なぜ東京の超一等地は値下がりしないといわれるか？不動産のプロが解き明かす、都心プレミアムエリア地価の構造的メカニズム

近年、東京都心部の不動産価格は高騰を続けており、メディアでは連日のようにその動向が報じられています。その一方で、「この価格上昇はいつまで続くのか」「いずれバブルのように弾けてしまうのではないか」といった不安の声を耳にすることも少なくありません。不動産という高額な資産を扱う上で、価格の先行きに懸念を抱くのは当然のことです。

しかし、私たち不動産の専門家は、現在の都心プレミアムエリアにおける価格形成が、単なる投機的なブームによるものではないと分析しています。そこには、価格を下支えし、むしろ押し上げ続ける強固な「構造的要因」が存在するのです。

本記事では、私、INA&Associates株式会社が、都心プレミアムエリアの地価がなぜ下がらないのか、その構造的なメカニズムをデータに基づき、専門家の視点から徹底的に解説いたします。不動産の購入や売却、投資をご検討中の方にとって、本質的な価値を見抜くための一助となれば幸いです。

そもそも「都心プレミアムエリア」とはどこを指すのか

不動産市場のニュースやレポートでは、「都心3区」や「都心5区」といった言葉が頻繁に登場します。これらは、東京の中でも特に価値が高いとされるエリア群を指す、いわば不動産業界の共通言語です。これらのエリアがなぜ「プレミアム」と称されるのか、その定義と特徴を理解することが、地価の構造を読み解く第一歩となります。

これらのエリアは、日本のビジネス、商業、文化、そして政治の中枢機能が集中しており、交通網の結節点でもあります。その利便性とブランド価値は、他のどのエリアとも一線を画す、特別な価値の源泉となっています。

地価を支える強固な構造：3つの決定的要因

都心プレミアムエリアの地価が、景気の波に左右されにくく、長期的に見て上昇を続ける背景には、大きく分けて3つの構造的な要因が存在します。これらは相互に影響し合い、強固な価格維持メカニズムを形成しています。

1.圧倒的な「需要」と絶対的な「希少性」

不動産価格の基本は、需要と供給のバランスです。都心プレミアムエリアは、この原則が最も先鋭的に現れる場所と言えます。

まず需要サイドを見ると、企業の旺盛なオフィス需要に加え、職住近接を求める国内の富裕層や実需層（近年では、共に高収入である共働き世帯「パワーカップル」の存在感が増しています）からの根強い住宅需要が存在します。さらに、2022年以降の急速な円安を背景に、割安感の出た日本の不動産、特に価値の安定した都心プレミアムエリアの物件は、海外の投資家にとって極めて魅力的な投資対象となっています。このように、国内と国外から多様かつ旺盛な需要が、常に都心部に集中し続けているのです。

一方で供給サイドに目を転じると、状況は全く異なります。都心部は、物理的に土地が極めて限られており、新規に大規模な土地を確保することはほぼ不可能です。特に、住環境が良好なエリアとなれば、その希少性は絶対的です。この「圧倒的な需要」と「絶対的な希少性」という、需給バランスの極端な不均衡こそが、都心プレミアムエリアの価格を構造的に下支えし、強力な上昇圧力となっている根源的な要因です。

2.街の価値を更新し続ける「大規模再開発」

都心プレミアムエリアの価値をさらに高めているのが、絶え間なく続く大規模な再開発プロジェクトです。これらのプロジェクトは、単に古い建物を新しくするだけでなく、街の機能そのものをアップデートし、未来の価値を創造する役割を担っています。

例えば、2023年に開業した「麻布台ヒルズ」や、現在進行中の「高輪ゲートウェイシティ」などはその象徴です。これらの再開発は、最新鋭のオフィス、世界トップクラスの商業施設やホテル、そして緑豊かな住環境を一体的に創出します。同時に、新たな駅の開業やインフラの整備も進められ、エリア全体の魅力と利便性を飛躍的に向上させます。こうした未来への期待感が現在の不動産価格に織り込まれることで、地価はさらに押し上げられていくのです。

3.加速する不動産市場の「三極化」

最後の要因は、よりマクロな視点、すなわち日本全体の不動産市場で起きている構造変化です。現在、日本の不動産市場は、「三極化」と呼ばれる現象が進行しています。これは、不動産の価値が以下の3つのグループに明確に分かれていくという考え方です。

1. 価値を維持・向上させるエリア
2. 緩やかに価値が下落していくエリア
3. 限りなく無価値になっていく、あるいはマイナスの価値を持つエリア

そして、この三極化の頂点、すなわち「価値を維持・向上させるエリア」の代表格こそが、都心プレミアムエリアなのです。人口減少が本格化する日本において、人々や企業はより利便性やブランド価値の高い都心部へと集中する傾向を強めています。その結果、地方や郊外から資金と需要が都心部へと吸収され、都心プレミアムエリアの価値が相対的に、そして絶対的に高まっていくという構造が生まれています。この大きな潮流は、今後さらに加速していく可能性が高いと私たちは見ています。

まとめ：都心プレミアムエリアの不動産価値は、構造的に維持される

本記事では、都心プレミアムエリアの地価が下がらない理由を、3つの構造的要因から解説いたしました。

要点を整理しますと、

• 国内外からの圧倒的な需要と、土地の絶対的な希少性という需給バランス
• 街の価値を常に更新し、未来の魅力を創造し続ける大規模再開発
• 日本全体の不動産市場における「三極化」の進行と、その頂点への資金・需要の集中

これらの要因が強固に絡み合うことで、都心プレミアムエリアの不動産価値は、一過性のブームや短期的な経済変動では揺るがない、極めて安定した構造に支えられているのです。したがって、これらのエリアの不動産は、単なる居住空間や事業拠点としてだけでなく、長期的に価値を維持・向上させうる、優れた資産であると評価することができます。

不動産の購入や投資を検討される際には、目先の価格変動や表面的な情報に惑わされることなく、その資産が持つ本質的な価値、そしてその価値を支える背景にある「構造」を見極めることが何よりも重要です。私たちINA&Associates株式会社は、お客様一人ひとりの資産背景や目標に寄り添い、専門的な知見に基づいた最適な不動産戦略をご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。

よくある質問（Q&A）

Q1:もし日本経済が悪化したり、金利が上昇したりしても、都心の地価は本当に下がりませんか？

A1:景気後退や金利上昇は、不動産市場全体に影響を与え、一時的な価格の調整局面を生む可能性は否定できません。しかし、本記事で解説した「需要と供給の構造」「再開発による価値向上」「三極化による資金集中」といった構造的要因は、経済の短期的な変動では揺るがないほど強固です。特に、世界中の投資家が注目する都心プレミアムエリアの希少価値は、金融環境の変化を乗り越え、長期的に価格を支える最も強力な基盤となります。重要なのは、短期的な価格変動に一喜一憂せず、長期的な視点で資産価値を捉えることです。

Q2:これから都心に投資するとして、「狙い目」のエリアはありますか？

A2:すでに資産価値が確立されている都心3区（千代田区、中央区、港区）や都心5区（新宿区、渋谷区を含む）は、引き続き安定した投資先と言えます。それに加え、将来性という観点では、大規模な再開発が予定されているエリアや、交通インフラの整備によって利便性が飛躍的に向上するエリアが注目されます。具体的には、リニア中央新幹線の始発駅となる品川駅周辺や、複数の再開発プロジェクトが進行中の日本橋・八重洲エリア、そして新たな国際交流拠点が生まれる高輪ゲートウェイシティ周辺などが挙げられます。ただし、同じエリア内でも個別の物件によって条件は大きく異なりますので、専門的な知見に基づく物件選びが成功の鍵を握ります。ぜひ一度、弊社のような専門家にご相談ください。

Q3:地方在住の個人でも、都心プレミアムエリアの不動産に投資することは可能ですか？

A3:はい、全く問題なく可能です。実際に、弊社のお客様にも地方にお住まいで、東京の不動産に投資されている方は数多くいらっしゃいます。現代では、物件情報の収集から内覧、契約手続きに至るまで、多くのプロセスをオンラインで進めることが可能です。そして何よりも重要なのは、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけることです。物件の選定から資金計画、融資のサポート、そして購入後の賃貸管理や運用まで、私たちが全面的にサポートすることで、地理的な制約を感じることなく、都心プレミアムエリアの優れた資産価値を享受することが可能です。オンラインでのご相談も随時承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせいただければと存じます。