으로써 초기부터 많은 반응(문의)을 얻을 수 있고, 조기 계약으로 이어지기 쉽다. 또한 데이터에 근거한 제안에 따라 부동산 가치를 높일 수 있는 방안을 마련함으로써 보다 경쟁력 있는 모집 조건을 마련할 수 있을 것이다.

데이터 분석을 활용한 시장 트렌드에 따른 운영 전략

높은 가동률을 달성하기 위해서는 감에 의존하지 않고 데이터 분석에 기반한 전략을 세우는 것도 중요합니다. 시장 데이터와 자사 부동산의 운영 데이터를 활용하면 부동산의 특성과 시장 환경에 따른 정확한 의사결정을 할 수 있습니다. 마케팅의 첫걸음은 데이터 수집과 분석에서 시작됩니다. 예를 들어 주변 지역의 임대 수급 동향, 경쟁 부동산의 공실률과 임대료 수준, 인근의 신축 개발 계획, 지역 인구 및 가구 수 추이 등 다각적인 데이터를 수집하여 현황을 파악합니다. 데이터 분석을 통해 해당 부동산이 직면한 시장의 기회와 위협을 객관적으로 파악하고, 부동산의 강점과 약점을 평가할 수 있다. 그리고 그 분석 결과를 바탕으로 '타깃 임차인층을 누구로 설정해야 할지', '경쟁에서 이기기 위해 임대료나 시설 측면에서 어떤 전략을 취해야 할지' 등의 정책을 수립합니다.

예를 들어, 인구 동향을 보면 같은 공실률이라도 지역에 따라 배경이 다르다는 것을 알 수 있다. 인구 유입이 계속되는 도시 지역이라면 수요가 견고해 높은 가동률을 유지하기 쉽다. 반면, 인구가 감소하는 지역에서도 가구 수가 증가하는 경우(고령자 1인 가구, 외국인 가구 증가 등), 새로운 수요에 대응하여 공실을 채울 수 있는 여지가 있습니다. 데이터 분석을 통해 이러한 지역별 수요 특성을 정확히 파악하여 부동산의 타겟팅과 차별화 전략을 정교하게 수립할 수 있다. 예를 들어, 인근에 대학이 신설된다는 데이터를 얻는다면 학생을 위한 인테리어와 평면도를 변경하는 것이 가능하고, 경쟁 부동산의 임대료 동향 데이터를 통해 자사 부동산의 임대료 조정 시기를 파악할 수도 있다. 공실이 생겼을 때, 자사의 과거 모집 기간과 계약 임대료 데이터를 되돌아보고 시장의 최신 동향 데이터와 비교하여 모집 조건을 조정하면 보다 단기간에 다음 임차인을 확보하기 쉬워질 것이다.

이렇게 데이터에 기반한 임대운영을 하게 되면 주먹구구식 판단을 지양하고 합리적인 전략을 수립할 수 있다. 실제로 업계에서도 데이터 기반 경영으로의 전환이 가속화되고 있으며, 부동산 자산관리, 임차인 관리, 임대전략을 통합적으로 최적화하는 움직임이 활발해지고 있다. 축적된 데이터를 활용한 유연한 임대(임차인 모집) 전략으로 높은 경쟁력을 유지할 수 있기 때문이다. 오너 스스로 시장 데이터를 분석하기 어려운 경우에도 신뢰할 수 있는 관리회사가 이러한 데이터 분석에 기반한 제안을 해줄 수 있는지가 중요한 포인트다. 데이터에 기반한 운영 전략은 높은 가동률 유지뿐만 아니라 향후 자산 가치 향상에도 기여할 것이다.

입주자 대응력을 통한 장기 입주 촉진

아무리 열심히 입주자를 모집하고 입주에 성공하더라도 입주자 대응 이 미흡하여 입주자가 금방 퇴거한다면 높은 가동률을 유지할 수 없다. 입주 후의 사후관리와 대응의 좋고 나쁨이 입주자의 만족도를 크게 좌우하며, 이는 결과적으로 장기입주로 이어진다. 입주자 만족도는 임대경영 성공의 핵심 요소 중 하나이며, 만족도가 높으면 입주자의 장기체류를 유도하여 공실률을 낮출 수 있을 뿐만 아니라, 만족한 입주자의 입소문으로 새로운 입주자를 확보할 수 있다. 따라서 입주자 만족도를 높이는 입주자 대응력을 높이는 것이 고가동률 유지의 또 다른 축이 된다.

구체적으로 입주자 대응에서 중요한 점은 우선 신속하고 성실한 대응을 꼽을 수 있다. 입주자로부터 설비 고장이나 소음 민원 등의 연락이 왔을 때, 가능한 한 신속하게 대처하는 것이 중요하다. 특히 누수나 정전 등 긴급한 문제에는 신속한 대응이 요구된다. 문제를 방치하지 않고 신속하게 해결해야 입주민의 불안과 불만을 해소하고, '이 건물에 계속 살고 싶다'는 안심감을 줄 수 있다. 대응이 늦어지면 입주자의 신뢰를 잃어 퇴거나 악평으로 이어질 수 있다. 전문 관리회사라면 24시간 긴급 접수처를 마련하는 등 심야에 발생하는 문제에도 즉시 대응할 수 있는 체제를 갖추고 있는 경우가 있다.

다음으로 소통과 신뢰 관계도 중요하다. 입주자의 사소한 궁금증이나 요구사항에 귀를 기울이고 적절히 지원함으로써 입주자와의 신뢰 관계를 형성할 수 있다. 정기적인 시설 점검이나 인사차 방문을 통해 관리 상황을 설명하는 등, 건물주 측의 노력도 입주자는 안심할 수 있는 요소로 평가한다. 또한, 계약 갱신 시기가 되면 입주자의 의사를 미리 확인하고, 계속 거주를 원하는 입주자에게는 원활한 갱신 절차를 진행하는 배려도 중요하다. 갱신 시 임대료 조정이 필요한 경우에도 시장 데이터를 제시하며 세심하게 설명하면 납득하기 쉽다.

또한, 부동산의 물리적 유지관리도 입주자 대응의 일환이라고 할 수 있습니다. 공용부 청소와 정기점검을 철저히 하고, 설비 고장은 사전에 예방보수를 통해 입주자가 쾌적하게 생활할 수 있는 환경을 제공해야 한다. 입주자들은 항상 부동산을 관찰하고 있으며, 작은 결함이라도 방치하면 평가가 떨어질 수 있다. 반대로 세심한 관리가 이뤄지고 있다는 것을 알면 신뢰감이 높아져 오래 살고 싶은 마음이 생긴다. 쾌적한 환경 조성과 세심한 인간관계의 양면에서 만족도를 높이는 것이 장기 입주를 촉진하는 데 도움이 된다.

입주자 만족도가 높아지면 결과적으로 퇴거율이 낮아지고, 건물 가동률이 안정화된다. 오래 살게 되면 공실 발생에 따른 모집 비용과 리모델링 비용도 절약할 수 있어 소유주에게 큰 이득이 됩니다. 따라서 높은 가동률을 달성하기 위해서는 입주부터 입주 중 대응까지 일관되게 양질의 서비스를 제공하는 것이 중요하며, 이를 위해서는 신뢰할 수 있는 관리회사의 존재가 필수적이다.

전문적인 관리 체계로 안심 운영 - INA&Associates에 맡기면 얻을 수 있는 이점

지금까지 고가동률을 유지하기 위한 모집 전략과 입주자 대응, 기술 활용에 대해 설명했지만, 실제로 이 모든 것을 오너가 직접 실행하기란 쉽지 않다. INA&Associates는 부동산 관리 전문가로서 이러한 시책들을 종합적으로 실천하고, 오너의 임대 경영을 강력하게 지원하는 관리 시스템을 갖추고 있습니다. 그 주요 특징을 소개합니다.

• 최신 기술을 활용한 정교한 관리: INA&Associates는 클라우드 기반의 통합 관리 시스템을 도입하여 부동산에 관한 모든 정보를 일원화하여 관리하고 있습니다. 계약 서류, 수선 이력, 점검 보고서 등도 클라우드에 축적되어 있어, 소유주는 24시간 언제든지 온라인을 통해 부동산의 상태를 확인할 수 있다. 또한, AI 임대료 평가 등 부동산 테크놀로지를 적극 활용해 데이터에 기반한 의사결정을 내리고 있어 기존 관리 방식에 비해 저비용 고품질 서비스 제공을 실현하고 있다. 최신 기술과 부동산 전문지식을 융합한 차세대 임대관리 시스템을 통해 건물주의 부담을 줄이면서 고가동률 경영을 지원한다.

• 24시간 365일 입주자 지원 시스템: 심야나 새벽에 입주자의 긴급 연락이 들어오는 것은 오너에게 큰 불안요소이지만, INA&Associates는 입주자 전용 24시간 콜센터를 설치하여 언제든 신속한 1차 대응이 가능한 체계를 갖추고 있다. 전문 직원이 전화로 대응하고 필요에 따라 적절한 조치를 취함으로써 입주자의 불안을 신속히 해소하고 만족도를 높이고 있습니다. 오너 본인이 직접 심야에 긴급 대응 전화가 걸려올 염려가 없어 안심할 수 있습니다. 대응한 모든 트러블 내용은 시스템에 기록되어 담당자 간에 공유되기 때문에 후속 조치도 빠짐없이 이루어집니다. 이러한 만반의 문제 대응력을 통해 입주자나 건물주 모두 스트레스 없는 임대 운영이 가능하다.

• 투명한 정보 공유 및 보고: 관리 상황과 손익 보고에 대한 투명성을 확보하는 것도 신뢰할 수 있는 관리의 필수 요소로, INA&Associates는 앞서 언급한 클라우드 시스템을 통해 소유주와 정보를 공유하며, 부동산의 가동 상황, 발생한 수리 내용 등을 적시에 보고합니다. 보고합니다. 불분명한 비용 청구나 연락 누락과 같은 문제도 발생하기 어렵고, 항상 가시화된 관리로 소중한 자산을 안심하고 맡길 수 있는 시스템을 구축하고 있습니다. 최신 기술 활용과 더불어 담당 직원의 정기적인 운영 보고와 제안이 이루어지기 때문에 오너는 상황 파악과 경영 판단을 원활하게 할 수 있습니다.

• 숙련된 전문팀의 토탈 지원: INA&Associates는 고급 임대부터 투자용 부동산까지 다양한 부동산을 취급한 실적이 있으며, 임대관리 전문팀이 상주하고 있다. 입주자 모집부터 계약 절차, 일상적인 부동산 관리, 퇴거 정산 및 원상복구 공사 수배까지 일련의 업무를 원스톱으로 대행해 드립니다. 각 분야의 전문지식을 갖춘 직원들이 세심하게 대응하여 '오너 퍼스트'의 서비스를 제공하고 있으며, 오너는 본연의 업무와 생활에 전념하면서 안정적인 수익을 얻을 수 있다.

이렇듯 INA&Associates는 최신 기술과 전문성을 바탕으로 한 독자적인 관리시스템으로 오너의 부동산을 고가동률로 운영할 수 있도록 도와드립니다. 번거로운 업무와 입주자 대응의 스트레스에서 벗어나 수익 극대화를 위한 전략 제안까지 포함한 토탈 매니지먼트를 제공함으로써 '안심하고 맡길 수 있는' 파트너로 선택받고 있습니다. 고가동률 유지에 어려움을 겪고 있는 건물주라면 전문성을 갖춘 INA&Associates의 힘을 빌려 안정적인 임대경영을 위한 첫걸음을 내딛어 보시기 바랍니다.