东京市中心黄金地段房价为何永远坚挺？

近年来，东京市中心的房地产价格持续飙升，媒体每天都在报道这一趋势。与此同时，人们也经常会对房价上涨会持续多久以及最终是否会像泡沫一样破灭表示担忧。面对房地产这一昂贵的资产，人们自然会对未来的价格感到担忧。

然而，我们的房地产专家分析认为，目前市中心高档区域的价格形成并非单纯的投机热潮所致。有坚实的 "结构性因素 "支撑着价格，并不断推高价格。

在这篇文章中，我，INA & Associates 有限公司，将从专家的角度，以数据为依据，对市中心优质地段的地价为何没有下降的结构性机制进行深入分析。我们希望这篇文章能帮助那些正在考虑购买、出售或投资房地产的人看到其本质价值。

市中心优质区域 "一词源于何处？

在房地产市场的新闻和报道中，"中心三区 "和 "中心五区 "等词汇经常出现。可以说，这些都是房地产行业的通用语言，指的是东京一批被认为特别有价值的区域。了解这些地区被称为 "优质 "地区的定义和特点，是解读地价结构的第一步。

这些地区是日本的商业、商务、文化和政治中心，也是日本交通网络的枢纽。其便利性和品牌价值使其有别于其他任何地区，成为特殊的价值来源。

支撑地价的强大结构：三大决定性因素

受经济波动影响较小的市中心优质区域地价长期上涨的背后有三大结构性因素。这些因素相互作用，形成了强有力的价格维持机制。

1. 压倒性的 "需求 "和绝对的 "稀缺"。

房产价格的基础是供需平衡。城市中心的高档区域是这一原则的最突出表现。

在需求方面，除了企业对办公空间的强劲需求外，富裕的日本人和房地产买家（近年来，"强势夫妇"--双方都是高收入的家庭--的数量不断增加）对住房的需求也很旺盛，他们希望住在工作地点附近。此外，在日元自 2022 年起快速贬值的背景下，日本房地产的价值被低估，特别是东京市中心高档区域的房地产，其价值稳定，对外国投资者来说是极具吸引力的投资目标。因此，多样化和强劲的国内外需求继续集中在市中心。

然而，供应方面的情况却完全不同。在市中心，土地的实际面积极为有限，几乎不可能获得大面积的新地块。尤其是在拥有良好居住环境的地区，土地更是绝对稀缺。这种供需之间的极度不平衡--压倒性的需求与绝对的稀缺性之间的矛盾--是支撑市中心优质地段房价的结构性因素，也是造成房价上涨压力的根本原因。

2. "大规模重建 "不断刷新城市价值

一系列大型重建项目的不断推进，进一步提升了市中心优质区域的价值。这些项目不仅更新了旧建筑，还更新了城市功能，为创造未来价值发挥了作用。

例如，2023 年开业的麻布台新城（Azabudai Hills）和正在进行的高轮门户城（Takanawa Gateway City）就是这方面的象征。这些重建项目将打造最先进的办公楼、世界一流的商业设施和酒店，以及绿意盎然的居住环境。与此同时，新的车站将投入使用，基础设施也将得到发展，从而大大提高整个地区的吸引力和便利性。这些未来预期已被计入当前的房地产价格，从而进一步推高了土地价格。

3. 房地产市场 "三极化 "加速

最后一个因素是从更宏观的角度来看的，即日本整个房地产市场正在发生的结构性变化。日本房地产市场目前正在经历一种被称为 "三极化 "的现象。三极化 "是指房地产价值将明显分为以下三类

1. 价值保持或上升的地区
2. 价值缓慢下降的地区
3. 变得毫无价值或价值为负的区域

这三极化的顶端，即 "保值或增值区域"，以市中心的高档区域为代表。随着日本人口的锐减，人们和企业越来越多地向市中心集中，因为市中心提供了更大的便利和品牌价值。因此，资金和需求正从农村和郊区向城市中心转移，从而形成了一种结构，使城市中心优质区域的价值相对和绝对地增加。我们认为，这一主要趋势在未来可能会进一步加速。

总结：市中心优质区域的房产价值将得到结构性维持

在本文中，我们从三个结构性因素出发，解释了市中心优质区域地价没有下跌的原因。

现将其要点归纳如下

• 供需平衡，国内外需求旺盛，土地绝对稀缺
• 大规模的再开发不断刷新城市价值，并持续创造未来的吸引力。
• 日本房地产市场整体持续 "三极化"，资金和需求集中在顶端。

这些因素紧密交织在一起，确保了市中心高端地区的房地产价值得到极为稳定的结构支撑，不会因短暂的繁荣或短期的经济波动而动摇。因此，这些地区的房地产不仅可以作为居住空间或商业地点，还可以作为长期保值增值的资产，被评估为优良资产。

在考虑购买或投资房地产时，最重要的是不要被短期价格波动或表面信息所误导，而是要评估资产的内在价值以及价值背后的 "结构"。我们INA & Associates有限公司与每位客户的资产背景和目标紧密合作，并根据我们的专业知识提供最佳的房地产策略。请随时与我们联系。

常见问题 (Q&A)

问 1：如果日本经济恶化或利率上升，东京市中心的地价真的不会下跌吗？

答 1：不排除经济衰退或利率上升会影响整个房地产市场，造成暂时的价格调整阶段。但是，本文所阐述的结构性因素，如供需结构、通过再开发实现的价值增长以及三极化导致的资金集中，都非常强大，不会因经济的短期波动而动摇。尤其是吸引全球投资者目光的市中心优质区域的稀缺价值，为长期价格支撑提供了最坚实的基础，可以克服金融环境的变化。重要的是要从长远角度看待资产价值，而不是被短期价格波动所左右。

问题 2：如果我将来要在市中心投资，有什么 "目标 "区域吗？

答 2：东京市中心的三个区（千代田区、中央区和港区）和东京市中心的五个区（包括新宿区和涩谷区）的资产价值已经确立，仍然是稳定的投资目的地。此外，从未来潜力的角度来看，计划进行大规模再开发的地区，以及交通基础设施的发展将极大提高便利性的地区将成为关注的焦点。例如，品川站周边地区将成为线性中央新干线的首站；日本桥和八重洲地区正在进行多个再开发项目；高轮门户城市地区将成为新的国际交流枢纽。然而，即使在同一地区，各个房产的条件也大不相同，因此，根据专家的知识选择房产是成功的关键。请咨询我们这样的专家。

问题 3：居住在农村地区的个人有可能投资市中心高档地区的房产吗？

答 3：是的，完全有可能。事实上，我们的许多客户都住在农村地区，却在东京投资房地产。如今，从收集房产信息到看房和签合同，很多流程都可以在网上完成。最重要的是，您需要找到一家值得信赖的房地产公司作为可靠的合作伙伴。在我们的全力支持下，从物业选择、财务规划和融资支持到购房后的租赁管理和运营，您可以不受地域限制地享受市中心优质区域的卓越资产价值。我们随时提供在线咨询，请随时与我们联系。