초부유층의 수익형 부동산 매각 타이밍과 전략 분석

한 채의 수익형 부동산(빌딩, 아파트 등)의 매각 시기는 초부유층 자산가들에게 중요한 전략 과제입니다. 필자도 그동안 많은 초부유층 투자자들과 부동산 포트폴리오 전략을 논의해왔지만, '언제 매각해야 하는가'라는 질문에 대한 정답은 하나도 없다. 시장 상황, 금리 동향, 세제, 전체 자산의 균형 등 복합적인 요인을 고려해야 한다. 이번 기사에서는 현재 일본 및 주요 도시(도쿄, 오사카, 요코하마)의 수익형 부동산 시장 동향을 바탕으로 초부유층에게 적절한 매각 시점에 대해 알아본다. 또한, 높은 가격에 매각하기 위한 구체적인 전략과 매각과 장기 보유의 장단점에 대해서도 설명합니다.

1. 현재 수익형 부동산 시장 동향(일본 도쿄, 오사카, 요코하마)

먼저 현재 시장 환경을 파악해 보겠습니다. 일본 부동산 투자 시장은 최근 역사적으로 낮은 금리를 배경으로 활발한 투자 자금이 유입되어 주요 도시의 캡레이트(기대수익률)가 역대 최저 수준으로 하락하고 있다. 캡플레이트가 낮아진다는 것은 부동산 가격이 상승하여 고공행진을 하고 있다는 것을 의미한다. 실제로 도쿄 도심 A급 오피스(마루노우치, 오오테마치)의 기대수익률은 현재 약 3.2%로 보합세를 이어가고 있으며, 임대주택(단독주택)도 도쿄 조난 지역이 3.8%로 역대 최저 수준을 기록하고 있다. 오사카도 대형 오피스 3.4%, 임대주택 3.8% 정도, 요코하마의 주택도 3.9% 내외로 모두 매우 낮은 수익률 수준입니다. 이처럼 도쿄, 오사카, 요코하마 등 주요 도시에서는 수익형 부동산의 수익률 하락 = 고가 추세가 최근 몇 년간 지속되고 있다.

다만, 시장 전체를 자세히 들여다보면 자산 유형에 따라 온도차가 있습니다. 예를 들어 오피스 시황의 경우, 도쿄 도심의 임대료가 코로나 이후 회복세를 보이면서 투자자들의 의욕이 높아지는 한편, 일본은행의 통화정책 전환(금리인상 관측)을 의식하기 시작하면서 최근에는 '수익률 보합세'로 안정세를 보이고 있다. 반면, 도시형 상업용 부동산과 호텔 등은 수요 회복으로 인해 수익률이 더욱 낮아지고 가격 상승이 지속되는 경향을 보이고 있다. 주거용(아파트 등)은 여전히 투자 인기가 높아 주요 도시의 기대수익률은 1년 반 이상 역대 최저 수준을 기록하거나 유지하고 있으며, 2024년에도 임대료 상승과 함께 가격이 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

수급 균형도 주목해야 한다. 투자 자금의 유입으로 매수자 수요는 강하지만, 공급 측면에서는 도시마다 사정이 다르다. 예를 들어 요코하마시에서는 '미나토미라이 21' 등 대규모 오피스 개발이 진행 중이며, 2023년에 약 31만 평의 신규 공급이 예상되는 등 공급이 증가하는 국면이다. 오사카시도 2023년에는 역대 최대 규모인 약 8.7만평의 오피스 공급이 예정되어 있어 이들 지역에서는 일시적으로 공실률 상승과 임대료의 완만한 하락이 예상된다(요코하마에서 향후 몇 년간 임대료 ▲14% 정도 조정 전망, 오사카에서도 2019년 수준으로 소폭 조정). 그러나 임대료 하락은 완만하고, 2010년대 후반 수준에 머물 것으로 예상되어 큰 폭의 수급 악화는 일어나지 않을 것으로 보인다. 이는 도시로의 인구 유입과 기업 진출에 따른 수요가 견 고하다는 것을 시사한다. 실제로 도쿄와 오사카는 국내외 투자자들에게 여전히 매력적인 투자처이며, 특히 오사카는 해외 투자자들의 관심이 높고, 2025년 엑스포 개최에 따른 경기 기대감과 맞물려 주목도가 높아지고 있습니다.

이를 종합하면, 현재 수익형 부동산 시장은 '매도자 시장'에 가깝다고 할 수 있다. 주요 지역의 부동산 가격은 높은 수준을 유지하고 있고, 수요도 강해 매각에 유리한 환경이다. 특히 우량 입지, 고급 부동산일수록 이러한 경향이 두드러지며, 실제로 2023년 말까지 부동산 가격 지수(J-REIT 거래 기준)는 오피스에서도 상승세를 이어갔다(주택은 2024년에도 상승세가 지속될 전망). 그러나 2024년 중반 이후 오피스를 중심으로 일부에서 가격이 완만하게 하락세로 전환되는 조짐도 보인다. 이는 후술할 금리 환경의 변화가 영향을 미치고 있을 가능성이 있다. 초부유층은 이러한 시장의 전환점을 파악 하여 최적의 매각 타이밍을 계획할 필요가 있다.

2. 매각 타이밍을 결정하는 주요 요인들

수익형 부동산의 매각 시기를 결정할 때 고려해야 할 대표적인 요인들을 정리해 보겠습니다. 금리 동향, 세제 변화, 자산 포트폴리오의 균형 조정 등이 주요 트리거가 될 수 있다. 각각에 대해 살펴보겠습니다.

• 금리 동향과 시장 사이클: 부동산 시황은 금리와 밀접한 연관이 있다. 현재까지 일본은 초저금리가 지속되면서 부동산 수익률 하락(가격 상승)을 지탱해왔으나, 2024년 일본은행이 마이너스 금리 해제 및 YCC 폐지를 결정함에 따라 향후 금리 상승 국면으로 진입할 가능성이 있다. 금리가 상승하면 투자자의 요구수익률(캡플레이트)도 상승 압력을 받게 되고, 부동산 가격은 하락세로 돌아선다. 즉, 금리 상승 전 현재의 높은 가격 수준에서 매각할 수 있는지 여부가 매우 중요하다. 예를 들어 연간 임대수익 1,000만 엔의 부동산에서 기대수익률이 4%에서 5%로 상승하면 이론상 가격은 2.5억 엔에서 2억 엔으로 20% 하락하는 계산이 나옵니다. 이렇게 극단적이지 않더라도 금리 상승 국면에서는 점진적으로 매각 가격 하락 압력을 받는 것은 피할 수 없다. 따라서 '앞으로 금리가 오를 것 같다'고 판단되면 그 전에 매도하는 것이 하나의 이론이 될 수 있습니다. 또한 금리 동향 외에도 경기 순환과 부동산 시장 사이클도 고려해야 한다. 부동산 가격은 장기적으로 파동이 있기 때문에 최근 몇 년 동안 가격이 크게 상승하는 국면은 수익확보의 기회로 볼 수 있습니다. 특히 인플레이션이나 지가 상승률이 정점을 찍을 조짐이 보이는 경우, 타이밍을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

• 세제상의 변곡점: 부동산 매각차익에 대한 세금 및 기타 세제 개정도 타이밍 판단에 영향을 미친다. 먼저 양도소득세율의 경우, 개인의 경우 부동산을 5년 이상 보유 후 매각하면 장기 양도소득으로 간주되어 약 20%의 세율을 적용받지만 , 5년 이내라면 약 39%의 세율을 적용받게 됩니다. 이 '5년 룰'은 매우 큰 차이가 있기 때문에 구입한 지 얼마 되지 않은 부동산의 경우 최소 5년 이상(엄밀히 말하면 그 해 1월 1일 기준으로 5년 이상) 보유 후 매각하는 것이 유리하다. 초부유층은 법인 명의로 자산을 보유하는 경우가 많은데, 개인 명의의 경우 이 세율 구간을 우선적으로 고려해야 한다.

  또한, 최근 세제 개정 정보에도 안테나를 세울 필요가 있습니다. 부동산 관련 세제(예: 고정자산세 평가의 재검토, 상속세 및 증여세 개정 등)는 정부에서 발표합니다. 예를 들어, 상속세 기초공제나 평가방법의 변경이 예정되어 있는 경우, 이에 따라 생전에 매각하는 것이 유리할 것인지 불리할 것인지 판단할 수 있습니다.2024~2025년에는 정부가 자산 이전을 장려하는 세제혜택을 마련하는 움직임도 있으며, 일부에서는 생전 증여의 비과세 한도 확대 등이 검토되고 있습니다. 확대 등이 검토되고 있습니다(※ 구체적인 개정 동향은 그때마다 전문가에게 확인하시기 바랍니다). 이러한 세제 변화에 따라 '팔 때'가 앞당겨질 수도 있고 늦춰질 수도 있다. 예를 들어, 향후 몇 년 동안 부동산 매각 차익에 대한 과세가 강화될 것으로 예상된다면 미리 팔아두는 것도 한 방법이고, 반대로 어떤 혜택이 있다면 기다릴 가치가 있을 수 있습니다.

• 자산 포트폴리오 재조정: 초부유층일수록 부동산은 포트폴리오의 일부일 뿐이며, 다른 자산(주식, 사업투자, 미술품 등)과의 균형과 자금 수요도 매각 결정에 직접적인 영향을 미친다. 예를 들어, 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 너무 높을 경우 일부 부동산을 매각하고 현금이나 다른 자산군으로 전환할 수 있다. 시장 호황기에 부동산 비중이 높아졌다면 이는 자산 재분배의 기회 일 수 있다. 반대로, 다른 매력적인 투자처나 사업 확장 기회가 있어 자금을 마련하고 싶다면 부동산 매각을 고려할 수 있습니다. 또한 생애주기의 변화도 고려해야 한다. 예를 들어 '자녀가 독립했다', '사업을 승계했다', '부모로부터 큰 부동산을 물려받았다'는 등 인생의 전환점을 맞아 부동산 보유 방식을 재검토하는 경우가 많다. 실제로 부모로부터 물려받은 부동산이 관리의 부담으로 작용하는 경우 매각을 고려하는 경우도 많이 볼 수 있다. 초부유층의 경우 자신과 가족의 자산승계 계획(에스테이트 플랜)도 염두에 두고 '언제, 무엇을 처분하고 무엇을 후손에게 물려줄 것인가'를 종합적으로 판단하게 됩니다. 그 속에서 지금 매각해야 할 자산인지 아닌지를 판단하게 됩니다.

위와 같은 요소들을 종합적으로 고려했을 때, "언제 팔아야 하는가?"에 대한 답은 개별 상황과 시장 상황에 따라 달라진다. 에 대한 답은 개인의 상황과 시장 환경에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 공통적으로 금리 상승 국면에서는 수익률 상승 → 가격 하락 리스크가 높아지기 때문에 기본적으로 빠른 시점에 매각을 고려하는 것이 바람직하며, 한편으로는 세금상 불리한 시기는 가급적 피해야 한다는 점입니다. 그리고 무엇보다 '팔고 싶을 때가 아니라 팔 수 있을 때 팔아야 한다'는 속담처럼, 시장이 받아들일 수 있는 호기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 현재와 같이 매수세가 강하고 가격 수준이 높은 상황은 영원히 지속될 수 없으므로, 위에서 언급한 요인들을 고려하여 계획적인 출구전략을 세우는 것이 좋습니다.

3. 고가 매각을 실현하기 위한 효과적인 전략

매각을 결정했을 때, 얼마나 비싸고 원활하게 매각할 수 있는지도 초부유층 투자자에게는 중요한 포인트입니다. 일반 부동산 거래와는 다른 접근법이 효과적인 경우도 있습니다. 여기서는 필자가 초부유층 고객의 부동산 매각을 지원하면서 효과적이라고 생각하는 세 가지 전략을 소개하고자 한다.

• 오프마켓 거래(비공개 매각): 초부유층 부동산의 경우, 굳이 시장에 공개하지 않고 물밑에서 매각 대상을 찾는 '오프마켓 거래'가 유효한 경우가 많습니다. 비공개 매각의 장점은 첫째, 프라이버시 확보가 가능하다는 점이다. 부동산을 오픈마켓에 내놓으면 아무래도 매각 사실이 세상에 알려지거나 불특정 다수에게 자산 내용이 노출될 수밖에 없는데, 오프마켓을 이용하면 이를 피할 수 있다. 실제로 '이웃에게 경제 상황을 들키고 싶지 않다', '자신의 자산 가치를 공개하고 싶지 않다'는 이유로 매도자가 매물 정보 공개를 원하지 않는 경우도 적지 않다. 초부유층일수록 이런 신중한 태도를 취하는 경우가 많다. 또한, 오프마켓에서는 한정된 신뢰관계에 있는 바이어 후보에게만 정보를 제공하기 때문에 관심 있는 상대와 진지한 협상에 집중할 수 있다. 불특정 다수의 문의에 대응하기 위해 광범위하게 광고하는 수고를 덜 수 있고, 정보 관리도 용이하다는 장점이 있습니다. 또한, 희소성이 높은 우량 매물의 경우, 시장에 나오지 않음으로써 '특별함'이 생겨 결과적으로 좋은 조건을 이끌어낼 수 있는 경우도 있습니다. 필자의 경험으로도 가족처럼 친분이 있는 자산가들끼리 직접 매매가 성사되어 일반에 공개되는 가격보다 높은 가격에 원만하게 거래가 성사된 사례가 있다. 물론 매수자 입장에서는 선택의 폭이 좁아지는 단점도 있지만, 정말 그 부동산을 필요로 하는 적절한 상대만 찾는다면 비공개이기 때문에 신뢰감과 빠른 클로징이 가능하다는 장점이 있습니다. 오프마켓 거래를 성공적으로 진행하기 위해서는 신뢰할 수 있는 중개회사 및 어드바이저에게 부호 네트워크를 활용한 매칭을 의뢰하는 것이 관건이다.

• 부유층 네트워크 활용: 위와도 관련이 있지만, 초부유층 부동산 매매에서는 '인맥'이 가장 중요한 요소입니다. 일반 시장과는 차원이 다른 가격대이기 때문에 진정으로 검토할 수 있는 바이어는 한정되어 있습니다. 그래서 부자들끼리의 네트워크가 중요한 역할을 합니다. 신뢰할 수 있는 투자자나 프라이빗 뱅커, 패밀리 오피스를 통해 물밑에서 구매 수요를 탐색하면 예상치 못한 좋은 조건의 인카운트를 얻을 수 있습니다. 또한, 부동산 개발업자나 기관투자가와 개인적 인맥이 있다면 이를 적극 활용해야 합니다. 예를 들어 '○○ 지역에 우량 수익형 건물이 나오면 사고 싶다'는 오퍼를 항상 가지고 있는 투자자는 존재합니다. 그런 잠재 수요와 매칭**을 할 수 있다면, 공식적으로 시장에 내놓기 전에 매각 대상을 정할 수 있을 것입니다. 부호 네트워크를 활용할 때 중요한 것은 정보 전달자에 대한 신뢰와 비밀 유지다. 비즈니스 관계뿐만 아니라 인격적으로도 신뢰할 수 있는 전문가(부동산 중개회사 임원, 금융기관 자산관리사 등)에게 자신의 매각 의사와 조건을 맡기고, 적절한 상대에게만 연락을 취하도록 하는 것이다. 이렇게 하면 소문이 퍼져 시장에 악영향을 끼칠 위험도 줄일 수 있다. 초부유층만의 폐쇄적인 세계가 있기 때문에 이를 최대한 활용하는 것이 고가 매각의 지름길입니다.

• 법인-기관투자자 접근: 초부유층 대형 부동산의 경우, 개인 투자자뿐만 아니라 부동산 회사나 REIT 등 법인도 매수 후보에 포함될 수 있습니다. 오히려 수십억 엔 규모 이상의 물건은 J-REIT나 사모펀드, 사업회사의 부동산 부서가 강력한 매수자가 될 수 있다. 따라서 처음부터 법인을 대상으로 한 매각 스킴을 설계하는 전략도 유효하다. 구체적으로는 부동산을 보유한 SPC(특수목적회사)에 주식을 양도하는 방식으로 매각하는 방법이 있다. 이렇게 하면 매수자는 부동산 취득세와 등록면허세 부담을 줄일 수 있고, 세금 비용을 가격에 가산할 수 있는 여지가 생긴다. 또한, 법인은 실사를 중시하기 때문에 전문가가 평가하기 쉽도록 부동산의 손익 데이터와 법규 점검을 사전에 정비해 두는 것도 중요합니다. 다행히 일본 REIT 시장은 부동산 취득 의욕이 왕성하여, 예를 들어 2023년 J-REIT의 부동산 취득액은 오사카부에서 1,308억 엔(전년 대비 1% 증가)으로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 그 중에는 오사카 도심의 대형 오피스, 교외의 물류시설 등 다수의 취득 사례가 확인되고 있어 기관투자자들이 적극적으로 움직이고 있음을 알 수 있다. 가나가와현(주로 요코하마 주변)에서도 968억 엔에 달하는 대형 빌딩과 물류시설이 거래되고 있습니다. 이처럼 법인세력의 수요는 견고하게 존재하기 때문에 자사 빌딩이나 단독주택을 매각할 때는 이들을 염두에 두어야 합니다. 구체적인 전술로는 신뢰할 수 있는 대형 중개회사에 의뢰하여 국내외 기관투자자 리스트를 받아보거나, 비매각 계약 후 REIT 운용사와 접촉하는 등의 방법이 있습니다. 오프마켓과 병행하는 형태이지만, 최종적으로 일반 개인보다 높은 가격을 제시할 수 있는 것은 법인 바이어인 경우가 많습니다. 특히 요즘은 해외 자금도 일본 부동산을 노리고 있기 때문에 영어로 된 자료를 준비해 해외 펀드에 제시하는 등의 발상도 필요할 것입니다. 요컨대, 확실히 살 수 있는 체력이 있는 상대에게 접근하는 것이 높은 가격에 안정적으로 매각을 성공시키는 지름길입니다.

지금까지 오프마켓 거래의 활용, 부호 네트워크의 활용, 법인 매수자에 대한 전략적 접근이라는 세 가지를 언급했는데, 공통적으로 '물밑에서 얼마나 양질의 매수자 후보를 확보할 수 있느냐' **가 관건이라고 할 수 있습니다. 초부유층 부동산 매각에서는 일반적인 광고 전략뿐만 아니라 이러한 비공개 시장에서의 움직임이 수익에 큰 영향을 미친다. 신뢰할 수 있는 부동산 전문가와 2인 1조로 최적의 매각 계획을 세워야 한다.

4. 매각 vs 장기 보유: 장단점 비교

마지막으로, 지금 매각하는 경우와장기 보유하는 경우의 장단점을 정리하여 의사결정에 참고할 수 있도록 하자. 초부유층 자산가에게 수익형 부동산을 처분할 것인지, 계속 보유할 것인지는 단순한 수익 계산뿐만 아니라 상속 및 세금 전략과 관련된 중요한 결정이다. 각각의 선택에 대한 주요 포인트를 비교해 보겠습니다.

▷ 지금 매각의 장점

• 사상 최고 수준의 가격으로 차익 실현 가능: 앞서 언급했듯이 현재 시장은 수익률 하락으로 인한 고점이다 . 특히 도심 우량 부동산의 경우, 지금까지 충분한 시세차익이 발생한 경우가 많을 것이다. 매각을 통해 시세차익을 실현하고 수익을 확정할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 향후 금리 상승이나 경기 침체로 인한 가격 하락 리스크를 감수하는 것보다 지금이라도 현금화하면 리스크 헤지 효과를 얻을 수 있다. 실제로 최근 가격 상승 국면에서 매각을 통해 큰 수익을 확보한 투자자들도 많이 있습니다.

• 자산 유동성 확보 및 재투자 유연성: 매각을 통해 현금화하면 다른 투자 기회를 빠르게 포착할 수 있습니다. 초부유층일수록 유망한 사업 투자나 해외 분산투자 등 기회손실을 피하고 싶은 욕구가 있기 때문에 부동산에 고정된 자금의 유동성을 확보함으로써 포트폴리오 전체의 유동성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어, 최근 주식시장이나 다른 자산군에 매력적인 조정 국면이 찾아왔을 때 여유 자금이 있다면 과감하게 움직일 수 있고, 불의의 사고로 대규모 자금이 필요한 경우에도 신속하게 대응할 수 있습니다.

• 관리 부담 및 추가 투자 위험 회피: 부동산을 소유하고 있는 한, 소유주로서의 관리 책임과 유지보수 비용은 계속 발생한다. 지은 지 얼마 되지 않았을 때는 좋지만, 언젠가는 대규모 수선이나 임차인 교체 대응 등 지출과 번거로움이 발생하게 됩니다. 예를 들어 RC조 아파트의 경우 15년마다 수천만 원 규모의 수리가 필요하다고 합니다. 매각하면 이러한 미래 비용 부담을 매수자가 떠안게 되는 것입니다. 또한, 건물이 노후화되면 임대료 하락과 공실 위험도 높아지며, 금융기관에서 보는 대출 평가도 낮아집니다(17년 이상이면 대출 기간이 단축되는 등). 건물의 노후화로 인한 리스크가 본격화되기 전에 매각하는 것이 자산 가치를 높게 유지하는 데 도움이 됩니다. 특히 고령의 오너의 경우, 다음 세대에게 부동산 관리를 맡기는 것보다 현금으로 인수하는 것이 더 간단한 경우도 많을 것입니다. 그런 의미에서 매각은 미래의 번거로움을 없애고, 부담을 덜어주는 선택이라고 할 수 있습니다.

• 세금 및 상속 대책 명확화: 자산을 현금화하면 세무상 처리가 일단 명확해진다. 매각 차익에 대한 양도세를 납부하면 이후 해당 부동산에 대한 과세 관계(고정자산세, 소득세 등)가 사라집니다. 특히 복잡한 감가상각 계산이나 여러 부동산의 손익 통산 등을 정리할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 또한 상속 대책으로 보면 부동산은 상속 시 평가감액 특례(임대주택 부설토지 평가감액 등)가 있다는 장점이 있는 반면, 분할 및 납세자금 확보가 어렵 다는 단점도 있습니다. 현금의 경우 분할이 쉽고 납세자금 마련이 용이하기 때문에, 생전에 매각하여 자산을 단순화하는 것이 상속계획상 유효한 경우도 있습니다(※상속과 관련해서는 후술하는 보유의 장점도 참조). 이처럼 매각을 통해 세무 및 승계 전략을 다시 세우는 계기가 될 수 있다는 점은 놓쳐서는 안 될 부분입니다.

이상은 매각의 주요 장점이지만, 당연히 단점이나 잃는 것도 존재합니다. 예를 들어, 매각하면 해당 부동산의 임대수익을 얻을 수 없다. 향후 가격이 더 오를 수 있는 가능성을 포기하는 것이기도 합니다. 또한 양도차익에 대한 세금이 발생하며, 매각 비용(중개수수료 등)도 발생합니다. 그럼에도 불구하고 현재의 고가 환경에 비추어 볼 때 얻을 수 있는 혜택이 큰지 판단해야 합니다.

▷ 장기 보유의 장점

• 안정적인 인컴수익 유지: 수익형 부동산을 계속 보유하면 지속적인 임대수익(인컴수익)을 얻을 수 있다. 초부유층에게 월별 현금 흐름이 당장 필요하지 않더라도 장기적으로 안정적 자산으로 작용한다. 부동산 수익은 주식 배당금 등과 달리 경기 변동에 영향을 덜 받는 측면이 있고, 특히 일등 입지의 우량 부동산은 공실 리스크가 낮아 안정적인 수익원입니다. 부동산을 매각하면 이 안정적인 수익을 포기하는 것이기 때문에 '자산은 현금보다 부동산으로 보유하는 것이 안전하다'는 생각을 가지고 있다면 계속 보유하는 것이 유리합니다. 특히 인플레이션 국면에서는 실물자산인 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로도 활용할 수 있습니다. 임대료도 물가 상승에 따라 인상 협상의 여지가 있고, 건물의 재조달 비용도 상승하면 자산가치가 떨어지기 어려운 측면이 있습니다. 현금으로 보유하는 것보다 실질가치를 보존할 수 있다는 점은 장기 보유의 큰 매력입니다.

• 추가 상승 여력에 대한 기대감: 부동산 시장은 주기적으로 등락을 반복합니다. 현재 가격이 높다고 해도 향후 더 오를 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다. 예를 들어 도쿄나 오사카 등은 세계적으로 볼 때 저평가되어 있다는 지적도 있고, 대형 재개발이나 국제행사(오사카 엑스포 등)가 호재로 작용하여 향후 가치가 더욱 상승할 가능성도 있습니다. 실제로 앞서 언급한 바와 같이 일부 상업시설이나 호텔의 경우 수익률 하락이 지속되면서 코로나 이전보다 더 높은 평가를 받고 있는 사례도 있다. 또한 우량 부동산은 금리 상승 시에도 가격이 잘 떨어지지 않는 경향이 있다. 입지나 등급이 좋으면 투자자들의 수요가 꾸준히 있어 수익률이 다소 상승하더라도 가격 하락폭이 제한적이라는 데이터도 있다. 따라서 '이 물건은 앞으로 더 높은 평가를 받을 것'이라고 믿을 만한 근거가 있다면 무리해서 지금 팔지 않고 보유하는 것도 합리적입니다. 부동산은 장기 투자라고도 합니다. 단기적인 시장 노이즈에 휘둘리지 않고, 다음 상승 국면까지 기다리면 그 진가를 발휘할 수 있습니다.

• 감가상각 등 세제 혜택 누림: 보유를 통해 얻을 수 있는 세제 혜택도 빼놓을 수 없다. 건물은 법정 내용연수에 따라 매년 감가상각비를 계상할 수 있지만, 건축한 지 얼마 되지 않은 건물은 설비를 포함한 감가상각비가 커서 수중에 현금이 남지 않으면서도 비용으로 계상할 수 있는(절세할 수 있는) 이점이 있습니다. 예를 들어 구입 직후 10년 동안은 감가상각비가 연간 700만 엔을 계상할 수 있었던 물건이 11년째부터는 350만 엔으로 줄어드는 경우가 있습니다. 뒤집어 말하면, 감가상각 기간이 남아 있는 동안은 보유하는 것이 매년 과세소득을 줄일 수 있는 이점이 있는 것이다. 부동산을 매각하면 이 감가상각을 사용할 수 없게 되므로, 다른 큰 절세 방안이 없다면 계속 보유하는 것이 총 세금 부담을 줄일 수 있는 가능성이 있습니다. 특히 고소득자일수록 부동산 소득의 압축 효과가 크기 때문에 감가상각 혜택이 지속되는 기간 동안은 계속 보유할 가치가 높습니다. 또한, 부동산을 매각하지 않고 계속 보유하면 향후 해당 자산을 상속재산으로 후대에 물려주게 되는데, 이 경우에도 일정 부분 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 부동산은 현금보다 상속세 평가액이 낮게 산정되는 경우가 많으며(노선가나 고정자산 평가액에 따라 시가의 70~80% 정도가 되는 경우가 일반적임), 임대 중이라면 임대주택 평가액 감면 등도 적용된다. 즉, 부동산을 보유하고 있는 것이 상속세 평가액을 압축할 수 있는 가능성이 있는 것입니다. 초부유층에게 상속세는 최대 55%에 달하는 중과세이지만, 평가액 절감에 따른 절세 효과는 무시할 수 없습니다. 따라서 '자산을 최대한 후손에게 물려주고 싶다'는 관점에서 무리하게 현금화하지 않고 부동산으로 계속 보유하는 전략이 효과적일 수 있습니다.

이상은 장기 보유의 주요 장점입니다. 물론 장기 보유에도 위험과 단점이 있습니다. 가장 큰 리스크는 역시 시장 변동으로, 금리 상승으로 수익률이 상승하면 앞서 언급한 것처럼 자산 가치가 하락할 수 있고, 임대 수요가 감소하면 공실 증가로 인한 수익 감소도 발생할 수 있습니다. 또한 노후화에 따른 수선 비용, 감가상각 고갈 후 데드크로스 현상 (장부상 비용 감소로 이익이 증가하여 세금 부담이 늘어나는 상태)도 피할 수 없다. 예를 들어, 설비의 감가상각이 종료되면 그 전까지 몇 년 동안 수백만 원이었던 경비가 사라지고 같은 금액이 이익에 추가되기 때문에 감가상각 기간 종료 후에는 보유 메리트가 사라 지는 국면이 됩니다. 이러한 시기에는 매각을 고려해야 한다고 할 수 있습니다. 또한, 상속의 관점에서도 부동산을 남겨두면 분할의 어려움과 납세자금 확보라는 과제가 발생한다는 점에 주의해야 합니다. 평가액은 낮게 책정되어도 실제 시장 가치는 높은 자산이기 때문에 결국 상속인이 막대한 상속세를 납부하기 위해 부랴부랴 부동산을 매각할 수밖에 없는 경우도 종종 있습니다. 그렇게 되면 시기를 자유롭게 선택할 수 없어 불리한 조건으로 매각을 강요당할 위험도 있습니다. 이처럼 부동산을 계속 보유하는 것에도 비용과 리스크가 있다는 점을 감안하여 자신의 자산 전략에 비추어 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

맺음말
지금까지 수익형 부동산의 매각 타이밍에 대해 현재 시장 동향부터 구체적인 전략, 장기 보유와의 비교까지 살펴보았습니다. 결론적으로 초부유층 투자자에게 '언제 팔아야 하는가'는 천차만별이며, 시장 사이클과 본인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 공통점은 최적의 매각 기회는 영원히 지속되지 않는다는 것이다. 부동산 시장은 살아 있는 생물이며, 금리, 정책, 경제 환경에 따라 시시각각 변화한다. 그렇기 때문에 앞서 언급한 사항을 염두에 두고 항상 시장을 주시하며 계획을 세우는 것이 중요하다. 초부유층에게 부동산 매각은 단순한 거래가 아닌 전체 자산 전략의 일부일 것이다. 그 전략을 성공적으로 수행하기 위해서는 신뢰할 수 있는 전문가의 조언을 받아 논리적이고 냉철한 판단을 내리시길 바랍니다. 저 역시 여러분의 좋은 파트너로서 최선의 타이밍과 방법으로 자산가치를 극대화할 수 있도록 성심성의껏 도와드리겠습니다. 이번 글을 참고하여 자신의 상황에 맞는 최선의 선택이 무엇인지 고민해 보시기 바랍니다.