중국-한국-대만 자본이 일본 부동산을 선택하는 이유는? 지정학적 우위와 투자환경에 대한 철저한 설명

최근 중국, 한국, 대만 등 아시아 국가 및 지역에서 일본 부동산 시장에 많은 자본이 유입되고 있다. 특히 지정학적 관점에서 일본 부동산이 '안전자산'으로 재평가되고 있는 것은 간과할 수 없는 흐름이다. 본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 왜 지금 아시아 자본이 일본으로 향하고 있는지, 그 지정학적 배경과 경제적 이점을 전문가의 시각으로 설명합니다.

아시아 자본의 일본 부동산 투자 현황

먼저 아시아 자본의 일본 부동산 투자가 얼마나 활성화되고 있는지 구체적인 데이터를 통해 살펴보자. 특히 대만과 한국으로부터의 투자는 최근 괄목할 만한 성장세를 보이고 있습니다.

투자 규모의 확대

대만의 대형 부동산 중개업체인 신이(信義)그룹의 일본 법인은 2024년 취급액이 700억 엔에 달해 전년 대비 20% 증가했습니다. 또한 도큐리버블의 대만 법인도 지난 10년간 인바운드 거래로 약 580억 엔을 취급하는 등 그 기세는 멈추지 않고 있다.

한국으로부터의 투자도 마찬가지로 급증하고 있다. 한국 기획재정부 자료에 따르면, 2024년 연간 대일 부동산 취득 송금액은 3,920만 달러로 2023년 약 1,310만 달러의 약 3배로 역대 최고치를 기록할 것으로 예상된다. 중국에서는 2025년 7월에 중국 본토에서 약 8~9조 엔 규모의 자본 유출이 있었던 것으로 추정되며, 그 목적지 중 하나로 일본을 포함한 선진국 부동산 시장이 투자자들의 주목을 받고 있다.

투자 대상의 경향

이들 투자자들이 선호하는 지역은 주로 도쿄 도심, 오사카, 교토 등 국제적으로 인지도가 높은 지역이다. 부동산 유형으로는 유동성이 높고 관리가 용이한 아파트가 꾸준한 인기를 누리고 있습니다. 또한 최근에는 1억 엔을 넘는 고가대 부동산에 대한 문의가 증가하고 있어, 부유층의 대형 투자가 활발해지고 있음을 알 수 있다.

투자 목적도 다양하다. 유학생 부모가 자녀의 주거용으로 구입하는 경우, 순수 자산운용 목적, 세컨드 하우스로의 활용, 투자경영비자 취득을 위한 구입 등 다양한 니즈가 존재합니다.

중국, 한국, 대만이 일본을 선택하는 지정학적 이유

그렇다면 이들은 왜 자국이나 다른 나라가 아닌 일본을 선택하는 것일까? 그 기저에는 각 국가 및 지역이 안고 있는 특유의 지정학적 과제와 이와 대비되는 일본의 '안정성'이 있다.

일본의 정치적 안정성과 사회질서

일본은 아시아 지역에서 눈에 띄게 정치-경제적으로 안정되어 있다 . 잦은 정권교체에도 불구하고 법치국가로서의 기반은 흔들리지 않고, 부동산 정책이 갑작스럽게 크게 변경될 위험은 매우 낮다. 이러한 '높은 예측가능성'은 장기적인 자산운용을 고려하는 투자자들에게는 그 무엇과도 바꿀 수 없는 매력입니다.

또한, 세계 최고 수준의 치안과 잘 갖춰진 사회 인프라도 자산의 안전성을 보장하는 중요한 요소로 작용하고 있습니다. 일본의 범죄율은 주요 선진국 중에서도 매우 낮으며, 부동산이 물리적으로 손상될 위험도 최소화되어 있습니다. 또한, 자연재해에 대한 대책과 건축기준이 엄격하고 내진성이 높은 건물이 많다는 점도 투자자들에게 안심감을 주고 있다.

국가별-지역별 지정학적 과제

한편, 중국, 한국, 대만은 각기 다른 지정학적 리스크를 안고 있다. 이러한 리스크는 자국에서 자본 유출과 안전한 피난처인 일본으로의 투자를 부추기고 있다.

대만의 지정학적 리스크

대만 투자자들에게 가장 큰 우려는 중국과의 관계 악화로 인한 지정학적 리스크입니다. 국제적으로 불안정한 위치에 놓여 있는 만큼 유사시를 대비해 자산을 해외로 분산하려는 움직임이 활발해지고 있다. 일본은 지리적으로 가까울 뿐만 아니라 문화적 친밀도가 높아 자산 피난처로 유력한 선택지가 되고 있습니다.

대만 투자자들은 일본, 미국, 캐나다, 호주 등 여러 국가에 자산을 분산하고 있는데, 그 중에서도 일본은 비행시간이 짧아 자주 방문할 수 있는 지리적 이점이 있다. 또한, 친일적인 국민성과 함께 심리적 장벽이 낮다는 점도 투자를 촉진하는 요인으로 작용하고 있다.

한국의 정치-경제 환경

한국에서는 부동산 가격의 급등과 이에 대응하기 위한 잦은 부동산 정책의 변화가 투자자들의 불안감을 부추기고 있다. 특히 다주택자에 대한 중과세 등 규제 강화는 국내 부동산 투자의 매력을 크게 떨어뜨리고 있다. 예측이 어렵고 안정적인 자산 형성이 어려운 국내 시장을 피해 보다 안정적인 일본 시장으로 눈을 돌리는 것은 합리적인 판단이라고 할 수 있다.

한국 부동산 시장은 정부 정책에 따라 가격이 냉탕과 온탕을 반복하고 있어 투자자들에게는 예측이 매우 어려운 상황이다. 어느 시기에는 부동산 가격을 억제하기 위해 규제를 강화하고, 또 다른 시기에는 시장 활성화를 위해 규제를 완화하는 등 일관성 없는 정책 운영이 지속되고 있다. 이런 환경에서는 장기적인 자산 형성 계획을 세우기 어렵고, 해외 투자로 눈을 돌리는 것은 자연스러운 흐름이다.

중국의 정치적 불안과 경제 침체

중국에서는 정부의 갑작스러운 규제 강화 등 정치적 불확실성이 항상 도사리고 있다 . 게다가 최근 몇 년간의 심각한 부동산 경기 침체는 많은 투자자들에게 자산 가치 하락이라는 혹독한 현실을 안겨주었다. 헝다그룹과 베이커원(碧桂園)으로 대표되는 대형 디벨로퍼의 경영 위기는 국내 부동산 시장에 대한 신뢰를 크게 흔들었고, 더 안전한 투자처를 찾아 해외로 자본을 옮기는 '자산 도피'의 움직임을 가속화했다.

중국 부동산 시장에서는 2023년 부동산 판매 면적이 2021년 정점을 찍은 이후 약 60% 감소했다. 지방정부 재정도 토지 매각 수입 감소로 10년 만에 최저치를 기록하는 등 시장 전체가 심각한 불황에 빠져들고 있다. 부동산은 중국인의 자산 형성의 중심이었기 때문에 가격 하락은 가계의 순자산을 크게 감소시켜 소비와 투자 의욕을 억제하는 악순환의 고리를 형성하고 있다.

일본 부동산 투자의 경제적 이점

지정학적 안정성과 더불어 현재의 경제상황이 가져다주는 장점도 아시아 자본을 일본으로 끌어들이는 큰 요인입니다.

엔저로 인한 저평가

현재의 역사적인 엔화 약세는 해외 투자자들에게 일본 부동산을 매우 저렴하게 만들고 있습니다. 예를 들어, 몇 년 전만 해도 1억 엔이었던 부동산을 자국 통화로 환산하면 7,000만 엔~8,000만 엔 정도에 구입할 수 있다는 계산이 나옵니다. 세계 주요 도시와 비교해도 도쿄의 부동산 가격은 여전히 저평가되어 있으며, 이러한 엔저가 지속되는 한 해외로부터의 투자 의욕은 줄어들지 않을 것이다.

2024년에는 엔화 가치가 38년 만에 최저치로 떨어지면서 환차익에 대한 기대감도 투자 붐을 일으켰다. 홍콩이나 런던과 같은 세계적인 도시와 비교해도 도쿄의 주택 가격 수준은 상당히 저렴하다는 조사 결과도 있다.

안정적인 수익률과 수익성

일본 부동산, 특히 도쿄의 임대 시장은 탄탄한 수요에 힘입어 안정적인 수익률을 기대할 수 있다 . 도쿄의 평균 수익률은 약 3.5~4%, 타이페이는 약 2% 내외로 도쿄가 소득 수익률 측면에서 더 유리하다. 홍콩도 명목상 수익률은 3~4%대이지만, 가격 수준과 운영비용을 감안하면 투자 매력은 제한적이라고 볼 수 있다. 부동산 가격이 치솟는 반면 임대료가 이를 따라잡지 못하고 있기 때문이다. 안정적인 인컴수익을 원하는 투자자들에게 일본 시장은 매우 매력적인 시장이다.

또한 일본 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로도 효과적이다. 물가 상승에 따라 부동산의 자산 가치도 상승하는 경향이 있어 현금이나 예금처럼 가치가 떨어질 위험이 적다. 또한, 임대료도 물가 상승에 연동하여 상승하는 경향이 있기 때문에 인플레이션 속에서도 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있습니다.

부동산 제도의 우위

일본의 부동산 제도는 해외 투자자에게 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 외국인이라도 일본인과 똑같은 조건으로 토지-건물의 소유권을 완전히 취득할 수 있다는 점은 세계적으로도 특기할 만한 점입니다 . 또한 부동산 거래의 투명성이 높고 정보 공개가 철저하게 이루어지고 있어 안심하고 거래에 임할 수 있습니다.

특히 대만과는 아래 표와 같이 세제의 명칭이나 구조가 유사하여 투자에 대한 장벽을 낮추고 있습니다. 대만의 투자자들에게 일본의 부동산 거래 제도는 이해하기 쉽고 친근하게 다가갈 수 있는 제도라고 할 수 있다.

또한 일본의 건축 기준은 세계에서 가장 엄격한 편에 속하며, 특히 내진성은 타의 추종을 불허한다. 대만도 지진이 잦은 지역이기 때문에 높은 내진성은 투자 결정에 있어 중요한 요소로 작용하고 있다. 대만에서는 청전 분양(프리빌드 분양)에서 문제가 발생하여 공용부나 전용부의 품질이 당초 설명과 크게 다른 경우가 많은 반면, 일본에서는 그러한 리스크가 매우 낮은 것으로 평가되고 있습니다.

각국・지역 부동산 시장이 안고 있는 문제

아시아 각국의 부동산 시장이 안고 있는 구조적인 문제도 일본 투자를 부추기고 있다.

중국 부동산 위기

중국 부동산 시장은 2020년대 들어 심각한 위기에 직면해 있다. 헝다그룹, 베이커원 등 대형 개발업체들의 파산으로 시장 전체에 대한 신뢰가 무너졌고, 2024년 말 현재 부동산 가격 하락세가 멈추지 않고 있으며, 토지 매각 수입 감소로 지방정부의 재정도 악화일로를 걷고 있다.

미완성된 채로 방치된 고층 빌딩이 곳곳에 산재해 있고, 구매자는 자금 손실은 물론 거주할 곳도 없는 비참한 상황에 처해 있다. 이런 상황에서 중국 투자자들이 국내 부동산 투자를 기피하고 보다 안전한 일본 부동산으로 자금을 돌리는 것은 당연한 귀결이라고 할 수 있다.

한국 부동산 시장의 과제

한국에서는 서울 강남권을 중심으로 한 부동산 가격의 급등으로 일반인의 소득 수준으로는 도저히 감당할 수 없는 수준에 이르렀다. 정부는 다주택자 중과세 등 규제를 통해 가격 억제를 시도하고 있지만, 이는 오히려 투자자들의 국내 시장 이탈을 불러일으키고 있다.

10억 원대(약 1억 원)로 서울에서 좋은 부동산을 찾는 것은 쉽지 않지만, 같은 금액으로 더 국제적인 도시인 도쿄에서 주거용 아파트를 구입할 수 있다는 점이 한국 투자자들의 마음을 움직이고 있다.

대만 부동산 시장의 문제점

대만의 경우, 타이베이의 부동산 가격이 치솟고 있어 일반 월급쟁이가 구매하기 어려운 상황이다. 또한, 청전 분양(선시공 후분양) 문제가 빈번하게 발생하고 있으며, 개발사의 설명과 실제 마감재에 큰 차이가 있는 경우가 많이 보고되고 있다.

공용부나 전용부의 품질이 당초 약속보다 크게 떨어지는 경우가 적지 않아 구매자들의 불만이 커지고 있다. 이러한 품질에 대한 불안감이 없는 일본 부동산은 대만 투자자들에게 안심하고 투자할 수 있는 대상이 되고 있다.

일본 부동산이 '안전자산'으로 평가받는 이유

이러한 요인들을 종합하면 일본 부동산이 '안전자산'으로 평가받는 이유를 알 수 있다.

인플레이션 헤지로서의 유효성

현재 세계 경제의 가장 큰 관심사 중 하나는 인플레이션입니다. 물가가 상승하고 현금의 가치가 실질적으로 감소하는 상황에서 자산을 어떻게 보호할 것인가가 문제입니다. 여기서 현물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 매우 효과적인 수단이 될 수 있습니다.

인플레이션이 발생하면 물가와 함께 부동산의 자산가치도 상승하는 경향이 있습니다. 현금이나 예금처럼 가치가 떨어질 위험이 적어 자산보전 효과를 기대할 수 있습니다. 또한 물가 상승에 따라 임대료도 상승하는 경향이 있기 때문에 인플레이션 상황에서도 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있습니다. 또한 부동산 투자에서는 금융기관 대출을 이용하는 경우가 많은데, 인플레이션으로 인해 돈의 가치가 떨어지면 대출금 상환 부담이 실질적으로 줄어든다는 장점도 있다.

상속 및 절세 대책으로 활용

일본의 부동산은 상속세 평가액이 현금이나 유가증권보다 낮게 평가되는 경향이 있기 때문에 상속세 대책으로 매우 효과적이다. 또한 부동산 소득은 다른 소득과 손익통산이 가능하며, 감가상각비 등의 경비를 계상함으로써 소득세와 주민세의 절세 효과도 기대할 수 있습니다.

이러한 세제상의 장점은 장기적인 자산 형성을 고려하는 부유층에게 큰 매력으로 작용하고 있다. 특히 세대 간 자산 승계를 고려할 때 부동산은 현금보다 유리한 선택이 될 수 있는 경우가 많다.

정리: 지정학적 우위가 만들어내는 일본 부동산의 가치

지금까지 살펴본 바와 같이 중국, 한국, 대만의 자본이 일본으로 향하는 배경에는 단순한 경제적 수익률뿐만 아니라 지정학적 안정성이라는 매우 중요한 요소가 존재합니다. 자국의 정치-경제적 불확실성을 헤지하기 위한 '안전자산'으로 일본 부동산이 선택되고 있는 것이다.

일본의 부동산 시장은 정치적 안정성, 사회질서, 투명한 거래제도, 엄격한 건축기준, 외국인에게 개방된 소유권 제도 등 다층적인 매력을 가지고 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 아시아 자본을 끌어들이는 강력한 자기장을 형성하고 있는 것이다.

이러한 흐름은 엔화 약세라는 순풍을 타고 앞으로 더욱 가속화될 가능성이 있습니다. 일본 부동산이 가진 '안정성'이라는 가치는 세계가 불확실성이 커지는 가운데 더욱 빛을 발할 것입니다.

INA&Associates 주식회사에서는 해외 투자자의 다양한 니즈에 대응하기 위해 개별 컨설팅부터 매물 소개, 매입 후 관리까지 원스톱으로 지원하고 있습니다. 일본 부동산 투자에 관심이 있으신 분은 언제든지 상담해 주시기 바랍니다. 우리는 고객의 소중한 자산을 지키고 늘리는 데 도움을 드리겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 외국인도 일본 부동산을 자유롭게 구입할 수 있나요?

네, 가능합니다. 일본에서는 국적에 따른 부동산 소유에 대한 제한이 없으며, 일본인과 똑같은 권리(소유권)를 취득할 수 있습니다. 단, 구입 후 재무대신에게 보고를 해야 하는 경우가 있습니다. 또한 영주권 유무에 관계없이 부동산을 구입할 수 있지만, 주택 대출을 이용할 경우 영주권 유무와 근무 상황 등이 심사 대상이 됩니다.

Q2. 중국, 한국, 대만 투자자들이 특히 선호하는 지역은 어디인가요?

도쿄 도심(미나토구, 시부야구, 지요다구 등), 오사카 도심, 그리고 국제적인 관광지인 교토가 특히 인기가 있습니다. 이들 지역은 자산 가치의 안정성과 유동성이 높다는 평가를 받고 있습니다. 또한, 유학생이 많은 지역이나 교통이 편리한 역세권 부동산도 인기가 있습니다.

Q3. 일본 부동산 투자 수익률은 다른 아시아 국가와 비교했을 때 어떤가요?

표면적인 수익률만 놓고 보면 동남아시아 신흥국 등이 더 높은 경우가 있습니다. 하지만 일본 부동산은 낮은 공실률, 임대료의 안정성, 그리고 무엇보다도 자산 가치의 보존성이 뛰어나 리스크 조정 후 수익률로 보면 매우 매력적이라고 할 수 있습니다. 도쿄의 3~4% 수익률은 타이베이나 중국 주요 도시의 1~2% 수익률과 비교해도 우위에 있다고 할 수 있습니다.

Q4. 지정학적 리스크가 높아지면 일본 부동산 가격은 어떻게 될까요?

아시아 지역 등 다른 국가나 지역에서 지정학적 리스크가 높아지면 상대적으로 안전한 일본으로 자금이 유입되어 부동산 가격 상승 요인이 될 수 있다. 일본 부동산은 '유사시 안전한 도피처'라는 측면도 있습니다. 실제로 중-대만 관계의 긴장과 한국의 정책 불안이 고조된 시기에 일본 투자가 증가하는 경향을 볼 수 있다.